隨著國(guo)內基礎(chu)(chu)設(she)(she)施公(gong)募(mu)(mu)REITs業(ye)務的穩步(bu)推(tui)進，目前(qian)在滬深(shen)兩市(shi)上市(shi)的基礎(chu)(chu)設(she)(she)施公(gong)募(mu)(mu)REITs產品已有12只，基金(jin)管理規模合計已達(da)450億元。作為公(gong)募(mu)(mu)基金(jin)行業(ye)支持(chi)我(wo)國(guo)基礎(chu)(chu)設(she)(she)施領域和(he)實(shi)體經濟(ji)發(fa)展的重大創新品種(zhong)，基礎(chu)(chu)設(she)(she)施公(gong)募(mu)(mu)REITs自(zi)去(qu)年首批產品發(fa)行上市(shi)以來，就引(yin)起(qi)了廣大投資者的重視和(he)積(ji)極參與(yu)。

　　從首批成(cheng)立(li)的(de)(de)9只(zhi)基礎設施公募(mu)REITs發(fa)布的(de)(de)年報數據看，截至(zhi)2021年底，在(zai)9只(zhi)基礎設施公募(mu)REITs的(de)(de)基金份(fen)額(e)持(chi)有(you)(you)人中(zhong)，個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)持(chi)有(you)(you)份(fen)額(e)占比(bi)平(ping)(ping)均值(zhi)為12%，比(bi)發(fa)行上市階段的(de)(de)個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)持(chi)有(you)(you)份(fen)額(e)占比(bi)水平(ping)(ping)有(you)(you)所提升。這(zhe)說明(ming)，個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)對(dui)公募(mu)REITs產(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)關注度(du)和(he)參與度(du)在(zai)逐步(bu)提升。從不(bu)同公募(mu)REITs產(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)持(chi)有(you)(you)份(fen)額(e)占比(bi)數據橫(heng)向(xiang)對(dui)比(bi)看，基金規(gui)模越(yue)小的(de)(de)公募(mu)REITs產(chan)品(pin)(pin)，個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)持(chi)有(you)(you)份(fen)額(e)占比(bi)越(yue)高。由此(ci)可(ke)見(jian)，個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)可(ke)能在(zai)公募(mu)REITs產(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)二級市場定價過程中(zhong)發(fa)揮越(yue)來(lai)越(yue)重要的(de)(de)作用。

　　與專(zhuan)業(ye)機(ji)構投(tou)資(zi)者相比，大多(duo)數個(ge)人(ren)投(tou)資(zi)者不(bu)論在(zai)專(zhuan)業(ye)知識儲備，還是在(zai)日(ri)常(chang)時間和精力投(tou)入上(shang)比較有(you)限(xian)。如何利用有(you)限(xian)的時間，做好信息(xi)數據獲(huo)取以支(zhi)持投(tou)資(zi)決策，對于個(ge)人(ren)投(tou)資(zi)者來說，是一項重要而不(bu)簡(jian)單的工作。

　　近期，首批成立的(de)9只基礎(chu)設(she)施公(gong)(gong)募(mu)REITs均發(fa)布(bu)了(le)2021年(nian)(nian)年(nian)(nian)度(du)報告(gao)。作為這(zhe)些產(chan)品的(de)年(nian)(nian)度(du)運(yun)作回(hui)顧總結(jie)的(de)公(gong)(gong)開信息披露材料，年(nian)(nian)度(du)報告(gao)的(de)數據信息的(de)重要性不言而喻(yu)。但是，每份(fen)近百頁的(de)年(nian)(nian)報，要求(qiu)(qiu)每位投資者認真(zhen)地從頭讀到尾可(ke)能不太現實。因此，可(ke)對(dui)公(gong)(gong)募(mu)REITs年(nian)(nian)度(du)報告(gao)內容進行梳理(li)介紹(shao)，為投資者根據個人需求(qiu)(qiu)快速(su)找到相關(guan)數據提供(gong)借鑒(jian)。

