受“三(san)道(dao)紅(hong)線”融資新規及(ji)業務布局過于集中(zhong)導致(zhi)周轉不暢等(deng)因(yin)素影(ying)響，今年房(fang)(fang)企(qi)整(zheng)體融資規模萎縮(suo)，藍(lan)光發(fa)展、華夏幸福等(deng)千億元(yuan)量級房(fang)(fang)企(qi)已經出現債務違約現象，大宗(zong)并購(gou)案(an)時(shi)有發(fa)生，房(fang)(fang)地產行業整(zheng)合加速。

　　貝(bei)殼(ke)研究院數據顯示，今年(nian)前5個月，房企海(hai)外融資規模折合人民幣約1511億元，同(tong)(tong)比下降約29%(較(jiao)2019年(nian)下降約47.4%)，為2018年(nian)以來最低點。不僅是海(hai)外融資，5月份境內融資同(tong)(tong)樣表現(xian)出規模較(jiao)小的特(te)征。

　　“一方面(mian)，受一季(ji)度內(nei)房(fang)企債務違(wei)約事件影響，海外資本市場信心減弱，發債規(gui)模萎縮；另一方面(mian)，受海外疫情控制(zhi)的影響，海外債市活躍度較低。”諸葛找房(fang)數據研(yan)究(jiu)中心分析師陳霄(xiao)向《證(zheng)券日報》記者表示，此外，隨著(zhu)“三道紅線”等融資政策趨緊，房(fang)企整(zheng)體融資規(gui)模也逐漸緊縮，一定程度上也使得海外融資規(gui)模下降。

　　“一般來(lai)說，海外融(rong)資(zi)占非銀融(rong)資(zi)20%左右，是房(fang)企(qi)(qi)穩定(ding)且(qie)重要的(de)融(rong)資(zi)渠道(dao)之一。”中指研究院企(qi)(qi)業(ye)(ye)研究副總監劉水向《證券(quan)日報》記者表(biao)示，在融(rong)資(zi)政(zheng)策趨緊(jin)，房(fang)企(qi)(qi)資(zi)金鏈持(chi)續(xu)偏緊(jin)的(de)環境下，部分高杠桿及銷售業(ye)(ye)績不佳的(de)房(fang)企(qi)(qi)現(xian)(xian)金流可能出(chu)現(xian)(xian)問題，若疊加融(rong)資(zi)性現(xian)(xian)金流緊(jin)縮(suo)，未來(lai)房(fang)企(qi)(qi)債務違(wei)約現(xian)(xian)象可能增加。

　　海外融資總額緊縮

　　貝(bei)殼研究院數(shu)據顯示，自2011年(nian)起至今，多數(shu)年(nian)份(fen)中海(hai)外融(rong)資規模占(zhan)比都(dou)很高，房企常年(nian)對于海(hai)外融(rong)資的依(yi)賴短期內無法替代(dai)。

　　但(dan)2021年(nian)(nian)以(yi)來，房(fang)企海外融資(zi)呈現高開低(di)走的趨(qu)勢(shi)(shi)。據(ju)中指研究院監測，2021年(nian)(nian)1月(yue)份(fen)(fen)，房(fang)企海外債發行(xing)總額(e)達(da)796.5億元(yuan)，是(shi)上年(nian)(nian)12月(yue)份(fen)(fen)的4.58倍，開局勢(shi)(shi)頭(tou)良好(hao)。但(dan)3月(yue)份(fen)(fen)、4月(yue)份(fen)(fen)發行(xing)額(e)均不(bu)足(zu)150億元(yuan)，5月(yue)份(fen)(fen)雖有回升(sheng)，但(dan)仍處于今年(nian)(nian)以(yi)來的偏低(di)位置。

　　“今(jin)年以來部(bu)分房企償債能力出現問題，境外資金(jin)對海外債的(de)投資更為謹慎。”劉水表(biao)示。

　　“海(hai)外融(rong)資(zi)仍是房(fang)企融(rong)資(zi)的主要(yao)渠道。”陳霄(xiao)表示。

　　“從周期來看，通常5月(yue)份-6月(yue)份房企(qi)整(zheng)體(ti)融資(zi)規模相對偏低，這是由于還債(zhai)周期決定的。”易(yi)居研究院智庫中(zhong)心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示(shi)。

