沒有哪一(yi)時刻如同2021年下半年，讓房企投資拿地(di)那么“小心翼(yi)翼(yi)”，仿佛一(yi)地(di)拿錯就可能邁入深淵。

　　《證券日報(bao)》記者(zhe)以研究機構克而瑞發布的(de)2021年跨入“千億元(yuan)(yuan)俱樂部(bu)”（按操盤金額口徑計）的(de)35家上(shang)市房(fang)(fang)企為樣本，根據衡(heng)量房(fang)(fang)企投資能力的(de)重要指標——新增貨值（數據來自億翰智庫，包(bao)括招拍掛及(ji)收并購項目(mu)）測(ce)算，35家“千億元(yuan)(yuan)房(fang)(fang)企”2021年合(he)計新增貨值超5.1萬億元(yuan)(yuan)，同比縮(suo)減了2.8萬億元(yuan)(yuan)，同比下降(jiang)35%。

　　“2021年至今(jin)，房企(qi)(qi)拿(na)地(di)規(gui)模(mo)和投資強度大(da)幅下降，背后主要有三個原因。”中指(zhi)研(yan)究院企(qi)(qi)業事業部(bu)研(yan)究負(fu)責人(ren)劉水向《證券日報》記者表(biao)示(shi)，一是部(bu)分過往(wang)拿(na)地(di)的主力房企(qi)(qi)陷入(ru)流動性困(kun)難，瀕臨債務違(wei)約，須縮減支(zhi)出減少(shao)拿(na)地(di)或者不(bu)拿(na)地(di)；二是市(shi)(shi)場銷售去化較為困(kun)難，現金回(hui)流不(bu)如預期；三是部(bu)分城(cheng)市(shi)(shi)因城(cheng)施策(ce)的政策(ce)調整還未明顯改(gai)善市(shi)(shi)場預期，需(xu)求仍較為疲軟。而這也將影(ying)響未來房企(qi)(qi)投資邏(luo)輯從重規(gui)模(mo)轉向重質量、重盈利(li)。

　　不敢再“盲搶”高價地

　　投資轉向“冷靜”

　　似乎不約而(er)(er)同(tong)，相比(bi)往年業(ye)績(ji)說明(ming)會上“新進入(ru)多少(shao)個(ge)城市”等豪言、愿景(jing)，取(qu)而(er)(er)代之的則是(shi)“以銷定(ding)投，精準布局”。據觀(guan)察，今年多數房(fang)企管理(li)層(ceng)并未在業(ye)績(ji)說明(ming)會上談及計(ji)劃用于拿地的資(zi)金規模，甚至(zhi)有房(fang)企管理(li)層(ceng)直(zhi)言，“階段性(xing)暫緩(huan)拿地，解決當前流動(dong)性(xing)問題”。

　　上(shang)述35家(jia)“千億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)房(fang)企”中(zhong)，截(jie)至(zhi)2021年(nian)底，新增貨(huo)(huo)值(zhi)最低者是(shi)世(shi)茂集團，為155億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)；最高者為碧桂(gui)園，為4840億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。此外，碧桂(gui)園、保利發展以及萬科(ke)三(san)家(jia)房(fang)企均(jun)超過4000億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，中(zhong)海地產等4家(jia)房(fang)企新增貨(huo)(huo)值(zhi)均(jun)在(zai)2000億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)至(zhi)4000億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)之間，總(zong)計(ji)有19家(jia)房(fang)企新增貨(huo)(huo)值(zhi)均(jun)超過1000億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

　　回顧(gu)2021年(nian)的土(tu)地市場，可謂(wei)上(shang)演了一場由“由火至(zhi)冰”的反(fan)轉大劇。上(shang)半年(nian)，濱(bin)(bin)江集團、佳兆業等(deng)多家房企為實現超(chao)過(guo)20%的銷售目標而搶地。時至(zhi)5月(yue)中(zhong)(zhong)旬，濱(bin)(bin)江集團董(dong)事長戚金興一語道破部分地產商因在第一輪集中(zhong)(zhong)供地中(zhong)(zhong)搶地而陷(xian)入的窘(jiong)境，其表示，“最(zui)近在杭州集中(zhong)(zhong)土(tu)地出讓中(zhong)(zhong)，共獲取5塊土(tu)地，要努力做到1%至(zhi)2%的凈利潤水平”。

