5月以來，房企融資規模持續收縮。機構數據顯示，5月房地產企業融資總額為1331.42億元，同比下降15.94%，環比下降20.13%。其中，5月境內信用債發行規模大幅下降，不及上月發行量的一半。有評級機構指出，當前市場下，流動性和再融資仍是房企面臨的主要信用風險。大部分授評房企有能力為到期債務再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會時常面臨大量短債集中到期的窘境。

　　融資規模收縮

　　5月，受期內(nei)“ABS項目集中終止”事件影響，房企(qi)境內(nei)融資(zi)規模(mo)收(shou)縮(suo)幅度超出預期。機構數(shu)據(ju)顯示，1-5月，房企(qi)境內(nei)外債(zhai)券(quan)融資(zi)累計約4624億(yi)元，同比下降18%，達到(dao)近三年低點。前5個月發(fa)債(zhai)規模(mo)占2020年發(fa)債(zhai)總規模(mo)約38%。

　　前5個月(yue)，房企(qi)境(jing)內累計發債(zhai)(zhai)規模約(yue)(yue)3113億元，同(tong)(tong)比下降約(yue)(yue)11%。從(cong)發債(zhai)(zhai)結構看，境(jing)內債(zhai)(zhai)券(quan)占比進一步提高，前5個月(yue)境(jing)內債(zhai)(zhai)券(quan)規模占比達到67%，較2020年同(tong)(tong)期上升5個百分點(dian)。

　　5月(yue)(yue)(yue)，信用(yong)債(zhai)占(zhan)比達到25.07%，海外債(zhai)占(zhan)比達到19.3%，信托(tuo)融(rong)資(zi)(zi)占(zhan)比達到41.27%，ABS融(rong)資(zi)(zi)占(zhan)比達到14.35%。5月(yue)(yue)(yue)，信用(yong)債(zhai)發(fa)行大(da)幅下降(jiang)，不(bu)及上月(yue)(yue)(yue)發(fa)行量的一半；信托(tuo)融(rong)資(zi)(zi)額(e)與上月(yue)(yue)(yue)相(xiang)比差別不(bu)大(da)，成為(wei)本月(yue)(yue)(yue)融(rong)資(zi)(zi)主力；信用(yong)債(zhai)及ABS融(rong)資(zi)(zi)規(gui)模(mo)明顯下滑，環(huan)比分(fen)別下降(jiang)了54.39%、24.31%。

　　從期限(xian)結(jie)構來看，信用債(zhai)平均(jun)發行期限(xian)為(wei)(wei)3.55年(nian)，其中3年(nian)以上(shang)的(de)融(rong)資額占(zhan)比為(wei)(wei)53.94%。海外債(zhai)平均(jun)發行期限(xian)為(wei)(wei)4.37年(nian)，3年(nian)以上(shang)的(de)占(zhan)比為(wei)(wei)70.93%。信托平均(jun)融(rong)資期限(xian)為(wei)(wei)1.56年(nian)，ABS平均(jun)期限(xian)為(wei)(wei)4.39年(nian)。

　　5月，房(fang)企在債券融資上呈現票面(mian)利率下(xia)(xia)降、發債期限延長的特征。5-6月，房(fang)地(di)產行業到期債務規(gui)模(mo)小幅(fu)回落，給房(fang)企在上半(ban)年末留出(chu)一(yi)定的調整周期，為(wei)下(xia)(xia)半(ban)年積(ji)蓄能量(liang)。

　　惠譽評級表示，當(dang)前市場(chang)下，流動性和再融資(zi)仍是(shi)(shi)房(fang)企(qi)(qi)面臨的主要(yao)信用風險。大部分授評房(fang)企(qi)(qi)有能(neng)力為到期債務再融資(zi)，但是(shi)(shi)不具備多(duo)元融資(zi)途徑(jing)的房(fang)企(qi)(qi)可能(neng)會時常面臨大量(liang)短債集中到期的窘(jiong)境。盡管中資(zi)房(fang)企(qi)(qi)中期內銷(xiao)售增速將有所放緩，但仍對行(xing)業整體持穩(wen)定展望，房(fang)企(qi)(qi)秉承更加審慎的拿地策略將有助于去(qu)杠桿。

