今(jin)年以(yi)來，深圳、上海(hai)、杭州等(deng)熱點城(cheng)市先后出臺新一(yi)輪住(zhu)房市場(chang)調(diao)控措施(shi)。據(ju)多(duo)家行業分(fen)(fen)析機(ji)構統計，兩個多(duo)月時間內相關城(cheng)市出臺的(de)具體調(diao)控措施(shi)累計已近百項。同(tong)時，2月下旬多(duo)個城(cheng)市自然資源部門也陸續以(yi)各種形式披露，將從(cong)今(jin)年起實施(shi)以(yi)“集中(zhong)發布出讓(rang)公告、集中(zhong)組織出讓(rang)活動”(即(ji)“雙集中(zhong)”)為核心(xin)的(de)住(zhu)宅用地供(gong)應分(fen)(fen)類調(diao)控制(zhi)度(du)。

　　上(shang)述政(zheng)策調整(zheng)引發了行業(ye)和社會的廣泛關(guan)注。這些新舉措的出(chu)臺在當前的住房市場乃至宏觀(guan)經濟環境(jing)下具有重要意(yi)義，同時也(ye)凸(tu)顯了中央和地方政(zheng)府在完善(shan)和落實(shi)房地產市場平穩健康發展(zhan)長效機制的過程中愈發清(qing)晰的政(zheng)策邏輯。

　　　　完善(shan)住房市場(chang)調控措施的局部和(he)全(quan)局意(yi)義

　　要(yao)理解當(dang)前背景下進一步完善住(zhu)(zhu)房(fang)市場調控措(cuo)施的必要(yao)性，應當(dang)從住(zhu)(zhu)房(fang)市場的局(ju)部(bu)視(shi)角和(he)宏(hong)觀經濟環境的全(quan)局(ju)視(shi)角分別著眼。

　　首先，此次(ci)各熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)出(chu)臺(tai)新一(yi)輪(lun)調(diao)控措(cuo)施(shi)(shi)，是應對其(qi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場中“老問題”出(chu)現“新動向”的(de)(de)(de)客(ke)觀需要。2016年(nian)四季度以(yi)來(lai)，在中央和(he)(he)地方(fang)政府一(yi)系列穩地價(jia)、穩房(fang)(fang)(fang)價(jia)、穩預期(qi)的(de)(de)(de)“三穩”措(cuo)施(shi)(shi)下，全國住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格(ge)整(zheng)體保持相(xiang)對穩定。但(dan)由(you)于此前較(jiao)長(chang)一(yi)段時(shi)(shi)間內房(fang)(fang)(fang)價(jia)持續上(shang)(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)累積(ji)效果(guo)(guo)，部分(fen)熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)(de)潛在風險目(mu)前仍處于高位。以(yi)評價(jia)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場風險時(shi)(shi)最經(jing)常(chang)采用的(de)(de)(de)兩項指(zhi)標為例，筆者(zhe)所在機構的(de)(de)(de)監測(ce)結果(guo)(guo)顯示(shi)，至2020年(nian)底，按當(dang)地平(ping)均(jun)收入水(shui)平(ping)的(de)(de)(de)三口之(zhi)家(jia)以(yi)當(dang)地平(ping)均(jun)價(jia)格(ge)購(gou)買90平(ping)方(fang)米住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)計算(suan)，個別(bie)熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)收入比仍在20倍(bei)以(yi)上(shang)(shang)；按相(xiang)同(tong)小區(qu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)與住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)年(nian)租金的(de)(de)(de)比值(zhi)計算(suan)，這些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)租金比也(ye)接近或超過60倍(bei)。二者(zhe)均(jun)明(ming)顯高于合理區(qu)間，意味(wei)著這些熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場已難以(yi)承(cheng)受風險程度的(de)(de)(de)進一(yi)步(bu)提升。監測(ce)結果(guo)(guo)同(tong)時(shi)(shi)反映，部分(fen)熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)在去年(nian)下半年(nian)至今年(nian)初重現房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)苗頭。2021年(nian)1月份，全國二手住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)同(tong)質(zhi)性(即(ji)已經(jing)消除了住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)區(qu)位、品質(zhi)變(bian)化等結構性因(yin)素影響)掛(gua)牌(pai)價(jia)格(ge)指(zhi)數同(tong)比上(shang)(shang)漲(zhang)3.6%，整(zheng)體仍處于平(ping)穩區(qu)間。但(dan)有15個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)掛(gua)牌(pai)價(jia)格(ge)指(zhi)數的(de)(de)(de)同(tong)比漲(zhang)幅在10%以(yi)上(shang)(shang)，多(duo)數近期(qi)出(chu)臺(tai)調(diao)控措(cuo)施(shi)(shi)的(de)(de)(de)熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)均(jun)在此列。由(you)此來(lai)看，這部分(fen)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)為防止住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場風險進一(yi)步(bu)積(ji)聚而適時(shi)(shi)出(chu)臺(tai)針對性措(cuo)施(shi)(shi)加以(yi)調(diao)節，具(ju)備其(qi)合理性和(he)(he)必要性，尤(you)其(qi)是與“因(yin)城(cheng)(cheng)(cheng)施(shi)(shi)策”原則高度一(yi)致。

