“日(ri)光基”“超募(mu)”頻現(xian)，不同領域(yu)“首單”亮相，9月以(yi)來(lai)的(de)(de)公募(mu)REITs市場，繼續呈現(xian)供(gong)需兩旺的(de)(de)火熱發展勢頭。

　　Wind數據(ju)顯示，9月以(yi)來(lai)，滬(hu)深交易所已有5只(zhi)新REITs產品申(shen)報(bao)，其中(zhong)供熱(re)、醫藥REITs首次(ci)上報(bao)；在(zai)9月獲批(pi)(pi)的3只(zhi)REITs中(zhong)，水利設(she)施REITs首次(ci)獲批(pi)(pi)，底(di)層資(zi)產類(lei)型(xing)繼續擴容。與此同時，多個項目(mu)申(shen)報(bao)、獲批(pi)(pi)、擴募(mu)進度都在(zai)快速(su)推進。今年以(yi)來(lai)，公(gong)募(mu)REITs市(shi)(shi)場(chang)發行提速(su)，目(mu)前已有15只(zhi)REITs完成募(mu)集上市(shi)(shi)，是(shi)公(gong)募(mu)REITs出現以(yi)來(lai)發行上市(shi)(shi)數量最多的一(yi)年。值得一(yi)提的是(shi)，上市(shi)(shi)公(gong)司也在(zai)公(gong)募(mu)REITs市(shi)(shi)場(chang)上扮(ban)演著(zhu)日(ri)益(yi)重要的角色。

　　保障房REITs受追捧

　　9月(yue)(yue)18日(ri)，首個保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)REITs項目(mu)擴募(mu)(mu)正式申報。上交(jiao)所網站顯示(shi)，華夏北(bei)(bei)京保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)REIT的(de)“擴募(mu)(mu)發售”狀態為已申報，更新日(ri)期為9月(yue)(yue)19日(ri)。華夏北(bei)(bei)京保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)REIT曾于(yu)今年5月(yue)(yue)份(fen)披露，擬(ni)通(tong)過擴募(mu)(mu)認(ren)購“中信證券-北(bei)(bei)京保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)中心租賃住房(fang)(fang)(fang)(fang)2號資產支持(chi)專項計劃”，并最終(zhong)投資于(yu)北(bei)(bei)京市房(fang)(fang)(fang)(fang)山區(qu)朗悅嘉(jia)園(yuan)項目(mu)、通(tong)州區(qu)光機(ji)電項目(mu)、大興區(qu)盛悅家(jia)園(yuan)項目(mu)、海淀區(qu)溫泉凱盛家(jia)園(yuan)項目(mu)。

　　公(gong)告(gao)稱(cheng)，新(xin)購(gou)(gou)入基礎(chu)設(she)施項目(mu)擴充(chong)了基金(jin)(jin)(jin)對北京市(shi)各區域租(zu)賃(lin)住房資產(chan)的覆(fu)蓋范圍，可以有效分散資產(chan)組合(he)風(feng)險，有利于拓展(zhan)基金(jin)(jin)(jin)持(chi)有的租(zu)賃(lin)住房資產(chan)組合(he)，使(shi)基金(jin)(jin)(jin)在(zai)獲(huo)取穩定現金(jin)(jin)(jin)流的同時兼(jian)具成長性。截至公(gong)告(gao)發布日，擬購(gou)(gou)入基礎(chu)設(she)施項目(mu)總體運營情況良好，現金(jin)(jin)(jin)流穩定。

　　有觀點認為，華夏北京保(bao)障(zhang)房REIT的(de)四個(ge)擬擴募資產(chan)中，除大興(xing)區盛悅家園項(xiang)(xiang)目外，其余三個(ge)項(xiang)(xiang)目不及(ji)已發行項(xiang)(xiang)目位置優越(yue)。不過，考慮到這些項(xiang)(xiang)目普遍為公租房性質，在招租運(yun)營上(shang)并(bing)非(fei)全面市場化(hua)，因此(ci)，擴募對于華夏北京保(bao)障(zhang)房REIT的(de)收益率影響仍有待觀察(cha)。

　　保障房REITs作(zuo)為(wei)(wei)當下的(de)市(shi)場(chang)熱點，還出現(xian)了一(yi)級市(shi)場(chang)詢(xun)價(jia)百倍(bei)認購和提前結(jie)(jie)募(mu)(mu)的(de)盛況。9月14日，招商蛇口租(zu)賃住房REIT公(gong)告披(pi)露，其網下詢(xun)價(jia)階段有效認購倍(bei)數為(wei)(wei)初(chu)始(shi)(shi)網下發售(shou)份額數量的(de)103.66倍(bei)，創(chuang)下2024年公(gong)募(mu)(mu)REITs網下全場(chang)詢(xun)價(jia)倍(bei)數新高。該產(chan)品原定(ding)于2024年9月19日至9月20日進行募(mu)(mu)集，但由于公(gong)眾投資(zi)者累計(ji)有效認購規模超過初(chu)始(shi)(shi)募(mu)(mu)集規模上限，已于9月19日宣布提前結(jie)(jie)束(shu)募(mu)(mu)集。

