自(zi)6月21日首(shou)批(pi)基(ji)礎(chu)設施(shi)公(gong)募REITs試點(dian)項(xiang)目在滬深(shen)交易所上市以來，各地相繼啟(qi)動試點(dian)項(xiang)目申報工作(zuo)(zuo)，第(di)二批(pi)REITs產(chan)(chan)品已(yi)蓄勢待發(fa)。伴(ban)隨REITs市場逐漸成熟，其對經濟轉型發(fa)展的(de)作(zuo)(zuo)用進(jin)一步凸(tu)顯。與此(ci)同時，如何強化落實基(ji)金(jin)管理人主(zhu)動管理職(zhi)責，愈發(fa)成為公(gong)募基(ji)金(jin)發(fa)展REITs業務、促進(jin)基(ji)礎(chu)設施(shi)項(xiang)目持續穩定運營、暢通資金(jin)與資產(chan)(chan)銜接機制的(de)重大(da)課題。

　　構建完善治理機制

　　基金(jin)管理(li)人為(wei)REITs業務(wu)的(de)(de)開(kai)展設置了獨立的(de)(de)基礎設施基金(jin)投(tou)資管理(li)部門，配備了充(chong)足的(de)(de)投(tou)資或運(yun)營人員。在REITs試點階段的(de)(de)實(shi)操過程中，面對(dui)運(yun)營管理(li)經驗和實(shi)操案例(li)尚不(bu)豐富(fu)的(de)(de)挑戰，若能(neng)搭建完善的(de)(de)治理(li)機制，則有助于提高(gao)對(dui)項目的(de)(de)把控，維持資產(chan)穩健、持續(xu)運(yun)營。基于建信基金(jin)在公募REITs領域(yu)的(de)(de)實(shi)操經驗，以下(xia)探討(tao)了幾種(zhong)可能(neng)的(de)(de)機制設計。

　　首(shou)先，針對基(ji)金(jin)(jin)和項目運營管理(li)的特(te)點，區分(fen)日(ri)常事(shi)項、重大(da)事(shi)項、臨(lin)時(shi)事(shi)項等，并區分(fen)每類(lei)事(shi)項的決(jue)策流(liu)程、最終決(jue)策機(ji)構或部門。在基(ji)金(jin)(jin)份額(e)持有人大(da)會、公募(mu)基(ji)金(jin)(jin)管理(li)人、項目公司(si)層(ceng)面實行分(fen)級決(jue)策和授權，在管理(li)過程中始(shi)終把握“有章可循、有規可依、有據可查”的原則。

　　其次，在項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)組織架構設(she)(she)(she)計方面，公(gong)(gong)(gong)募(mu)基(ji)金管(guan)(guan)理(li)人(ren)可通過項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)的股東（資(zi)產支持專項(xiang)計劃）向重要崗位委派人(ren)員(yuan)，并明確各崗位的權責和任免機制，實(shi)現對項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)、財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)流程(cheng)的控(kong)制。舉例來說，若委托外部(bu)管(guan)(guan)理(li)機構，根(gen)據《公(gong)(gong)(gong)開募(mu)集基(ji)礎設(she)(she)(she)施(shi)(shi)證券投資(zi)基(ji)金指(zhi)引》第(di)三十九(jiu)條規(gui)定，“基(ji)金管(guan)(guan)理(li)人(ren)委托外部(bu)管(guan)(guan)理(li)機構運(yun)營管(guan)(guan)理(li)基(ji)礎設(she)(she)(she)施(shi)(shi)項(xiang)目(mu)的，應(ying)(ying)當自行(xing)派員(yuan)負(fu)責基(ji)礎設(she)(she)(she)施(shi)(shi)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)”。實(shi)操中，應(ying)(ying)如何(he)將該財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)負(fu)責人(ren)管(guan)(guan)理(li)職(zhi)責落到實(shi)處？一(yi)方面，委派的財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)負(fu)責人(ren)應(ying)(ying)統籌或協(xie)助基(ji)金管(guan)(guan)理(li)人(ren)搭建(jian)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)完善可行(xing)的財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)體系(xi)；另一(yi)方面，應(ying)(ying)始終(zhong)重點關注現金流收(shou)支情況(kuang)、業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)審(shen)批的完備性，做好(hao)不相容崗位的職(zhi)責分(fen)離(li)以(yi)防范內控(kong)風險。

