第二批公(gong)募REITs將于(yu)近日啟動發售，在首批REITs的可觀(guan)收益吸引下，不少投資者翹首以盼。

　　近日，中(zhong)(zhong)國證券報記者實地(di)探訪本次獲批(pi)的建信(xin)中(zhong)(zhong)關(guan)村產(chan)業園封閉(bi)式基礎設施證券投資基金（簡稱“建信(xin)中(zhong)(zhong)關(guan)村REIT”）的標的資產(chan)——位于北京市海淀(dian)區中(zhong)(zhong)關(guan)村軟(ruan)件園內的互創中(zhong)(zhong)心5號(hao)樓(lou)、協同中(zhong)(zhong)心4號(hao)樓(lou)和孵化加(jia)速器，了解(jie)在實際運營層(ceng)面中(zhong)(zhong)的租戶穩(wen)定性、租金收繳率(lv)、現金流(liu)等情況。

　　實(shi)地探訪標的資產

　　建信中(zhong)關(guan)村REIT的(de)底層標的(de)資產包括中(zhong)關(guan)村軟(ruan)(ruan)件園的(de)互(hu)創中(zhong)心(xin)(xin)5號樓、協同中(zhong)心(xin)(xin)4號樓和孵化加速器三(san)棟樓，三(san)棟樓建筑面積合計達16.68萬平方米。中(zhong)關(guan)村軟(ruan)(ruan)件園聚(ju)集(ji)(ji)了(le)百度、騰訊、新浪等700多家國內(nei)外知名IT企業(ye)總部和全(quan)球研發中(zhong)心(xin)(xin)，區(qu)域產業(ye)聚(ju)集(ji)(ji)效應明顯(xian)。在(zai)我(wo)國所有大(da)產業(ye)園區(qu)中(zhong)，可(ke)歸屬為一線城市核心(xin)(xin)物業(ye)類型的(de)資產非常稀缺，尤其是實現了(le)科技(ji)產業(ye)聚(ju)集(ji)(ji)的(de)產業(ye)園，這也是中(zhong)關(guan)村軟(ruan)(ruan)件園最大(da)的(de)優勢(shi)之一。

　　中國證(zheng)券報記者到達孵(fu)化加速器這(zhe)棟樓(lou)時已是下午六點左右(you)，樓(lou)下停滿了各類代步工具。走進樓(lou)里，一樓(lou)可見不少即食便利店，比如星巴克、賽(sai)百(bai)味等。樓(lou)內建(jian)筑面積超5萬平方米，通過樓(lou)層(ceng)(ceng)指(zhi)示(shi)牌可以看到，出(chu)租率相對飽和。中國證(zheng)券報記者在參(can)觀(guan)時發現，幾(ji)乎每層(ceng)(ceng)每個辦公(gong)區(qu)都亮著燈，既有(you)初創型(xing)企(qi)業，也有(you)龍頭(tou)知(zhi)名企(qi)業。

　　第二站探訪的是(shi)互創(chuang)中(zhong)心5號(hao)樓(lou)，建(jian)筑(zhu)面積達8萬(wan)多平方米(mi)，包括(kuo)A、B、C、D四個區(qu)，一(yi)(yi)樓(lou)喜茶店門(men)口堆滿了外賣(mai)紙(zhi)袋，除(chu)了外賣(mai)小哥(ge)，偶爾還(huan)有穿格子(zi)衫的程序(xu)員手捧(peng)飲(yin)料杯進出(chu)。整體(ti)樓(lou)宇建(jian)筑(zhu)頗具設計感，中(zhong)國(guo)證券報記(ji)者(zhe)在(zai)一(yi)(yi)樓(lou)和(he)三樓(lou)等樓(lou)層看到了科大(da)訊飛、國(guo)盾量(liang)子(zi)、能(neng)科股份等公司。據相關負責(ze)人(ren)介紹，互創(chuang)中(zhong)心5號(hao)樓(lou)以人(ren)工智能(neng)、量(liang)子(zi)通訊、工業互聯(lian)網(wang)、移動(dong)互聯(lian)網(wang)、大(da)數據為核心聚(ju)集方向(xiang)。

