每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

　　第一(yi)輪集中土拍(pai)即將落幕，各大城市土拍(pai)進入精細化管理(li)和規則調整(zheng)階(jie)段。

　　從機構統計數(shu)(shu)據來看，集中供(gong)地措施旨在降低(di)土地競拍(pai)溢價率，但并未獲得預期效果。除鄭州、長春(chun)等(deng)小部分城市(shi)土拍(pai)遇冷，多數(shu)(shu)地塊以底價成(cheng)交(jiao)外，諸如合肥、廈(sha)門(men)等(deng)城市(shi)熱(re)點地塊，開拍(pai)即達最高(gao)價，并進入搖號階段。

　　第一輪集中土拍即將(jiang)落幕，各(ge)城市緊急(ji)修(xiu)訂(ding)調整土地(di)出(chu)讓規則，東莞、無(wu)錫(xi)等(deng)地(di)相繼發文(wen)限制房(fang)企注冊“馬甲公司(si)”搶地(di)，杭州更是在競(jing)(jing)地(di)價基礎(chu)上將(jiang)“競(jing)(jing)質量“的規則寫進政(zheng)府重點工作(zuo)任務。

　　熱度不減

　　“地(di)王(wang)出(chu)，房價漲”的段子一直在樓市流傳(chuan)。業內人士分析認為(wei)，倒逼兩集中政策(ce)出(chu)臺或與2021年(nian)開(kai)年(nian)后土拍市場(chang)火熱有關(guan)，2月初西安(an)出(chu)讓(rang)首宗土地(di)曲江二期，包括國央企在內的企業超15家參拍，該(gai)地(di)塊(kuai)最終樓面價2.3萬(wan)元/平方米，溢(yi)價率達141%，開(kai)年(nian)的土拍熱某(mou)種(zhong)程度上倒逼管控升級。

　　隨后北上廣深(shen)等22個重點城市宣布將進行土(tu)地(di)兩集(ji)中(zhong)出讓(rang)。但隨著一線(xian)城市和重點省會城市集(ji)中(zhong)供地(di)的持續推進，旨在降低土(tu)地(di)競拍溢價(jia)率的集(ji)中(zhong)出讓(rang)，并未獲得預期效(xiao)果，5月土(tu)地(di)市場量價(jia)齊升，熱度持續回暖，樓板價(jia)持續創新高(gao)。

　　以合肥為例，從競拍(pai)結果來看(kan)，首(shou)批集(ji)中(zhong)出讓的24宗(zong)地(di)塊，12宗(zong)涉(she)宅用地(di)中(zhong)有50%地(di)塊溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)超(chao)29%，8宗(zong)地(di)塊觸頂搖號(hao)。蘇州首(shou)批集(ji)中(zhong)供(gong)地(di)中(zhong)，12宗(zong)地(di)均(jun)(jun)設置市場指(zhi)導價(jia)(jia)(jia)、中(zhong)止(zhi)價(jia)(jia)(jia)、一次報價(jia)(jia)(jia)有效(xiao)區間，最終(zhong)2宗(zong)涉(she)宅用地(di)底價(jia)(jia)(jia)成(cheng)交，7宗(zong)涉(she)宅用地(di)均(jun)(jun)溢價(jia)(jia)(jia)拍(pai)出，溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)為10%～15%。

　　而重慶(qing)今(jin)年(nian)首(shou)次集中(zhong)出(chu)(chu)讓(rang)更是刷新了此前(qian)地價的紀錄，首(shou)批(pi)集中(zhong)供(gong)地出(chu)(chu)讓(rang)46宗(zong)地，總成(cheng)交金(jin)額(e)為635億(yi)元，成(cheng)交樓面均(jun)價9133元/平方米(mi)，平均(jun)溢(yi)價率(lv)(lv)43%，其中(zhong)有22宗(zong)地成(cheng)交溢(yi)價率(lv)(lv)超過50%，最(zui)高溢(yi)價率(lv)(lv)達到130%。