　　更(geng)應該看到，在(zai)(zai)當(dang)前(qian)國(guo)際(ji)國(guo)內復雜(za)多(duo)變的(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)環境(jing)下，完善住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)調控(kong)措(cuo)施(shi)在(zai)(zai)宏(hong)觀經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)全局(ju)視角(jiao)下還具有更(geng)為(wei)深刻的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)意(yi)義。2019年(nian)7月(yue)以來，中(zhong)(zhong)央(yang)多(duo)次(ci)在(zai)(zai)不(bu)(bu)(bu)同場(chang)(chang)(chang)合重(zhong)申“堅持(chi)不(bu)(bu)(bu)將房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產作(zuo)為(wei)短期刺激(ji)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)手(shou)段”，在(zai)(zai)保(bao)持(chi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產調控(kong)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)自身(shen)的(de)(de)(de)持(chi)續(xu)性(xing)和(he)(he)穩定性(xing)方(fang)面表(biao)現出(chu)(chu)強大(da)(da)的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)定力。但從更(geng)全局(ju)角(jiao)度(du)看，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)場(chang)(chang)(chang)形勢尤其是風(feng)險狀況(kuang)還會直接(jie)影響中(zhong)(zhong)央(yang)和(he)(he)地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)府在(zai)(zai)其它(ta)方(fang)面的(de)(de)(de)宏(hong)觀經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)選(xuan)(xuan)擇(ze)。例如(ru)(ru)，國(guo)內外多(duo)項(xiang)研究都(dou)提示，2008年(nian)至2009年(nian)間(jian)我國(guo)為(wei)應對全球金融(rong)危機而出(chu)(chu)臺(tai)的(de)(de)(de)一(yi)攬(lan)子經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)刺激(ji)措(cuo)施(shi)中(zhong)(zhong)，有若干項(xiang)措(cuo)施(shi)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)由多(duo)種渠(qu)道(dao)(dao)最終傳導至住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)，在(zai)(zai)一(yi)定程(cheng)度(du)上助推了地(di)(di)(di)價和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)價的(de)(de)(de)上漲。2020年(nian)中(zhong)(zhong)央(yang)為(wei)應對新冠肺(fei)炎疫情、世界經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)深度(du)衰退(tui)等多(duo)重(zhong)沖擊(ji)，提出(chu)(chu)“六穩”、“六保(bao)”等穩定經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)基本(ben)盤的(de)(de)(de)措(cuo)施(shi)后，類似的(de)(de)(de)隱憂再(zai)次(ci)出(chu)(chu)現。從適度(du)寬松的(de)(de)(de)貨幣政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)環境(jing)，到針對中(zhong)(zhong)小微企業和(he)(he)個體(ti)工商戶的(de)(de)(de)金融(rong)支(zhi)持(chi)措(cuo)施(shi)，乃至于(yu)部(bu)分城市(shi)出(chu)(chu)臺(tai)的(de)(de)(de)放松落戶門檻等人才吸引措(cuo)施(shi)，都(dou)曾被賦予(yu)“房(fang)(fang)(fang)(fang)價或成最大(da)(da)贏(ying)家”的(de)(de)(de)輿論解(jie)讀，甚至在(zai)(zai)部(bu)分熱點(dian)(dian)城市(shi)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)實踐(jian)中(zhong)(zhong)已(yi)有所顯(xian)露。在(zai)(zai)這種情況(kuang)下，對住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)風(feng)險的(de)(de)(de)顧忌客觀上已(yi)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)制約(yue)了中(zhong)(zhong)央(yang)和(he)(he)地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)府在(zai)(zai)進(jin)一(yi)步鞏固經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)恢復性(xing)增長基礎過程(cheng)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)選(xuan)(xuan)擇(ze)。而要消(xiao)除(chu)這種掣肘，就需要有效(xiao)控(kong)制住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)——尤其是熱點(dian)(dian)城市(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)風(feng)險，同時重(zhong)點(dian)(dian)阻斷其它(ta)宏(hong)觀經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)不(bu)(bu)(bu)當(dang)傳導至住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)渠(qu)道(dao)(dao)，例如(ru)(ru)部(bu)分熱點(dian)(dian)城市(shi)近期曾一(yi)度(du)相對突出(chu)(chu)的(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)營貸、消(xiao)費貸流入住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)等問題(ti)。這不(bu)(bu)(bu)僅能夠為(wei)各級政(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)(de)(de)宏(hong)觀經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)選(xuan)(xuan)擇(ze)提供更(geng)大(da)(da)空間(jian)，也將確保(bao)相關政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)有效(xiao)惠及實體(ti)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)領域。

