監管部門密切關注REITs風險 多措并舉呵護市場穩定
從實(shi)際(ji)市場監管情況來(lai)看，監管層已密切關(guan)注公募REITs交(jiao)易風險，并(bing)采(cai)取(qu)了一系(xi)列措施(shi)，在(zai)做好市場風險提示的(de)同(tong)時(shi)，通過相關(guan)手段平抑REITs價(jia)格，引導理性投資(zi)。公募REITs的(de)市場剛剛起步，其行(xing)穩致遠(yuan)需(xu)要凝(ning)聚多方合力，共(gong)同(tong)呵護成(cheng)長。
市場熱炒 監管持續發力
面(mian)對火熱的REITs市場，監管(guan)持續發力，多措并舉，引導市場理(li)性(xing)投資(zi)。
記者從基金管(guan)(guan)理人(ren)了解到，當(dang)前(qian)監管(guan)(guan)部門(men)已(yi)要求管(guan)(guan)理人(ren)充分關注外部交(jiao)易和(he)(he)輿(yu)情(qing)信息(xi)，針對價(jia)格波動較大、存(cun)在(zai)外部待澄清市場(chang)傳(chuan)聞等情(qing)形，及時披(pi)露交(jiao)易風險提(ti)示公告、澄清公告及其他影響(xiang)交(jiao)易價(jia)格的事項(xiang)，切(qie)實回應市場(chang)關切(qie)。信息(xi)披(pi)露文件內(nei)容應當(dang)針對性(xing)披(pi)露與(yu)項(xiang)目收(shou)益(yi)情(qing)況相(xiang)關的具體內(nei)容，及時反映當(dang)前(qian)市場(chang)價(jia)格下項(xiang)目估值(zhi)與(yu)項(xiang)目實際收(shou)益(yi)的關系，充分、準確地(di)揭(jie)示投(tou)資價(jia)值(zhi)和(he)(he)風險，比如披(pi)露項(xiang)目分派率、內(nei)部收(shou)益(yi)率等關鍵(jian)指標。
“從(cong)當前(qian)上(shang)市(shi)項(xiang)目來看，監(jian)管部(bu)門對累計漲跌(die)幅(fu)過大(da)、連續(xu)多日漲跌(die)幅(fu)過大(da)等情(qing)形，要求采(cai)取REITs次一(yi)交(jiao)(jiao)(jiao)易日開盤停牌一(yi)小(xiao)時(shi)或一(yi)天的(de)冷卻機制，并同步提(ti)示市(shi)場關注交(jiao)(jiao)(jiao)易風險。”某上(shang)市(shi)REITs項(xiang)目管理人告訴(su)記者，同時(shi)，監(jian)管部(bu)門明確表示已對部(bu)分波動較大(da)的(de)REITs品種依規加(jia)強監(jian)管，對加(jia)劇價(jia)格(ge)波動、誤導投資者交(jiao)(jiao)(jiao)易決策、影(ying)響市(shi)場交(jiao)(jiao)(jiao)易秩(zhi)序(xu)的(de)異常交(jiao)(jiao)(jiao)易行為(wei)依規從(cong)嚴采(cai)取了(le)一(yi)系列監(jian)管措施。
記者通(tong)(tong)(tong)過(guo)有(you)關證券公司了解(jie)到，監管(guan)(guan)部門已要求(qiu)各會員單(dan)位(wei)加(jia)強從業人員培訓，通(tong)(tong)(tong)過(guo)多種形式向廣大(da)客戶充分提(ti)示(shi)REITs交易(yi)(yi)風(feng)險，引導相關投資(zi)者理性審慎參與交易(yi)(yi)。據了解(jie)，后續監管(guan)(guan)部門還將(jiang)進一步提(ti)高風(feng)險提(ti)示(shi)的(de)精細化程度，包括在累計漲跌(die)幅或當日漲跌(die)幅較大(da)時，由會員單(dan)位(wei)通(tong)(tong)(tong)過(guo)彈窗提(ti)示(shi)向投資(zi)者實時提(ti)示(shi)交易(yi)(yi)風(feng)險、推送管(guan)(guan)理人風(feng)險提(ti)示(shi)公告等。
理性投資 多方合力呵護
基(ji)礎設施公(gong)募REITs作為一種全(quan)新(xin)的(de)資(zi)產大類(lei)，填補(bu)了國內(nei)資(zi)本市場的(de)空白，也是國內(nei)投資(zi)者進行(xing)資(zi)產配置的(de)一個新(xin)工具。
公募REITs被熱捧，究竟原因為何？
“與(yu)當前的(de)A股市場(chang)(chang)、債券市場(chang)(chang)相(xiang)比，基礎設(she)施公募(mu)(mu)REITs僅(jin)11只產品(pin)上市，其(qi)市場(chang)(chang)規模有(you)限，整體處于供(gong)不應求的(de)狀態(tai)。”一位受(shou)訪的(de)專業REITs行業人士告訴記(ji)者，首批(pi)公募(mu)(mu)REITs產品(pin)的(de)三季報(bao)(bao)和四季報(bao)(bao)披露(lu)后，其(qi)經營業績、可供(gong)分(fen)配金額等數(shu)據都好于預(yu)期(qi)，市場(chang)(chang)對(dui)優質(zhi)資產的(de)追捧歷來有(you)之，同時考慮到短期(qi)內(nei)REITs市場(chang)(chang)供(gong)給有(you)限，出現炒作在所難免。
