東吳基金管理有限公司 李軍

　　截至8月末，滬(hu)深兩市(shi)發(fa)行(xing)基礎(chu)設施公募(mu)(mu)REITs合(he)計17單(dan)，總發(fa)行(xing)份(fen)(fen)額112億(yi)(yi)份(fen)(fen)，總發(fa)行(xing)規模579.4億(yi)(yi)元。加(jia)上尚處(chu)于審核(he)階(jie)段的產品，國(guo)內基礎(chu)設施公募(mu)(mu)REITs上市(shi)單(dan)數不久將有望突(tu)破20單(dan)。

　　目前，REITs上市資(zi)產類型已涵蓋高(gao)(gao)速(su)公(gong)路、產業園區、物流(liu)倉儲(chu)、保(bao)障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房、清(qing)潔(jie)能源和生態環保(bao)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)，其中高(gao)(gao)速(su)公(gong)路資(zi)產和產業園區資(zi)產發(fa)行量相對較大(da)，發(fa)行規模分別占全(quan)市場發(fa)行量的(de)51.4%和17.2%。清(qing)潔(jie)能源基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)和保(bao)障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房作為國內REITs的(de)新增資(zi)產類型，激發(fa)了全(quan)市場高(gao)(gao)度的(de)投資(zi)熱(re)情。未來隨著擴募常態化和基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs試點持續深入推進(jin)，國內基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs資(zi)產類型有望不(bu)斷充(chong)實(shi)并豐(feng)富。

　　與(yu)此同時，基礎設(she)施在通過REITs完(wan)成上市后(hou)，資產質量和運營水平(ping)持續受到(dao)市場的(de)關注和驗證，運行模式發生改變，所適用(yong)的(de)管理原則和決策(ce)程序更加規范(fan)和透明。

　　第一，對基礎資產的(de)運營管理應(ying)秉持持有人利益優先的(de)原則。

　　在治理(li)結(jie)構(gou)上，REITs頂(ding)層權利架構(gou)為基金份額持有(you)人大(da)會，持有(you)人大(da)會對基金管理(li)及資產運營的(de)(de)重大(da)事(shi)項(xiang)展開決(jue)策。為最大(da)程(cheng)度保障決(jue)策的(de)(de)公(gong)平(ping)公(gong)正，持有(you)人大(da)會的(de)(de)召開時間、召集流程(cheng)、會議(yi)形(xing)式(shi)、審(shen)議(yi)事(shi)項(xiang)、議(yi)事(shi)程(cheng)序(xu)、表決(jue)機制、決(jue)議(yi)結(jie)果(guo)等均須予(yu)以公(gong)告，決(jue)議(yi)向監(jian)(jian)管備案。律師、公(gong)證機構(gou)（適用于以通(tong)訊表決(jue)的(de)(de)情形(xing)）全程(cheng)參與監(jian)(jian)督，出具的(de)(de)法(fa)律意(yi)見書(shu)和公(gong)證書(shu)一(yi)并(bing)公(gong)告。

　　在(zai)收(shou)益分(fen)配(pei)上，REITs應(ying)當將90%以(yi)上合(he)并后基(ji)金(jin)年(nian)(nian)度可(ke)供分(fen)配(pei)金(jin)額以(yi)現金(jin)形(xing)式(shi)分(fen)配(pei)給持有(you)人(ren)(ren)，且收(shou)益分(fen)配(pei)在(zai)符合(he)分(fen)配(pei)條件的情況下每年(nian)(nian)不得少(shao)于1次。管理人(ren)(ren)在(zai)收(shou)益分(fen)配(pei)前將公告分(fen)紅方案并在(zai)定(ding)期報(bao)告中對(dui)基(ji)金(jin)的分(fen)配(pei)情況做持續(xu)說明(ming)。