　　　　住房市(shi)場調(diao)控的兩(liang)條(tiao)政策邏(luo)輯主線

　　從具體舉措看(kan)，近(jin)期出(chu)臺的(de)(de)一系(xi)列調(diao)控(kong)措施(shi)(shi)(shi)仍然延續了近(jin)年(nian)來(lai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)調(diao)控(kong)的(de)(de)整體政策(ce)框架，堅持“房(fang)(fang)(fang)(fang)子是用(yong)來(lai)住的(de)(de)、不(bu)是用(yong)來(lai)炒的(de)(de)”，以(yi)“三(san)穩”為目標，突出(chu)“因(yin)城施(shi)(shi)(shi)策(ce)”。其(qi)中(zhong)，多數(shu)舉措屬于對調(diao)控(kong)政策(ce)工(gong)具箱(xiang)中(zhong)限(xian)購(gou)(gou)、限(xian)售(shou)、差別(bie)化住房(fang)(fang)(fang)(fang)信(xin)貸政策(ce)等(deng)(deng)既有工(gong)具的(de)(de)調(diao)整或優化，尤(you)其(qi)是通過(guo)對司法(fa)拍賣住房(fang)(fang)(fang)(fang)實(shi)(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)限(xian)購(gou)(gou)、限(xian)定離(li)婚(hun)后(hou)無房(fang)(fang)(fang)(fang)方(fang)(fang)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)資格、強化對公司購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)限(xian)售(shou)要求等(deng)(deng)舉措，有針對性(xing)地(di)彌補既有工(gong)具在實(shi)(shi)(shi)踐中(zhong)暴露出(chu)的(de)(de)漏(lou)洞，同(tong)時針對經營貸和(he)消費貸流入(ru)住房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)、開(kai)發(fa)企業或中(zhong)介機構散(san)布不(bu)實(shi)(shi)(shi)信(xin)息等(deng)(deng)違規行為給出(chu)更具操作性(xing)的(de)(de)治理措施(shi)(shi)(shi)。另一方(fang)(fang)面，調(diao)控(kong)政策(ce)工(gong)具箱(xiang)中(zhong)也出(chu)現了若干(gan)新成(cheng)員(yuan)，其(qi)中(zhong)有兩點尤(you)其(qi)值得關注。首先，此前調(diao)控(kong)政策(ce)密度相對較低的(de)(de)二(er)手(shou)(shou)住房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)此次受(shou)到若干(gan)熱點城市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)高度重(zhong)(zhong)視，例(li)如深圳市(shi)(shi)(shi)(shi)開(kai)始針對全市(shi)(shi)(shi)(shi)住宅小(xiao)區形成(cheng)和(he)發(fa)布二(er)手(shou)(shou)住房(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)參考價格，東莞(guan)市(shi)(shi)(shi)(shi)提出(chu)完善二(er)手(shou)(shou)住房(fang)(fang)(fang)(fang)網簽交(jiao)易價格發(fa)布機制。其(qi)次，以(yi)“雙集中(zhong)”為核心的(de)(de)住宅用(yong)地(di)供應分類調(diao)控(kong)制度，更是繼(ji)實(shi)(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)一系(xi)列“限(xian)”、“競(jing)”結(jie)合的(de)(de)住宅用(yong)地(di)出(chu)讓方(fang)(fang)式之后(hou)，在住宅用(yong)地(di)供給端的(de)(de)又一重(zhong)(zhong)大調(diao)整。

