在監管部門與市(shi)場(chang)參與主體共(gong)同努力下，基礎設(she)(she)施(shi)REITs試點工作穩(wen)步有序推進。扎實(shi)做(zuo)好(hao)試點工作，在實(shi)踐中探索好(hao)的做(zuo)法，深入總(zong)結經驗，是逐步構建基礎設(she)(she)施(shi)REITs市(shi)場(chang)良(liang)好(hao)生態體系，推動我國REITs市(shi)場(chang)長期穩(wen)定健康發展的必由(you)之路。

　　打造市場堅實起點

　　通過審核(he)、取得(de)試(shi)點(dian)資格，是試(shi)點(dian)工作的(de)第一(yi)步，后續進入(ru)到(dao)發行階段，能(neng)否取得(de)投資人認(ren)可、二級市(shi)場表現(xian)能(neng)否達到(dao)預(yu)期，才(cai)是整個試(shi)點(dian)工作要面對(dui)的(de)真正考(kao)驗。

　　一個(ge)試點項目(mu)的成敗絕不只是關系到(dao)一家(jia)試點企業的問題，而將可能對(dui)整個(ge)市(shi)場后續順利發(fa)展構(gou)成影響。可以(yi)說，每(mei)一個(ge)試點企業和項目(mu)、每(mei)一個(ge)關鍵環(huan)節(jie)和手續，都(dou)代表著我國基(ji)礎(chu)設施REITs首批試點水平，每(mei)個(ge)試點項目(mu)合在(zai)一起構(gou)成了我國REITs市(shi)場的起始(shi)點和基(ji)本盤。從這個(ge)意義上講，試點工(gong)作每(mei)個(ge)操作細節(jie)都(dou)變得無比重要，只有(you)行穩，才能致遠(yuan)。

　　扎實推(tui)(tui)進試(shi)點(dian)工作(zuo)，努力為(wei)整(zheng)個(ge)市場(chang)積累好(hao)的經驗和(he)做法，共同推(tui)(tui)進我國(guo)REITs市場(chang)長期穩定健康發展，是每一個(ge)試(shi)點(dian)參(can)與者(zhe)的契機和(he)榮譽，更是使命(ming)和(he)責任，這也是此次(ci)試(shi)點(dian)工作(zuo)的題中應有之義。

　　提升機構執業能力

　　基(ji)(ji)礎(chu)設施REITs作(zuo)為一(yi)類(lei)“產(chan)融結合(he)”的(de)(de)創新產(chan)品，在(zai)(zai)產(chan)品方案設計、路演銷售發行、存(cun)續(xu)期(qi)運(yun)營管理等方面(mian)相對(dui)復雜，這對(dui)基(ji)(ji)金管理人及專(zhuan)業(ye)(ye)機構提(ti)出(chu)了更高(gao)挑戰。一(yi)方面(mian)，目前的(de)(de)試(shi)點(dian)規則對(dui)各類(lei)參與(yu)主體的(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)程度要求(qiu)較(jiao)高(gao)，尤其對(dui)基(ji)(ji)金管理人在(zai)(zai)組織(zhi)架構及專(zhuan)業(ye)(ye)人員配置等方面(mian)提(ti)出(chu)了明確(que)要求(qiu)。同時，持續(xu)增強REITs相關專(zhuan)業(ye)(ye)機構的(de)(de)執業(ye)(ye)水平、特別是促進基(ji)(ji)金管理人“產(chan)融結合(he)”能(neng)力的(de)(de)不斷(duan)提(ti)升，是我國基(ji)(ji)礎(chu)設施REITs行業(ye)(ye)的(de)(de)一(yi)項長(chang)期(qi)課(ke)題。

　　就基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)管理人(ren)“產(chan)(chan)融結合”問題而(er)言(yan)，現階段需要在(zai)壓(ya)實基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)管理人(ren)主體責(ze)任基(ji)(ji)(ji)(ji)礎上(shang)，發揮原(yuan)始(shi)權益(yi)人(ren)在(zai)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)領域的(de)(de)專業優勢，對基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)管理人(ren)在(zai)產(chan)(chan)業端(duan)的(de)(de)能(neng)力(li)進行(xing)有(you)益(yi)補(bu)充。從長期(qi)看，無論(lun)是現有(you)的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)管理人(ren)向產(chan)(chan)業端(duan)延伸、還是原(yuan)始(shi)權益(yi)人(ren)在(zai)產(chan)(chan)業基(ji)(ji)(ji)(ji)礎上(shang)獲取相應(ying)的(de)(de)REITs專業資質，更高程(cheng)度的(de)(de)“產(chan)(chan)融結合”都是我國基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)REITs市場追求的(de)(de)長期(qi)目標。

　　優化投資人結構

　　強化基礎(chu)設施REITs的(de)(de)大(da)類(lei)資(zi)(zi)(zi)產(chan)配(pei)置價值(zhi)，保持二(er)級市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)合理流(liu)動性(xing)水平(ping)，是構建良好市(shi)(shi)場(chang)生態體系的(de)(de)不(bu)竭源泉。基礎(chu)設施REITs產(chan)品結(jie)構清晰、資(zi)(zi)(zi)產(chan)經營穩定、分(fen)派政策明確、市(shi)(shi)場(chang)空間(jian)廣(guang)闊，具備區(qu)別于股票和債券的(de)(de)新型大(da)類(lei)資(zi)(zi)(zi)產(chan)配(pei)置價值(zhi)。因此(ci)，市(shi)(shi)場(chang)各類(lei)專業機(ji)構投資(zi)(zi)(zi)人(ren)對(dui)此(ci)創新品種高度重(zhong)視。從目前推進情況看，投資(zi)(zi)(zi)人(ren)普遍對(dui)REITs上市(shi)(shi)后二(er)級市(shi)(shi)場(chang)流(liu)動性(xing)的(de)(de)表現(xian)較為關注。

