2020年(nian)，“分(fen)(fen)化”是(shi)樓(lou)市最重要(yao)的(de)關鍵詞，南北分(fen)(fen)化，城(cheng)市分(fen)(fen)化，即(ji)便是(shi)同一(yi)個城(cheng)市，內部分(fen)(fen)化也(ye)十分(fen)(fen)嚴(yan)重。深(shen)圳樓(lou)市從疫(yi)情復蘇之初(chu)的(de)千(qian)萬豪宅秒光，也(ye)開(kai)啟(qi)了(le)奔忙、陡轉和屢創新高的(de)一(yi)年(nian)。

　　從時間上看，分化的另(ling)一(yi)個節(jie)點(dian)是7月15日(ri)(ri)調控(kong)(kong)新(xin)政(zheng)（以下簡稱(cheng)“715調控(kong)(kong)”）。據《每(mei)日(ri)(ri)經濟(ji)新(xin)聞》此前報道，715調控(kong)(kong)前，深圳二手(shou)成(cheng)交創新(xin)高，達(da)21317套，但調控(kong)(kong)政(zheng)策頒布后的8月，二手(shou)房(fang)成(cheng)交量大(da)幅下滑，深圳樓市新(xin)房(fang)供(gong)應爆發(fa)，衍生出了打新(xin)、代持等樓市熱(re)相。

　　王(wang)念是此(ci)前(qian)接受(shou)過記者采(cai)訪的一位購房(fang)(fang)者，“715調控”前(qian)賣(mai)掉在(zai)深圳的唯一住(zhu)房(fang)(fang)，此(ci)后在(zai)新(xin)房(fang)(fang)市場(chang)(chang)上兜(dou)兜(dou)轉轉未能如愿，最終焦慮式入手改善型二手房(fang)(fang)；欣(xin)(xin)欣(xin)(xin)是逐利而行的購房(fang)(fang)者，下半(ban)年(nian)為購新(xin)房(fang)(fang)使出(chu)所有辦法；某TOP20房(fang)(fang)企，在(zai)土拍(pai)市場(chang)(chang)觀戰良久后，終于與深圳本土房(fang)(fang)企合作，落子深圳。

　　2020年，深圳新房(fang)、二手(shou)房(fang)和(he)土(tu)地交易量創(chuang)下五年新高。

　　二手房成(cheng)交(jiao)坐“過山車”

　　在疫(yi)情和調控政策(ce)雙重(zhong)影響下(xia)，深(shen)(shen)圳(zhen)的二手房(fang)(fang)成交能走出獨立行情，超(chao)出大多數業(ye)內人士意料。據深(shen)(shen)房(fang)(fang)中協統計，2020年深(shen)(shen)圳(zhen)二手房(fang)(fang)網(wang)簽(qian)(qian)（含自助）120295套，同比(bi)增(zeng)長17.3%。如剔(ti)除自助網(wang)簽(qian)(qian)的部分，2020年網(wang)簽(qian)(qian)量更是創下(xia)近五年新(xin)高。

　　不過(guo)(guo)深圳的二手(shou)房成(cheng)交并非全(quan)(quan)年處在(zai)高位(wei)，仍表現(xian)出強烈的政策市，“715調(diao)控”前后(hou)二手(shou)房成(cheng)交量猶(you)如過(guo)(guo)山車。2020年2月(yue)市場處于全(quan)(quan)年低位(wei)水平(ping)，成(cheng)交量不超(chao)過(guo)(guo)2000套(tao)，3、4月(yue)份復工后(hou)，市場迅速回(hui)暖；7月(yue)創下月(yue)度(du)網簽量的歷史高點，達到了21317套(tao)。

　　但“715調控”落地，大(da)(da)量購(gou)房者因資格受限暫緩購(gou)房計劃，成交量陡(dou)轉直下。2020年10月網(wang)簽(qian)數據陡(dou)降(jiang)至5725套；11月，隨著網(wang)紅盤打新(xin)結束和(he)對后市樂(le)觀預期，需(xu)求回歸至二手房，成交開始逐(zhu)步企穩(wen)，市場出現(xian)“翹(qiao)尾”行情(qing)。據深房中協(xie)統計，2020年12月月度網(wang)簽(qian)量突(tu)破了“一萬大(da)(da)關”，在(zai)歷史同期也(ye)屬罕見。

