美國經濟在新(xin)(xin)冠肺炎疫情沖擊之下(xia)，遭(zao)到沉重打擊。但房(fang)地(di)產(chan)的(de)表(biao)(biao)現卻遠好于經濟表(biao)(biao)現。最新(xin)(xin)的(de)數(shu)據顯示，受超低(di)貸款利率的(de)刺(ci)激以(yi)及疫情影響(xiang)，新(xin)(xin)需求不斷(duan)出現，美國新(xin)(xin)房(fang)市場持(chi)續火熱，但商業地(di)產(chan)依然(ran)萎靡。

　　新房市場持續火熱

　　10月(yue)20日公(gong)布的最新統(tong)計數據顯示，受(shou)到(dao)單戶型(xing)住宅(zhai)建筑活(huo)動大幅增加的提振，美國9月(yue)份新屋開工數增長。與此(ci)同時，9月(yue)份的建筑許可(ke)也出現攀升，這表明住宅(zhai)建設在第(di)三季度末勢頭強(qiang)勁。

　　9月份(fen)新(xin)屋開(kai)(kai)工(gong)(gong)數(shu)(shu)(shu)較之(zhi)前一個月增長1.9%，達到折(zhe)(zhe)合年率(lv)142萬(wan)(wan)套。彭博調查的(de)經濟(ji)學家預測中值為147萬(wan)(wan)套。細分來看，9月單戶(hu)型(xing)住(zhu)宅開(kai)(kai)工(gong)(gong)數(shu)(shu)(shu)達13年多(duo)以來最(zui)高水(shui)平，在整體新(xin)屋開(kai)(kai)工(gong)(gong)數(shu)(shu)(shu)中占(zhan)比(bi)達78%，是自2010年以來的(de)最(zui)大份(fen)額。與(yu)此同時，多(duo)戶(hu)型(xing)住(zhu)宅開(kai)(kai)工(gong)(gong)數(shu)(shu)(shu)減少，這反(fan)映出(chu)新(xin)冠肺炎疫情造成人們偏好的(de)轉變，更大空間(jian)的(de)住(zhu)房和郊區住(zhu)房受到青睞。報告顯示(shi)，9月份(fen)單戶(hu)住(zhu)宅開(kai)(kai)工(gong)(gong)數(shu)(shu)(shu)增長到折(zhe)(zhe)合年率(lv)111萬(wan)(wan)套。波動較大的(de)多(duo)戶(hu)型(xing)住(zhu)宅開(kai)(kai)工(gong)(gong)數(shu)(shu)(shu)下降了16.3%，至30.7萬(wan)(wan)套。

　　新(xin)屋開工數量(liang)和建筑許可的(de)攀(pan)升主要是(shi)由于目前(qian)美國(guo)國(guo)內(nei)新(xin)屋供不應求。報道顯示(shi)，美國(guo)新(xin)房(fang)售罄時間已(yi)縮短至3.3個(ge)月，持(chi)續刷新(xin)四年低位。有46.4%的(de)房(fang)子掛(gua)牌2周內(nei)就(jiu)簽(qian)約，這也是(shi)2012年以來的(de)最高水平。

　　其他(ta)房地(di)產市場的表現(xian)也都不錯。據NAR統計(ji)，美(mei)國8月的成屋(wu)售(shou)價中位(wei)數再次(ci)打破紀錄創(chuang)新(xin)高至31.06萬美(mei)元，同(tong)比(bi)增長11.4%。成屋(wu)銷(xiao)售(shou)中位(wei)數售(shou)價已經(jing)突破2007年金融危機前樓市泡沫頂峰時(shi)的23萬美(mei)元。

　　房屋價格保持(chi)堅挺的主要(yao)原因是，一(yi)方(fang)面(mian)，受疫情壓抑的春季樓(lou)(lou)市需求得到釋(shi)放，另一(yi)方(fang)面(mian)，更多人在(zai)家(jia)辦公，樓(lou)(lou)市更為活躍。像(xiang)丹佛這樣的靠近群山(shan)的地(di)區備受熱愛戶外(wai)和(he)自(zi)然的買(mai)家(jia)歡迎(ying)。另外(wai)在(zai)海(hai)邊，比如邁阿密，房屋銷售(shou)量近期也出現飆(biao)升。