　　值得一提的(de)是，在保障(zhang)房(fang)REITs擴募方面，除(chu)了已申報的(de)華夏(xia)北(bei)京(jing)保障(zhang)房(fang)REIT之外，還有中(zhong)金廈門安(an)居REIT、紅(hong)土創新深圳安(an)居REIT、華夏(xia)基金華潤有巢REIT等紛(fen)紛(fen)公告(gao)了擴募計劃。

　　“對于(yu)現在的(de)公募REITs市(shi)(shi)場(chang)(chang)，擴(kuo)(kuo)募和首(shou)發可(ke)能同樣(yang)重(zhong)要，擴(kuo)(kuo)募甚至比(bi)首(shou)發還重(zhong)要。對中(zhong)國(guo)市(shi)(shi)場(chang)(chang)而言，把(ba)更(geng)多的(de)REITs做成‘大(da)盤(pan)股(gu)’，可(ke)能比(bi)多發REITs更(geng)重(zhong)要。”中(zhong)金基金副總經理李耀光表示，擴(kuo)(kuo)募既可(ke)以盤(pan)活更(geng)多存量資(zi)產、做大(da)市(shi)(shi)場(chang)(chang)規模，又可(ke)以優(you)化資(zi)產組合配置(zhi)、提振二級市(shi)(shi)場(chang)(chang)表現、增強流動性。從(cong)國(guo)外成熟(shu)REITs市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)發展狀況(kuang)看，擴(kuo)(kuo)募是公募REITs擴(kuo)(kuo)容的(de)主要渠道，也(ye)是市(shi)(shi)場(chang)(chang)生命力的(de)體現。

　　底層資產多元化

　　隨著醫藥、水利、供熱管網等(deng)多元化資產(chan)的加入，公募REITs的投資選(xuan)擇(ze)日益豐富。

　　9月(yue)20日，首單醫藥REITs“匯添富(fu)九州通醫藥倉儲(chu)物流封閉(bi)式基礎設(she)施證券投資基金”向(xiang)上(shang)交所提交申報，這也是匯添富(fu)的首個REITs項目。此(ci)次正(zheng)式申報，標志著九州通打(da)開了進軍REITs市場的大門；若產品(pin)成(cheng)功發(fa)行，九州通也將成(cheng)為少數擁有(you)REITs平臺的A股上(shang)市公(gong)司。

　　近(jin)年來(lai)，越來(lai)越多(duo)的(de)上市(shi)(shi)公司(si)作為提供底層(ceng)資(zi)(zi)產的(de)原始權益人，在基(ji)礎設施(shi)公募REITs市(shi)(shi)場上扮演著日益重要的(de)角色，部(bu)分公司(si)還積極開展(zhan)Pre-REITs項(xiang)目(mu)，REITs市(shi)(shi)場也(ye)成為上市(shi)(shi)公司(si)利(li)用(yong)自(zi)有(you)資(zi)(zi)產獲得再融資(zi)(zi)的(de)有(you)效途徑。

　　9月14日，銀華紹(shao)興(xing)原水(shui)(shui)水(shui)(shui)利(li)REIT正式(shi)獲得中(zhong)國(guo)證監會準予注冊的(de)批復(fu)，填補了國(guo)內(nei)公募REITs水(shui)(shui)利(li)資產的(de)空(kong)白。資料顯示，該REIT的(de)底層資產為浙江省(sheng)紹(shao)興(xing)市的(de)湯浦水(shui)(shui)庫(ku)工(gong)程。作為該項目原始權(quan)益人之一的(de)紹(shao)興(xing)市原水(shui)(shui)集團表(biao)示，水(shui)(shui)利(li)基礎設施(shi)具(ju)有穩定(ding)的(de)現金流(liu)回報(bao)和長期運營特性(xing)，抗周期性(xing)強；紹(shao)興(xing)市擬將銀華紹(shao)興(xing)原水(shui)(shui)水(shui)(shui)利(li)REIT建成(cheng)市級(ji)唯一涉(she)水(shui)(shui)REITs平臺(tai)。展望未來(lai)，該REIT具(ju)備(bei)擴募的(de)堅實基礎和充分空(kong)間，有望成(cheng)為水(shui)(shui)利(li)基礎設施(shi)公募REITs的(de)標桿。

　　此外，9月12日獲上交(jiao)所受理的(de)國泰君安濟南能源供熱封(feng)閉式基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施證券投資(zi)基(ji)(ji)金，則是首單供熱管網(wang)類(lei)REITs，開啟(qi)了北方區域供熱類(lei)項目(mu)參與REITs的(de)示范，以及引導同類(lei)資(zi)產探(tan)索發行REITs、盤活存量資(zi)產的(de)新(xin)篇章。

　　目前，全市場公(gong)募REITs產(chan)品的底層資(zi)產(chan)已(yi)覆蓋產(chan)業(ye)園、倉儲物流(liu)園、商(shang)超(chao)、保障房、高速公(gong)路、新能源等多個(ge)資(zi)產(chan)類別。