中國金茂近日(ri)向平安人(ren)壽、新華保(bao)險配(pei)售(shou)股份募資(zi)(zi)，折射出開發商多(duo)路徑融(rong)資(zi)(zi)的(de)現狀。多(duo)位(wei)專家(jia)表(biao)示(shi)，與品牌(pai)房(fang)企(qi)不同，中小房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)(zi)難上加難，特別(bie)是在下(xia)半年樓市調(diao)(diao)控(kong)(kong)繼續維持差異化(hua)調(diao)(diao)控(kong)(kong)思路下(xia)，政策不會松動，房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)(zi)環境依然趨緊，市場(chang)交投可能繼續降溫，房(fang)企(qi)資(zi)(zi)金鏈將(jiang)面臨(lin)考驗。

　　穩 調控繼續從嚴

　　從(cong)開(kai)封撤回(hui)“取消限售”文件，到蘇州限售再次加碼，再到呼和(he)浩(hao)特開(kai)展中介機構自查和(he)整改種種跡象表明，在“房住不炒(chao)”基調下(xia)，熱點城市樓市調控(kong)政策將繼續保持從(cong)嚴(yan)態勢(shi)。

　　中(zhong)國社會科學院金融所房(fang)地產金融研(yan)究中(zhong)心主任尹(yin)中(zhong)立表示，從政策(ce)層面(mian)看，下半年整體(ti)收緊的走勢(shi)比較明確。居民(min)杠(gang)桿(gan)率過高主要(yao)體(ti)現在貸(dai)款買房(fang)，且(qie)因為房(fang)地產貸(dai)款有(you)(you)總量(liang)控(kong)制，事實上還有(you)(you)以消費貸(dai)名(ming)義貸(dai)款實際用于購房(fang)的情況存在。因此，為了防止(zhi)居民(min)債務增長(chang)過快，抑(yi)制購房(fang)需求是必要(yao)的政策(ce)。

　　廣東省(sheng)住房(fang)政(zheng)策(ce)(ce)研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇嘉(jia)表(biao)示，樓(lou)市調控堅(jian)持(chi)(chi)“一城一策(ce)(ce)”，三(san)四線城市要避免冷得太快(kuai)，一二線城市要保持(chi)(chi)差別化政(zheng)策(ce)(ce)，鼓勵有效(xiao)需(xu)求(qiu)和(he)合理(li)需(xu)求(qiu)，抑制投(tou)資需(xu)求(qiu)。

　　李宇嘉(jia)認為，房(fang)(fang)貸政策會偏緊，實施額度(du)控(kong)制。同時(shi)，中(zhong)國證券報記者發(fa)現，近期房(fang)(fang)貸利(li)率，特別(bie)是熱(re)點城市房(fang)(fang)貸利(li)率有所上調(diao)。以蘇(su)(su)州為例(li)，目前首套房(fang)(fang)貸款(kuan)，蘇(su)(su)州各大銀行普遍執行基準利(li)率上浮22%的政策。

　　李(li)宇嘉(jia)還表示，房地產企(qi)業(ye)的融資政策正在收緊(jin)。“相對而言，目前融資政策還是更多偏(pian)向于龍(long)頭房企(qi)。例如，目前基本上是龍(long)頭房企(qi)能進(jin)入銀行的融資白(bai)名單(dan)，小(xiao)房企(qi)進(jin)不去的。”

　　淡 銷售或穩中下降

　　尹中(zhong)立預計，下(xia)半年房(fang)地產市場銷(xiao)售將(jiang)呈現穩中(zhong)有降(jiang)趨勢。

　　數據(ju)顯示，1-6月(yue)，全國商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)面積75786萬平(ping)方米，同比(bi)下降(jiang)(jiang)1.8%，降(jiang)(jiang)幅(fu)比(bi)1-5月(yue)份擴(kuo)大0.2個百分點(dian)。銀(yin)河(he)證券(quan)26日發(fa)布研報預計，7月(yue)份銷(xiao)(xiao)售(shou)同比(bi)將(jiang)達到一個低點(dian)，之后在“一城一策(ce)”、各城市周期(qi)分化(hua)的情形(xing)下，銷(xiao)(xiao)售(shou)同比(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)將(jiang)逐步收窄。

　　尹(yin)中立認為，上半(ban)年房(fang)地產(chan)企(qi)業業績(ji)整體(ti)維持了去(qu)年的增長態勢，但下半(ban)年房(fang)地產(chan)業經營(ying)將整體(ti)走弱。

　　從上市房企上半(ban)年(nian)業(ye)績(ji)(ji)來看(kan)，龍頭房企普遍(bian)實現高增(zeng)長(chang)，保利(li)地產(chan)、融創中國等房企業(ye)績(ji)(ji)預(yu)增(zeng)超過30%。招商(shang)證券(quan)研究(jiu)發(fa)展(zhan)中心房地產(chan)行(xing)業(ye)主管分(fen)析師趙可表示(shi)，從已(yi)公布業(ye)績(ji)(ji)預(yu)告的9家房企來看(kan)，市場普遍(bian)認(ren)為(wei)中期業(ye)績(ji)(ji)超預(yu)期。中期業(ye)績(ji)(ji)增(zeng)速明顯高于全(quan)年(nian)中樞，會帶來兩(liang)個確定性影響：一是順勢上調全(quan)年(nian)業(ye)績(ji)(ji)預(yu)測(ce)，但上調幅度相對有限。二是上下半(ban)年(nian)業(ye)績(ji)(ji)增(zeng)速“前高后低”。

　　緊 開發商現金流有壓力

　　多(duo)重(zhong)影響之下，下半年(nian)開發商資(zi)(zi)金鏈將面臨考驗(yan)。從資(zi)(zi)金來(lai)(lai)源來(lai)(lai)看(kan)，易居研究院智(zhi)庫中心研究總監嚴(yan)躍進預計，在當前融資(zi)(zi)渠道(dao)收緊的情(qing)況下，下半年(nian)房企資(zi)(zi)金來(lai)(lai)源主(zhu)要是銷售回款。如果銷售行情(qing)不(bu)(bu)好，不(bu)(bu)排除(chu)房企主(zhu)動降價的可能。

　　據銀(yin)河證券研報統計，2019年(nian)(nian)一(yi)季度，房(fang)地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)總(zong)資(zi)產(chan)規模(mo)達(da)107,522.49億元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)21.62%，行(xing)(xing)業(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債率(lv)達(da)79.82%，相比于2018年(nian)(nian)上升0.01個百分點(dian)，行(xing)(xing)業(ye)(ye)杠桿率(lv)維持穩定(ding)水平。一(yi)季度融資(zi)環境寬松，一(yi)些房(fang)企采取(qu)了(le)“高(gao)杠桿、高(gao)周轉、高(gao)回報率(lv)”的經營策(ce)略，追求(qiu)快(kuai)速發展容易埋下隱患。

　　尹中立表(biao)示，加速(su)賣房(fang)(fang)可能(neng)是(shi)房(fang)(fang)企獲得(de)生存權的首選(xuan)。同(tong)時，如(ru)果房(fang)(fang)企未來到期的債務與能(neng)夠獲得(de)的現(xian)金流不匹配，就有可能(neng)出現(xian)流動(dong)性風(feng)險。