馮奎（民盟中(zhong)央經濟委副主任）

　　中辦、國辦發文，要(yao)求(qiu)推進以(yi)縣城(cheng)為重要(yao)載體(ti)的城(cheng)鎮化建(jian)設。作(zuo)為與(yu)城(cheng)鎮化相伴(ban)相隨的縣城(cheng)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，成(cheng)為熱點問題(ti)。綜合(he)(he)多(duo)方面(mian)分(fen)析(xi)來看，縣城(cheng)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)應(ying)以(yi)穩(wen)為主，穩(wen)中有進。對(dui)于(yu)縣城(cheng)的房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，要(yao)從多(duo)方面(mian)分(fen)析(xi)，且看到不同方向的力量正(zheng)在綜合(he)(he)發生(sheng)作(zuo)用，這是縣城(cheng)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)以(yi)穩(wen)為主、穩(wen)中有進的基本依據。

　　從(cong)政(zheng)(zheng)策方向(xiang)看，一(yi)方面(mian)，國家支持縣(xian)城為(wei)重要載體(ti)的(de)城鎮化。多個(ge)部委緊鑼(luo)密鼓出臺(tai)統籌推進(jin)縣(xian)城補短板(ban)強(qiang)弱項的(de)制(zhi)度安(an)(an)排、政(zheng)(zheng)策設(she)計、項目(mu)實施和資(zi)金安(an)(an)排。國家發展改革委制(zhi)訂出臺(tai)了縣(xian)城補短板(ban)強(qiang)弱項“1+N+X”系列(lie)政(zheng)(zheng)策文件，商務部等多個(ge)部委都有實實在在的(de)政(zheng)(zheng)策跟進(jin)。另一(yi)方面(mian)，有關部門明確提出，不能以縣(xian)城建(jian)設(she)為(wei)名炒作房地產，未來，過度炒作的(de)行為(wei)勢必受(shou)到(dao)制(zhi)約。

　　從支撐縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)房地產(chan)的價值基礎來看，縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)人均市(shi)政公用(yong)設(she)施(shi)投(tou)資為(wei)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的1/2左(zuo)右。隨(sui)著大(da)量(liang)投(tou)資進入(ru)縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)，縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)基礎設(she)施(shi)與公共服務(wu)得(de)以改善，房地產(chan)價值會提升(sheng)。但另一方面(mian)來看，縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)的產(chan)業發展、消費(fei)收入(ru)提升(sheng)等都是慢變量(liang)，短期內難以突(tu)破性(xing)增長。

　　從人口增(zeng)減來看，需要注意(yi)兩種效(xiao)應(ying)的(de)影(ying)響(xiang)。一(yi)是(shi)擠出效(xiao)應(ying)。異地進城人口，因(yin)(yin)為異地的(de)大(da)城市(shi)就業壓(ya)力大(da)、生活成本(ben)高等原因(yin)(yin)，相當(dang)比例表示愿意(yi)回到家(jia)鄉購房，當(dang)然(ran)這個家(jia)鄉包(bao)括縣城，也(ye)包(bao)括家(jia)鄉的(de)地級和(he)省會城市(shi)。另(ling)一(yi)方(fang)面是(shi)虹吸效(xiao)應(ying)，也(ye)就是(shi)大(da)中(zhong)城市(shi)仍然(ran)發(fa)揮著集聚(ju)效(xiao)應(ying)，在從縣城吸收(shou)優質勞動力資源。

　　從當前房地產的(de)(de)形勢(shi)來看，國家統(tong)計局的(de)(de)數據(ju)顯(xian)示，一(yi)季度房地產開(kai)發企業到(dao)位(wei)資金同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)近(jin)20%。另外，占開(kai)發商資金來源一(yi)半的(de)(de)銷售回款也處于近(jin)年來的(de)(de)低位(wei)。這意味(wei)著當前房地產下(xia)(xia)沉(chen)的(de)(de)力量較重。未來，房地產溫和(he)上行，且熱(re)點在多個都市圈、縣城分散，全局看恐(kong)難以大幅上漲。