　　在(zai)日常運(yun)營中，REITs還應當(dang)遵循監(jian)管機(ji)構為保(bao)護(hu)投資(zi)人(ren)(ren)利(li)益(yi)而制定(ding)(ding)的(de)(de)(de)有(you)關負債率、關聯交易(yi)、資(zi)產(chan)購(gou)入和(he)出售(shou)等方面的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，落實對(dui)于印章、合同(tong)、賬冊、檔(dang)案管理的(de)(de)(de)要求，建立賬戶(hu)及現金(jin)(jin)(jin)流(liu)管理機(ji)制，防止現金(jin)(jin)(jin)流(liu)流(liu)失或(huo)挪用等。對(dui)于超(chao)出監(jian)管界定(ding)(ding)范圍、基(ji)(ji)(ji)礎設施項(xiang)目運(yun)營情(qing)況、現金(jin)(jin)(jin)流(liu)或(huo)產(chan)生現金(jin)(jin)(jin)流(liu)能力發(fa)(fa)生重大變化等情(qing)形，對(dui)于管理基(ji)(ji)(ji)礎設施基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)主要負責人(ren)(ren)員發(fa)(fa)生變動，以及其它可能對(dui)基(ji)(ji)(ji)礎設施基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)份額持(chi)有(you)人(ren)(ren)利(li)益(yi)或(huo)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)資(zi)產(chan)凈(jing)值產(chan)生重大影(ying)響的(de)(de)(de)事項(xiang)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管理人(ren)(ren)應當(dang)發(fa)(fa)布臨(lin)時公告說(shuo)明相關情(qing)況，在(zai)達(da)到規定(ding)(ding)的(de)(de)(de)觸發(fa)(fa)條件時召集持(chi)有(you)人(ren)(ren)大會。

　　第二，REITs上(shang)市后應最大程度(du)保障基礎設施項目(mu)生產和(he)運作的穩定。

　　考慮(lv)到(dao)基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)的專業性和(he)連貫性，尤其對于提(ti)供(gong)公共產品和(he)服(fu)務(wu)(wu)的基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)資產，須確保REITs對國家有(you)關監(jian)管(guan)要求的嚴(yan)格落(luo)實(shi)和(he)運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理義務(wu)(wu)的有(you)效履行，從(cong)而保障公共利益。目(mu)前，一(yi)般由REITs基(ji)(ji)金(jin)管(guan)理人(ren)、資產支持證券管(guan)理人(ren)和(he)項目(mu)公司委托原始(shi)權益人(ren)作為基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)資產的運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理機構，各方(fang)簽署運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理協議確定相關權責利關系。

　　在人(ren)(ren)(ren)(ren)員安排方(fang)(fang)面，項目(mu)(mu)公(gong)司(si)一般采用“凈殼(ke)化”管理(li)，僅由管理(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)派駐法定(ding)代表人(ren)(ren)(ren)(ren)、財務負責(ze)人(ren)(ren)(ren)(ren)和監事(shi)至項目(mu)(mu)公(gong)司(si)，或再額(e)外保留關(guan)鍵(jian)崗位的(de)(de)少量人(ren)(ren)(ren)(ren)員。REITs上市前(qian)，發行人(ren)(ren)(ren)(ren)可根(gen)據自身情(qing)(qing)況選擇新設項目(mu)(mu)公(gong)司(si)進行資產(chan)(chan)剝(bo)離，或轉移標的(de)(de)項目(mu)(mu)公(gong)司(si)的(de)(de)員工勞(lao)動關(guan)系(xi)到專門的(de)(de)資產(chan)(chan)運(yun)營管理(li)平臺，即REITs的(de)(de)運(yun)營管理(li)機(ji)構或發行人(ren)(ren)(ren)(ren)旗下的(de)(de)其(qi)它平臺。在基金存(cun)續期(qi)間，項目(mu)(mu)公(gong)司(si)通過支付運(yun)營管理(li)費的(de)(de)方(fang)(fang)式覆蓋相關(guan)職(zhi)工的(de)(de)薪酬，并根(gen)據實際情(qing)(qing)況設定(ding)薪酬的(de)(de)增長水(shui)平。

