日前(qian)，央(yang)行召開(kai)銀行業金融機(ji)構信貸結構調(diao)整優化座(zuo)談會強調(diao)，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠(qu)道流入房地產的(de)資(zi)(zi)金管理。專家表示，房企融資(zi)(zi)渠(qu)道全面(mian)(mian)收緊，加上下半年(nian)將(jiang)迎來(lai)(lai)房企債券到期高峰，房企再融資(zi)(zi)能(neng)力將(jiang)面(mian)(mian)臨(lin)考(kao)驗。未來(lai)(lai)銷售回(hui)款將(jiang)是(shi)資(zi)(zi)金來(lai)(lai)源的(de)一(yi)個主要方面(mian)(mian)，房企可能(neng)更加重視周轉率(lv)，加速去庫(ku)存。

　　防范違規資金進入房地產

　　談(tan)及此次央行座談(tan)會，易居研(yan)究院(yuan)智庫中心研(yan)究總監嚴躍進(jin)認為(wei)，考(kao)慮到后續金融環境(jing)可能會有(you)改善(shan)，此次會議相(xiang)當(dang)于提前(qian)打(da)預防針(zhen)，防范各(ge)類違(wei)規(gui)資(zi)金進(jin)入房地(di)產市場。

　　嚴躍(yue)進表(biao)示，本(ben)次會議明確(que)了房(fang)貸(dai)政策(ce)的(de)(de)連續(xu)性(xing)(xing)和(he)穩(wen)定性(xing)(xing)，也(ye)(ye)肯定了個人房(fang)貸(dai)適度增(zeng)長的(de)(de)模式。后續(xu)政策(ce)層面(mian)(mian)(mian)和(he)放貸(dai)層面(mian)(mian)(mian)不希(xi)望出(chu)現大起大落，將以(yi)(yi)穩(wen)定為(wei)導向。同(tong)時，強化對(dui)(dui)消費貸(dai)、理財資金(jin)等(deng)(deng)方面(mian)(mian)(mian)的(de)(de)管控(kong)。雖(sui)然表(biao)面(mian)(mian)(mian)上(shang)部(bu)分(fen)銀行貸(dai)款額度較為(wei)緊張，但不排除實際過(guo)程中仍存在違規資金(jin)通過(guo)各(ge)種渠(qu)道(dao)流入房(fang)地產市場。此外(wai)，明確(que)提出(chu)對(dui)(dui)高(gao)杠(gang)桿經營房(fang)企(qi)的(de)(de)管控(kong)，尤(you)其(qi)是對(dui)(dui)有(you)息負(fu)債(zhai)規模和(he)資產負(fu)債(zhai)率(lv)等(deng)(deng)數據的(de)(de)管控(kong)。預計下半年部(bu)分(fen)房(fang)企(qi)在發債(zhai)等(deng)(deng)方面(mian)(mian)(mian)會比較節制(zhi)，同(tong)時也(ye)(ye)會積極進行債(zhai)務的(de)(de)清償，以(yi)(yi)降(jiang)低資金(jin)壓力。

　　在(zai)信貸(dai)(dai)(dai)方面，中國社會(hui)科學院金融(rong)所房地產金融(rong)研(yan)究中心主任(ren)尹中立認為(wei)，后續銀行(xing)料減少(shao)房地產行(xing)業貸(dai)(dai)(dai)款占新(xin)增貸(dai)(dai)(dai)款的(de)比例，包括開發貸(dai)(dai)(dai)款和按揭貸(dai)(dai)(dai)款。為(wei)了實現這個目標，預計會(hui)采取(qu)規模及比例控制措(cuo)施(shi)，甚至提(ti)高房地產貸(dai)(dai)(dai)款的(de)利率。

　　交通銀行首席經(jing)濟學家連(lian)平指出，目前(qian)房(fang)(fang)地產在金(jin)融資(zi)源(yuan)中占(zhan)比(bi)較高，主要(yao)是(shi)居民(min)在房(fang)(fang)地產方面的(de)(de)融資(zi)比(bi)例快速上升，未來可能會(hui)采取比(bi)較謹慎的(de)(de)監管(guan)方式。“但對于良性(xing)的(de)(de)、合(he)理的(de)(de)需求(qiu)，比(bi)如剛需，改善(shan)性(xing)的(de)(de)住房(fang)(fang)需求(qiu)，銀行給予(yu)支持是(shi)合(he)理的(de)(de)。”