　　以穩為主、穩中求進是(shi)縣城(cheng)房地(di)產最(zui)應該追求的(de)(de)一種(zhong)局面。這有利于(yu)逐步顯現縣城(cheng)的(de)(de)價(jia)值(zhi)，吸引人(ren)口特(te)別是(shi)農業(ye)轉移人(ren)口安居樂業(ye)。這也有利于(yu)制造業(ye)以適宜的(de)(de)成(cheng)本進駐，為縣域發展打下基礎(chu)。縣城(cheng)所構成(cheng)的(de)(de)中國房地(di)產的(de)(de)超級(ji)大盤，是(shi)未來一種(zhong)強大的(de)(de)力(li)量，其中蘊含著巨(ju)大的(de)(de)內需潛(qian)力(li)，值(zhi)得充分發掘(jue)利用(yong)好。

　　如何實現縣(xian)城房地產健康發展，在(zai)我看來(lai)，有三(san)個方(fang)面的關鍵點：

　　一(yi)是(shi)更好服(fu)務于農(nong)業轉移(yi)人口(kou)(kou)(kou)市(shi)民(min)化(hua)(hua)進程。國(guo)家(jia)(jia)為什么支持(chi)縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)發展(zhan)？直接目的(de)是(shi)推動(dong)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)。而所謂(wei)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)，最主要(yao)的(de)任務就(jiu)是(shi)農(nong)業轉移(yi)人口(kou)(kou)(kou)在(zai)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)、城(cheng)(cheng)(cheng)鎮安(an)居樂業，享受較(jiao)好的(de)基礎設(she)施、公共服(fu)務，實現更好的(de)發展(zhan)。2000-2020年，縣(xian)(xian)(xian)（市(shi)、旗(qi)）數量由2074個(ge)減少為1881個(ge)。縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)在(zai)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮中能否發揮作用，關鍵要(yao)靠它能否吸(xi)納人口(kou)(kou)(kou)，能否促進農(nong)業轉移(yi)人口(kou)(kou)(kou)市(shi)民(min)化(hua)(hua)。中國(guo)有農(nong)民(min)工(gong)2.9億(yi)人，同(tong)時(shi)還有幾億(yi)農(nong)村人口(kou)(kou)(kou)未來需(xu)要(yao)從農(nong)業中轉移(yi)出去(qu)。他們(men)未必都去(qu)縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)，但是(shi)縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)一(yi)定(ding)是(shi)承載農(nong)業轉移(yi)人口(kou)(kou)(kou)主要(yao)空間。國(guo)家(jia)(jia)設(she)計的(de)多項政策(ce)(ce)，基本(ben)依(yi)據(ju)就(jiu)是(shi)縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)要(yao)吸(xi)納人口(kou)(kou)(kou)，要(yao)為市(shi)民(min)提供(gong)更好的(de)服(fu)務，所以國(guo)家(jia)(jia)要(yao)政策(ce)(ce)重心下移(yi)，支持(chi)縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)發展(zhan)。縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)房(fang)地產如(ru)果抓(zhua)住農(nong)民(min)落戶(hu)這一(yi)主題，就(jiu)會(hui)獲得較(jiao)為持(chi)久(jiu)的(de)動(dong)力(li)和政策(ce)(ce)助力(li)。但如(ru)果房(fang)價過(guo)高，也可能阻礙農(nong)民(min)或農(nong)民(min)工(gong)落戶(hu)，不(bu)利于縣(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)房(fang)地產健康發展(zhan)。