　　“深圳(zhen)(zhen)的(de)市(shi)場，在其他城市(shi)不敢想象。”一位資(zi)深中(zhong)介門店(dian)店(dian)主如是(shi)說，“2020年(nian)初，從開場豪宅秒(miao)光(guang)，到被(bei)媒體報道經營貸違規流(liu)入樓(lou)市(shi)、代(dai)持打新等，可以看出深圳(zhen)(zhen)樓(lou)市(shi)的(de)強勁韌(ren)性。715前(qian)從外地投(tou)資(zi)客(ke)通過所(suo)謂房學院奔(ben)涌而來，有人(ren)悶聲發大財(cai)，有人(ren)錢房兩空，深圳(zhen)(zhen)樓(lou)市(shi)這一年(nian)用光(guang)怪陸離形容并不為過。”

　　新房成交先抑(yi)后揚

　　如果說2020年上半年是二手房(fang)(fang)的(de)主戰場，“715調(diao)控”后，深圳樓市的(de)熱度(du)無縫銜接至新房(fang)(fang)，打新再度(du)成為(wei)熱詞，同時衍生出的(de)代(dai)持等(deng)市場亂象(xiang)再度(du)引(yin)發監管層(ceng)高度(du)關注。

　　據深圳(zhen)市住建局數據，2020年(nian)(nian)深圳(zhen)新房共成(cheng)交45384套，相比2019年(nian)(nian)成(cheng)交套數上漲19.8%，創2016年(nian)(nian)以來(lai)的新高。

　　不(bu)過(guo)，值得注(zhu)意(yi)的(de)(de)是，購房需求雖保(bao)持增長，但總成(cheng)交面(mian)積相較2019年(nian)(nian)仍(reng)有小(xiao)幅下滑。據第一太平(ping)戴(dai)維斯(si)統計，2020年(nian)(nian)深圳一手住宅成(cheng)交量達507萬平(ping)方米，較2019年(nian)(nian)下滑20%。第一太平(ping)戴(dai)維斯(si)認為(wei)，雖然“715調控”將部分置業需求由二手房轉(zhuan)移至新房，但對購房者資質提出了更嚴(yan)的(de)(de)要求。

　　與(yu)二手房(fang)(fang)成交先揚(yang)后(hou)抑不同，新(xin)房(fang)(fang)有(you)其(qi)獨立的供應(ying)節奏，三、四季(ji)度是(shi)新(xin)房(fang)(fang)集中供應(ying)期(qi)。2020年初受疫情(qing)影響，新(xin)房(fang)(fang)項目的批售進度放(fang)緩，但進入下半(ban)年，尤其(qi)是(shi)715新(xin)政之后(hou)，供應(ying)持續(xu)放(fang)量(liang)。據深(shen)房(fang)(fang)中協統(tong)計，2020年8月新(xin)房(fang)(fang)成交量(liang)突破4000套(tao)(tao)，11月更是(shi)創下近(jin)七年來(lai)同期(qi)新(xin)高，達6296套(tao)(tao)。

　　從關注熱度上看，西部(bu)是2020年深圳樓市絕(jue)對明(ming)星，但僅(jin)就(jiu)成交而言，供(gong)應量較(jiao)大(da)的(de)東部(bu)并未示(shi)弱。據戴(dai)德梁行統計(ji)，與2019年同(tong)期對比，2020年包括一(yi)二(er)手交易在(zai)內的(de)住(zhu)宅(zhai)成交總量增幅超過50%的(de)區域(yu)分別(bie)為光明(ming)、龍崗(gang)、大(da)鵬、龍華(hua)，增幅分別(bie)為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

　　2020年深圳(zhen)樓市不(bu)僅(jin)新房、二手房成交創新高，居(ju)住用地也(ye)在放量供(gong)應，全(quan)年供(gong)應地塊(kuai)超過(guo)往三年總和。與此同時，深圳(zhen)停止了公寓審批用地，這也(ye)成為不(bu)少業內人士看穩深圳(zhen)樓市的重要支撐觀點。

　　據(ju)美(mei)聯物業統計，2020年深圳共出讓31宗(zong)住(zhu)宅用地，其中14宗(zong)人才房和17宗(zong)商品房，共收金800億元。

　　對于樓市未(wei)來(lai)走勢，第(di)一(yi)太平(ping)戴維斯華南區市場研究部主管謝(xie)靖宇(yu)表示，深圳(zhen)(zhen)停(ting)止公寓用(yong)地審批(pi)，在有限的(de)土地資源之下，政(zheng)府加快批(pi)復預售項目，供應增加，深圳(zhen)(zhen)的(de)政(zheng)策及經(jing)濟基本面均表現積(ji)極(ji)，需求仍將(jiang)維持(chi)增長，但“715調控(kong)”后，新政(zheng)對需求的(de)減弱及延遲作用(yong)持(chi)續，未(wei)來(lai)市場仍以(yi)穩(wen)基調為主。