　　在(zai)業務(wu)流程(cheng)方面(mian)，管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)負責項目公(gong)司預(yu)(yu)算資金的審(shen)(shen)(shen)批(pi)，對項目公(gong)司的支出對應預(yu)(yu)算計(ji)劃、業務(wu)合同(tong)和(he)用款申請進行(xing)(xing)核(he)查，審(shen)(shen)(shen)批(pi)通過后出具指令由監管(guan)銀(yin)行(xing)(xing)審(shen)(shen)(shen)核(he)后對應劃轉。此(ci)外，管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)對關聯交(jiao)易設置控制和(he)審(shen)(shen)(shen)查機制，核(he)查其公(gong)允性，做(zuo)專門審(shen)(shen)(shen)批(pi)。管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)的相關審(shen)(shen)(shen)批(pi)不改變發(fa)(fa)行(xing)(xing)人(ren)(ren)(ren)(ren)既有業務(wu)體(ti)系(xi)，以(yi)在(zai)合規前(qian)提(ti)下(xia)保障業務(wu)順暢為基本(ben)原則。管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)多(duo)采用項目駐場和(he)線(xian)上管(guan)理(li)(li)相結合的辦公(gong)方式(shi)，或將管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)審(shen)(shen)(shen)批(pi)模(mo)塊嵌入原線(xian)下(xia)單據作標(biao)準(zhun)化執行(xing)(xing)，或通過系(xi)統改造實現管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)的審(shen)(shen)(shen)核(he)管(guan)理(li)(li)系(xi)統與(yu)發(fa)(fa)行(xing)(xing)人(ren)(ren)(ren)(ren)的業務(wu)流程(cheng)系(xi)統相銜接(jie)，在(zai)維持(chi)發(fa)(fa)行(xing)(xing)人(ren)(ren)(ren)(ren)原有業務(wu)系(xi)統穩定的同(tong)時，提(ti)升審(shen)(shen)(shen)批(pi)效率及安全性。

　　在日常(chang)(chang)管理(li)(li)決(jue)策方(fang)面，REITs一(yi)般設(she)立(li)(li)運(yun)營管理(li)(li)委(wei)員(yuan)會，或視(shi)必要設(she)立(li)(li)關(guan)聯交易委(wei)員(yuan)會，對日常(chang)(chang)運(yun)營中尚(shang)不觸及召(zhao)集持有(you)人大(da)會事由的(de)重大(da)情況進行集體決(jue)策，例(li)如對于年度預算(suan)(suan)管理(li)(li)計(ji)(ji)劃、超過預算(suan)(suan)的(de)必要支出、聘請相關(guan)中介機構履行審(shen)計(ji)(ji)、法律顧問(wen)、工(gong)程(cheng)盡調等工(gong)作的(de)議題，需(xu)提交至上(shang)述管理(li)(li)委(wei)員(yuan)會進行審(shen)批(pi)。

　　第三(san)，推動基礎(chu)設施運(yun)營提質增效，同時增強運(yun)營透明度(du)。

　　在充分保障(zhang)投資人利益(yi)的(de)前提下(xia)，REITs通過科學合理的(de)績效及考評設置，在機制上給(gei)予了(le)運營管(guan)理機構更大的(de)自主性和(he)積(ji)極(ji)性，有效促進了(le)基(ji)礎設施項目運營質(zhi)量和(he)管(guan)理效能(neng)的(de)提升(sheng)。同時運營目標的(de)設定和(he)完成情況向社會公開，增強了(le)運營的(de)透明(ming)度。

　　運營(ying)管(guan)理機構的(de)收(shou)費一般(ban)由固(gu)定(ding)管(guan)理費和浮動(dong)管(guan)理費兩部分組成(cheng)，固(gu)定(ding)管(guan)理費一般(ban)與(yu)發行規模(mo)或基(ji)金(jin)凈資產掛鉤，以此滿足運營(ying)當中的(de)必(bi)要(yao)成(cheng)本開支；浮動(dong)管(guan)理費通(tong)常(chang)與(yu)績效目(mu)標關聯，從(cong)而實現對運營(ying)管(guan)理機構的(de)獎金(jin)激勵。

