8月末，全(quan)國首(shou)批(pi)3只保障性租(zu)賃住房REITs上市交易。至此，全(quan)市場(chang)已上市的公(gong)募(mu)REITs增至17只。此外，全(quan)市場(chang)已獲批(pi)公(gong)募(mu)REITs擴容至19只。數據顯(xian)示(shi)，首(shou)批(pi)3只保租(zu)房REITs均獲得超百倍的認購(gou)，創下歷史新高，受到市場(chang)關注。

　　作為(wei)創新產(chan)品，公(gong)(gong)募(mu)REITs自上市以來(lai)就頗受市場青睞。然(ran)而(er)，在不久(jiu)前公(gong)(gong)布的部分(fen)公(gong)(gong)募(mu)REITs虧損數據，仍給不少中小投資人“潑上冷水”。業(ye)內人士分(fen)析(xi)，業(ye)績分(fen)化主要(yao)是(shi)受底(di)層(ceng)資產(chan)運營情況干擾，影響因素(su)多(duo)為(wei)短期超(chao)預期爆發導致，對積極布局此道的基(ji)金公(gong)(gong)司而(er)言，更需注重底(di)層(ceng)資產(chan)的投資屬性。

　　公募REITs業績分化

　　公(gong)募REITs分化(hua)較為明顯(xian)，在12只公(gong)布盈利(li)(li)數據的REITs中，有9只實(shi)現(xian)盈利(li)(li)，占(zhan)比(bi)超過七成。其(qi)中，華(hua)夏中國交建高速REIT二季度凈利(li)(li)潤最(zui)高，達到3316.44萬元。與之相比(bi)，3只出現(xian)虧損，包含2只園區基(ji)礎(chu)設施和1只交通基(ji)礎(chu)設施類項目產品。總體上看，產業園區和倉儲物(wu)流板塊相對較好。

　　為何(he)REITs產(chan)品之間(jian)業(ye)績(ji)明顯分(fen)化(hua)？上海證券基金評價研究中心(xin)高級(ji)基金分(fen)析(xi)師孫桂平分(fen)析(xi)，REITs作為權益型(xing)投(tou)資產(chan)品，通(tong)過持有并運營(ying)基礎設施資產(chan)作為收益主(zhu)要(yao)來(lai)源(yuan)，因此長(chang)期(qi)業(ye)績(ji)表現(xian)主(zhu)要(yao)受到(dao)底層(ceng)資產(chan)運營(ying)狀(zhuang)況影響；但短期(qi)表現(xian)還受到(dao)更多因素的影響，比如市(shi)場環境、利率水平以及與底層(ceng)資產(chan)相關的行業(ye)政(zheng)策因素等，都會導致二級(ji)市(shi)場出現(xian)較大的波動。

　　“REITs上(shang)(shang)市(shi)時基(ji)礎(chu)設施資產(chan)估值高(gao)低也(ye)是導致業績發生分化的(de)(de)原(yuan)因之一，如果資產(chan)估值較低往往導致二級市(shi)場上(shang)(shang)較長(chang)時期(qi)處(chu)于溢(yi)價交易，而資產(chan)估值過(guo)高(gao)容易導致較長(chang)時期(qi)折價交易。未(wei)來隨(sui)著REITs發行上(shang)(shang)市(shi)增多(duo)，可(ke)供對比估值資產(chan)的(de)(de)逐漸增加，有望減少發行時資產(chan)估值偏(pian)離導致二級市(shi)場業績分化的(de)(de)影(ying)響。”孫桂(gui)平表示。

　　安爵資(zi)產董事長(chang)劉巖也表示(shi)，原則上(shang)(shang)來說，公募(mu)REITs在產品設計上(shang)(shang)已經充(chong)分考慮到(dao)資(zi)產安全性和(he)穩(wen)定性，出(chu)現業績虧損(sun)應(ying)該屬于極端情況，目前來看(kan)主要是(shi)高(gao)速公路(lu)類和(he)園(yuan)區基礎設施類資(zi)產出(chu)現虧損(sun)，一方面(mian)高(gao)速公路(lu)通(tong)行量大幅減(jian)少；另一方面(mian)，產業園(yuan)區大規模減(jian)免(mian)租(zu)金導致營收下滑。這些因素(su)都屬于短期(qi)的超(chao)預(yu)期(qi)爆發影響(xiang)。

　　多家基金公司積極布局

　　從(cong)產(chan)品申報來看，多(duo)家基金公(gong)司(si)正(zheng)摩拳擦掌，積(ji)極布局公(gong)募(mu)REITs這(zhe)一領域。據了解，目(mu)前各大基金公(gong)司(si)都在(zai)積(ji)極備戰公(gong)募(mu)REITs產(chan)品，籌備中的產(chan)品或已達(da)到百只(zhi)，后續將會有(you)更多(duo)產(chan)品面市。

　　目前，可以發(fa)行REITs的底層資(zi)產類型在REITs相(xiang)關政策法規中有(you)(you)明(ming)確限定范(fan)圍，具體到項目而言(yan)，基礎設施資(zi)產運(yun)營(ying)穩(wen)健，又具有(you)(you)一定增值(zhi)潛力，地域優(you)勢較(jiao)好，且符合(he)國家(jia)政策導向的項目更適合(he)發(fa)行REITs產品。