　　匯兌損失侵蝕利潤

　　值得關注的是，房地產行業整(zheng)體海外融資規模的下(xia)降(jiang)，卻沒有造(zao)成近期融資成本(ben)的上升，這多少與人民幣匯率變動有關。

　　根據(ju)貝殼研究院統計，今年前(qian)5個月(yue)，房企(qi)海外(wai)債平(ping)均融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)為6.58%，較(jiao)2020年5月(yue)份(fen)復蘇(su)后的海外(wai)融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)(6.33%)微升，但(dan)房企(qi)之間(jian)的借債成(cheng)本(ben)(ben)差異進一步擴大。規模實力和信用較(jiao)好(hao)的房企(qi)付出更(geng)加低廉的融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)。

　　“一方面由于今年(nian)以來境外(wai)貨(huo)幣(bi)環境較(jiao)為寬松(song)；另一方面海外(wai)綠色(se)(se)債(zhai)券融(rong)(rong)資(zi)占比的上(shang)(shang)升(sheng)也(ye)一定(ding)程度上(shang)(shang)拉(la)低了融(rong)(rong)資(zi)成本(ben)。綠色(se)(se)債(zhai)券作為順應綠色(se)(se)金融(rong)(rong)的融(rong)(rong)資(zi)渠道，受政策支持力度較(jiao)大、市場認可度較(jiao)高，其(qi)融(rong)(rong)資(zi)成本(ben)相對偏低。”劉水(shui)表示，當人民(min)幣(bi)匯(hui)率升(sheng)值時，海外(wai)融(rong)(rong)資(zi)成本(ben)下降。今年(nian)以來，人民(min)幣(bi)匯(hui)率有升(sheng)有貶，雙向浮(fu)動，在合(he)理均衡水(shui)平(ping)上(shang)(shang)保持了基本(ben)穩定(ding)，所以房(fang)企海外(wai)融(rong)(rong)資(zi)造成的匯(hui)兌損失(shi)壓力變化也(ye)比較(jiao)小。

　　不過(guo)，在陳霄(xiao)看(kan)來，隨著人(ren)民幣(bi)匯率變動，疊加部分房(fang)企財務狀況不容樂觀，海外融資造成的匯兌損(sun)失壓力對房(fang)企仍有(you)一定挑戰。

　　“房(fang)企海外(wai)融資的(de)匯(hui)兌(dui)損失問題(ti)不可忽視，尤(you)其是在(zai)當前(qian)行(xing)業利(li)(li)潤率下行(xing)的(de)趨勢中(zhong)，匯(hui)兌(dui)風險將(jiang)有可能(neng)直(zhi)接影響房(fang)企當年(nian)(nian)(nian)的(de)收(shou)益和利(li)(li)潤水平。”貝殼研究院高(gao)級(ji)分析師潘(pan)浩向《證券日(ri)報》記者表示(shi)，根據某頭部(bu)房(fang)企2020年(nian)(nian)(nian)財報中(zhong)顯示(shi)，其從2020年(nian)(nian)(nian)二季度開始人民(min)幣(bi)兌(dui)外(wai)幣(bi)匯(hui)率持續升值，導(dao)致2020年(nian)(nian)(nian)產生(sheng)匯(hui)兌(dui)虧損約人民(min)幣(bi)6.6億(yi)元。

　　潘浩認(ren)為，當前，房企在(zai)加強(qiang)財務管理(li)(li)和風險(xian)管理(li)(li)的過(guo)程(cheng)中，已(yi)開始(shi)通過(guo)降低外(wai)幣債(zhai)務比例以及(ji)采(cai)用交(jiao)叉貨幣掉期(qi)的方(fang)式，適時鎖定匯率(lv)及(ji)利率(lv)風險(xian)來規避海(hai)外(wai)債(zhai)的匯兌風險(xian)。