　　房企需精細化運作

　　中指研究(jiu)院企(qi)業(ye)事業(ye)部研究(jiu)副(fu)總(zong)監劉水(shui)分(fen)析指出(chu)，融(rong)資總(zong)額連續下降及(ji)平均融(rong)資利率(lv)(lv)上(shang)升(sheng)，表明房企(qi)外部融(rong)資環境持續偏緊(jin)。房企(qi)應緊(jin)抓(zhua)上(shang)半年融(rong)資窗口期，加(jia)快(kuai)拓展融(rong)資渠道，積極探索(suo)新(xin)融(rong)資方式，加(jia)強融(rong)資。另外，要(yao)加(jia)快(kuai)促(cu)銷，提高銷售回款率(lv)(lv)，保障充裕的(de)現金流。

　　在(zai)“三(san)條紅線”壓力下(xia)，房(fang)企(qi)致力于降低企(qi)業融資(zi)成本(ben)，短期內將存(cun)在(zai)房(fang)企(qi)意愿與資(zi)本(ben)市場預期的(de)博(bo)弈；而長期看(kan)，房(fang)企(qi)融資(zi)成本(ben)整體保持(chi)下(xia)降趨勢與企(qi)業之間差(cha)異加(jia)劇的(de)趨勢不(bu)變。

　　中信建(jian)投證券(quan)研報指(zhi)出，近期，房(fang)地產供(gong)應鏈融資監管加強，一定程度上將增(zeng)大(da)房(fang)企的(de)(de)(de)(de)(de)融資壓力。樓市(shi)持續(xu)升(sheng)溫(wen)情況下(xia)，全國房(fang)貸利(li)(li)率(lv)開始(shi)上行，對于后續(xu)的(de)(de)(de)(de)(de)銷售將會產生一定的(de)(de)(de)(de)(de)影響，未(wei)來(lai)需求端降溫(wen)的(de)(de)(de)(de)(de)概率(lv)較大(da)。在(zai)土地市(shi)場與樓市(shi)高(gao)景氣的(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，調控政策較難出現緩和，板塊估值(zhi)較難出現提升(sheng)。行業(ye)整(zheng)體利(li)(li)潤(run)率(lv)已難以(yi)(yi)回到過去的(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)位(wei)，預計未(wei)來(lai)需要更(geng)多(duo)依(yi)靠精(jing)細化運營提升(sheng)開發效率(lv)以(yi)(yi)獲取(qu)超額收益，需要更(geng)多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)項目數量來(lai)維持業(ye)績(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長。行業(ye)將進(jin)入(ru)龍頭全面占優的(de)(de)(de)(de)(de)時代。

　　天風(feng)證(zheng)券研報(bao)顯示，“因城施策”常態(tai)化背景(jing)下，政策穩(wen)定性進一步提高，行業風(feng)險(xian)溢價率(lv)將下降，行業融(rong)資(zi)(zi)端(duan)的(de)再收緊或進一步催化企業間的(de)分化。從房企角度看，“三(san)道紅線(xian)”將在未(wei)來(lai)三(san)年深刻改變(bian)房企經營行為(wei)，不(bu)少企業不(bu)得不(bu)加速(su)推出降檔舉措(cuo)，行業風(feng)險(xian)溢價率(lv)下行，降檔房企債性價值(zhi)提升、股(gu)性價值(zhi)減弱，過去(qu)以(yi)高預期毛(mao)利(li)率(lv)為(wei)主的(de)強投(tou)資(zi)(zi)公司將弱于以(yi)低(di)毛(mao)利(li)率(lv)投(tou)資(zi)(zi)預期的(de)強運營公司。

