1月份房貸保持平穩，房企化險有序推進——房地產融資預期穩步改善

　　當(dang)前，房地產融資的(de)市(shi)場(chang)預期正(zheng)在穩步改(gai)善。初(chu)步統計顯(xian)示(shi)，2022年1月房地產貸(dai)款新增約(yue)6000億元，較(jiao)去年四季度月均水平多(duo)(duo)增約(yue)3000億元。其中(zhong)，房地產開發貸(dai)款多(duo)(duo)增約(yue)2000億元，個(ge)人住房貸(dai)款多(duo)(duo)增約(yue)1000億元。除了間接(jie)融資，房地產企業的(de)直接(jie)融資也獲得了改(gai)善，多(duo)(duo)家房企已經或準備在銀行間市(shi)場(chang)發行中(zhong)期票(piao)據。

　　與此同時，部分房企的(de)(de)風險化(hua)解工作(zuo)正在有序推進(jin)。在中國人民銀(yin)行(xing)(xing)、中國銀(yin)保監會(hui)聯合印發《關于做好(hao)重點房地產企業風險處(chu)置項目并購(gou)金(jin)融服務的(de)(de)通知(zhi)》后，近日已有招(zhao)商銀(yin)行(xing)(xing)、浦發銀(yin)行(xing)(xing)、平安銀(yin)行(xing)(xing)等機構(gou)積極(ji)參與。

　　多位業(ye)內人士表示，房地產(chan)市場平穩、健(jian)康發(fa)(fa)展趨(qu)勢不會變。下一(yi)步(bu)，監管部門將繼(ji)續堅持“房住不炒”定(ding)位，按照探索新發(fa)(fa)展模式的要求，全面落實房地產(chan)長效機制(zhi)，保持房地產(chan)金融政(zheng)策的連續性(xing)、一(yi)致(zhi)性(xing)、穩定(ding)性(xing)。

　　房企融資持續改善

　　在各方的共同努(nu)力(li)下，房地(di)產銷售、購地(di)、融(rong)資等行為正逐步回歸常態，市場預(yu)期穩步改善(shan)。

　　預期(qi)(qi)穩定(ding)對(dui)于市場(chang)平穩至關(guan)重要。2021年下半(ban)年以來，個別房地產企業的風險(xian)顯性化。受此(ci)影響，市場(chang)預期(qi)(qi)不穩，房地產各類主體的避險(xian)情緒上升，金(jin)融(rong)機構也出現(xian)了短(duan)期(qi)(qi)應(ying)激(ji)反(fan)應(ying)，一致性收縮信貸誤傷了部分(fen)房企的合理融(rong)資需求。

　　此后，監管(guan)部門及(ji)時矯(jiao)正了市場擔憂、穩(wen)定(ding)了市場預期。這從最新數據可以看出：根(gen)據初步統計，2022年1月房地產貸款(kuan)新增約6000億(yi)元(yuan)，較去年四季度月均水平多(duo)(duo)增約3000億(yi)元(yuan)；2021年四季度房地產貸款(kuan)新增7734億(yi)元(yuan)，同比(bi)多(duo)(duo)增2020億(yi)元(yuan)，較三季度多(duo)(duo)增1578億(yi)元(yuan)。

　　“房(fang)(fang)地產(chan)貸款穩(wen)步增長原因(yin)有三。”光大(da)銀(yin)行金(jin)融(rong)(rong)(rong)市(shi)場部(bu)宏觀研究(jiu)員周茂(mao)華表(biao)示，一(yi)是金(jin)融(rong)(rong)(rong)監(jian)管部(bu)門(men)(men)及時糾偏部(bu)分金(jin)融(rong)(rong)(rong)機構的房(fang)(fang)貸政(zheng)策執行，效(xiao)果明(ming)顯；二是個別房(fang)(fang)企(qi)的信(xin)用風險影(ying)響正在消(xiao)除，信(xin)用環境逐步改善；三是金(jin)融(rong)(rong)(rong)監(jian)管部(bu)門(men)(men)明(ming)確表(biao)態滿(man)足房(fang)(fang)企(qi)合理融(rong)(rong)(rong)資需(xu)求，鼓勵(li)房(fang)(fang)企(qi)市(shi)場化并(bing)購重組，同時加大(da)對住(zhu)房(fang)(fang)租賃的金(jin)融(rong)(rong)(rong)支持力度，這些因(yin)素共同助推(tui)了市(shi)場預期企(qi)穩(wen)。

　　值得(de)注意的是(shi)，除了(le)銀(yin)行信貸間接(jie)融(rong)(rong)資(zi)(zi)，房(fang)地產的直(zhi)接(jie)融(rong)(rong)資(zi)(zi)環(huan)境也(ye)出現了(le)改(gai)善。據悉，兩家民營房(fang)企(qi)—重慶(qing)龍湖企(qi)業拓展有限(xian)公司(si)、旭(xu)輝(hui)集(ji)團股份有限(xian)公司(si)已于近日(ri)分別取得(de)50億元中(zhong)期票據的注冊(ce)通知書(shu)，這也(ye)是(shi)龍湖、旭(xu)輝(hui)首次在(zai)銀(yin)行間債券市場注冊(ce)以(yi)項(xiang)目建設為(wei)用途的債務(wu)融(rong)(rong)資(zi)(zi)工(gong)具(ju)。