　　二(er)是更好地(di)(di)服(fu)務于引進各類(lei)產業(ye)(ye)，特別是制(zhi)造業(ye)(ye)。國內外經(jing)驗都(dou)表明(ming)，制(zhi)造業(ye)(ye)選擇中小(xiao)城(cheng)市(shi)及(ji)小(xiao)城(cheng)鎮有多方(fang)面(mian)(mian)考慮(lv)。其(qi)中一個重(zhong)要原因就是成本較低。隨(sui)著縣(xian)城(cheng)與主要城(cheng)市(shi)的(de)聯系越(yue)來(lai)越(yue)緊密，交通成本越(yue)來(lai)越(yue)低，縣(xian)城(cheng)在制(zhi)造業(ye)(ye)選址方(fang)面(mian)(mian)的(de)優勢更加(jia)明(ming)顯，比如廠(chang)房用(yong)地(di)(di)有保障(zhang)、地(di)(di)價較低、勞動(dong)力有一定保障(zhang)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。華為等(deng)(deng)科(ke)技巨頭遷往東莞等(deng)(deng)城(cheng)市(shi)，就反(fan)映了(le)這個趨勢。

　　縣城(cheng)與大城(cheng)市在產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)競爭中，不(bu)敵之處是(shi)缺(que)(que)乏成熟的(de)配套條(tiao)(tiao)件，缺(que)(que)乏創(chuang)新(xin)創(chuang)意體系等，這(zhe)使得縣城(cheng)的(de)金融、商貿、文(wen)化創(chuang)意等高端服(fu)務(wu)業(ye)(ye)難(nan)以發展起來(lai)。但縣城(cheng)也有優(you)勢(shi)，就是(shi)它(ta)對于制造業(ye)(ye)具有綜合服(fu)務(wu)優(you)勢(shi)。我國以縣城(cheng)為空間載(zai)體的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集群大量存在，處于轉(zhuan)型升級過程(cheng)。同時，縣城(cheng)正在引進新(xin)的(de)制造業(ye)(ye)集群。在此過程(cheng)中，房地產(chan)(chan)(chan)的(de)重要任(ren)務(wu)是(shi)為新(xin)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)工人提(ti)供較好(hao)的(de)居住生活條(tiao)(tiao)件，特別是(shi)房地產(chan)(chan)(chan)要與實體經濟聯(lian)動起來(lai)長遠發展，成為打造縣城(cheng)綜合服(fu)務(wu)優(you)勢(shi)中重要組成部分。

　　三是更(geng)好地(di)(di)(di)服務于城(cheng)(cheng)鄉生活品質的(de)(de)改善提升。城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群、都市(shi)(shi)圈(quan)是未來(lai)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)的(de)(de)主體(ti)形態。我國19大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群內包括一(yi)(yi)千多個縣(xian)(xian)及縣(xian)(xian)級市(shi)(shi)。這(zhe)些(xie)縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)相當(dang)一(yi)(yi)部分與大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)已經實現一(yi)(yi)體(ti)化(hua)(hua)，并在加速同城(cheng)(cheng)化(hua)(hua)。比如上海與蘇州(zhou)，成都、德陽、眉州(zhou)、資(zi)陽，廣州(zhou)和(he)佛山等同城(cheng)(cheng)化(hua)(hua)進程都在不(bu)斷提速。這(zhe)些(xie)區(qu)(qu)域(yu)的(de)(de)縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)現代(dai)化(hua)(hua)水平與中心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)差距越(yue)來(lai)越(yue)小，田園特色優(you)勢(shi)越(yue)來(lai)越(yue)突出。住在這(zhe)些(xie)地(di)(di)(di)方的(de)(de)縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)，既(ji)可(ke)以(yi)在樓下喝到星巴(ba)克，又可(ke)以(yi)推窗看到油菜(cai)花，小區(qu)(qu)還有(you)健身房(fang)、游樂場(chang)等。未來(lai)縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產開發，可(ke)能比城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)開發挑(tiao)戰(zhan)更(geng)大(da)。在交通(tong)通(tong)訊如此發達的(de)(de)年代(dai)，縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)人都見過世面。因為有(you)各類大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)吸引他們(men)，所以(yi)對本地(di)(di)(di)居住的(de)(de)“粘性”并不(bu)一(yi)(yi)定就非常(chang)之(zhi)高。在這(zhe)個意(yi)義上，縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)絕非是品質上的(de)(de)“次一(yi)(yi)級”市(shi)(shi)場(chang)，而是獨特區(qu)(qu)位(wei)、獨特優(you)勢(shi)有(you)待展現的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)。