長期(qi)(qi)來(lai)看，無(wu)論何種資(zi)產(chan)的(de)(de)價格都(dou)將遵(zun)循價值(zhi)規(gui)律，不斷回歸(gui)其內(nei)在價值(zhi)，公(gong)募(mu)REITs也(ye)不例外。公(gong)募(mu)REITs作(zuo)為一項兼具(ju)股(gu)性與債(zhai)性的(de)(de)產(chan)品，其預(yu)期(qi)(qi)收益(yi)和預(yu)期(qi)(qi)風險與底層(ceng)資(zi)產(chan)的(de)(de)情況密切相關。在底層(ceng)資(zi)產(chan)收益(yi)率保(bao)持穩定時(shi)，其偏(pian)離的(de)(de)價格最終將回歸(gui)其價值(zhi)本身。任何資(zi)產(chan)的(de)(de)收益(yi)與風險都(dou)是相輔相成的(de)(de)，縱然(ran)公(gong)募(mu)REITs產(chan)品的(de)(de)預(yu)期(qi)(qi)風險低(di)于股(gu)票，但短期(qi)(qi)內(nei)高企的(de)(de)價格仍然(ran)將給當前的(de)(de)不理性投資(zi)帶來(lai)巨大風險。
“要適(shi)當(dang)緩解當(dang)前公(gong)募(mu)REITs的(de)炒作問題，必(bi)須從源(yuan)頭(tou)著手。”一(yi)位REITs投(tou)(tou)資(zi)人(ren)士(shi)告(gao)訴記(ji)者(zhe)，眼下(xia)，公(gong)募(mu)REITs正處于試點階段，監管(guan)層對項目的(de)審(shen)核(he)總體處于審(shen)慎(shen)穩妥的(de)態(tai)(tai)度，引來源(yuan)頭(tou)活水，進一(yi)步(bu)推(tui)動公(gong)募(mu)REITs擴容，形成(cheng)常態(tai)(tai)化的(de)發行節奏，將(jiang)(jiang)是(shi)一(yi)項有力舉(ju)措。記(ji)者(zhe)從接近監管(guan)人(ren)士(shi)處獲悉，下(xia)一(yi)步(bu)，監管(guan)層將(jiang)(jiang)加快推(tui)動項目供給，研究擴募(mu)機制(zhi)，完善信(xin)披體系，強化市(shi)場監管(guan)，推(tui)動REITs市(shi)場持續健康(kang)發展。與(yu)此同時，在(zai)交(jiao)易機制(zhi)方面，還將(jiang)(jiang)加強異常波動盯市(shi)，完善投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)適(shi)當(dang)性管(guan)理，使(shi)REITs在(zai)兼(jian)具權(quan)益(yi)和債性的(de)基礎(chu)上，平抑過(guo)度股性炒作。
公募(mu)REITs市場的發展需要多方呵護(hu)。中(zhong)介機(ji)構歸位(wei)盡(jin)責(ze)，勤勉履(lv)職，把好申(shen)報項目質量關。基金管理人(ren)等在充(chong)分揭示產品風險的同時，引導投(tou)資者理性投(tou)資。而從投(tou)資者的角度來說，充(chong)分認清自身(shen)風險承受能力，深入理解REITs投(tou)資理念，重點關注(zhu)底層(ceng)資產收益情況，加強對產品本(ben)(ben)身(shen)的研究，要比關注(zhu)二級(ji)市場價格本(ben)(ben)身(shen)更為重要。
相關市(shi)場(chang)(chang)人士建議，應(ying)理性看待REITs市(shi)場(chang)(chang)的(de)短期價(jia)(jia)(jia)格表(biao)現(xian)(xian)，重點關注(zhu)其長期投資(zi)價(jia)(jia)(jia)值，高度警惕價(jia)(jia)(jia)格與底(di)層資(zi)產(chan)(chan)價(jia)(jia)(jia)值之(zhi)間出(chu)(chu)現(xian)(xian)的(de)嚴(yan)重偏離風險。“REITs產(chan)(chan)品(pin)的(de)收(shou)益主要由兩部分(fen)構成，一是(shi)底(di)層資(zi)產(chan)(chan)的(de)現(xian)(xian)金分(fen)紅，二(er)是(shi)二(er)級(ji)市(shi)場(chang)(chang)的(de)買賣差價(jia)(jia)(jia)。”上述REITs投資(zi)人士在采訪中(zhong)表(biao)示(shi)，REITs產(chan)(chan)品(pin)底(di)層資(zi)產(chan)(chan)的(de)經營相對穩(wen)健，出(chu)(chu)現(xian)(xian)暴漲暴跌的(de)可能性相對有限。在投資(zi)時，建議關注(zhu)不同項目的(de)內部收(shou)益率(lv)(lv)（Internal Rate of Return, IRR）或(huo)凈資(zi)本化率(lv)(lv)。當前，由于(yu)部分(fen)項目的(de)二(er)級(ji)市(shi)場(chang)(chang)價(jia)(jia)(jia)格溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)較高，以當前價(jia)(jia)(jia)格測算的(de)IRR以及凈資(zi)本化率(lv)(lv)都已經低于(yu)發(fa)行時水(shui)平，再行買入，或(huo)將面臨虧損。
