穩步徐行(xing)，首(shou)批(pi)基礎設施公募REITs上市已兩年(nian)有余。兩年(nian)多以來，產品發行(xing)數量和規(gui)模(mo)不斷增長，也涌現(xian)諸多新變化(hua)，為公募REITs的成長畫上濃墨重(zhong)彩的一(yi)筆。

　　中金普(pu)(pu)洛(luo)(luo)斯(si)(si)(si)REIT是國內首發(fa)+擴募的“雙首批”公募REITs之一，日前，中國證券報記者實(shi)地探(tan)訪(fang)中金普(pu)(pu)洛(luo)(luo)斯(si)(si)(si)REIT持有的底層資產（倉儲(chu)物(wu)流(liu)園(yuan)）——普(pu)(pu)洛(luo)(luo)斯(si)(si)(si)增城(cheng)物(wu)流(liu)園(yuan)和普(pu)(pu)洛(luo)(luo)斯(si)(si)(si)廣州(zhou)保稅物(wu)流(liu)園(yuan)，用腳(jiao)步感受產業和經濟復(fu)蘇的脈動。

　　出租率保持穩定

　　每天清(qing)晨，一輛輛冷鏈運輸車不斷進出普洛(luo)斯增(zeng)城(cheng)物(wu)流園區(qu)，從“最初一公里”到“最后一公里”始終保(bao)鮮(xian)，將各類食品(pin)及時送入大型超市和千家(jia)萬戶，滿(man)足民眾“舌尖上的需(xu)求”。

　　普(pu)洛斯增城物(wu)流園可租賃面積11.28萬平(ping)方(fang)米(mi)，現作為倉儲物(wu)流及配套使(shi)用，為中金普(pu)洛斯REIT持有的底層資產(chan)之一。截至上(shang)半年末，該園區出租率達94.67%。

　　中國(guo)證(zheng)券報記者(zhe)(zhe)在普(pu)洛斯增城物流園現場看到，該園區(qu)由(you)6棟倉(cang)庫及物業(ye)(ye)(ye)用房等配套組(zu)成，租戶(hu)類型(xing)多樣，冷鏈企(qi)業(ye)(ye)(ye)聚集是一(yi)大特(te)色。記者(zhe)(zhe)走(zou)訪其中一(yi)家入駐園區(qu)的冷鏈企(qi)業(ye)(ye)(ye)租戶(hu)普(pu)冷國(guo)際物流（上海(hai)）有(you)限公司，該企(qi)業(ye)(ye)(ye)倉(cang)庫前不時有(you)冷鏈運(yun)輸車(che)停靠。

　　“冷鏈(lian)對時效要求相當高，出庫后48小時以內(nei)必須送(song)達客戶。”普冷國(guo)際物(wu)(wu)流(liu)（上海）有(you)限公(gong)司(si)華(hua)南管理(li)區(qu)總經(jing)理(li)鄭李輝告訴中國(guo)證券報記者，選(xuan)擇將公(gong)司(si)廣州增城物(wu)(wu)流(liu)中心設在園(yuan)區(qu)內(nei)的一個(ge)重要原因在于園(yuan)區(qu)附近5公(gong)里內(nei)有(you)多個(ge)高速路(lu)口，優越的地理(li)位(wei)置和交通條件保(bao)障了食品的新(xin)鮮送(song)達。

　　與此同時，中金普(pu)洛斯(si)REIT持有(you)的普(pu)洛斯(si)廣州保稅物流園(yuan)也是一(yi)派繁忙景(jing)象：貨車來(lai)往不息，工作人(ren)員忙著裝貨卸貨。園(yuan)區內一(yi)家跨境(jing)電商企業(ye)倉儲運營人(ren)員現場介紹，該(gai)企業(ye)日(ri)均至(zhi)少有(you)20輛(liang)保稅車駛出園(yuan)區，致力于(yu)準時把各類(lei)進口貨物送(song)到(dao)消費者手上。

　　普(pu)(pu)洛斯華南兩個倉儲物流園的運營狀(zhuang)態一定程度上反映了(le)中(zhong)金(jin)普(pu)(pu)洛斯REIT底(di)層(ceng)資產的質量。公開數據(ju)顯(xian)示(shi)，上半年，中(zhong)金(jin)普(pu)(pu)洛斯REIT首(shou)次募集投(tou)資的基礎設施資產出租率(lv)持續(xu)穩(wen)定在90%以上。

　　做好風險管理

　　今年以(yi)來，多(duo)只公募(mu)REITs產品(pin)出現重(zhong)要租戶退租的突發(fa)情況(kuang)，引發(fa)市場廣泛關注(zhu)。

