2023年，房地(di)產(chan)市場在頂著巨大下行(xing)壓力(li)前行(xing)的同(tong)時，也迎來了政(zheng)策(ce)面更為(wei)積極的支持舉措(cuo)。在一系列供需兩端政(zheng)策(ce)優化調整作(zuo)用下，“穩(wen)預期(qi)”特別是(shi)穩(wen)定房地(di)產(chan)市場預期(qi)已經初顯成效。

　　日前(qian)召開的中央經濟工(gong)作會議強調，“明年(nian)要(yao)堅持穩(wen)中求進、以進促(cu)穩(wen)、先立(li)后破”。針對(dui)房(fang)地產(chan)領(ling)域，會議提出，積極穩(wen)妥化(hua)解房(fang)地產(chan)風險，一視同(tong)仁(ren)滿足不同(tong)所(suo)有制房(fang)地產(chan)企業的合理融資需(xu)求，促(cu)進房(fang)地產(chan)市(shi)場平穩(wen)健康發(fa)展。加快(kuai)推進保(bao)障性住房(fang)建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造(zao)等“三(san)大(da)工(gong)程”。完善(shan)相關基礎性制度，加快(kuai)構(gou)建房(fang)地產(chan)發(fa)展新模式。

　　“穩中求進”

　　政策力度及深度層層推進

　　對于正(zheng)處在(zai)深度調整中的(de)房(fang)地(di)產市場(chang)來說(shuo)，穩預期是重中之(zhi)重。從短期來看，如何妥(tuo)善解決當前房(fang)企面(mian)臨的(de)流動性問題，滿(man)足房(fang)企合理融資需(xu)求，成為重要抓(zhua)手之(zhi)一。

　　上海易居房地(di)產研究院研究總(zong)(zong)監(jian)嚴(yan)躍進在接受《證券日報(bao)》記者采訪時(shi)表示，房地(di)產發(fa)展新(xin)模(mo)式(shi)的(de)構建并(bing)非一(yi)蹴而(er)就(jiu)。從目前來看，行業銷(xiao)售(shou)數據總(zong)(zong)體處(chu)于(yu)低位(wei)、一(yi)些房企仍存在流(liu)動性風險，因此(ci)，唯有(you)“先立后(hou)破”，才能真正推(tui)動舊模(mo)式(shi)順利過渡(du)到新(xin)模(mo)式(shi)。

　　從(cong)保(bao)項目、保(bao)交(jiao)付到(dao)保(bao)主體，今年以來，重(zhong)磅會議及監管層(ceng)(ceng)發(fa)聲中頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)強調對房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業的融(rong)資(zi)支持，政策力度(du)及深(shen)度(du)層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)推進，各項政策“應出(chu)(chu)盡(jin)出(chu)(chu)”，引導(dao)市場預期向穩向好。尤其是“一視同仁滿足不(bu)同所有制房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業合理融(rong)資(zi)需(xu)求(qiu)”的要求(qiu)，為房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)注入(ru)了更多信心(xin)。

　　10月(yue)底(di)召開的(de)中(zhong)(zhong)央金融(rong)(rong)工作會議提出“一視同(tong)(tong)仁(ren)滿(man)(man)足(zu)不同(tong)(tong)所(suo)有制房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)合(he)(he)理融(rong)(rong)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)”；11月(yue)17日，中(zhong)(zhong)國人(ren)民銀行、國家金融(rong)(rong)監督管理總(zong)局(ju)、中(zhong)(zhong)國證監會聯合(he)(he)召開的(de)金融(rong)(rong)機(ji)構座談會再(zai)次(ci)強調(diao)，要堅持(chi)“兩個毫不動搖(yao)”，一視同(tong)(tong)仁(ren)滿(man)(man)足(zu)不同(tong)(tong)所(suo)有制房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)合(he)(he)理融(rong)(rong)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，對正常經營(ying)的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)不惜(xi)貸(dai)、抽貸(dai)、斷(duan)貸(dai)；中(zhong)(zhong)國人(ren)民銀行等八部門在11月(yue)份聯合(he)(he)印發《關于(yu)強化金融(rong)(rong)支持(chi)舉(ju)措 助力(li)民營(ying)經濟發展壯(zhuang)大的(de)通知》，提出“合(he)(he)理滿(man)(man)足(zu)民營(ying)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)金融(rong)(rong)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)”，強調(diao)要從民營(ying)企(qi)(qi)業(ye)融(rong)(rong)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)特點出發，著力(li)暢通信貸(dai)、債(zhai)券、股權等多元化融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠道。

　　銀行方面(mian)迅速(su)響應，一(yi)方面(mian)采取一(yi)對一(yi)走訪的形式與房(fang)企深入(ru)交流，共商新形勢下(xia)房(fang)地(di)產(chan)行業銀企合作新思路，另一(yi)方面(mian)通過舉辦(ban)房(fang)地(di)產(chan)企業代表座談(tan)會，開展(zhan)“面(mian)對面(mian)”的業務(wu)交流。