　　房企償債高峰將至

　　近期房企(qi)融資(zi)政策不斷規(gui)范(fan)，除銀行貸(dai)款(kuan)外(wai)，5月份以來，監管部門對非標、美元債、ABS等融資(zi)渠道逐一進(jin)行規(gui)范(fan)，抑制(zhi)違(wei)規(gui)融資(zi)的行為。

　　今年下(xia)半年將(jiang)迎來一波房企債務高峰，特(te)別是境內地產(chan)債紛紛到(dao)期(qi)。據華泰證券研(yan)報統計，2019年8-12月，地產(chan)債總(zong)計到(dao)期(qi)量達(da)2106億元，其中(zhong)8-10月地產(chan)債單月到(dao)期(qi)金額較大，房企再融資能力將(jiang)面(mian)臨考驗。

　　在美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債方面，整體到期(qi)壓力(li)不大。野村證券首(shou)席經濟學(xue)家陸挺表示，今年(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)房地(di)產(chan)企業海(hai)(hai)外(wai)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債到期(qi)規模會從上半年(nian)(nian)(nian)的210億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)下降到111億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)。從今年(nian)(nian)(nian)三季度(du)到2020年(nian)(nian)(nian)四季度(du)，房地(di)產(chan)企業平均每(mei)個季度(du)海(hai)(hai)外(wai)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債到期(qi)規模為(wei)84億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)。

　　在(zai)融資渠(qu)道(dao)收緊的背(bei)景下，房(fang)(fang)企前(qian)期不(bu)同的融資渠(qu)道(dao)會導(dao)致受到的影響程度不(bu)同。華(hua)泰證券研報表示，融資行為的規范(fan)將(jiang)導(dao)致房(fang)(fang)企融資能力分(fen)化加劇，前(qian)期對于非標、美元債、ABS融資的依賴度高的房(fang)(fang)企面臨的沖擊(ji)更(geng)大，此(ci)時企業的內(nei)生現金(jin)流和(he)在(zai)手資源變得尤為重要。

　　加快銷售回款

　　7月，粵泰(tai)(tai)股(gu)份、新城控股(gu)、泰(tai)(tai)禾等多家房企(qi)發布公(gong)告出售現有項(xiang)目套現以緩解當前(qian)公(gong)司流動性面臨(lin)的困(kun)難。多位專家認為，多路徑開(kai)拓融資(zi)渠道是下半年(nian)房企(qi)的重要任務。

　　某信托公司房地產金(jin)融部門負責人(ren)表示，房企(qi)要根據國家宏觀(guan)政策，適時調(diao)整企(qi)業(ye)經(jing)營策略(lve)，可以采取合作開發、轉讓項目股(gu)權(quan)(quan)(quan)等(deng)方(fang)式(shi)應對(dui)發展困境。嚴(yan)躍進預計，未來房企(qi)在債權(quan)(quan)(quan)融資方(fang)面(mian)會相(xiang)對(dui)保守，那(nei)些(xie)不增(zeng)加債務壓力(li)、更偏股(gu)權(quan)(quan)(quan)方(fang)面(mian)的融資行為相(xiang)對(dui)會增(zeng)多。

　　華泰證(zheng)券(quan)研報指出，自有資金是(shi)企(qi)業償債的(de)基礎(chu)保(bao)障，現金較為充裕(yu)的(de)房企(qi)資金周轉壓力相對更(geng)小。提高(gao)內生性造血能力，加快銷(xiao)售(shou)回(hui)款是(shi)債務滾動(dong)的(de)關(guan)鍵，特別是(shi)對于融資能力較差的(de)房企(qi)。

　　在刺激銷(xiao)售(shou)加速回款方面(mian)，嚴躍進表(biao)示，房企需要強化降(jiang)價促銷(xiao)策(ce)略。此外，還(huan)可以(yi)通過(guo)積極與分(fen)銷(xiao)渠道加強聯系，提(ti)高傭金比例，實現項目客(ke)源的快(kuai)速聚集(ji)。在內部繼續加大考核，尤其(qi)是設定更明確的銷(xiao)售(shou)指標，也需要建立更科學的去庫存策(ce)略。