　　跳出(chu)(chu)(chu)具體(ti)措(cuo)(cuo)(cuo)施本身，更(geng)(geng)需關(guan)注的(de)是它們所(suo)反映的(de)住房(fang)(fang)市場(chang)(chang)調控(kong)政策的(de)兩(liang)條(tiao)(tiao)邏輯主線。回顧歷史上美國、日本、香港地(di)區(qu)等出(chu)(chu)(chu)現的(de)由住房(fang)(fang)市場(chang)(chang)所(suo)引致(zhi)的(de)系統性風險爆發的(de)案(an)例，盡管細節各異，但都存在兩(liang)項核(he)心要素：其一，非(fei)理性預期所(suo)驅動(dong)的(de)住房(fang)(fang)投機活動(dong)導(dao)致(zhi)房(fang)(fang)價暴漲急(ji)跌；其二，在高杠桿(gan)條(tiao)(tiao)件下，房(fang)(fang)價波動(dong)的(de)影響傳導(dao)至更(geng)(geng)大范(fan)圍的(de)金融(rong)和(he)經濟體(ti)系，并最終造成宏(hong)觀經濟乃至社會動(dong)蕩。相(xiang)應地(di)，防范(fan)和(he)化(hua)解(jie)住房(fang)(fang)市場(chang)(chang)系統性風險的(de)關(guan)鍵(jian)也落(luo)在這(zhe)兩(liang)項要素上。2019年以來(lai)與住房(fang)(fang)市場(chang)(chang)相(xiang)關(guan)的(de)一系列(lie)調控(kong)措(cuo)(cuo)(cuo)施，正在越來(lai)越強烈地(di)體(ti)現出(chu)(chu)(chu)這(zhe)兩(liang)條(tiao)(tiao)邏輯主線，近兩(liang)個月(yue)出(chu)(chu)(chu)臺的(de)各項調控(kong)措(cuo)(cuo)(cuo)施也不例外。

