2023年以來(lai)，物(wu)業(ye)管理(li)行(xing)業(ye)整體(ti)保持(chi)良好發(fa)展(zhan)勢頭，行(xing)業(ye)管理(li)規(gui)模持(chi)續擴張(zhang)。中指研(yan)究(jiu)院（簡稱(cheng)“中指院”）最新發(fa)布的數據顯示，截(jie)至(zhi)9月30日(ri)，國內物(wu)業(ye)管理(li)行(xing)業(ye)共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股(gu)5家。今(jin)年上半年，港股(gu)上市物(wu)業(ye)企業(ye)在(zai)(zai)管面積均值約為1.41億(yi)平方(fang)米(mi)，同(tong)比(bi)增(zeng)長27.68%；合約面積均值約1.91億(yi)平方(fang)米(mi)，同(tong)比(bi)增(zeng)長13.02%。雖然(ran)物(wu)業(ye)服務企業(ye)IPO節奏有所(suo)放緩，但包括萬(wan)達商管、龍湖智創(chuang)生活(huo)等在(zai)(zai)內的行(xing)業(ye)頭部企業(ye)仍在(zai)(zai)排隊IPO中。

　　中指(zhi)院(yuan)監測(ce)數據顯示，2023年(nian)9月(yue)，TOP50物(wu)業企業新增(zeng)合(he)約(yue)面積共計約(yue)11739萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，企業新增(zeng)合(he)約(yue)面積均值為235萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。其中，深圳市金地物(wu)業管理有限(xian)公(gong)司(si)、華(hua)潤(run)萬象生活(huo)有限(xian)公(gong)司(si)、雅生活(huo)智慧城市服(fu)務股份(fen)有限(xian)公(gong)司(si)規模擴張迅速(su)，新增(zeng)合(he)約(yue)面積超過900萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

　　隨著物(wu)業(ye)管理(li)行業(ye)的飛速發展(zhan)，行業(ye)邊(bian)界與內涵(han)正在(zai)重塑。其中，第三(san)方市場拓展(zhan)、承接關(guan)聯方、收(shou)并購是企(qi)業(ye)“擴規模”的重要渠道。

　　今年9月，嘉誠新悅轉讓(rang)嘉合(he)欣(xin)誠物(wu)業(ye)(ye)51%股權由空港公園城(cheng)市綠(lv)道建投接盤，金(jin)科智慧服(fu)(fu)務轉讓(rang)利川(chuan)狀元谷物(wu)業(ye)(ye)100%股權，九重臺(tai)置業(ye)(ye)等接盤，其(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)類型包(bao)含(han)(han)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)服(fu)(fu)務、企(qi)業(ye)(ye)管理(li)咨詢、停車場服(fu)(fu)務等。雅生活(huo)旗下龍(long)城(cheng)服(fu)(fu)務收購廣昆(kun)生態31%股權并成為其(qi)(qi)第(di)二大股東，其(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)類型包(bao)含(han)(han)除甲(jia)醛服(fu)(fu)務、物(wu)業(ye)(ye)管理(li)、園林綠(lv)化、清(qing)潔(jie)服(fu)(fu)務等。

　　企(qi)業(ye)營收(shou)方(fang)面，根(gen)據已公布了最新經營數據的57家港股上市企(qi)業(ye)的情況(kuang)來看，2023年(nian)上半年(nian)港股上市物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)營收(shou)均值約(yue)為(wei)22.31億元，同(tong)(tong)比增(zeng)速(su)為(wei)9.91%，該值僅為(wei)去年(nian)同(tong)(tong)期(qi)增(zeng)速(su)的1/5左右(you)，物(wu)業(ye)上市企(qi)業(ye)的營收(shou)增(zeng)速(su)明顯回落。