　　“能(neng)(neng)夠提(ti)供穩定且持(chi)續現金(jin)流，且產(chan)(chan)品清晰的(de)資產(chan)(chan)更加(jia)適合(he)(he)REITs項目(mu)(mu)。對于尚(shang)未開始布(bu)局的(de)基金(jin)公司而言(yan)，更需注(zhu)重底層(ceng)資產(chan)(chan)的(de)投資屬性。”排排網財(cai)富(fu)產(chan)(chan)品經理(li)徐圣(sheng)雄表示，可以從兩個方面尋找合(he)(he)適的(de)標(biao)的(de)。一是(shi)短(duan)期關(guan)注(zhu)重點地區優質且成熟的(de)基礎設施(shi)項目(mu)(mu)，包括電(dian)力、水利(li)、產(chan)(chan)品園等具有穩定收入和現金(jin)流的(de)底層(ceng)資產(chan)(chan)；二(er)是(shi)長期關(guan)注(zhu)新興且符(fu)合(he)(he)國家未來戰略規劃(hua)的(de)基礎設施(shi)項目(mu)(mu)，例如保(bao)障房、新能(neng)(neng)源、產(chan)(chan)業升級設施(shi)等。

　　孫桂(gui)平(ping)(ping)認為，基金(jin)公(gong)司從當前已發(fa)行(xing)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)類(lei)(lei)型中尋(xun)找合適項目發(fa)行(xing)REITs可能(neng)相對容(rong)易(yi)，在(zai)審批(pi)、發(fa)行(xing)以及(ji)后續管理等(deng)方面(mian)都(dou)有可以借鑒的(de)(de)(de)案例。因為REITs涉及(ji)的(de)(de)(de)底層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)差異(yi)很大(da)，既有產(chan)(chan)權類(lei)(lei)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，又有特許經營權資(zi)(zi)產(chan)(chan)，不(bu)同(tong)類(lei)(lei)型資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)運營差異(yi)很大(da)，建議(yi)基金(jin)公(gong)司專注在(zai)某種類(lei)(lei)型的(de)(de)(de)底層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)上，可以通過不(bu)斷發(fa)行(xing)新REITs和(he)REITs擴募，形成自己的(de)(de)(de)專業優勢(shi)和(he)品(pin)牌優勢(shi)，成為專業的(de)(de)(de)基礎設(she)施資(zi)(zi)產(chan)(chan)運營管理平(ping)(ping)臺，也讓(rang)基礎設(she)施資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)價值得到(dao)最大(da)提升。

　　完善REITs基金擴募機制

　　作為創新產(chan)品REITs持續擴(kuo)容，上(shang)市時總能(neng)(neng)吸引大量資(zi)金進入，基金公司(si)也(ye)積極布局新產(chan)品線。從產(chan)品設計(ji)上(shang)看，如何完善REITs基金，才能(neng)(neng)更好(hao)地保護(hu)投資(zi)者(zhe)？

　　徐圣雄認為(wei)，在(zai)產(chan)品(pin)設計上(shang)，可(ke)以加(jia)速完善REITs基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)擴(kuo)募機制，隨著REITs基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)不斷注入優質(zhi)資(zi)(zi)產(chan)，底層資(zi)(zi)產(chan)在(zai)不同(tong)維度呈現一定(ding)的分散性，有利于減(jian)小單(dan)一資(zi)(zi)產(chan)波(bo)動影響。目(mu)前(qian)我(wo)國REITs采取的是(shi)公募基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)+ABS模(mo)式，投資(zi)(zi)者(zhe)間接持有資(zi)(zi)產(chan)，且在(zai)發行時，底層資(zi)(zi)產(chan)已經確認，REITs基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)人的角色更(geng)(geng)加(jia)接近(jin)于被動管(guan)理(li)。所以，可(ke)以通過簡(jian)化產(chan)品(pin)結(jie)構(gou)和交易結(jie)構(gou)，讓原始(shi)權益(yi)人、公募基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)人和投資(zi)(zi)人更(geng)(geng)加(jia)統(tong)一，充分發揮各自優勢(shi)。

　　“從(cong)長期(qi)(qi)投資價(jia)值來看(kan)，公(gong)募REITs底層資產優質，運營穩健成熟，具有長期(qi)(qi)穩定的(de)現(xian)金流(liu)，加上強制性(xing)(xing)分紅的(de)制度設(she)計(ji)，基(ji)本能夠(gou)保證投資者利(li)益不會(hui)受損，即使短期(qi)(qi)經營上出現(xian)階段性(xing)(xing)虧損，拉長時間周期(qi)(qi)來看(kan)，也不會(hui)太影響(xiang)產品本身(shen)估值。”劉巖稱，“如果公(gong)募機構在后續產品設(she)計(ji)中，考慮到(dao)極(ji)端突發性(xing)(xing)事件(jian)對(dui)(dui)業績的(de)負(fu)面影響(xiang)，嘗試通過一些業績補(bu)償措施或者加大分紅比例等對(dui)(dui)沖措施，應(ying)(ying)該可以更好地應(ying)(ying)對(dui)(dui)超預期(qi)(qi)的(de)業績下滑帶來的(de)負(fu)面情(qing)緒(xu)。”