降價、計提減值等是業績下滑主因

　　“期末年(nian)度大考”成(cheng)績單(dan)即將揭(jie)曉(xiao)，從目(mu)前發布的“預估分”來(lai)看，2021年(nian)，A股房地產板塊虧損額大概率會(hui)創下歷史紀(ji)錄。

　　Wind資訊(xun)數(shu)據顯示，截至2月14日，按照(zhao)申銀萬(wan)國房地產行業分(fen)類，A股房地產板(ban)塊126家(jia)(jia)上市公司中，已有62家(jia)(jia)企(qi)業發布了(le)2021年(nian)業績(ji)預告，其中超六成凈(jing)利潤下滑，28家(jia)(jia)預虧(kui)企(qi)業中，11家(jia)(jia)虧(kui)損額(e)超10億元。

　　“為加快銷售(shou)回款而降價甩賣、計提資產減值、財務成本(ben)攀升以及交付項目受阻未(wei)能按計劃結轉等多重(zhong)因素，是房地產相關公(gong)司盈利(li)下滑，乃至(zhi)(zhi)虧損(sun)的(de)重(zhong)要(yao)原(yuan)因。”蘭德咨詢(xun)總裁(cai)宋延慶向《證券日報》記(ji)者表示，下半年銷售(shou)市場回暖(nuan)尚存不確定性，至(zhi)(zhi)于房企的(de)盈利(li)能力回升則需更長時間。

　　部分房企虧損擴大

　　Wind資(zi)訊數據顯示，上述(shu)28家預(yu)虧(kui)房(fang)(fang)地產相關企業去年虧(kui)損總(zong)額(e)預(yu)計(ji)為791億元(yuan)至(zhi)950億元(yuan)，而這是以(yi)往A股房(fang)(fang)地產板塊難以(yi)想象的(de)規(gui)模。

　　排在虧(kui)損首(shou)位的是(shi)華夏(xia)幸(xing)福(fu)。1月28日晚間，華夏(xia)幸(xing)福(fu)對外發布公告稱(cheng)，預(yu)計2021年虧(kui)損331億(yi)元(yuan)至(zhi)391億(yi)元(yuan)。公司2020年同(tong)期盈利36.65億(yi)元(yuan)。對此(ci)，華夏(xia)幸(xing)福(fu)表(biao)示，公司流動性自2020年第四季度以來(lai)出現階段性緊張，出現金(jin)融(rong)債務未能如(ru)期償(chang)還的情況，融(rong)資(zi)業(ye)務幾(ji)乎停滯(zhi)，對公司經營產生嚴重影響，導致公司業(ye)績大幅下(xia)降。

　　另一(yi)個(ge)虧損超(chao)百億元(yuan)(yuan)的房企是藍光發展，其公(gong)告表(biao)示，預計2021年實現(xian)歸屬于上市公(gong)司股東的凈利潤為-120.37億元(yuan)(yuan)。主要原因為債務(wu)逾期，資金緊張，造成本年內計劃交付的項目施工(gong)進(jin)度(du)受到不同程度(du)的影響。

　　還有部分房(fang)(fang)企虧損原因是經(jing)營性虧損和計提(ti)資產減值準備(bei)(bei)共(gong)同(tong)導致的。某華中地(di)區房(fang)(fang)企預計計提(ti)資產減值準備(bei)(bei)20億(yi)元(yuan)至30億(yi)元(yuan)，同(tong)時，受(shou)房(fang)(fang)地(di)產市場整體(ti)下(xia)行影響，伴隨公司(si)在轉型過程中，房(fang)(fang)產項目(mu)盡(jin)快完成清盤、轉讓(rang)和退出，也(ye)產生(sheng)了減值。