　　同時，受宏觀環境及(ji)關聯(lian)房企(qi)影響，港(gang)股(gu)上(shang)市物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)的(de)營收結(jie)構(gou)持續調整，多種(zhong)經營收入占比由2021上(shang)半(ban)(ban)(ban)年(nian)的(de)41.89%下(xia)滑至2022年(nian)上(shang)半(ban)(ban)(ban)年(nian)的(de)35.42%，后(hou)又(you)進一步下(xia)滑至2023年(nian)上(shang)半(ban)(ban)(ban)年(nian)的(de)27.41%。上(shang)半(ban)(ban)(ban)年(nian)，港(gang)股(gu)上(shang)市物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)毛利潤(run)均值(zhi)為(wei)4.96億元，同比下(xia)降約3.5個百分點(dian)；凈利潤(run)均值(zhi)為(wei)1.74億元，同比下(xia)降約6.45個百分點(dian)。

　　2023年前三季度，港(gang)股物(wu)業(ye)(ye)板塊(kuai)總市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)下跌(die)約32%。市(shi)(shi)盈(ying)率(lv)方面(mian)，截至(zhi)(zhi)9月30日，港(gang)股物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務板塊(kuai)的平均市(shi)(shi)盈(ying)率(lv)為(wei)8.90倍(bei)(bei)。截至(zhi)(zhi)2023年9月底，華潤萬象生活在港(gang)股物(wu)企(qi)中市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)排名第(di)一，市(shi)(shi)盈(ying)率(lv)排名第(di)二(er)，市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)為(wei)721億(yi)港(gang)元(yuan)，市(shi)(shi)盈(ying)率(lv)為(wei)25.76倍(bei)(bei)；市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)排名第(di)二(er)和第(di)三的是(shi)萬物(wu)云(yun)和碧桂園服(fu)務，市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)分(fen)別約為(wei)291億(yi)港(gang)元(yuan)、276億(yi)港(gang)元(yuan)，市(shi)(shi)盈(ying)率(lv)分(fen)別為(wei)19.7倍(bei)(bei)和15.6倍(bei)(bei)。

　　盡管2022年以(yi)來，物(wu)業服務企(qi)業IPO節奏有所放緩，但是當前仍有多家企(qi)業在排隊IPO。

　　中指院(yuan)數(shu)(shu)據顯示，2023年以來，港股(gu)物業(ye)板(ban)塊新增潤華(hua)服(fu)務、眾(zhong)安智慧生(sheng)活等2家(jia)上(shang)市公(gong)司，均(jun)為(wei)(wei)區(qu)域型企業(ye)。同時，目前IPO排隊企業(ye)數(shu)(shu)量較多(duo)，其中萬達(da)商管、龍湖智創生(sheng)活均(jun)為(wei)(wei)行業(ye)頭(tou)部企業(ye)。

　　中指院分(fen)析認為，物業(ye)(ye)管理(li)行業(ye)(ye)進(jin)入深度變(bian)革期，企業(ye)(ye)成(cheng)長(chang)的(de)(de)不(bu)確(que)定性被(bei)放大。此時既是物業(ye)(ye)管理(li)行業(ye)(ye)市場(chang)化、資本化高潮后的(de)(de)平臺期，也是市場(chang)培育和檢驗行業(ye)(ye)強(qiang)者的(de)(de)機遇期。

　　該機(ji)構(gou)指出，上游產業的(de)(de)(de)(de)信用風險仍(reng)尚未完全(quan)出清、資(zi)本市(shi)場的(de)(de)(de)(de)估值回歸理性、企(qi)(qi)業前期大規模收并購導致的(de)(de)(de)(de)商(shang)譽減值、部分(fen)企(qi)(qi)業利潤的(de)(de)(de)(de)下滑等，不同體量的(de)(de)(de)(de)物業均(jun)面臨全(quan)新的(de)(de)(de)(de)市(shi)場機(ji)遇和挑戰。

　　此外(wai)，未上(shang)市(shi)(shi)(shi)企業(ye)對資本(ben)市(shi)(shi)(shi)場的渴望回歸理性(xing)，已上(shang)市(shi)(shi)(shi)企業(ye)在(zai)(zai)資本(ben)市(shi)(shi)(shi)場上(shang)的表現仍(reng)受(shou)到(dao)來自關聯方的影響，但市(shi)(shi)(shi)場正(zheng)(zheng)向預期調整加快，行業(ye)價值(zhi)正(zheng)(zheng)在(zai)(zai)加速回歸。（記者 高(gao)偉）