　　到達第三站——協(xie)同中心4號樓(lou)(lou)時(shi)已是晚間(jian)七點多(duo)，大樓(lou)(lou)燈火通明，樓(lou)(lou)下停放了大量共享單(dan)車(che)，顯然還沒到程序員們下班的時(shi)間(jian)。協(xie)同中心4號樓(lou)(lou)建筑面積(ji)有3萬多(duo)平(ping)方米，由度(du)小滿及(ji)其關聯(lian)公(gong)司整(zheng)租。

　　現金流穩定

　　公(gong)募(mu)REITs實現(xian)(xian)公(gong)募(mu)基(ji)金持有(you)非上市公(gong)司股(gu)權(quan)，取得基(ji)礎(chu)設施項目完全(quan)所(suo)有(you)權(quan)或特許經營權(quan)，當前已獲批的(de)公(gong)募(mu)REITs可分(fen)為特許經營權(quan)類和產(chan)權(quan)類。公(gong)募(mu)REITs通過對標的(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)長期持有(you)，以期獲得項目租(zu)金、收費等(deng)穩定現(xian)(xian)金流，并將每年90%以上的(de)可供(gong)分(fen)配(pei)金額分(fen)配(pei)給投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)。因(yin)此，出(chu)租(zu)率、租(zu)金以及(ji)平均租(zu)賃期限等(deng)成為標的(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)重(zhong)要評(ping)判(pan)指(zhi)標。

　　資(zi)(zi)料顯示，互創中心5號樓、協同(tong)中心4號樓和孵化加(jia)速器三(san)棟樓，2021年6月末的出(chu)租率分別達(da)(da)到90%、100%和99%。這一數據遠超其他同(tong)類產業園。整體來看，三(san)棟樓的總租戶有69家(jia)，平均(jun)租賃合(he)同(tong)期限為2.93年，平均(jun)出(chu)租率達(da)(da)95%，資(zi)(zi)產估值合(he)計(ji)30.73億元。

　　具(ju)體來(lai)看，截(jie)至2021年6月(yue)，互(hu)創中(zhong)心5號樓當月(yue)租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)收入約904萬元(yuan)，上半年營(ying)(ying)業收入達到5445萬元(yuan)，經營(ying)(ying)凈現(xian)金(jin)流(liu)約4080萬元(yuan)；租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同加(jia)權平(ping)均期(qi)限約3.34年。共(gong)51家租(zu)(zu)(zu)(zu)戶，以互(hu)聯網等(deng)高(gao)科技(ji)企(qi)業為(wei)主。協(xie)同中(zhong)心4號樓出租(zu)(zu)(zu)(zu)率100%，平(ping)均租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)水平(ping)173.45元(yuan)/月(yue)/平(ping)方米，租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)增長率為(wei)每(mei)兩年增長5%。從(cong)歷史營(ying)(ying)收和經營(ying)(ying)現(xian)金(jin)流(liu)來(lai)看，今年上半年營(ying)(ying)收約2241萬元(yuan)，凈現(xian)金(jin)流(liu)約1621萬元(yuan)。而作為(wei)優質(zhi)企(qi)業聚集地的孵化加(jia)速器，部分租(zu)(zu)(zu)(zu)戶在租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)期(qi)內合同租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)每(mei)年將有2%-5%的增長，今年上半年營(ying)(ying)收約3583萬元(yuan)，凈現(xian)金(jin)流(liu)約2811萬元(yuan)。

　　中國證券報記者了解到，租(zu)戶(hu)若要退(tui)租(zu)會(hui)提前通知園(yuan)區(qu)，園(yuan)區(qu)會(hui)提前尋(xun)找安(an)排下一位租(zu)戶(hu)，空置(zhi)期較(jiao)短。實際上，有不(bu)少企業希望入駐，園(yuan)區(qu)內處于(yu)“一房難求”的狀態(tai)。“現在處于(yu)供不(bu)應求的周期。”上述相關負責人表示。

　　至于租戶(hu)的收繳率，三棟資產中大多數租戶(hu)的收繳率非常(chang)及時，而且對于重要的現金(jin)流提供(gong)方，園區(qu)還會進(jin)一(yi)步(bu)核查(cha)現金(jin)流。

　　資(zi)料顯示，項目在2018年(nian)-2020年(nian)，分別實現營(ying)業(ye)收入1.76億(yi)元、2.14億(yi)元、2.02億(yi)元，經營(ying)凈現金(jin)流(liu)1.22億(yi)元、1.59億(yi)元和(he)1.37億(yi)元。