　　對于市場上關于房(fang)地(di)產(chan)融資將(jiang)要“回暖”“反彈”的(de)猜(cai)測之聲，國家金融與發展實驗室副主任(ren)曾(ceng)剛表示，接下來(lai)，房(fang)地(di)產(chan)的(de)合理需求將(jiang)繼續(xu)得(de)到滿足，但并(bing)非強勁反彈，而(er)是企穩、逐步回升，“房(fang)住不炒”的(de)定位不會發生改變。

　　風險化解有序推進

　　改(gai)善(shan)房(fang)地(di)產融(rong)資環境，其背后的一個重要基礎是穩妥(tuo)有序化(hua)解房(fang)企(qi)風險。“金(jin)融(rong)機構給予房(fang)企(qi)信貸支持畢(bi)竟要根據市場化(hua)原則，如(ru)果房(fang)企(qi)杠桿率依然很高，或者債務償還壓力依然很大，那么金(jin)融(rong)機構也會相對審(shen)慎。”曾剛說。

　　房(fang)企(qi)風險(xian)化解的(de)(de)思路是什么？“房(fang)企(qi)之間的(de)(de)項目并購(gou)，是房(fang)地(di)(di)產行(xing)(xing)業優勝劣(lie)汰、化解風險(xian)的(de)(de)有效市場化手段。”人民銀行(xing)(xing)金融(rong)市場司司長鄒瀾表示，已(yi)出(chu)險(xian)、資(zi)(zi)金周轉(zhuan)困難(nan)的(de)(de)房(fang)企(qi)集團(tuan)，它們手中仍(reng)持(chi)有部分(fen)優質(zhi)項目子公司的(de)(de)股權(quan)或資(zi)(zi)產，對此，不少行(xing)(xing)業內(nei)的(de)(de)優質(zhi)民營企(qi)業、國有企(qi)業愿(yuan)意購(gou)買(mai)，相應地(di)(di)，這也就產生了專門的(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)服務需(xu)求。

　　為(wei)此，2021年12月，央(yang)行、銀保監會(hui)聯合印發《通知》，鼓勵金融機構(gou)以市場化方式支持(chi)風(feng)(feng)險(xian)化解、行業出清。《通知》從穩(wen)妥有(you)序開展(zhan)并(bing)(bing)購(gou)(gou)貸(dai)款業務(wu)、加大(da)債(zhai)券(quan)融資(zi)支持(chi)力度、積極提(ti)供并(bing)(bing)購(gou)(gou)融資(zi)顧問服務(wu)、提(ti)高(gao)(gao)兼并(bing)(bing)收購(gou)(gou)服務(wu)效率(lv)、做好(hao)風(feng)(feng)險(xian)管理等方面(mian)，鼓勵金融機構(gou)提(ti)高(gao)(gao)服務(wu)效率(lv)，為(wei)并(bing)(bing)購(gou)(gou)營(ying)造良好(hao)的融資(zi)環境，助力化解風(feng)(feng)險(xian)、促進行業出清。

　　記者獲(huo)悉(xi)，相關探索正在積極、有(you)序地(di)推(tui)進(jin)，并取得了初步(bu)進(jin)展。2月14日，招(zhao)(zhao)商(shang)銀行(xing)與大悅(yue)城(cheng)(cheng)控股集團股份有(you)限公司(si)簽(qian)署地(di)產并購(gou)融資戰略合作(zuo)協議，招(zhao)(zhao)行(xing)將優先為(wei)大悅(yue)城(cheng)(cheng)提供地(di)產并購(gou)相關的綜(zong)合金融服務(wu)，專項(xiang)融資額度為(wei)100億元(yuan)(yuan)。此外，平(ping)安銀行(xing)計劃(hua)于近期啟動房地(di)產并購(gou)主題債(zhai)券的發行(xing)工作(zuo)，首期50億元(yuan)(yuan)，募(mu)集資金將專項(xiang)用于房地(di)產項(xiang)目并購(gou)貸款(kuan)的投(tou)放。

　　除了商業銀(yin)行(xing)給(gei)予資(zi)金(jin)支(zhi)持(chi)，房企自(zi)身也在(zai)(zai)直接融資(zi)市(shi)場上發(fa)行(xing)了相關(guan)債(zhai)券，用(yong)于項目并(bing)購(gou)。目前，房企并(bing)購(gou)中(zhong)期(qi)(qi)票據(ju)“招商局蛇(she)口工業區控股(gu)(gu)股(gu)(gu)份有限公(gong)司2022年度第(di)一(yi)期(qi)(qi)中(zhong)期(qi)(qi)票據(ju)（并(bing)購(gou)）”已成功發(fa)行(xing)，該(gai)中(zhong)期(qi)(qi)票據(ju)是首(shou)批(pi)由房地產企業在(zai)(zai)銀(yin)行(xing)間市(shi)場發(fa)行(xing)的、專門用(yong)于并(bing)購(gou)項目的債(zhai)務融資(zi)工具。