　　從宏觀方(fang)面看，北京、南京和(he)杭州(zhou)等城市的土地(di)(di)出讓(rang)價(jia)(jia)格也在持續攀(pan)升。據(ju)克爾瑞地(di)(di)產研(yan)究統(tong)計，30家典(dian)型房(fang)企5月(yue)新增(zeng)土儲(chu)總建面為2973萬平(ping)方(fang)米(mi)，環比(bi)上(shang)升23.7%；新增(zeng)土地(di)(di)成交總價(jia)(jia)為3367億元，環比(bi)上(shang)升76.9%；平(ping)均(jun)成交樓板價(jia)(jia)7917元/平(ping)方(fang)米(mi)，與上(shang)月(yue)相比(bi)上(shang)升了(le)43%，均(jun)價(jia)(jia)上(shang)升主(zhu)要(yao)是由于北京、南京和(he)杭州(zhou)等十(shi)城集中(zhong)供地(di)(di)，一二線成交占比(bi)增(zeng)加。

　　具體到(dao)微觀市場(chang)，在首輪集(ji)中(zhong)(zhong)土拍(pai)中(zhong)(zhong)，30強房企(qi)(qi)共計拿下260宗含宅地塊，占集(ji)中(zhong)(zhong)供地的(de)4成左右(you)，核心(xin)土地資(zi)源持(chi)續向頭部房企(qi)(qi)集(ji)中(zhong)(zhong)。

　　戴德梁行研究院(yuan)副院(yuan)長張曉瑞認為，熱點城市土(tu)拍(pai)限制條件多(duo)、規則復雜、拿(na)地(di)門檻高，集中土(tu)拍(pai)意味著對資金(jin)實力(li)、調度(du)能(neng)力(li)、拿(na)地(di)策略、綜合(he)運營能(neng)力(li)以及低利潤下融(rong)資成本等(deng)全(quan)方位的考(kao)驗，小型房(fang)企發(fa)展空間進一步壓縮(suo)。

　　杜絕“馬甲”

　　集中(zhong)土拍政策(ce)使(shi)得熱點城(cheng)市(shi)拿地門(men)檻更高，錯過重點城(cheng)市(shi)土拍或令部分房企面臨無米(mi)下鍋的境地。為防止惡性競(jing)爭，充分發揮市(shi)場作用，東莞、蘇(su)州、南昌等城(cheng)市(shi)已在首輪集中(zhong)土拍后開始(shi)調整參拍規則(ze)。

　　近(jin)日，東(dong)莞自然資(zi)源局等7部門聯合發布《關于規(gui)范土地招拍(pai)(pai)掛競買資(zi)格的通告》（試行(xing)）規(gui)定，東(dong)莞土地參(can)拍(pai)(pai)企(qi)業實繳(jiao)出資(zi)必(bi)須大(da)于0；參(can)拍(pai)(pai)企(qi)業員工參(can)保人(ren)數必(bi)須大(da)于0；參(can)拍(pai)(pai)企(qi)業連續(xu)報稅(shui)(shui)1年以上(shang)，且納稅(shui)(shui)總額必(bi)須大(da)于“0”，也就是說，土拍(pai)(pai)前成立控股(gu)子公司參(can)拍(pai)(pai)的模式(shi)行(xing)不(bu)通了。

　　通知還規定，初次(ci)違反規則(ze)，參拍公(gong)司(si)一年禁(jin)止參與(yu)東(dong)莞土地拍賣；再次(ci)違反規則(ze)，參拍公(gong)司(si)母公(gong)司(si)一年禁(jin)止參與(yu)東(dong)莞土地拍賣。

　　實際上，以同一家(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)企(qi)注冊多(duo)個“馬甲公(gong)司(si)”在土拍市(shi)場圍獵(lie)地(di)(di)塊(kuai)的現象并不鮮(xian)見(jian)。據(ju)《每日經濟新聞》此前報(bao)道，在蘇(su)州(zhou)發布首批集中(zhong)供地(di)(di)公(gong)示后，房(fang)企(qi)就進入到(dao)(dao)了(le)備戰狀態。從工商(shang)注冊資料(liao)看，此次集中(zhong)供地(di)(di)政策實施前的1月(yue)和2月(yue)，蘇(su)州(zhou)新增(zeng)(zeng)房(fang)地(di)(di)產類公(gong)司(si)數(shu)量分別是(shi)357家(jia)(jia)(jia)(jia)和240家(jia)(jia)(jia)(jia)；3月(yue)猛增(zeng)(zeng)至614家(jia)(jia)(jia)(jia)，超過前兩個月(yue)總和；4月(yue)新注冊數(shu)量進一步增(zeng)(zeng)加到(dao)(dao)675家(jia)(jia)(jia)(jia)。