　　再次，基(ji)金(jin)管(guan)(guan)理(li)人在(zai)根(gen)據相關指引要求(qiu)制(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)基(ji)礎設施REITs投(tou)(tou)資(zi)(zi)管(guan)(guan)理(li)、項目(mu)運(yun)營、內控(kong)與風(feng)(feng)險管(guan)(guan)理(li)制(zhi)(zhi)(zhi)度和(he)流程(cheng)時，應(ying)結合(he)REITs在(zai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)、運(yun)營、風(feng)(feng)控(kong)等環節不同于傳統公募基(ji)金(jin)的特點。比如，在(zai)項目(mu)盡職調查過程(cheng)中(zhong)(zhong)，可結合(he)法律法規制(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)項目(mu)準入要求(qiu)；投(tou)(tou)資(zi)(zi)決(jue)策應(ying)嚴(yan)格遵守法律法規的有(you)關規定(ding)，應(ying)當有(you)充分的依據，并提供詳細的研究報(bao)告和(he)風(feng)(feng)險分析支持。在(zai)運(yun)營管(guan)(guan)理(li)中(zhong)(zhong)，可以逐步建立起(qi)對外部管(guan)(guan)理(li)機(ji)構準入標準，對外部管(guan)(guan)理(li)機(ji)構進行(xing)充分的盡職調查。在(zai)后(hou)續管(guan)(guan)理(li)中(zhong)(zhong)，對擬聘請的第三方專業服(fu)務(wu)機(ji)構，可以對其(qi)資(zi)(zi)質、能力以及(ji)采購流程(cheng)設計完(wan)備的評估(gu)制(zhi)(zhi)(zhi)度。

　　厘清外部管理機構權責利關系

　　REITs試點(dian)階段，基金管(guan)理人往往引入(ru)外部管(guan)理機(ji)構，負(fu)責(ze)部分運營管(guan)理職責(ze)。此時，基金管(guan)理人既要依托于外部機(ji)構的專業能力和經驗，又(you)需要切實履行(xing)主動管(guan)理職責(ze)。

　　以產業園區REITs為例(li)，產業園區為我(wo)國產業發展、轉型及升級提供(gong)了重要(yao)(yao)(yao)的(de)物(wu)理(li)載體，其運營管(guan)理(li)需要(yao)(yao)(yao)統(tong)籌考(kao)(kao)慮(lv)政府政策、企業發展、人(ren)才(cai)等(deng)因素。面對園區在(zai)運營管(guan)理(li)方(fang)面的(de)特(te)殊性(xing)和(he)復雜性(xing)，基(ji)金管(guan)理(li)人(ren)需做(zuo)好與外(wai)部管(guan)理(li)機構(gou)的(de)角色分工，厘清外(wai)部管(guan)理(li)機構(gou)的(de)權責利(li)。據此，我(wo)們總結了可(ke)供(gong)參考(kao)(kao)的(de)模式：第(di)(di)一，在(zai)運營管(guan)理(li)協(xie)議中，應充分明確外(wai)部機構(gou)的(de)職責和(he)權利(li)。第(di)(di)二，做(zuo)好考(kao)(kao)核機制設計及安排，促使外(wai)部管(guan)理(li)機構(gou)發揮主(zhu)觀能動性(xing)。第(di)(di)三，在(zai)項(xiang)(xiang)目(mu)預算的(de)制定和(he)調整過(guo)程中，可(ke)以借(jie)鑒和(he)參考(kao)(kao)過(guo)往項(xiang)(xiang)目(mu)表現、周邊同類或競品項(xiang)(xiang)目(mu)情況、整體市場趨(qu)勢、第(di)(di)三方(fang)專業機構(gou)意見(jian)等(deng)。此外(wai)，防范和(he)控(kong)制同業競爭風險，也是基(ji)金管(guan)理(li)人(ren)需要(yao)(yao)(yao)重點關(guan)注的(de)問題。