　　據(ju)CNBC報道，科羅拉(la)多(duo)州的(de)丹(dan)佛(fo)正成(cheng)為買家的(de)競爭(zheng)之地。丹(dan)佛(fo)房(fang)(fang)產經紀(ji)人協(xie)會的(de)數(shu)(shu)(shu)(shu)據(ju)顯示(shi)，九月，丹(dan)佛(fo)待(dai)售(shou)(shou)房(fang)(fang)屋(wu)數(shu)(shu)(shu)(shu)量幾乎減少了(le)一半，只有3000套(tao)獨棟房(fang)(fang)屋(wu)待(dai)售(shou)(shou)，兩年(nian)前這一數(shu)(shu)(shu)(shu)字超(chao)過5600。而實際上，九月掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)的(de)新房(fang)(fang)數(shu)(shu)(shu)(shu)量創(chuang)(chuang)下(xia)歷史新高(gao)，但是由于需(xu)求更為強勁，仍然呈現賣家市場特征(zheng)。其中豪宅(zhai)尤(you)其火(huo)爆，房(fang)(fang)價超(chao)100萬(wan)(wan)(wan)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)銷(xiao)售(shou)(shou)同比上漲了(le)80%。今年(nian)以(yi)來，豪宅(zhai)市場的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)數(shu)(shu)(shu)(shu)量比去(qu)年(nian)同期(qi)上漲了(le)15%。丹(dan)佛(fo)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)出(chu)售(shou)(shou)時(shi)(shi)長的(de)中位數(shu)(shu)(shu)(shu)僅(jin)有6天(tian)，此前最快紀(ji)錄還(huan)是在2015年(nian)和(he)2016年(nian)的(de)9天(tian)。獨棟屋(wu)和(he)公(gong)寓(yu)屋(wu)的(de)簽約以(yi)及(ji)成(cheng)交(jiao)銷(xiao)售(shou)(shou)額超(chao)出(chu)了(le)以(yi)往任何時(shi)(shi)間，獨棟屋(wu)和(he)公(gong)寓(yu)屋(wu)的(de)價格中位數(shu)(shu)(shu)(shu)分別(bie)達51萬(wan)(wan)(wan)和(he)33.5萬(wan)(wan)(wan)，雙(shuang)雙(shuang)創(chuang)(chuang)下(xia)歷史新高(gao)。

　　商業(ye)地(di)產(chan)仍然(ran)萎(wei)靡(mi)

　　與美國的(de)住(zhu)宅(zhai)市場形成鮮明對比的(de)是(shi)商(shang)業地產(chan)的(de)萎靡(mi)不振。

　　受(shou)新(xin)冠(guan)肺炎疫(yi)情沖擊，目前美國(guo)商(shang)業地產(chan)(chan)價值(zhi)已(yi)縮水高達25%-27%。英國(guo)《金(jin)融時報》的(de)報道稱(cheng)，自(zi)2020年(nian)年(nian)初以來，美國(guo)商(shang)業地產(chan)(chan)估值(zhi)已(yi)經(jing)較(jiao)正(zheng)常時期貶(bian)值(zhi)四(si)分(fen)(fen)之一甚至(zhi)更多。業內(nei)人士分(fen)(fen)析說，由于新(xin)冠(guan)肺炎疫(yi)情，美國(guo)的(de)購(gou)物中心、酒店等商(shang)業地產(chan)(chan)遭到(dao)巨大沖擊，到(dao)2021年(nian)這部分(fen)(fen)地產(chan)(chan)的(de)新(xin)開工仍將(jiang)維持(chi)下降。摩(mo)根士丹利的(de)報告預計，辦公大樓將(jiang)貶(bian)值(zhi)40％，租(zu)金(jin)繼續下滑，紐約市中三分(fen)(fen)之一的(de)酒店將(jiang)面臨(lin)破產(chan)(chan)。

　　據《美(mei)國基因》10月(yue)20日報道(dao)，旅館(guan)(guan)運營率(lv)按年下(xia)滑了32%，每個房間的收(shou)入更(geng)是(shi)下(xia)滑了50%。盡管旅游(you)業開始恢復，但是(shi)旅館(guan)(guan)的困境尚未得到解除(chu)。