　　穩地價是基礎

　　從政策角度看(kan)，東方金誠研(yan)報顯(xian)示(shi)，“穩(wen)(wen)(wen)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)”是“穩(wen)(wen)(wen)房價(jia)(jia)”和“穩(wen)(wen)(wen)預(yu)期(qi)”的基礎(chu)。房價(jia)(jia)與地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)息(xi)息(xi)相關，當地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)上漲時，往往帶動(dong)房價(jia)(jia)的快速上漲，二(er)者相互影響。只有(you)通過減少地(di)(di)(di)(di)(di)方對土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)財政收(shou)入(ru)的依(yi)賴、保持土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)持續(xu)穩(wen)(wen)(wen)定(ding)供應(ying)等方式穩(wen)(wen)(wen)定(ding)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)，才能穩(wen)(wen)(wen)定(ding)房價(jia)(jia)和預(yu)期(qi)，保持房地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的持續(xu)穩(wen)(wen)(wen)定(ding)、健康發展(zhan)。此外(wai)，地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)平穩(wen)(wen)(wen)除了有(you)助于(yu)(yu)減輕房企融資壓(ya)力外(wai)，在穩(wen)(wen)(wen)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)要求下，土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)及交易信息(xi)更公開(kai)、透明(ming)，利(li)于(yu)(yu)房企對土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)供應(ying)量(liang)價(jia)(jia)、市(shi)(shi)場(chang)運行(xing)趨勢進(jin)行(xing)客觀(guan)判斷，形(xing)成(cheng)合(he)理預(yu)期(qi)，引導市(shi)(shi)場(chang)回歸理性。并且(qie)，房企可(ke)以在拿地(di)(di)(di)(di)(di)前更充分地(di)(di)(di)(di)(di)進(jin)行(xing)拿地(di)(di)(di)(di)(di)成(cheng)本與收(shou)益測(ce)算評(ping)估(gu)，優化住(zhu)宅方案設計并合(he)理定(ding)價(jia)(jia)，避免(mian)因過高的土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)溢價(jia)(jia)擠占(zhan)用于(yu)(yu)產(chan)品質量(liang)建設的成(cheng)本。

　　中(zhong)原地(di)(di)產研究中(zhong)心(xin)統計數據顯示，目前(qian)，已經實行“兩集(ji)中(zhong)”土地(di)(di)出(chu)讓(rang)政(zheng)策的(de)地(di)(di)區(qu)，已經有20個(ge)城市(shi)完成土地(di)(di)出(chu)讓(rang)，合計出(chu)讓(rang)住宅土地(di)(di)數量高達769宗，合計出(chu)讓(rang)土地(di)(di)金額達到9002.66億元(yuan)，平均土地(di)(di)溢價(jia)率達到15.8%。“兩集(ji)中(zhong)”土地(di)(di)政(zheng)策實行以來，整體(ti)達到了“穩地(di)(di)價(jia)”“穩房價(jia)”“穩預期”的(de)目的(de)。

　　多(duo)家研報(bao)指出，穩(wen)地(di)價及相關政(zheng)策對房(fang)企產生一(yi)定積極影響(xiang)。一(yi)方面，穩(wen)地(di)價在某種程(cheng)度上(shang)將助(zhu)力提(ti)升(sheng)房(fang)企整體信用(yong)質量，穩(wen)地(di)價背景下(xia)拿地(di)競爭趨于(yu)理(li)(li)性(xing)(xing)，房(fang)價地(di)價倒掛情況減少，銷售利潤率向上(shang)向下(xia)的彈性(xing)(xing)減少，穩(wen)定性(xing)(xing)及安全性(xing)(xing)提(ti)升(sheng)；另一(yi)方面，有助(zhu)于(yu)房(fang)企合理(li)(li)補庫存，穩(wen)地(di)價要保(bao)持(chi)(chi)土地(di)的持(chi)(chi)續穩(wen)定供應(ying)，保(bao)持(chi)(chi)合理(li)(li)程(cheng)度的增(zeng)長。