　　運(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理(li)(li)機構在資產交割完(wan)成(cheng)后實(shi)現(xian)(xian)自負盈虧。運(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理(li)(li)機構的付現(xian)(xian)成(cheng)本開支及其增長率于上市(shi)前(qian)確定后，存續期間成(cheng)本一般由項(xiang)目公司根據(ju)上市(shi)前(qian)確定的費率和標準通過運(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理(li)(li)費打包支付，或在預(yu)算(suan)框(kuang)架內根據(ju)實(shi)際情況經管(guan)理(li)(li)人(ren)、運(yun)(yun)營(ying)(ying)管(guan)理(li)(li)委員會審核后支付。

　　REITs在招募說(shuo)明書中(zhong)對上(shang)市當年(nian)和次(ci)年(nian)的收入、成(cheng)本、利潤、可供分配金額等進(jin)行(xing)了預測(ce)，管(guan)(guan)(guan)理(li)人和運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)構根(gen)(gen)據預測(ce)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，或再進(jin)一步細(xi)化(hua)運(yun)營(ying)收益目(mu)標(biao)或現金分派率目(mu)標(biao)，根(gen)(gen)據各期達(da)成(cheng)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，經(jing)管(guan)(guan)(guan)理(li)人審核后(hou)，項(xiang)目(mu)公司向運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)構支付浮動管(guan)(guan)(guan)理(li)費(fei)。運(yun)營(ying)超(chao)出兩年(nian)預測(ce)期后(hou)，管(guan)(guan)(guan)理(li)人和運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)構將根(gen)(gen)據項(xiang)目(mu)實際情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)核定新(xin)的績效目(mu)標(biao)并報運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)理(li)委(wei)員會(hui)批(pi)準后(hou)執行(xing)。上(shang)述計劃完成(cheng)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)和費(fei)用支付情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)會(hui)在定期報告中(zhong)予以披露。

　　REITs的(de)(de)(de)相(xiang)關機制安排增(zeng)強了基礎(chu)設施運營的(de)(de)(de)透(tou)明度。有鑒于(yu)此，發行人、原始權益(yi)人、管(guan)理(li)人、相(xiang)關中介機構等主體(ti)在(zai)對未來(lai)現(xian)金流和收(shou)益(yi)的(de)(de)(de)預(yu)測(ce)時，應當(dang)遵循歷(li)史(shi)趨勢(shi)并客(ke)觀評判現(xian)實發展(zhan)情況，部分(fen)類型基礎(chu)資產的(de)(de)(de)收(shou)益(yi)水平受疫情影(ying)響(xiang)較大，更需謹慎(shen)合(he)理(li)的(de)(de)(de)預(yu)測(ce)。

　　除以上三點外，基礎(chu)(chu)設(she)施REITs在實際運(yun)營(ying)工(gong)作中還(huan)有(you)很多(duo)細(xi)化(hua)的(de)原則和(he)流程。未來隨著更(geng)(geng)多(duo)基礎(chu)(chu)設(she)施REITs陸續上市(shi)，依據不(bu)同的(de)行業(ye)(ye)特征(zheng)和(he)監(jian)管要求、不(bu)同的(de)區域(yu)和(he)基礎(chu)(chu)資產類(lei)型、運(yun)營(ying)管理(li)機構(gou)既有(you)的(de)運(yun)營(ying)制度(du)和(he)管理(li)文化(hua)等因素，REITs在運(yun)營(ying)管理(li)方面將呈現出(chu)高度(du)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)化(hua)、深度(du)精細(xi)化(hua)的(de)發(fa)(fa)展趨勢(shi)。更(geng)(geng)多(duo)卓越的(de)運(yun)營(ying)管理(li)公(gong)司將借REITs進一步鍛造運(yun)營(ying)水平(ping)并(bing)提升知名(ming)度(du)，專(zhuan)(zhuan)門從事公(gong)募REITs業(ye)(ye)務(wu)的(de)基金(jin)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)子公(gong)司也(ye)可能將應運(yun)而(er)生并(bing)有(you)望獲得廣闊(kuo)的(de)發(fa)(fa)展前景。