進入(ru)2022年，A股市場持續(xu)震蕩，公募REITs走出獨(du)立(li)行情，成為部分資金關注(zhu)的焦(jiao)點。然而，在連續(xu)上(shang)漲之后，投資者切不可盲目追高。

　　Wind數(shu)據顯示(shi)，截至2月11日，11只公(gong)募REITs2022年以來(lai)的平(ping)均漲(zhang)幅(fu)高(gao)(gao)達(da)17.76%，顯著跑贏(ying)A股各(ge)主要指數(shu)。其中漲(zhang)幅(fu)最高(gao)(gao)的富(fu)國(guo)首創(chuang)水務(wu)REIT，2022年以來(lai)已上(shang)漲(zhang)36.6%，紅土創(chuang)新鹽田港(gang)倉(cang)儲(chu)物(wu)流(liu)REIT漲(zhang)幅(fu)達(da)31.8%，階段表現超過了絕大多(duo)數(shu)A股和(he)所有(you)偏(pian)股型基金(jin)。

　　自2021年(nian)6月首批公募REITs推出(chu)以(yi)(yi)來，這類(lei)全新的(de)(de)(de)產(chan)品(pin)形(xing)態為(wei)投(tou)資(zi)者提供(gong)了“另類(lei)”的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)選擇。對于投(tou)資(zi)者來說，REITs產(chan)品(pin)是股票、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)、現金(jin)以(yi)(yi)外的(de)(de)(de)新一類(lei)資(zi)產(chan)配(pei)置品(pin)種。REITs的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)風(feng)險介(jie)于股票、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)之間，既可(ke)以(yi)(yi)獲(huo)得有明確預期(qi)的(de)(de)(de)現金(jin)回報，又可(ke)以(yi)(yi)享受資(zi)產(chan)增值。研究數(shu)據顯示，與(yu)十(shi)年(nian)期(qi)國(guo)債(zhai)(zhai)收(shou)益率(lv)相(xiang)比，REITs的(de)(de)(de)收(shou)益率(lv)普遍高(gao)出(chu)4個百分點左右。在打破剛兌，以(yi)(yi)銀行理財(cai)為(wei)代表(biao)的(de)(de)(de)傳統固收(shou)類(lei)產(chan)品(pin)收(shou)益率(lv)日益走低的(de)(de)(de)背景下，公募REITs無疑成為(wei)較好的(de)(de)(de)替代投(tou)資(zi)品(pin)種。

　　對于基(ji)金公司來說，推出REITs產(chan)(chan)品可以(yi)進(jin)一步拓展產(chan)(chan)品線，為機構(gou)和個人客(ke)戶提(ti)供更豐富的(de)投資(zi)(zi)選擇，從而逐漸改變(bian)基(ji)金公司靠(kao)天吃飯，資(zi)(zi)產(chan)(chan)管理規(gui)模隨股市漲跌起伏不定的(de)局面。

　　在股市(shi)震蕩，熱門賽道股連續調整的(de)(de)背景下，資(zi)(zi)(zi)金傾向于尋找更加穩(wen)健(jian)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產，公(gong)募REITs受到資(zi)(zi)(zi)金熱捧可(ke)以(yi)理解，也展(zhan)現(xian)(xian)了獨特(te)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)價值(zhi)。但需要投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)注意的(de)(de)是(shi)，千萬不能將(jiang)公(gong)募REITs當做(zuo)股票一(yi)樣(yang)炒作，兩者(zhe)在投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)邏輯上具有本質(zhi)性區(qu)別。公(gong)募REITs以(yi)獲取基礎資(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)穩(wen)定(ding)現(xian)(xian)金流(liu)為主要目的(de)(de)，如果二(er)級市(shi)場價格大幅波動，尤其是(shi)價格大幅上漲(zhang)至顯(xian)著高于公(gong)募REITs內(nei)在價值(zhi)時，新進入的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)會面臨兩重風險：一(yi)是(shi)從(cong)長遠看價格會向內(nei)在價值(zhi)回歸，存在因價格下跌導致投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)虧(kui)損風險；二(er)是(shi)因價格上漲(zhang)，使持(chi)有公(gong)募REITs的(de)(de)預(yu)期內(nei)部(bu)收益率(lv)下降，無法實現(xian)(xian)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)目標。

　　正因如此，2月(yue)9日(ri)(ri)，近(jin)期(qi)漲幅(fu)居(ju)前的(de)(de)紅(hong)土鹽田港REIT和(he)富(fu)國(guo)首(shou)(shou)(shou)創水務REIT雙(shuang)雙(shuang)發布停復牌(pai)及(ji)交易風(feng)險(xian)(xian)(xian)提示(shi)公告，為保護基金(jin)(jin)(jin)(jin)份(fen)額(e)持有人的(de)(de)利益，兩只(zhi)基金(jin)(jin)(jin)(jin)于2月(yue)9日(ri)(ri)停牌(pai)一天(tian)。2月(yue)12日(ri)(ri)，中(zhong)航首(shou)(shou)(shou)鋼(gang)(gang)綠(lv)能REIT也(ye)發布基金(jin)(jin)(jin)(jin)溢價(jia)(jia)風(feng)險(xian)(xian)(xian)提示(shi)稱：2月(yue)11日(ri)(ri)，中(zhong)航首(shou)(shou)(shou)鋼(gang)(gang)綠(lv)能REIT在(zai)二(er)級(ji)市場的(de)(de)收盤價(jia)(jia)為19.066元(yuan)/份(fen)，相較于發行價(jia)(jia)13.38元(yuan)/份(fen)出現較大幅(fu)度(du)溢價(jia)(jia)，提醒投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)密切關注(zhu)二(er)級(ji)市場交易價(jia)(jia)格，注(zhu)意(yi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風(feng)險(xian)(xian)(xian)。公告還為投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)算了一筆(bi)賬：如果投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)在(zai)首(shou)(shou)(shou)次發行時買入該(gai)基金(jin)(jin)(jin)(jin)，買入價(jia)(jia)格13.38元(yuan)/份(fen)，該(gai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)2021年(nian)6月(yue)1日(ri)(ri)至2021年(nian)12月(yue)31日(ri)(ri)期(qi)間的(de)(de)現金(jin)(jin)(jin)(jin)分(fen)(fen)派率為8.52%；如果在(zai)二(er)級(ji)市場以(yi)19.066元(yuan)/份(fen)的(de)(de)價(jia)(jia)格買入該(gai)基金(jin)(jin)(jin)(jin)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)2021年(nian)6月(yue)1日(ri)(ri)至2021年(nian)12月(yue)31日(ri)(ri)期(qi)間的(de)(de)現金(jin)(jin)(jin)(jin)分(fen)(fen)派率為5.98%。也(ye)就是說，交易價(jia)(jia)格的(de)(de)上漲將使得凈現金(jin)(jin)(jin)(jin)流分(fen)(fen)派率下降。