　　不僅是房(fang)企，房(fang)地產產業鏈內的(de)(de)下游服務上市公(gong)(gong)司同樣面臨虧(kui)(kui)損壓(ya)力(li)。世聯行(xing)于(yu)1月28日公(gong)(gong)告稱，預(yu)計(ji)公(gong)(gong)司2021年度實現歸(gui)屬于(yu)上市公(gong)(gong)司股東的(de)(de)凈利(li)潤為虧(kui)(kui)損8.5億(yi)元至12.5億(yi)元，上年同期(qi)為盈(ying)利(li)1.1億(yi)元。

　　世聯行(xing)表示，報告期(qi)內(nei)因對(dui)部分房企應(ying)收(shou)項目(mu)計提(ti)減(jian)值準備(bei)，對(dui)業績產生重大影(ying)響(xiang)，其(qi)(qi)(qi)中某大客戶資(zi)金周轉(zhuan)困(kun)難，出現了商(shang)業承兌(dui)(dui)匯(hui)(hui)票逾期(qi)未(wei)兌(dui)(dui)付的情(qing)況。截至2021年12月31日，世聯行(xing)對(dui)該客戶應(ying)收(shou)款項余(yu)額約(yue)為12.66億(yi)元(yuan)，其(qi)(qi)(qi)中應(ying)收(shou)賬款約(yue)8.11億(yi)元(yuan)（含已逾期(qi)尚未(wei)兌(dui)(dui)付商(shang)業承兌(dui)(dui)匯(hui)(hui)票轉(zhuan)入(ru)應(ying)收(shou)賬款約(yue)3.11億(yi)元(yuan)），其(qi)(qi)(qi)他應(ying)收(shou)款約(yue)0.35億(yi)元(yuan)，未(wei)到(dao)期(qi)商(shang)業承兌(dui)(dui)匯(hui)(hui)票約(yue)4.20億(yi)元(yuan)。雖然公司(si)一直與其(qi)(qi)(qi)積極協商(shang)尋求解決方案，但根據目(mu)前實際情(qing)況，世聯行(xing)對(dui)該應(ying)收(shou)賬款的可回收(shou)性進行(xing)了分析評估，認為減(jian)值跡象明顯。同時(shi)對(dui)通過(guo)投資(zi)持有的1億(yi)元(yuan)其(qi)(qi)(qi)他非流動金融資(zi)產計提(ti)資(zi)產減(jian)值準備(bei)。

　　此外，世聯行(xing)認(ren)為，將面臨(lin)應收(shou)賬(zhang)款(kuan)、應收(shou)票(piao)據和(he)其(qi)他應收(shou)款(kuan)無法及時回(hui)收(shou)的(de)風(feng)險。世聯行(xing)對(dui)此類(lei)有客觀證據表明已(yi)經發生(sheng)了信用(yong)(yong)減(jian)值的(de)應收(shou)款(kuan)項(xiang)合計約2.22億元，按(an)單項(xiang)計提壞賬(zhang)準備并確認(ren)預期信用(yong)(yong)損失。

　　在(zai)諸葛找房(fang)(fang)數據研究中心分析師(shi)關榮雪看來，房(fang)(fang)地產相關企(qi)業(ye)2021年(nian)業(ye)績虧(kui)損主要是以下原因，第一(yi)，由于(yu)2021下半(ban)年(nian)市(shi)場下行壓力(li)的影響，地產銷(xiao)售不及預期，同(tong)時為了加快銷(xiao)售與(yu)資金(jin)(jin)回款，房(fang)(fang)企(qi)多(duo)采取降價(jia)處理，導致房(fang)(fang)地產銷(xiao)售毛利有所下降，可變現凈值低于(yu)成本(ben)，進(jin)而(er)出(chu)現虧(kui)損；第二(er)，由于(yu)債務(wu)逾期，資金(jin)(jin)較為緊張，導致項目交(jiao)付進(jin)程受阻，未能(neng)如(ru)期交(jiao)付與(yu)去(qu)化(hua)，進(jin)而(er)影響房(fang)(fang)地產業(ye)務(wu)的收入；第三，部分企(qi)業(ye)財務(wu)成本(ben)的增(zeng)加，也在(zai)一(yi)定程度(du)上加大了虧(kui)損幅度(du)；第四(si)，基于(yu)謹慎性(xing)原則(ze)計提相應存貨跌價(jia)準備。