　　整體來說，公募REITs年(nian)度報(bao)(bao)告(gao)(gao)通(tong)常包括如下幾部(bu)(bu)分內(nei)容：基(ji)金(jin)簡介(jie)、主要財務指標和(he)基(ji)金(jin)收(shou)益分配情(qing)況(kuang)、基(ji)礎(chu)設施項目運(yun)營情(qing)況(kuang)、除基(ji)礎(chu)設施資產(chan)支(zhi)持證券之(zhi)外(wai)的投資組合報(bao)(bao)告(gao)(gao)、管(guan)理(li)人報(bao)(bao)告(gao)(gao)、托管(guan)人報(bao)(bao)告(gao)(gao)、資產(chan)支(zhi)持證券管(guan)理(li)人報(bao)(bao)告(gao)(gao)、外(wai)部(bu)(bu)管(guan)理(li)機構(gou)報(bao)(bao)告(gao)(gao)、審計報(bao)(bao)告(gao)(gao)、年(nian)度財務報(bao)(bao)告(gao)(gao)、評估報(bao)(bao)告(gao)(gao)、基(ji)金(jin)份額持有人信息、重大事件揭示等。

　　對于(yu)投資者來說，最(zui)關心的肯定是所投資的公募REITs產品當年(nian)經(jing)營(ying)收益情(qing)況(kuang)，這直接影響投資者當年(nian)持有份額的分紅(hong)情(qing)況(kuang)，對基金(jin)內在估值產生影響。投資者可通(tong)過對主要財(cai)(cai)務(wu)指標(biao)和(he)基金(jin)收益分配情(qing)況(kuang)等章節進(jin)行快(kuai)速了解，也可通(tong)過對年(nian)度財(cai)(cai)務(wu)報告(gao)和(he)評估報告(gao)中的詳細報表(biao)及會計規則等仔細進(jin)行查(cha)閱(yue)分析。

　　從(cong)首批9只公(gong)募(mu)REITs年報披露的(de)財務狀況看，大(da)部分產(chan)(chan)品(pin)達到(dao)此(ci)(ci)前預(yu)(yu)期的(de)收入(ru)和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤），實際值(zhi)與預(yu)(yu)期值(zhi)之(zhi)間的(de)波(bo)動幅度在(zai)(zai)±10%之(zhi)間。在(zai)(zai)可供分配金額方面，首批公(gong)募(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)的(de)表現(xian)更突出，均(jun)實現(xian)甚至(zhi)大(da)幅超過(guo)此(ci)(ci)前的(de)預(yu)(yu)期值(zhi)，為投資(zi)者帶來(lai)切(qie)實可觀的(de)分紅收益。

　　在這些關鍵(jian)財(cai)務(wu)指標的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)(chu)上，投(tou)資(zi)者若(ruo)想進一步了解(jie)數據背后基(ji)金(jin)及基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目運作的(de)(de)(de)具體(ti)情(qing)況，則可以參閱基(ji)金(jin)簡(jian)介、基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目運營情(qing)況、除基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)資(zi)產支持(chi)證(zheng)券(quan)之外(wai)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)組合報告(gao)、重大事(shi)件揭示等(deng)內(nei)容。其中，基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目運營情(qing)況不僅重點介紹該年度基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目的(de)(de)(de)實(shi)際運營情(qing)況和財(cai)務(wu)信息，而且介紹了基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目所在行業的(de)(de)(de)整(zheng)體(ti)情(qing)況、競爭態勢及未(wei)來(lai)發展展望(wang)等(deng)，有利(li)于(yu)投(tou)資(zi)者相(xiang)對(dui)客觀全面地了解(jie)基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目的(de)(de)(de)實(shi)際情(qing)況，進而做出投(tou)資(zi)判斷。

　　管(guan)理人報(bao)告、托管(guan)人報(bao)告、資產支持(chi)(chi)證券管(guan)理人報(bao)告、外部管(guan)理機構(gou)報(bao)告、審計報(bao)告等內容類似于(yu)公募REITs運(yun)作相(xiang)(xiang)關(guan)機構(gou)的年度(du)履職報(bao)告，便于(yu)投資者了解相(xiang)(xiang)關(guan)機構(gou)的工作內容和實際情況(kuang)(kuang)。基(ji)金份額(e)持(chi)(chi)有(you)人信(xin)息(xi)則記錄了截至(zhi)年末(mo)，基(ji)金份額(e)持(chi)(chi)有(you)人結構(gou)及前十大(da)持(chi)(chi)有(you)人等數據情況(kuang)(kuang)。

　　通過上述(shu)介紹，投(tou)資者可初步了解公募REITs年(nian)度報告的框架結構(gou)和重點內容分布。希望(wang)廣大投(tou)資者在(zai)未(wei)來投(tou)資公募REITs的過程中，能夠抽(chou)出一定時間和精力(li)研(yan)讀(du)公募REITs年(nian)報，客觀理性地(di)做出投(tou)資決策，更好地(di)分享我(wo)國公募REITs市場發展(zhan)的紅利。