　　匯兌損失壓(ya)力可大可小，但對實力優(you)秀房(fang)企(qi)來說，一般都會讓其在(zai)財務(wu)報表(biao)中(zhong)處(chu)在(zai)合理(li)可控范圍內，中(zhong)小房(fang)企(qi)可能(neng)應對能(neng)力相對不足(zu)。但擺在(zai)所有(you)房(fang)企(qi)面前(qian)更(geng)重要(yao)的是，對現金流(liu)的管理(li)能(neng)力高低幾乎決定生死。對具(ju)有(you)開發周期長特性的房(fang)地(di)產(chan)行業來說，融資(zi)現金流(liu)尤為重要(yao)。

　　債務違約壓力增大

　　“‘三道紅線’之下，即(ji)使一線未踩的(de)(de)綠(lv)檔(dang)企業，其有息(xi)債(zhai)務增(zeng)速最高(gao)也僅為15%。因(yin)此(ci)對于有息(xi)債(zhai)務增(zeng)速偏高(gao)的(de)(de)企業來(lai)說，融資(zi)規(gui)模(mo)的(de)(de)下降會帶來(lai)運營(ying)資(zi)金(jin)的(de)(de)緊張。”劉(liu)水向《證券日報》記(ji)者(zhe)表示，銷(xiao)售(shou)回款固然為重要的(de)(de)資(zi)金(jin)回籠渠道，但預售(shou)監管賬戶的(de)(de)存(cun)在防止了資(zi)金(jin)被挪(nuo)作他(ta)用，房企不得隨意支配預售(shou)金(jin)。

　　在劉水看來，融資性(xing)現金(jin)流作為房企運營資金(jin)的重(zhong)要補充，一旦(dan)不(bu)及時(shi)，一方面對拿(na)地(di)造成阻礙，特別是在當前“集(ji)中供(gong)地(di)”的背景(jing)下，短時(shi)間(jian)資金(jin)需求壓(ya)力較大，若不(bu)能及時(shi)備好“子彈(dan)”，無法及時(shi)補充土地(di)庫存，則會給企業未來持續(xu)發展帶來阻礙；另(ling)一方面就是給企業帶來償債壓(ya)力，觸發債務違約。

　　“融資(zi)性現金流下降(jiang)或將是行業未來的(de)長期發展趨勢(shi)，這將為高負(fu)債(zhai)(zhai)，低現金流動性以及(ji)自身‘造血’能(neng)力(li)較弱(ruo)的(de)房企帶來更多壓力(li)。”潘浩(hao)表示，一方(fang)(fang)面，房地產行業馬太效(xiao)應加劇，中(zhong)小型房企的(de)生(sheng)存(cun)壓力(li)驟升；另一方(fang)(fang)面，近年出現個別(bie)大型高負(fu)債(zhai)(zhai)房企“暴雷”現象。由此，不(bu)同梯隊的(de)房企均需要警惕自身的(de)債(zhai)(zhai)務風險，在監管升級和市場規(gui)范化的(de)進程中(zhong)，不(bu)排(pai)除后續仍有個別(bie)房企發生(sheng)實質性債(zhai)(zhai)務違約的(de)可能(neng)性。

　　“負債率高、盈利(li)狀況不佳(jia)的(de)企(qi)業受影響(xiang)較(jiao)大(da)，周(zhou)轉率低、銷售回款不能(neng)及時進入非受限賬戶的(de)房(fang)企(qi)，資金流動性不足，壓力較(jiao)大(da)。”陳霄表示，一方(fang)面(mian)可能(neng)會(hui)造成(cheng)部分(fen)企(qi)業日(ri)常運營(ying)艱難，債務違約概率高，房(fang)企(qi)之(zhi)間(jian)收(shou)并購(gou)現象增加(jia)；另(ling)一方(fang)面(mian)，龍頭房(fang)企(qi)優勢愈(yu)加(jia)突出，行(xing)業分(fen)化加(jia)劇。

　　（文章來源：證券(quan)日報）