8月31日(ri)是房貸利(li)(li)率(lv)“換錨”的截止時間。近(jin)日(ri)，多家銀行(xing)發布的公告(gao)又讓“選固(gu)定利(li)(li)率(lv)還是浮(fu)動利(li)(li)率(lv)”的話題沖上熱搜(sou)。房貸利(li)(li)率(lv)模式(shi)到底怎么選？后續利(li)(li)率(lv)會怎么走？一時間議論紛紛。

　　根據(ju)中國(guo)人民銀行此前的公告，將(jiang)存量浮動(dong)利(li)率(lv)(lv)貸款(kuan)的定價基準轉換為貸款(kuan)市場報價利(li)率(lv)(lv)（LPR）。2020年(nian)3月1日(ri)至8月31日(ri)，借款(kuan)人可與銀行平等協商，并(bing)決定貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)“換錨(mao)”為LPR（浮動(dong)利(li)率(lv)(lv)）還是(shi)轉為固定利(li)率(lv)(lv)。

　　一(yi)般來說，房貸(dai)借(jie)款人(ren)均(jun)會受到此次(ci)轉換的(de)影(ying)響，但(dan)有(you)幾(ji)種(zhong)情況除外：一(yi)是公積(ji)金個(ge)人(ren)住房貸(dai)款、組合貸(dai)款中(zhong)(zhong)的(de)公積(ji)金部(bu)分；二是固(gu)定利率(lv)貸(dai)款；三是2020年(nian)底前到期的(de)個(ge)人(ren)住房貸(dai)款。如(ru)果(guo)符合這3種(zhong)情況其中(zhong)(zhong)之一(yi)，就不受此次(ci)轉換影(ying)響。

　　對于轉(zhuan)換期間房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)平(ping)(ping)，央行規定，轉(zhuan)換時點利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)平(ping)(ping)保持不(bu)變(bian)(bian)。也就是說，2020年(nian)全年(nian)個(ge)人房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)平(ping)(ping)與(yu)(yu)以前(qian)(qian)一樣，維持不(bu)變(bian)(bian)。而(er)從2021年(nian)1月1日起(qi)，如(ru)果選(xuan)擇固定利(li)(li)(li)率(lv)，剩余(yu)期限內，房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)與(yu)(yu)當前(qian)(qian)的(de)利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)平(ping)(ping)保持一致(zhi)，與(yu)(yu)LPR利(li)(li)(li)率(lv)變(bian)(bian)化無(wu)關；如(ru)果選(xuan)擇浮動(dong)利(li)(li)(li)率(lv)，今后的(de)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)會隨著5年(nian)期LPR的(de)變(bian)(bian)化而(er)變(bian)(bian)化，LPR每月公布一次，或升或降或維持不(bu)變(bian)(bian)。

　　選擇哪種方(fang)式更好(hao)？業內(nei)人(ren)士表示，兩種轉(zhuan)(zhuan)換(huan)方(fang)式各(ge)有優勢，具體如何選擇主要取(qu)決于房貸借款人(ren)對未(wei)來(lai)市場利率走勢的判斷(duan)。如果認為(wei)未(wei)來(lai)LPR會(hui)下降，那(nei)(nei)么(me)轉(zhuan)(zhuan)換(huan)為(wei)參(can)考LPR定(ding)價會(hui)更好(hao)；如果認為(wei)未(wei)來(lai)LPR可能上升(sheng)，那(nei)(nei)么(me)轉(zhuan)(zhuan)換(huan)為(wei)固定(ding)利率就會(hui)有優勢。

　　民生(sheng)銀行首席研究員(yuan)溫彬建議，存量房(fang)貸(dai)(dai)借款(kuan)(kuan)(kuan)人要根據自身情況，以及貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)價格(ge)、貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)期限、貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)(yu)額(e)等，綜合(he)選擇(ze)(ze)適(shi)合(he)自己的(de)(de)利(li)率轉(zhuan)換方(fang)式。如果此前(qian)的(de)(de)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率價格(ge)折扣力(li)度大，月(yue)供剩(sheng)余(yu)(yu)時(shi)(shi)間比較長(chang)的(de)(de)話，可以選擇(ze)(ze)固定利(li)率，這不僅有助于鎖定月(yue)供成本，還便(bian)于做好家庭的(de)(de)收支安排。如果月(yue)供剩(sheng)余(yu)(yu)時(shi)(shi)間較短，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)(yu)額(e)也(ye)不多，選擇(ze)(ze)浮(fu)動利(li)率可能更合(he)適(shi)。