　　外媒援(yuan)引(yin)富國銀行研究報告稱，一(yi)旦商業(ye)地(di)產所有(you)(you)者還不起貸款(kuan)，其抵押的地(di)產估值(zhi)將會下降，平均貶值(zhi)幅度高達27％。以估值(zhi)為2590萬(wan)美元的休斯敦(dun)一(yi)家皇冠假(jia)日(ri)酒店(dian)為例，本月(yue)(yue)該酒店(dian)價(jia)值(zhi)較2014年被(bei)捆綁進CMBS交(jiao)易(yi)時下跌了46%。自3月(yue)(yue)份以來，該酒店(dian)就一(yi)直沒有(you)(you)償還抵押貸款(kuan)，并在5月(yue)(yue)份被(bei)移交(jiao)給特別服務機構。由(you)于自4月(yue)(yue)以來沒有(you)(you)還清抵押貸款(kuan)，美國田納西州哥(ge)倫比(bi)亞的一(yi)家假(jia)日(ri)酒店(dian)今(jin)年9月(yue)(yue)估值(zhi)大跌37％至(zhi)770萬(wan)美元。

　　金融風險悄(qiao)然積聚

　　美國(guo)的(de)(de)房地產市(shi)場總(zong)體(ti)來(lai)說仍(reng)是美國(guo)經(jing)濟的(de)(de)一大(da)亮點。由于抵押貸(dai)款(kuan)利率繼續跌至新(xin)低，住宅房地產領域的(de)(de)旺盛勢頭幾(ji)乎沒有放緩的(de)(de)跡象。美國(guo)的(de)(de)10家銀行(xing)，其不良貸(dai)款(kuan)合計(ji)猛增(zeng)(zeng)62%，其中(zhong)，商業房地產的(de)(de)不良貸(dai)款(kuan)增(zeng)(zeng)幅(fu)高達144％，至260億美元。目(mu)前市(shi)場總(zong)體(ti)來(lai)說仍(reng)是美國(guo)各(ge)大(da)銀行(xing)都已開(kai)始提高撥備以抵御這一風險(xian)。

　　但(dan)與(yu)此同時房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)降(jiang)至30年(nian)來(lai)最低(di)，美國住(zhu)房抵(di)押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)違(wei)約率(lv)(lv)也出現飆升。糟(zao)糕的是，在新冠肺炎(yan)疫(yi)情期間(jian)，華(hua)爾(er)街又重新向信用不佳的房主提供(gong)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)。據(ju)高盛數據(ju)顯示，與(yu)私人債券捆綁中或沒有政府(fu)支(zhi)持的住(zhu)宅抵(di)押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的違(wei)約率(lv)(lv)已從1月(yue)份約4%的低(di)點飆升至7月(yue)份的約18%。作為解(jie)除對華(hua)爾(er)街監管的承(cheng)諾(nuo)的一部分(fen)，特朗普政府(fu)在8月(yue)份提議降(jiang)低(di)部分(fen)抵(di)押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)標準。美聯儲主席鮑(bao)威爾(er)曾(ceng)經表示，如(ru)果(guo)美國政府(fu)不提供(gong)進一步的財政援助來(lai)緩(huan)解(jie)新冠肺炎(yan)疫(yi)情的經濟影響，抵(di)押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)違(wei)約和租客(ke)被(bei)驅逐的事(shi)件(jian)可(ke)能(neng)會大大增加。

　　今年二季度，在美(mei)國，壞(huai)賬風險(xian)最(zui)高(gao)的10家銀行，其(qi)不(bu)良(liang)貸款合(he)計猛增62%，其(qi)中，商業(ye)房地產的不(bu)良(liang)貸款增幅(fu)高(gao)達144％，至260億美(mei)元。目前(qian)美(mei)國各大(da)銀行都已開始提高(gao)撥備以(yi)抵御這一風險(xian)。

　　據跟蹤(zong)債券發行的平臺Finsight的數據，摩根(gen)大(da)通(tong)和富國銀行是今年住宅抵(di)押(ya)貸(dai)款債券的最大(da)發行銀行。一(yi)旦大(da)銀行開始(shi)放(fang)松對(dui)危機時(shi)期(qi)的罰(fa)款和監管調(diao)查，它(ta)們就開始(shi)加大(da)對(dui)不符(fu)合質量管理或(huo)政府(fu)貸(dai)款標準借款人的放(fang)貸(dai)。

　　商(shang)業(ye)地產抵押(ya)證券(quan)的(de)投資(zi)者也感到切(qie)膚之痛(tong)。好在這一(yi)市(shi)場(chang)的(de)規(gui)模和美國的(de)住(zhu)宅抵押(ya)證券(quan)市(shi)場(chang)的(de)規(gui)模相比小(xiao)得多(duo)，暫時不至于形成太大風險。