　　首(shou)先，以(yi)穩(wen)(wen)預(yu)期(qi)(qi)為(wei)切入點，實(shi)(shi)現(xian)(xian)穩(wen)(wen)地價(jia)(jia)和(he)穩(wen)(wen)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)，控制和(he)緩釋住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)自身風險(xian)。無論(lun)是(shi)(shi)(shi)理(li)(li)論(lun)研(yan)究(jiu)，還(huan)是(shi)(shi)(shi)實(shi)(shi)證研(yan)究(jiu)，都提示我(wo)們(men)市(shi)場(chang)參與(yu)者(zhe)的(de)(de)非理(li)(li)性預(yu)期(qi)(qi)是(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)格出現(xian)(xian)暴漲(zhang)暴跌的(de)(de)關鍵驅動力(li)，但同(tong)時也(ye)是(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)中最難(nan)以(yi)直(zhi)接調(diao)(diao)(diao)節(jie)(jie)的(de)(de)因素之(zhi)一。此前提及的(de)(de)中央保持房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)調(diao)(diao)(diao)控政(zheng)策持續穩(wen)(wen)定的(de)(de)政(zheng)策定力(li)，是(shi)(shi)(shi)實(shi)(shi)現(xian)(xian)穩(wen)(wen)預(yu)期(qi)(qi)的(de)(de)戰略層面(mian)基(ji)(ji)石。在此基(ji)(ji)礎(chu)上(shang)，各級政(zheng)府也(ye)在新(xin)(xin)(xin)一輪調(diao)(diao)(diao)控措(cuo)施(shi)中做(zuo)出了(le)若干戰術層面(mian)的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)嘗試。例(li)如(ru)(ru)，多個城(cheng)市(shi)都特別強調(diao)(diao)(diao)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)信息(xi)統計和(he)發(fa)(fa)布制度的(de)(de)重要性，同(tong)時加大對散布不(bu)(bu)實(shi)(shi)信息(xi)等違規行為(wei)的(de)(de)打擊力(li)度，為(wei)穩(wen)(wen)預(yu)期(qi)(qi)提供(gong)良(liang)好(hao)(hao)的(de)(de)市(shi)場(chang)信息(xi)環境。再(zai)(zai)如(ru)(ru)，前述(shu)深圳、無錫、東莞等城(cheng)市(shi)發(fa)(fa)布的(de)(de)二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)成交參考價(jia)(jia)水平(ping)或區間(jian)，是(shi)(shi)(shi)在微觀尺度上(shang)主動調(diao)(diao)(diao)節(jie)(jie)二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣雙方(fang)價(jia)(jia)格判斷和(he)價(jia)(jia)格預(yu)期(qi)(qi)的(de)(de)一次新(xin)(xin)(xin)嘗試。又如(ru)(ru)，住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)地供(gong)應的(de)(de)“雙集中”制度如(ru)(ru)果能夠(gou)與(yu)公開、明晰、穩(wen)(wen)定的(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)地供(gong)應計劃相結合，也(ye)有望在穩(wen)(wen)定開發(fa)(fa)企業和(he)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)預(yu)期(qi)(qi)方(fang)面(mian)發(fa)(fa)揮積極作(zuo)用(yong)。需要再(zai)(zai)次提醒的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)，市(shi)場(chang)參與(yu)者(zhe)預(yu)期(qi)(qi)終究(jiu)是(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)中最難(nan)以(yi)調(diao)(diao)(diao)節(jie)(jie)乃至準(zhun)確把握的(de)(de)因素之(zhi)一，我(wo)國(guo)現(xian)(xian)有學(xue)術研(yan)究(jiu)和(he)政(zheng)策實(shi)(shi)踐中對住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)參與(yu)者(zhe)(尤其是(shi)(shi)(shi)家庭)預(yu)期(qi)(qi)形成和(he)變化規律的(de)(de)理(li)(li)解(jie)也(ye)還(huan)很(hen)不(bu)(bu)充分。為(wei)此，除了(le)加強相關基(ji)(ji)礎(chu)研(yan)究(jiu)外(wai)，建(jian)議(yi)相關城(cheng)市(shi)動態追蹤(zong)上(shang)述(shu)新(xin)(xin)(xin)做(zuo)法的(de)(de)實(shi)(shi)施(shi)情況并及時進(jin)行調(diao)(diao)(diao)整(zheng)完善，以(yi)取得更好(hao)(hao)的(de)(de)穩(wen)(wen)預(yu)期(qi)(qi)效果，并為(wei)后續政(zheng)策實(shi)(shi)踐積累經驗。