　　強化全生命周期支持

　　青衿之志，履(lv)踐致(zhi)遠。REITs并(bing)不僅僅是“資(zi)產的IPO”，存(cun)續期內(nei)，基(ji)(ji)金管理人唯有不斷提升主(zhu)動管理能(neng)力(li)、風(feng)險識別和管理能(neng)力(li)，方能(neng)為投資(zi)人和資(zi)本(ben)市場持(chi)續創(chuang)造價值、持(chi)續盤活存(cun)量資(zi)產。參考首批基(ji)(ji)礎設施(shi)REITs試(shi)點情況，并(bing)針(zhen)對基(ji)(ji)礎設施(shi)項目建(jian)設期長、培育周期長、存(cun)續期管理專業(ye)化要求(qiu)高(gao)的特點，我們對基(ji)(ji)金管理人如何進一步發(fa)揮主(zhu)動管理能(neng)力(li)，提供一些參考和建(jian)議。

　　強(qiang)化(hua)對(dui)REITs資產(chan)全生命周期的支持。在(zai)Pre-REITs階段，加大對(dui)REITs市場的研究、加深對(dui)基礎資產(chan)的理(li)(li)解、加強(qiang)與原始權益人(ren)企業的協同，能夠有效幫(bang)助管理(li)(li)人(ren)在(zai)REITs發行后(hou)盡快(kuai)度(du)過“磨合期”；在(zai)申報(bao)階段，結(jie)合盡職調查情(qing)況(kuang)提(ti)前預判項目可能存在(zai)的風(feng)險(xian)，并制(zhi)定(ding)風(feng)險(xian)應對(dui)措(cuo)施；在(zai)基金存續期，強(qiang)化(hua)預算(suan)制(zhi)定(ding)過程，以現金流管理(li)(li)為抓(zhua)手，對(dui)重大變(bian)化(hua)應及時匯(hui)報(bao)，擬定(ding)應對(dui)措(cuo)施。

　　完善和(he)細化配套機制。在首批REITs的(de)實踐中(zhong)，已有項目(mu)設置了(le)外(wai)部專家咨詢委(wei)員會，對相關事項，基(ji)(ji)金(jin)管(guan)理人可(ke)在參考外(wai)部專家的(de)意見(jian)和(he)建議(yi)基(ji)(ji)礎上，履行(xing)(xing)必(bi)要程序后進行(xing)(xing)決策。在基(ji)(ji)金(jin)管(guan)理人尚未具備(bei)充足的(de)運營管(guan)理能力前，此模式可(ke)以幫助管(guan)理人充分(fen)借鑒行(xing)(xing)業(ye)專家經(jing)驗豐富的(de)優勢。另外(wai)，儲備(bei)有經(jing)驗的(de)人才、重視團隊的(de)搭建和(he)管(guan)理，也將(jiang)有助于夯實REITs業(ye)務長足發(fa)展的(de)基(ji)(ji)礎。

　　強(qiang)調過程(cheng)管(guan)理(li)，建(jian)立定(ding)期評估體(ti)系(xi)。管(guan)理(li)人在基(ji)(ji)金產品(pin)層(ceng)面(mian)和基(ji)(ji)礎設施項目資產層(ceng)面(mian)的(de)運作，均應(ying)建(jian)立監(jian)控和評估體(ti)系(xi)，對(dui)于運作中尚(shang)不完善的(de)地(di)方(fang)加(jia)強(qiang)事后監(jian)督管(guan)理(li)，基(ji)(ji)于對(dui)經驗(yan)的(de)總(zong)結切實提高主動管(guan)理(li)水平(ping)。