東莞、無錫等5個城市日前相繼發文，劍指房企多個“馬甲”拿地。業內人士認為，該類政策目的在于規范行業和降溫土拍市場。但有機構指出，當前樓市量價齊升的根本是土地而非房產，預計第二批集中土拍的供應量有望同比增長60%以上。

　　禁止多個“馬甲”拍地

　　目前，已有南(nan)京、無錫、蘇州、南(nan)昌、東莞5個城市相繼出臺相關(guan)政(zheng)策，限制房企多個“馬(ma)甲(jia)”搶地。

　　東莞市(shi)自然(ran)資(zi)源局等(deng)7部門6月10日發布《關(guan)于(yu)規范(fan)土地招拍掛(gua)競(jing)買(mai)資(zi)格的通告》，從6月10日起，參(can)與東莞市(shi)掛(gua)牌出讓商(shang)住用地到達“終(zhong)次報(bao)價”的競(jing)買(mai)人必須通過相關(guan)競(jing)買(mai)資(zi)格，包(bao)括競(jing)拍企業(ye)實(shi)繳出資(zi)額大(da)于(yu)0；上一年(nian)度(du)參(can)保(bao)人數(shu)大(da)于(yu)0；連續報(bao)稅(shui)1年(nian)以上，納稅(shui)額大(da)于(yu)0。

　　同時提(ti)出(chu)，競得入(ru)選人如果被(bei)認定不符合相(xiang)關(guan)(guan)資格要(yao)求(qiu)，取(qu)消其資格，一年內不得參與掛牌(pai)出(chu)讓商住(zhu)用地(di)(di)交易(yi)活動，并約談(tan)其母公司(si)。若被(bei)約談(tan)母公司(si)關(guan)(guan)聯(lian)企業在其他宗地(di)(di)競拍中有類似情形，該母公司(si)和(he)所有關(guan)(guan)聯(lian)企業一年內不得參與東(dong)莞市掛牌(pai)出(chu)讓商住(zhu)用地(di)(di)交易(yi)活動。

　　南昌市(shi)6月8日出臺(tai)的(de)(de)文件(jian)也提出，嚴格(ge)限制關聯(lian)公司(si)參加(jia)同(tong)(tong)一(yi)宗(zong)住宅用地(di)競(jing)買(mai)。“限房價、限地(di)價”地(di)塊的(de)(de)競(jing)買(mai)人應滿足土地(di)出讓公告中明確的(de)(de)競(jing)買(mai)要求，并(bing)在報(bao)名時書(shu)面承諾其關聯(lian)公司(si)不參加(jia)同(tong)(tong)一(yi)宗(zong)地(di)競(jing)買(mai)。而土地(di)一(yi)次性(xing)報(bao)價結束后，將競(jing)買(mai)人名單(dan)對外(wai)公布并(bing)接受監督，如(ru)有關聯(lian)公司(si)同(tong)(tong)時參加(jia)一(yi)宗(zong)地(di)競(jing)買(mai)情(qing)況被舉報(bao)或投訴，經市(shi)場監管局查實后，依法依規(gui)嚴肅處理。

　　業內人(ren)士稱，在(zai)拿地(di)需要“搖號”的背景(jing)下，房企成(cheng)立(li)“馬甲”公司的目的是提高(gao)競(jing)拍成(cheng)功率(lv)。但該行為會提升溢價(jia)率(lv)、抬(tai)高(gao)參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

　　財政部、自然資(zi)源部等部門日前(qian)發文要求(qiu)將土(tu)(tu)地(di)使用權(quan)出讓收(shou)(shou)入等4項(xiang)非稅收(shou)(shou)收(shou)(shou)入劃轉(zhuan)稅務部門征(zheng)收(shou)(shou)。安信證券發布研報稱，該政策(ce)對房企(qi)而言，拿(na)地(di)環節將更透明。征(zheng)收(shou)(shou)方(fang)(fang)式上的改革將使得土(tu)(tu)地(di)出讓金(jin)的收(shou)(shou)繳(jiao)更加規范，房企(qi)通過與(yu)地(di)方(fang)(fang)政府協商爭取土(tu)(tu)地(di)款(kuan)返還、延期繳(jiao)納(na)土(tu)(tu)地(di)款(kuan)等將相對受限。