　　多重壓力難解

　　不(bu)難看(kan)出，虧損面擴大(da)的(de)(de)原因是多(duo)樣化的(de)(de)，但(dan)當(dang)下銷售市場遇冷、融(rong)資(zi)(zi)困(kun)難、資(zi)(zi)金(jin)鏈(lian)緊(jin)張的(de)(de)局面仍(reng)(reng)未徹底改善，多(duo)重壓力(li)下，A股房地產板塊仍(reng)(reng)面臨不(bu)少(shao)困(kun)難。

　　“2021年下(xia)半年，市(shi)場低迷(mi)，房企入(ru)冬(dong)。”中(zhong)原地產首席(xi)分析師(shi)張大偉向《證券日報(bao)》記(ji)者表示(shi)，特(te)別是投資(zi)布局集中(zhong)在三四線城市(shi)的房企，降價(jia)明顯影響利潤，大面積(ji)“以價(jia)換量(liang)”的促銷讓虧損(sun)面進(jin)一(yi)步(bu)擴大，市(shi)場低迷(mi)仍(reng)在持續中(zhong)。

　　據中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)統計，2022年(nian)(nian)(nian)1月份，TOP100房企(qi)(qi)銷(xiao)售額(e)同比下降23.1%，其中(zhong)銷(xiao)售額(e)超(chao)百億(yi)元房企(qi)(qi)較去年(nian)(nian)(nian)同期減少14家，超(chao)50億(yi)元房企(qi)(qi)較去年(nian)(nian)(nian)同期減少31家。在宋延慶看來(lai)，2022年(nian)(nian)(nian)房企(qi)(qi)到(dao)期債(zhai)務(wu)規(gui)模高，融資難(nan)、銷(xiao)售現金回流難(nan)、資產(chan)轉讓難(nan)的(de)市場格局仍未改(gai)變，縮表出清(qing)仍是今(jin)年(nian)(nian)(nian)房企(qi)(qi)要解決的(de)難(nan)題，市場信心(xin)有待回升(sheng)。

　　對此，中指(zhi)研究院企業(ye)事(shi)業(ye)部研究負(fu)責人劉水認為(wei)，2021年下(xia)半年以來，房(fang)地產銷(xiao)售劇烈(lie)下(xia)滑，盡管政策上(shang)在邊際改善，但市場還沒有出現(xian)明顯回暖，還在深度調整(zheng)。或許，今年二季度以后(hou)房(fang)地產銷(xiao)售會逐漸回升(sheng)。

　　至于(yu)接下來(lai)房企(qi)(qi)(qi)如何(he)布局，劉水進一步稱，今年(nian)(nian)(nian)不同類型房企(qi)(qi)(qi)會(hui)(hui)落(luo)實不同發展戰略。比(bi)如，實力(li)強勁(jing)的央企(qi)(qi)(qi)及經營穩健的民企(qi)(qi)(qi)依(yi)然(ran)會(hui)(hui)積極獲取優質地塊，為后續發展做好儲(chu)備。杠桿(gan)高的企(qi)(qi)(qi)業、流動性(xing)困(kun)難的企(qi)(qi)(qi)業，會(hui)(hui)基(ji)本停止拿地，節省(sheng)支出，確保現金流。今年(nian)(nian)(nian)房企(qi)(qi)(qi)的壓力(li)，上半(ban)(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)會(hui)(hui)大些，下半(ban)(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)會(hui)(hui)有(you)(you)好轉。上半(ban)(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)，市場銷售、融(rong)資等改善有(you)(you)限，房企(qi)(qi)(qi)壓力(li)依(yi)然(ran)較大。下半(ban)(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)，隨著各地政策落(luo)地，市場回暖(nuan)，房企(qi)(qi)(qi)壓力(li)將明顯好轉。（記者 王麗新）