　　個人房貸保持穩定

　　房企融(rong)資改善的同(tong)時，個人(ren)住房貸(dai)款(kuan)繼(ji)續保持穩定，重點保障購(gou)房者的剛需(xu)。對比此前(qian)數據可(ke)以看出，個人(ren)住房貸(dai)款(kuan)2021年(nian)10月(yue)(yue)(yue)當月(yue)(yue)(yue)增(zeng)加3481億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，較9月(yue)(yue)(yue)多增(zeng)1013億(yi)(yi)(yi)元(yuan)；2021年(nian)11月(yue)(yue)(yue)當月(yue)(yue)(yue)增(zeng)加4013億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，較10月(yue)(yue)(yue)多增(zeng)532億(yi)(yi)(yi)元(yuan)；而(er)此次2022年(nian)1月(yue)(yue)(yue)較2021年(nian)四(si)季(ji)度月(yue)(yue)(yue)均水平多增(zeng)約1000億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。

　　多增資金重點流向(xiang)了哪里——“穩(wen)剛需”的(de)取向(xiang)依然不變。“在目前的(de)銀行個人(ren)(ren)住房貸款(kuan)中，90%以上都是首套(tao)房貸款(kuan)。”銀保監會統計信息(xi)與風險監測部負責人(ren)(ren)劉忠瑞說(shuo)。

　　總量(liang)增長的(de)(de)同(tong)時，貸款價格、放(fang)款周期也(ye)出現了一定調(diao)整。記者走訪北京地(di)區(qu)的(de)(de)房地(di)產中介(jie)發現，目前(qian)個(ge)(ge)人住房貸款從申請到(dao)審批、放(fang)款的(de)(de)周期有(you)所縮短，部(bu)分銀行可做到(dao)過戶3天后放(fang)款，具體放(fang)款速度根據購房者的(de)(de)個(ge)(ge)人資質有(you)所差異(yi)。

　　貸款價格的(de)調整則與結(jie)構(gou)性(xing)降(jiang)息有(you)關。1月20日，新一(yi)期貸款市場報價利(li)率（LPR）下(xia)調，與購房者(zhe)密(mi)切相關的(de)5年期以上LPR降(jiang)至(zhi)4.6%，較上月下(xia)降(jiang)5個(ge)(ge)基點，結(jie)束了此前連續20個(ge)(ge)月不(bu)變的(de)格局。

　　“從(cong)1月20日LPR下調(diao)后，來(lai)詢問房(fang)貸(dai)(dai)(dai)月供變化的(de)(de)客戶多了(le)起來(lai)。”鏈家北(bei)京復興門外大街店(dian)的(de)(de)一位經理說，這取決于購(gou)房(fang)者當時簽訂貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)合同(tong)時選擇的(de)(de)利(li)率調(diao)整(zheng)方(fang)(fang)式。此前選擇了(le)“浮動利(li)率”方(fang)(fang)式的(de)(de)借款(kuan)(kuan)(kuan)人，每月房(fang)貸(dai)(dai)(dai)還(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)金額確實(shi)會(hui)減少，但如(ru)果(guo)借款(kuan)(kuan)(kuan)人此前選擇的(de)(de)是(shi)“固定利(li)率”方(fang)(fang)式，即使5年(nian)期以上(shang)LPR下調(diao)，其還(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)金額也不(bu)會(hui)變，“但對于新申請房(fang)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)購(gou)房(fang)者來(lai)說，不(bu)存在(zai)以上(shang)問題”。

　　“接(jie)下來(lai)，將繼續保(bao)(bao)障好(hao)剛需(xu)群體(ti)的信貸需(xu)求，督促銀行在(zai)貸款首付比例、利率(lv)方面對(dui)首套房(fang)(fang)購房(fang)(fang)者(zhe)予(yu)以支(zhi)持(chi)。”劉忠(zhong)瑞(rui)說，同時，將加(jia)大(da)對(dui)保(bao)(bao)障性租賃住房(fang)(fang)的支(zhi)持(chi)力度，研究細化金融支(zhi)持(chi)措(cuo)施。

　　此(ci)前，央行(xing)、銀保(bao)監會已發布通(tong)知表示，保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)有關貸(dai)款不納入房(fang)地產貸(dai)款集中度管(guan)理，并對此(ci)做(zuo)出相關安(an)排，鼓勵銀行(xing)業金融機構(gou)按照(zhao)依法(fa)合規、風險可(ke)控、商業可(ke)持續(xu)的原則，加大對保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)發展的支持力度。（記者 郭(guo)子源）