　　而作為四個(ge)一(yi)線城市(shi)中(zhong)首個(ge)進(jin)行(xing)土地(di)集中(zhong)出(chu)讓(rang)的廣州，競拍過程也引來(lai)眾多(duo)房(fang)企圍獵，據媒體報(bao)道(dao)，在備受關注的黃埔科(ke)學城涉(she)宅地(di)塊，更(geng)是(shi)有(you)超百個(ge)房(fang)企馬甲報(bao)名舉牌(pai)。

　　“首輪土拍(pai)暴露出房企通過馬甲公(gong)司增加拿地(di)概率(lv)的(de)問題，隨著各地(di)相繼發(fa)文(wen)禁止馬甲公(gong)司拿地(di)，這(zhe)勢必引起市場聯動效應，預計后續將(jiang)有更多城(cheng)市進行跟進嚴管”，易居研究院智庫中心(xin)研究總(zong)監嚴躍進表示。

　　實際上在東(dong)莞發布通知之(zhi)前，蘇州(zhou)市自(zi)然資(zi)源和規(gui)劃(hua)局也發布了(le)《關于(yu)嚴格落實競買(mai)要(yao)求的(de)通告》強調，同一自(zi)然人、法人或(huo)其他組織直接絕對控股的(de)公司不(bu)得參(can)與同一商住或(huo)住宅地(di)塊(kuai)競買(mai)，且競買(mai)人土地(di)出讓金的(de)資(zi)金來(lai)源應為(wei)自(zi)有資(zi)金。對于(yu)違反上述規(gui)定(ding)的(de)競買(mai)人，經認定(ding)構成違規(gui)競買(mai)的(de)將被認定(ding)為(wei)失信(xin)行(xing)為(wei)人，三年(nian)內不(bu)得參(can)與蘇州(zhou)土拍。

　　無錫(xi)市自然資源和規劃(hua)局還要(yao)求參加土拍的競(jing)拍公司承諾除該(gai)競(jing)拍主體公司外，無“母(mu)公司及母(mu)公司其他(ta)下(xia)屬(shu)控股子(zi)公司”，或是“我公司（該(gai)競(jing)買(mai)人(ren)）下(xia)屬(shu)控股子(zi)公司”參與競(jing)拍，違反者將(jiang)一年(nian)內禁入無錫(xi)土地市場。

　　此外，杭(hang)州在今年的(de)政(zheng)(zheng)府工作(zuo)報告中還將“實(shi)施建筑質(zhi)(zhi)量(liang)提升工程，出臺“競(jing)(jing)地(di)價、競(jing)(jing)質(zhi)(zhi)量(liang)”政(zheng)(zheng)策(ce)”寫進重點工作(zuo)任(ren)務。業內人士(shi)分析(xi)認(ren)為，該政(zheng)(zheng)策(ce)實(shi)施將是(shi)繼上個世紀末(mo)土地(di)公(gong)開招拍掛之后，也是(shi)杭(hang)州“限房價、競(jing)(jing)地(di)價”后，土地(di)市場出讓(rang)規則迎來的(de)新(xin)的(de)重大變(bian)化(hua)。

　　這一重點工(gong)作任務的(de)布置或與近年來行業(ye)高(gao)周轉(zhuan)大環境(jing)有很(hen)大關(guan)系。一位TOP50房企投拓負責人告(gao)訴記者(zhe)，經過前幾年“高(gao)周轉(zhuan)”潮流(liu)洗禮，目(mu)前開(kai)發效率在(zai)原有開(kai)發品質(zhi)的(de)基礎(chu)上，想再有大提升(sheng)是不(bu)容(rong)易的(de)，所以政府(fu)會(hui)擔(dan)心(xin)競得企業(ye)短期內找(zhao)不(bu)到(dao)舒緩成本(ben)壓力的(de)“正路(lu)”，項(xiang)目(mu)開(kai)發質(zhi)量與安(an)全會(hui)出問題(ti)。

　　嚴躍進還預(yu)判，在(zai)調整土地(di)出讓規則后，市場(chang)(chang)監(jian)管的另一(yi)個方向(xiang)可能(neng)就(jiu)是房企(qi)(qi)拿(na)地(di)的資金來源，土拍市場(chang)(chang)會(hui)趨穩，企(qi)(qi)業(ye)拿(na)地(di)也會(hui)更(geng)加謹慎。