中證網訊（記者 董添）12月29日，貝殼研究院發布《數字化居住：2021年新居住展望》。針對2021年，提出了七大展望，主要包括，2021年，房地產市場穩中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩中向好。“十四五”時期我國房地產業存量深化，服務崛起。疫情加速房產互聯網營銷，數字化革命重塑價值鏈。房企從速度擴張轉向穩速提質，圍繞上下游產業鏈轉型。經紀行業會更加走向合作，經紀人的數字化加速推進。長租公寓在困境中轉型，重新平衡“輕”和“重”的關系。老舊小區改造蓄勢待發，模式破局仍需政策引領。

　　針對2020年房地產市場，貝殼研究院指出，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩增長態勢。根據貝殼研究院監測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規劃建筑規模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。全國二手房交易規模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7%左右。

　　對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，貝殼研究院指出，消費者更加看重房屋空間的居住品質以及社區配套設施服務能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。全球貨幣流動性充裕，進入資產價格上漲的階段，房地產作為穩定的資產品受到消費者青睞，房價升溫也帶動土地價格上漲。

　　貝殼研究院預計，2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

　　從結構上看，區域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

　　預計未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質。其中，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素。

　　房企發展方面，房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。房地產行業毛利率水平或將逐漸下滑。在融資新規廣泛適用后，債券融資境規模增速下滑，融資成本預期上升。2021年房企到期債務同比增長36%，預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速，未來幾年房企現金流將保持緊張狀態。

　　對于未來租賃市場發展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業融資難題，加強對企業合規化經營的監管。長租企業需不斷迭代商業模式，平衡“輕”和“重”的關系，注重自身的專業運營能力建設。

　　老舊小區改造方面，建議明確老舊小區改造后的持續服務和運營的保障機制，如物業管理、停車管理和便民服務設施等進行市場化運營性收費，以及社區養老服務、電梯運營等服務性收費的合規性。對于小區內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限，給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區規劃配套指標體系，鼓勵通過新建或改擴建等方式，將閑置空間資源改造成社區停車場、養老、托幼、醫療、助餐等公共服務設施。