　　對(dui)此(ci)，普(pu)洛斯資產(chan)中國區聯席總裁趙明琪認為：“持(chi)續為投資人提供比較穩定的(de)(de)(de)回報是(shi)我們(men)追求(qiu)的(de)(de)(de)目(mu)標，這(zhe)意味著我們(men)追求(qiu)的(de)(de)(de)是(shi)資產(chan)運營的(de)(de)(de)穩定性(xing)，而不是(shi)某(mou)一(yi)個具(ju)體(ti)租戶的(de)(de)(de)穩定性(xing)。作(zuo)為專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)資產(chan)管理人，我們(men)有義務(wu)進(jin)一(yi)步(bu)做好主動管理。以中金普(pu)洛斯REIT為例，我們(men)長期密切(qie)關注各(ge)個賽道的(de)(de)(de)具(ju)體(ti)表現，開(kai)發了針對(dui)不同(tong)行業(ye)和客(ke)戶的(de)(de)(de)風險管理系統，這(zhe)讓我們(men)有能力找到(dao)優質的(de)(de)(de)企業(ye)，同(tong)時(shi)辨別一(yi)些有風險的(de)(de)(de)企業(ye)。”

　　在走(zou)訪過程中，中國證(zheng)券報記者發現(xian)(xian)普(pu)洛(luo)斯(si)增城物流園區還配置了屋頂光(guang)伏(fu)發電系(xi)(xi)統(tong)，助(zhu)力(li)企業實現(xian)(xian)低碳運營。普(pu)洛(luo)斯(si)相關負責人表示：“在冷鏈這一塊我們(men)也兼并融合(he)了一些服(fu)務，會(hui)幫助(zhu)客戶做節(jie)能減排，比如做碳管理(li)、配置屋頂光(guang)伏(fu)發電系(xi)(xi)統(tong)和儲能等。”

　　趙明琪直(zhi)言：“倉(cang)(cang)(cang)儲(chu)(chu)物流園區投(tou)資(zi)運(yun)營商(shang)與企(qi)(qi)業租戶的關(guan)系，不是簡(jian)單的租賃關(guan)系，而是雙方需要攜(xie)手共(gong)同(tong)成長，即(ji)倉(cang)(cang)(cang)儲(chu)(chu)物流園區投(tou)資(zi)運(yun)營商(shang)根據企(qi)(qi)業的未來業務(wu)發展規劃，提供一攬(lan)子的倉(cang)(cang)(cang)儲(chu)(chu)物流服務(wu)方案(an)，助力企(qi)(qi)業實現業績高成長的同(tong)時(shi)分享企(qi)(qi)業發展紅利(li)，這樣倉(cang)(cang)(cang)儲(chu)(chu)物流園的租金(jin)收入將變(bian)得(de)更加穩健持續(xu)。”

　　有望繼續擴募

　　自2020年4月試點啟動(dong)以來，我(wo)國公(gong)募REITs市場快速(su)發展。作為首發+擴(kuo)(kuo)募的“雙(shuang)首批”公(gong)募REITs之一，擴(kuo)(kuo)募后，中金(jin)普洛斯REIT底(di)層資產已(yi)擴(kuo)(kuo)充至10個倉儲物流(liu)園，分布于(yu)京津(jin)冀、長三角、環渤海(hai)經濟(ji)區、粵港(gang)澳大灣區和成渝經濟(ji)圈(quan)。

　　中金普洛斯REIT基金經(jing)理(li)陳茸茸表示(shi)，之所以選擇這些倉(cang)儲(chu)物流(liu)園，一(yi)(yi)是(shi)希(xi)望通(tong)過納入具(ju)有(you)較強經(jing)濟活力(li)與(yu)成長潛(qian)力(li)的城市倉(cang)儲(chu)物流(liu)園區(qu)，進一(yi)(yi)步(bu)(bu)分散REITs底層資產(chan)組合的區(qu)域風險。二是(shi)希(xi)望借助不同區(qu)域倉(cang)儲(chu)物流(liu)園的協同效應，進一(yi)(yi)步(bu)(bu)提升REITs底層資產(chan)的營收(shou)能力(li)與(yu)業(ye)務(wu)穩健(jian)性。

　　“擴募達(da)到(dao)了我們預期的效果，未來時機(ji)適宜(yi)、在(zai)監管機(ji)構允許的范(fan)疇(chou)內(nei)，我們希望(wang)能夠繼續擴募，納(na)入更多的資產量。”趙明琪稱。

　　展(zhan)望(wang)未來，業(ye)內人士(shi)認為，公(gong)募(mu)REITs的高(gao)質量發展(zhan)，一方(fang)面，離不開長線資金(jin)的支(zhi)持，公(gong)募(mu)REITs需進一步豐(feng)富投資者結構。另一方(fang)面，公(gong)募(mu)REITs產品也需要“苦(ku)練內功”，在底層資產良性運營的同時(shi)做好信息披(pi)露和投資者溝(gou)通(tong)。“基礎設(she)施資產類型、原始權益人主體、投資者群體有望(wang)進一步拓(tuo)展(zhan)，多層次REITs市(shi)場(chang)建設(she)將持續(xu)推(tui)進。”陳茸(rong)茸(rong)說(shuo)。