　　11月份(fen)以來，工商銀行、農(nong)業銀行、中(zhong)國銀行、建設銀行、交(jiao)通銀行等(deng)主要銀行向民(min)營(ying)房(fang)企(qi)投放房(fang)地產開(kai)發貸款300多億元。另有(you)多家(jia)銀行正加(jia)快推進(jin)已批復(fu)民(min)營(ying)房(fang)企(qi)貸款落地，并加(jia)大了項目儲備力(li)度。

　　中指研究院企業研究總(zong)監劉水認(ren)為(wei)，近期(qi)金融機(ji)構對民(min)營(ying)房企發放(fang)(fang)的(de)貸款在增加(jia)，預(yu)計后(hou)期(qi)對民(min)營(ying)房企的(de)貸款投放(fang)(fang)力(li)度會繼(ji)續(xu)加(jia)大。

　　企(qi)(qi)(qi)業對政策端的發力(li)有著最(zui)為(wei)深切的感知。某(mou)大(da)型房(fang)企(qi)(qi)(qi)內部人士接(jie)受(shou)《證(zheng)券日(ri)報(bao)》記(ji)者采訪(fang)時表示(shi)：“今(jin)年確實能感受(shou)到政策上(shang)對于房(fang)企(qi)(qi)(qi)融(rong)資的支持，我們可(ke)以通過(guo)直接(jie)或間接(jie)的方式(shi)獲得一定額度的保交樓貸款，緩解資金(jin)壓力(li)。”

　　嚴(yan)躍進認(ren)為，在(zai)房地(di)產(chan)供求關(guan)系發生(sheng)重大(da)變化、房企債務壓力較大(da)的(de)情況(kuang)下，要(yao)首先做好“穩(wen)定房企現(xian)金流”等工作，這也是平衡好房地(di)產(chan)市場“穩(wen)”與(yu)“進”關(guan)系的(de)核心關(guan)鍵。

　　“以進促穩”

　　多城優化措施落地

　　從今年購(gou)房政策的“工具箱”來看(kan)，范圍“擴展”、內容“深化”成為最大特點(dian)。

　　繼7月24日召開的(de)中共中央政治局會議(yi)明(ming)確提出“適應我國房(fang)地產市場供求關(guan)系(xi)發生重(zhong)大變化的(de)新形勢”“適時(shi)調整優化房(fang)地產政策(ce)”后(hou)，一系(xi)列超預期(qi)購(gou)房(fang)政策(ce)相繼出臺。

　　比(bi)如，在此前“認(ren)房不用認(ren)貸(dai)”政(zheng)策(ce)、商(shang)業貸(dai)款利率(lv)下調(diao)、延續實施支持居民換(huan)購(gou)住房有關個稅政(zheng)策(ce)等基礎上(shang)，一線城市也將購(gou)房政(zheng)策(ce)的優化瞄(miao)向了降首(shou)付及調(diao)整普通住宅標準。

　　具體來看，12月(yue)14日(ri)，北京、上海在同日(ri)官宣調整(zheng)普通住(zhu)房(fang)認定標準、優化差(cha)別化住(zhu)房(fang)信貸政策(ce)，包括下調最(zui)低首付(fu)款比(bi)例和(he)商業(ye)性個人(ren)住(zhu)房(fang)貸款利率下限。此(ci)前的11月(yue)份，深(shen)圳已經(jing)明確降(jiang)低二套房(fang)首付(fu)比(bi)例、優化普宅認定標準。廣州則從9月(yue)份開始(shi)，陸續對(dui)首付(fu)比(bi)例、房(fang)貸利率、限購條件(jian)等政策(ce)進行優化調整(zheng)。

　　此前的(de)(de)“認房不用認貸”政(zheng)策，更多是意在推動改善性需求(qiu)(qiu)和置換需求(qiu)(qiu)釋(shi)放，雖(sui)然在一定程度上降低(di)了支(zhi)出成本，但(dan)對于一線城市來說(shuo)，受限于執行多年的(de)(de)普通住(zhu)宅(zhai)標準，并未完全(quan)實現降低(di)購房門檻的(de)(de)目(mu)標。

　　以(yi)北京(jing)為(wei)例(li)，在(zai)此次普(pu)通住宅標準(zhun)調整前，遵循(xun)的是(shi)2014年發布(bu)的普(pu)通住宅標準(zhun)，與(yu)當(dang)前的房(fang)地產市場實(shi)際情況存在(zai)明顯(xian)差(cha)距。《證券日報(bao)》記者從(cong)北京(jing)市住建(jian)委獲悉，此次調整后，北京(jing)市的普(pu)宅占比將提高至七成左右，屆時(shi)(shi)，將有(you)更(geng)(geng)多家庭(ting)能夠享(xiang)受住房(fang)轉讓時(shi)(shi)的增(zeng)值稅(shui)優(you)惠政策(ce)。另外，此次下(xia)調最低首付款比例(li)也(ye)降(jiang)低了居民購買住房(fang)的資(zi)金門檻(jian)，有(you)利(li)(li)于更(geng)(geng)好(hao)滿(man)足改善性住房(fang)需求，對于剛需購買者來(lai)說(shuo)亦是(shi)重要利(li)(li)好(hao)。