　　隨(sui)后，樓市(shi)銷(xiao)售乏力，土地(di)市(shi)場也急轉直下(xia)，從上半年的(de)搶(qiang)地(di)直接過渡到(dao)第二輪集中供地(di)30%地(di)塊(kuai)流拍，民營房企(qi)(qi)縮減投(tou)資(zi)(zi)，國(guo)企(qi)(qi)、地(di)方(fang)平臺(tai)企(qi)(qi)業漸成拿(na)地(di)主力軍。但自(zi)(zi)去年10月(yue)份(fen)某知(zhi)名房企(qi)(qi)債(zhai)務違(wei)約后，靠高杠桿驅(qu)動擴規模的(de)多家“千億元房企(qi)(qi)”先后失信(xin)于債(zhai)權人，海外“借新債(zhai)還(huan)舊債(zhai)”通道遭全面封堵，房企(qi)(qi)所得(de)經(jing)營性現金流不(bu)得(de)不(bu)用于還(huan)債(zhai)。在(zai)2021年1.22萬(wan)億元到(dao)期(qi)債(zhai)務壓頂(ding)下(xia)，沒有哪一家房企(qi)(qi)還(huan)有膽(dan)量“盲(mang)搶(qiang)”高價地(di)，快速擴規模不(bu)再是(shi)主題，先活(huo)下(xia)來才(cai)是(shi)硬道理，而自(zi)(zi)救的(de)第一步就是(shi)縮減或(huo)暫(zan)停投(tou)資(zi)(zi)。

　　“尤其多家房企(qi)(qi)出現流動性危機(ji)之后(hou)，企(qi)(qi)業競爭格局也(ye)會(hui)出現變(bian)化，房企(qi)(qi)投資(zi)會(hui)變(bian)得更加理(li)性，整個行(xing)業會(hui)回到正常發展軌(gui)道。”在(zai)2021年(nian)業績說明會(hui)上，越(yue)秀地(di)產董(dong)(dong)事長(chang)兼執行(xing)董(dong)(dong)事林昭(zhao)遠(yuan)向《證券日報》等(deng)媒體(ti)表(biao)示(shi)。同時(shi)，越(yue)秀地(di)產副董(dong)(dong)事長(chang)、執行(xing)董(dong)(dong)事兼總經理(li)林峰表(biao)示(shi)，（市場(chang)(chang)）蛋(dan)糕就這(zhe)么大，保持有(you)質量的(de)(de)投資(zi)，在(zai)公開市場(chang)(chang)拿地(di)要(yao)(yao)看(kan)機(ji)會(hui)，過(guo)于激進或地(di)價太(tai)高(gao)的(de)(de)（舉牌）不會(hui)參加，要(yao)(yao)踏好市場(chang)(chang)節奏。

　　現金流充裕房企

　　投拓意愿高

　　從當下看，多(duo)數(shu)房(fang)企現(xian)有(you)土(tu)地(di)儲備足夠(gou)未來(lai)兩三(san)年發展，若(ruo)銷售額(e)仍(reng)回流(liu)較慢，在(zai)(zai)大多(duo)數(shu)房(fang)企未打開銀行(xing)間(jian)融資大門的情況下，現(xian)金流(liu)仍(reng)較為緊(jin)張，一旦將在(zai)(zai)手(shou)現(xian)金用于拿地(di)，將觸及“三(san)道(dao)紅(hong)線”邁向(xiang)紅(hong)檔。因此，在(zai)(zai)業內看來(lai)，目前(qian)多(duo)數(shu)房(fang)企將持續收(shou)縮拿地(di)力(li)度。不過，當下土(tu)地(di)溢價(jia)率并(bing)不高(gao)，能(neng)夠(gou)吸引有(you)實力(li)的開發商出(chu)擊，而各房(fang)企投拓能(neng)力(li)也呈現(xian)分化加劇的特征(zheng)。

　　事實上(shang)，這一(yi)(yi)變(bian)化在上(shang)述35家“千億(yi)元房(fang)企(qi)(qi)(qi)”2021年(nian)及2022年(nian)一(yi)(yi)季(ji)度(du)新(xin)增(zeng)貨值量(liang)中(zhong)(zhong)已有所體(ti)現(xian)。通過測(ce)算(suan)樣本數(shu)據(ju)變(bian)動情況可知，保利(li)發展、華潤置地(di)等(deng)央企(qi)(qi)(qi)、國(guo)(guo)企(qi)(qi)(qi)背景房(fang)企(qi)(qi)(qi)仍(reng)是(shi)拿地(di)主力軍，后來者如中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)鐵建、中(zhong)(zhong)交地(di)產、建發股份等(deng)亦(yi)在發力。民營房(fang)企(qi)(qi)(qi)中(zhong)(zhong)，龍(long)(long)湖集(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、旭輝控(kong)股及碧桂園(yuan)等(deng)少數(shu)房(fang)企(qi)(qi)(qi)今(jin)年(nian)一(yi)(yi)季(ji)度(du)仍(reng)積極舉牌且(qie)頗(po)有斬(zhan)獲。據(ju)克而瑞(rui)數(shu)據(ju)，龍(long)(long)湖集(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)2022年(nian)第一(yi)(yi)季(ji)度(du)新(xin)增(zeng)的土地(di)貨值為(wei)132.1億(yi)元，位(wei)于行業(ye)前列。此外(wai)，龍(long)(long)湖集(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)年(nian)報顯示，2021年(nian)新(xin)獲取(qu)122個權益項目。