　　其(qi)次，以降杠(gang)桿(gan)(gan)為(wei)切入點，著(zhu)力(li)隔絕(jue)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)風(feng)險(xian)向宏觀金(jin)(jin)(jin)融(rong)和(he)經濟體系的(de)(de)(de)傳導路徑(jing)。從(cong)長期堅持并不斷細化的(de)(de)(de)差異(yi)化住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸(dai)政策(ce)，到(dao)2020年(nian)8月出臺的(de)(de)(de)開(kai)發企業“三線(xian)四檔(dang)”政策(ce)，再到(dao)2020年(nian)12月央行(xing)和(he)銀保(bao)監會(hui)關于(yu)建(jian)立銀行(xing)業金(jin)(jin)(jin)融(rong)機(ji)(ji)構房(fang)(fang)地(di)產貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)集中(zhong)度(du)管理制(zhi)度(du)的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)，金(jin)(jin)(jin)融(rong)監管當局從(cong)金(jin)(jin)(jin)融(rong)機(ji)(ji)構、開(kai)發企業和(he)家庭三端(duan)同時(shi)著(zhu)力(li)推動房(fang)(fang)地(di)產金(jin)(jin)(jin)融(rong)領(ling)域降杠(gang)桿(gan)(gan)的(de)(de)(de)政策(ce)意圖已(yi)非常明確(que)。在延續這一(yi)(yi)思路的(de)(de)(de)前(qian)(qian)提(ti)下，此次部分城市(shi)(shi)又從(cong)兩(liang)個(ge)角度(du)為(wei)其(qi)中(zhong)家庭部門(men)降杠(gang)桿(gan)(gan)提(ti)供了新的(de)(de)(de)操作層面抓手(shou)。首先，從(cong)強(qiang)化房(fang)(fang)貸(dai)首付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)資金(jin)(jin)(jin)真實性審查要(yao)求(qiu)和(he)杜絕(jue)無(wu)用(yong)途(tu)、虛假用(yong)途(tu)、用(yong)途(tu)存(cun)疑貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)兩(liang)方面著(zhu)手(shou)，嚴查經營貸(dai)、消(xiao)費貸(dai)違規流入房(fang)(fang)地(di)產領(ling)域，確(que)保(bao)差異(yi)化住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸(dai)政策(ce)的(de)(de)(de)有(you)效性，更(geng)重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)是(shi)防止家庭部門(men)杠(gang)桿(gan)(gan)水(shui)平通過違規途(tu)徑(jing)出現顯著(zhu)上升。其(qi)次，除首付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)比例外，從(cong)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)價(jia)(jia)值(zhi)角度(du)為(wei)防范(fan)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)風(feng)險(xian)引入新的(de)(de)(de)防火墻。我國現行(xing)《房(fang)(fang)地(di)產估(gu)價(jia)(jia)規范(fan)》明確(que)要(yao)求(qiu)房(fang)(fang)地(di)產抵押(ya)價(jia)(jia)值(zhi)評估(gu)應(ying)遵(zun)循謹慎原(yuan)則。但目前(qian)(qian)絕(jue)大多(duo)數住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)價(jia)(jia)值(zhi)評估(gu)仍以同期市(shi)(shi)場(chang)價(jia)(jia)格水(shui)平為(wei)依據(ju)；如果(guo)判斷住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)中(zhong)已(yi)存(cun)在一(yi)(yi)定(ding)風(feng)險(xian)，這種做法實際上并不符合謹慎原(yuan)則要(yao)求(qiu)。美國官方機(ji)(ji)構在反(fan)思“次貸(dai)危(wei)機(ji)(ji)”時(shi)，就將(jiang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)價(jia)(jia)值(zhi)評估(gu)結果(guo)過高列為(wei)成(cheng)因(yin)之一(yi)(yi)。從(cong)這個(ge)角度(du)看，深(shen)圳等城市(shi)(shi)發布二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)成(cheng)交參考價(jia)(jia)水(shui)平的(de)(de)(de)另(ling)一(yi)(yi)(甚至更(geng)重(zhong)要(yao))作用(yong)，是(shi)為(wei)銀行(xing)業金(jin)(jin)(jin)融(rong)機(ji)(ji)構在發放住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)提(ti)供確(que)定(ding)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)價(jia)(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)依據(ju)，有(you)助于(yu)進一(yi)(yi)步控(kong)制(zhi)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)風(feng)險(xian)。

　　對(dui)后續(xu)完善住房市場調控的幾點建議(yi)

　　今(jin)年(nian)的(de)《政(zheng)府工作(zuo)報告》重申了“房住(zhu)不炒”定(ding)位(wei)和“三穩”目(mu)標，同時(shi)強調(diao)(diao)“解(jie)決(jue)好(hao)大城(cheng)市(shi)住(zhu)房突(tu)出問(wen)題”。遵(zun)循上(shang)述政(zheng)策(ce)(ce)基調(diao)(diao)，可以預期(qi)相關熱點城(cheng)市(shi)近期(qi)出臺的(de)調(diao)(diao)控措(cuo)施將在(zai)較長一(yi)段時(shi)間內得到堅持乃至強化，同時(shi)也有可能有新的(de)熱點城(cheng)市(shi)繼續出臺類似的(de)調(diao)(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)。為此(ci)，提出以下三方面(mian)建(jian)議(yi)。