　　供地面積或增加

　　“兩集中(zhong)”政策出臺之初(chu)，市(shi)(shi)場的普(pu)遍理解是對土拍溢價(jia)形成抑制從而降溫土拍市(shi)(shi)場。但就第(di)一批集中(zhong)供(gong)地的情況(kuang)來看，溢價(jia)率(lv)整體(ti)雖然下降，但幅度仍相對較(jiao)小，房(fang)企參(can)與意(yi)愿仍高。

　　國泰君(jun)安認為，當前市(shi)場(chang)較多地使用(yong)了金融(rong)(rong)政策(ce)來調(diao)控，但樓(lou)市(shi)的(de)矛(mao)盾不是(shi)(shi)金融(rong)(rong)現(xian)象，而(er)是(shi)(shi)經濟現(xian)象，目(mu)前樓(lou)市(shi)的(de)量價齊(qi)升是(shi)(shi)由(you)于(yu)供(gong)需不匹配所導致的(de)。

　　國泰(tai)君(jun)安數(shu)據(ju)顯示(shi)，今年(nian)前5個月(yue)百(bai)城供(gong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)同(tong)比下降(jiang)18%，成交面(mian)積(ji)(ji)同(tong)比下降(jiang)22%，但平均溢價率達到20%。目前，市場已經(jing)呈現(xian)出拿地(di)面(mian)積(ji)(ji)<新開(kai)工面(mian)積(ji)(ji)<銷(xiao)售面(mian)積(ji)(ji)的(de)局面(mian)。

　　該機(ji)構預(yu)計(ji)(ji)，7月，第二批集中土(tu)拍的(de)供應(ying)(ying)量(liang)有(you)望(wang)同(tong)比增(zeng)長60%以(yi)上，屆時地(di)價上漲有(you)望(wang)得到(dao)抑(yi)制。從供應(ying)(ying)量(liang)上來看，按照2020年8.1億(yi)平(ping)(ping)(ping)方米(mi)的(de)供應(ying)(ying)量(liang)計(ji)(ji)算(suan)，今(jin)年需要有(you)10%的(de)增(zeng)速(su)才可以(yi)滿足市場需求。扣除前5個月已經(jing)出讓的(de)2.5億(yi)平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，意味(wei)著6-12月還(huan)需要有(you)6.5億(yi)平(ping)(ping)(ping)方米(mi)的(de)供應(ying)(ying)量(liang)，同(tong)比增(zeng)速(su)達到(dao)64%。

　　中(zhong)指研(yan)究(jiu)院指數事業(ye)部研(yan)究(jiu)副總監陳文靜則持有不同觀點。她認為(wei)，首批集中(zhong)供地(di)熱度較高城(cheng)市后期不排(pai)除完善政策來控制(zhi)市場熱度的可能性，但優質地(di)塊的參拍熱情或延(yan)續。

　　從機構披露的(de)數據(ju)(ju)來看，整體供應量(liang)(liang)卻(que)有(you)較大增量(liang)(liang)。中(zhong)指(zhi)研究院數據(ju)(ju)顯示，6月7日(ri)至6月13日(ri)，全國40個大中(zhong)城市推(tui)地總面積環比增長(chang)212%。其(qi)中(zhong)，長(chang)春(chun)、上海推(tui)出的(de)面積量(liang)(liang)較大。二線城市土地的(de)供應量(liang)(liang)明顯增加，成交均價較前(qian)一周增幅近六成。

　　諸葛找(zhao)房數據顯示(shi)，重(zhong)點(dian)監測城市5月供應(ying)地塊(kuai)1076宗(zong)，同比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)8.11%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)增長(chang)(chang)5.8%；供應(ying)規劃(hua)建筑面積9356.22萬平方米，同比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)19.63%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)10.43%；推出樓面均價(jia)為4952.93元/平方米，同比(bi)(bi)(bi)增長(chang)(chang)23.77%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)21.78%。1076宗(zong)地塊(kuai)中(zhong)住宅(zhai)用地784宗(zong)，同比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)2.61%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)增長(chang)(chang)7.25%。