　　“從中短(duan)期(qi)(qi)看，我國利(li)(li)(li)(li)率處(chu)于下行(xing)趨(qu)勢(shi)。將存量浮動利(li)(li)(li)(li)率房貸(dai)轉成以(yi)LPR作(zuo)為(wei)定(ding)價基(ji)準，對借(jie)款(kuan)人(ren)來(lai)說(shuo)是有(you)利(li)(li)(li)(li)的，有(you)助于減輕借(jie)款(kuan)人(ren)房貸(dai)支出。”招聯金融(rong)首(shou)席研究員董希淼認為(wei)，雖(sui)然(ran)長期(qi)(qi)利(li)(li)(li)(li)率走勢(shi)難以(yi)判(pan)斷(duan)，但中短(duan)期(qi)(qi)利(li)(li)(li)(li)率下行(xing)基(ji)本(ben)上是有(you)共(gong)識(shi)的。此外(wai)，即便出現了與預期(qi)(qi)不一樣(yang)的利(li)(li)(li)(li)率大幅(fu)上升(sheng)走勢(shi)，購房者還可(ke)通過(guo)提前還款(kuan)方式來(lai)規避(bi)利(li)(li)(li)(li)率風險。

　　距(ju)離8月31日(ri)越來越近。日(ri)前(qian)，多(duo)家(jia)銀行(xing)發布公(gong)告稱，8月25日(ri)起，對符合條件且(qie)尚未辦理定價基準轉換(huan)的個人住房貸款批(pi)量轉換(huan)，統一(yi)調整為LPR定價。多(duo)家(jia)銀行(xing)在公(gong)告中表示，此舉(ju)是為簡化(hua)客戶操(cao)作，參照銀行(xing)業普遍做法(fa)開展的。

　　不過(guo)，這也不代表消費者沒有(you)選擇權。各銀行(xing)均(jun)明(ming)確(que)，批量轉(zhuan)換(huan)完(wan)成后，若對(dui)轉(zhuan)換(huan)結(jie)果有(you)異(yi)議，可于2020年12月(yue)31日(ri)（含）前通過(guo)網上銀行(xing)、手機銀行(xing)自助轉(zhuan)回或與貸款經(jing)辦行(xing)協商處理。需要注意的是，已有(you)銀行(xing)明(ming)確(que)，撤銷操作僅能(neng)辦理一次(ci)。

　　“銀(yin)行(xing)之所以采用批量轉換，主要還(huan)是(shi)考(kao)慮房貸借款人大(da)部分(fen)(fen)為個(ge)人，人數眾多且分(fen)(fen)散，批量轉換方式(shi)能夠節約資源、提升辦理(li)效率。”光大(da)銀(yin)行(xing)金融市場部分(fen)(fen)析師周茂華說。

　　此外，專家表示，存量浮動利率貸款定價(jia)基(ji)準轉換，對利率市場(chang)化、引導利率下行(xing)(xing)都(dou)有(you)好處。央行(xing)(xing)近日發布的《2020年第二季度(du)中國貨幣政策執(zhi)行(xing)(xing)報告(gao)》指出，截至6月末，存量貸款定價(jia)基(ji)準轉換進(jin)度(du)已達55%。其中，存量企業貸款轉換進(jin)度(du)為76%。

　　統(tong)計(ji)顯(xian)示，2019年(nian)8月改革(ge)以(yi)來，LPR報價水平逐步(bu)下行。今年(nian)8月份報出的1年(nian)期(qi)LPR和(he)5年(nian)期(qi)以(yi)上LPR分別為3.85%和(he)4.65%，改革(ge)以(yi)來累計(ji)下降0.4個和(he)0.2個百(bai)分點。（記(ji)者 姚 進）