　　在(zai)業內看(kan)來，連(lian)續6年(nian)保持“三道紅線(xian)”綠檔(dang)，剔除預售(shou)監管資金及受限資金后現金短債比為3.88，是(shi)龍(long)湖集團拿地的(de)底(di)氣。而今年(nian)一季(ji)度(du)，在(zai)同等市場環境下，卻(que)有六成(cheng)房(fang)企(qi)投(tou)資為零。一是(shi)供應(ying)地塊可(ke)能未(wei)覆(fu)蓋其投(tou)資范圍，二是(shi)現金流(liu)缺口較大而不(bu)敢拿地。由(you)此可(ke)見，若樓市仍持續低迷(mi)，房(fang)企(qi)投(tou)拓能力將愈加(jia)分化。

　　那么，哪類房企(qi)能夠在逆市中(zhong)仍保(bao)持投(tou)拓節奏呢？在劉水看來，一(yi)是央企(qi)及部分國企(qi)，經營(ying)開發能力(li)較(jiao)強(qiang)，又具有融資(zi)優勢(shi)，因此投(tou)資(zi)能力(li)較(jiao)強(qiang)；二是經營(ying)穩健(jian)的民(min)營(ying)房企(qi)，在投(tou)資(zi)、建(jian)設施工、品牌等(deng)方面有較(jiao)強(qiang)能力(li)，杠桿率不高(gao)，現金流(liu)較(jiao)為充裕，也能保(bao)持自身的投(tou)資(zi)節奏。

　　利潤率

　　成考核拿地KPI準繩

　　“資金壓力大、債(zhai)務壓頂的房(fang)(fang)企將會面臨更(geng)大挑戰(zhan)，部分(fen)中(zhong)小房(fang)(fang)企以(yi)及高負債(zhai)房(fang)(fang)企有可(ke)能被(bei)淘汰。”諸葛找房(fang)(fang)數據研究中(zhong)心(xin)首席(xi)分(fen)析師陳(chen)霄(xiao)向《證券日報(bao)》記者表示，即(ji)便財務穩健房(fang)(fang)企在擴充(chong)土地儲備時，也會與過去高溢(yi)價拿地行(xing)為大相徑庭，如今拿地前要多方面考慮盈利(li)空間。

　　“過去，職業(ye)經理人考核(he)投(tou)拓KPI以‘量’定，保規模話語(yu)權為(wei)先，投(tou)資(zi)質(zhi)量為(wei)次要(yao)，即便2%凈利潤率仍要(yao)硬著頭(tou)皮拿(na)(na)地，結果導致(zhi)‘老大難’類大型綜合體(ti)項目難產(chan)，沉淀資(zi)金量過大，銷售(shou)額(e)回流不(bu)及(ji)預期，即便順利出(chu)(chu)售(shou)，利潤空(kong)間也極(ji)低(di)(di)。”某(mou)房企投(tou)拓條線人士向《證券日報》記者(zhe)表示，出(chu)(chu)于市值和(he)盈利能(neng)力的目標考慮(lv)，未來房企所拿(na)(na)的每(mei)一(yi)塊地，將(jiang)以IRR（內部收(shou)益率）為(wei)準(zhun)繩(sheng)（比如IRR不(bu)低(di)(di)于8%才考慮(lv)出(chu)(chu)手），整(zheng)體(ti)更注(zhu)重投(tou)資(zi)質(zhi)量，也會將(jiang)利潤率作為(wei)考核(he)拿(na)(na)地KPI的重要(yao)依據。

　　正如龍(long)湖集團管理層在2021年業績會(hui)上(shang)表示(shi)：“我們(men)在積極參與獲取(qu)土地，但要圍繞著毛利(li)率(lv)、凈利(li)潤等底線指標，量入為(wei)出，理性獲取(qu)。”同策研究院資深分析師(shi)肖云祥也對《證券日報》記者表示(shi)，過去拿(na)地是為(wei)了沖(chong)規模(mo)，在利(li)潤率(lv)、風險控(kong)制等方(fang)面要求(qiu)并不(bu)(bu)是很高。但當(dang)下行業邏輯已變，規模(mo)論不(bu)(bu)再適用，盈利(li)能(neng)力、增(zeng)加自有資金的能(neng)力更被看重。

　　事實(shi)上(shang)，對(dui)于2021年(nian)下半(ban)年(nian)至今的投資(zi)策(ce)略，“謹慎投資(zi)、精準(zhun)布局”已成房企共識。在(zai)2021年(nian)業績說明會上(shang)，旭輝集(ji)團董事長林中甚(shen)至宣布了“三(san)不原則”，即“不拿(na)貴地、不拿(na)錯地、不做激進收并(bing)購”。

　　“過(guo)去(qu)(qu)幾年(nian)規模快速增(zeng)長的(de)‘黑(hei)馬們’，其在手現金已不允許像過(guo)去(qu)(qu)一樣大手筆(bi)拿地(di)。”肖云祥表示(shi)，接下來的(de)市場(chang)，融資能(neng)力(li)在前(qian)，投(tou)拓、運營及營銷能(neng)力(li)在后(hou)(hou)，這關乎房企拿地(di)質(zhi)量、去(qu)(qu)化(hua)速度以及利潤(run)空間(jian)的(de)實現，后(hou)(hou)房地(di)產(chan)時代，是綜合實力(li)強的(de)房企間(jian)的(de)戰場(chang)。