　　首先，將聚焦風(feng)險控制(zhi)的(de)(de)前(qian)述需求端、金融端措(cuo)施(shi)，與推(tui)進多層次住(zhu)(zhu)(zhu)房供(gong)(gong)應(ying)體系(xi)建設的(de)(de)供(gong)(gong)給端措(cuo)施(shi)相(xiang)結(jie)合(he)，構建更為完整的(de)(de)房地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩健康發(fa)展長效機制(zhi)。保持各熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房價格(ge)穩定，防(fang)止房價再次出現大(da)幅(fu)上漲，既是(shi)防(fang)范和化解(jie)住(zhu)(zhu)(zhu)房市(shi)(shi)場(chang)(chang)風(feng)險的(de)(de)要(yao)求，也是(shi)解(jie)決這些城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房突出問(wen)題(ti)的(de)(de)必要(yao)條件，但仍非充分條件。一方面(mian)，結(jie)合(he)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)地(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)分類調控制(zhi)度的(de)(de)實施(shi)，建議相(xiang)關城(cheng)市(shi)(shi)——尤其是(shi)房價上漲壓(ya)力(li)較(jiao)大(da)的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)實質(zhi)性增加住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)地(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)規模，緩(huan)解(jie)住(zhu)(zhu)(zhu)房市(shi)(shi)場(chang)(chang)供(gong)(gong)求矛盾。另一方面(mian)，考慮到(dao)這些城(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)相(xiang)對較(jiao)高的(de)(de)房價水平，新市(shi)(shi)民、青(qing)年(nian)人等群體的(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房問(wen)題(ti)客觀上已經很難單(dan)純(chun)通(tong)過住(zhu)(zhu)(zhu)房市(shi)(shi)場(chang)(chang)加以解(jie)決，而需要(yao)長租房市(shi)(shi)場(chang)(chang)和保障性住(zhu)(zhu)(zhu)房在其中(zhong)發(fa)揮基礎性作用(yong)(yong)。

　　其次，堅持政策(ce)初心，防止將“三(san)穩(wen)(wen)”目(mu)標(biao)簡單理解為“穩(wen)(wen)指(zhi)標(biao)”。正如此前所(suo)論(lun)述(shu)的，“三(san)穩(wen)(wen)”并不是房地產市(shi)場(chang)調(diao)控(kong)的最終目(mu)標(biao)，而是在經(jing)濟端(duan)防范和(he)(he)化(hua)解系統(tong)性(xing)(xing)風險、在民生端(duan)實(shi)現全(quan)體人民住有所(suo)居的關鍵路徑。城市(shi)政府在制定和(he)(he)實(shi)施各項(xiang)調(diao)控(kong)措(cuo)施的過程中，應(ying)始終秉承上述(shu)政策(ce)初衷。相反，應(ying)著(zhu)力避免將“穩(wen)(wen)房價(jia)(jia)”異化(hua)為“穩(wen)(wen)房價(jia)(jia)指(zhi)標(biao)”，進而以“面多(duo)了(le)兌(dui)水(shui)、水(shui)多(duo)了(le)兌(dui)面”式的結構性(xing)(xing)調(diao)整操縱平均房價(jia)(jia)指(zhi)標(biao)，甚至默許交易備(bei)案價(jia)(jia)格與(yu)實(shi)際價(jia)(jia)格水(shui)平之間的背離(li)。同時，建(jian)議中央主(zhu)管部門進一步細化(hua)和(he)(he)優化(hua)房地產市(shi)場(chang)相關監測指(zhi)標(biao)，更準確反映市(shi)場(chang)真實(shi)情況，為落實(shi)城市(shi)主(zhu)體責任(ren)提(ti)供(gong)更為可靠的依據。

　　第(di)三，科(ke)學預判調(diao)(diao)控政策的(de)非(fei)預期后果，并(bing)儲備針對(dui)(dui)性措施。例如，近年來我國房(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發業的(de)行業集(ji)中度已經呈現(xian)出持續乃至加(jia)速提(ti)升趨勢。“三線(xian)四檔(dang)”與“雙集(ji)中”的(de)結(jie)合(he)，對(dui)(dui)開(kai)發企(qi)業在(zai)短時間內集(ji)中籌措調(diao)(diao)配大(da)規(gui)(gui)模資金的(de)能力提(ti)出更高要求(qiu)，龍頭房(fang)(fang)(fang)企(qi)可能更具優(you)勢，有必要關注(zhu)由此給房(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發行業乃至住房(fang)(fang)(fang)市場(chang)的(de)影響。再如，部分市場(chang)參與者(zhe)可能試(shi)圖以新的(de)違規(gui)(gui)行為(wei)規(gui)(gui)避調(diao)(diao)控措施限制，甚至由此形成新的(de)風險點，這也是在(zai)政策制定和實施過程中所需要注(zhu)意的(de)。