　　市場對(dui)于(yu)創新(xin)產(chan)品(pin)需要(yao)一(yi)個接受過(guo)程(cheng)，階(jie)段性(xing)引(yin)入一(yi)些(xie)有(you)助于(yu)提升REITs二(er)(er)(er)級市場流(liu)動性(xing)的機制安排具有(you)一(yi)定(ding)必要(yao)性(xing)。從(cong)長(chang)期看，只有(you)真(zhen)正建立與(yu)REITs產(chan)品(pin)特性(xing)相(xiang)匹配的投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)結構，才是保(bao)(bao)障二(er)(er)(er)級市場流(liu)動性(xing)的不(bu)二(er)(er)(er)法門。其中(zhong)，不(bu)僅需要(yao)保(bao)(bao)險(xian)、社(she)保(bao)(bao)、養老金等大體量(liang)、長(chang)期限的“資(zi)產(chan)配置型(xing)”投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)，也需要(yao)具有(you)較強交易屬性(xing)的投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)積極(ji)參與(yu)。

　　建立完善配套政策

　　基礎設施REITs作(zuo)為一項復雜的(de)(de)“系統(tong)性工(gong)程(cheng)”，除金融監管(guan)部門外(wai)，在(zai)落地(di)過程(cheng)中(zhong)往往涉及(ji)行業(ye)、國資、財稅等部門支(zhi)持配合。試(shi)點項目作(zuo)為積累實踐經驗的(de)(de)重要(yao)抓手，不僅有(you)效深化了各監管(guan)部門對REITs的(de)(de)理解，關于監管(guan)政策如何更好地(di)支(zhi)持REITs發展，也起(qi)到很強的(de)(de)啟發作(zuo)用。

　　在后(hou)續(xu)總結試點(dian)經驗基礎上(shang)，應(ying)當(dang)從(cong)行(xing)業、國(guo)(guo)資(zi)、財稅(shui)等(deng)不同角度，實現(xian)監管政(zheng)策(ce)與REITs特點(dian)的(de)(de)匹配(pei)與平衡。行(xing)業政(zheng)策(ce)方面(mian)，既(ji)要(yao)保障基礎設施(shi)項目的(de)(de)社(she)會民生(sheng)屬性，也(ye)要(yao)滿足REITs的(de)(de)市(shi)場化治理原則。國(guo)(guo)資(zi)政(zheng)策(ce)方面(mian)，既(ji)要(yao)確保國(guo)(guo)有(you)資(zi)產保值(zhi)增值(zhi)，也(ye)要(yao)充分發揮REITs的(de)(de)資(zi)本市(shi)場定價功能。財稅(shui)政(zheng)策(ce)方面(mian)，既(ji)要(yao)有(you)助于長期“稅(shui)收中性”目標的(de)(de)實現(xian)，也(ye)要(yao)兼顧REITs市(shi)場的(de)(de)階(jie)段性發展需要(yao)。

　　構建多層次產品體系

　　以公募(mu)REITs作為權益上(shang)市通道，逐步(bu)建立多層次(ci)、覆蓋基礎設施項目完(wan)整生(sheng)命(ming)周期的(de)REITs產(chan)品體系(xi)，是構建良好市場生(sheng)態(tai)體系(xi)的(de)終(zhong)極目標(biao)。REITs是一個工具鏈(lian)，既包(bao)括今天處在試點階段的(de)公募(mu)REITs，也(ye)包(bao)括孵化培育基金（Pre-REITs）、類(lei)REITs、CMBS等各類(lei)不(bu)動產(chan)證券化工具。不(bu)同(tong)工具的(de)作用不(bu)同(tong)、適(shi)用的(de)資產(chan)階段不(bu)同(tong)，通過與(yu)基礎設施REITs組合形(xing)成完(wan)整的(de)資本運作閉環(huan)，才能夠釋放REITs工具鏈(lian)最(zui)大價值。

　　新游戲規則接續了不(bu)動產(chan)金融的(de)鏈(lian)條，新金融產(chan)品填補了不(bu)動產(chan)金融工(gong)(gong)具箱(xiang)最頂層空(kong)格。只要(yao)鏈(lian)條轉起來、工(gong)(gong)具用起來，符合條件的(de)優質(zhi)項目(mu)將通過REITs得(de)以盤活，尚有提升(sheng)空(kong)間的(de)項目(mu)將借(jie)助(zhu)其(qi)他不(bu)動產(chan)證(zheng)券化工(gong)(gong)具共襄盛舉，最終我國基礎設施(shi)行業(ye)將全面實(shi)現投融資模式轉型升(sheng)級，企業(ye)戰略布局、融資訴求將得(de)以滿足，投資人資產(chan)配置、收益目(mu)標得(de)以達成。