　　據中指研究院監測(ce)數(shu)據，購(gou)房新(xin)政(zheng)落地后，北京新(xin)建商品住(zhu)宅成交套數(shu)由12月14日的132套，增(zeng)至此后兩(liang)日的242套和283套。

　　“整體上(shang)(shang)看(kan)(kan)，此次北京(jing)、上(shang)(shang)海(hai)大力度優化購房(fang)政策，符合(he)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)預(yu)期(qi)，大幅降低(di)了購房(fang)者(zhe)置業(ye)門檻和購房(fang)成本，是‘以進促穩(wen)’的重要舉措。”中指研(yan)究(jiu)院市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)研(yan)究(jiu)總監陳文靜對《證券日報》記者(zhe)表示，從市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)趨勢來看(kan)(kan)，短(duan)期(qi)北京(jing)、上(shang)(shang)海(hai)房(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)活躍度均有(you)望提升，預(yu)計也將進一步穩(wen)定價格預(yu)期(qi)。而北京(jing)、上(shang)(shang)海(hai)房(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)預(yu)期(qi)的好(hao)轉，有(you)望進一步提振整體市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)信(xin)心，推(tui)動全國房(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)加(jia)快筑底(di)企(qi)穩(wen)。

　　“先立后破”

　　加快構建房地產發展新模式

　　“唯有做(zuo)好(hao)‘穩’和‘進(jin)’的(de)(de)工(gong)作(zuo)，‘立(li)’和‘破’的(de)(de)工(gong)作(zuo)才有順(shun)利(li)開展(zhan)的(de)(de)市(shi)場(chang)環境。”在嚴躍進(jin)看來，穩定房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)，是“先立(li)”和“后破”相關工(gong)作(zuo)順(shun)利(li)銜接(jie)的(de)(de)重(zhong)要基(ji)礎(chu)。

　　從今年(nian)中央經濟(ji)工作會議明確(que)的2024年(nian)房(fang)地(di)產(chan)領域重點工作內容來看(kan)，“積極穩(wen)妥(tuo)化解房(fang)地(di)產(chan)風險”，是(shi)讓房(fang)地(di)產(chan)行業回到平穩(wen)發展(zhan)軌道的關(guan)鍵一環，體現了“穩(wen)”與“進”的關(guan)系(xi)。而“完善相關(guan)基(ji)礎性制度，加快(kuai)構建房(fang)地(di)產(chan)發展(zhan)新模式”，則是(shi)行業“先立后破(po)”的關(guan)鍵。

　　中(zhong)國銀(yin)行研究院研究員葉(xie)銀(yin)丹在(zai)接(jie)受《證券日報》記者采訪時表(biao)示，短期(qi)來(lai)(lai)看(kan)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)穩定有賴于解(jie)決好(hao)房(fang)企(qi)(qi)面臨的(de)(de)流動性等問題，但從中(zhong)長期(qi)來(lai)(lai)看(kan)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)穩健(jian)發展則需要加(jia)快構建新發展模式(shi)，積極推動房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業轉(zhuan)型。

　　從(cong)房企角(jiao)度(du)而(er)言(yan)，未(wei)來需從(cong)四個方面(mian)推動全(quan)面(mian)轉(zhuan)型(xing)：一是(shi)(shi)開發(fa)模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)從(cong)“三高(gao)”模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)向輕(qing)重并舉的“開發(fa)+持有(you)”模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)轉(zhuan)型(xing)；二是(shi)(shi)盈利(li)模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)從(cong)增(zeng)量開發(fa)盈利(li)向增(zeng)加開發(fa)、存量更新、保障(zhang)性住房建設、產(chan)業鏈上(shang)下游輕(qing)資產(chan)業務綜合盈利(li)模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)轉(zhuan)型(xing)；三是(shi)(shi)融(rong)資模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)從(cong)高(gao)負債向多元化模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)轉(zhuan)型(xing)；四是(shi)(shi)目標(biao)模(mo)(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)從(cong)追求規(gui)模(mo)(mo)(mo)(mo)快速擴(kuo)張向品(pin)牌品(pin)質提升轉(zhuan)型(xing)。

　　如果說，構建(jian)房(fang)地產發展新(xin)模(mo)式，是(shi)房(fang)地產行業“先立(li)后破(po)(po)”的總體要求，那么，中央經濟工作會議(yi)提出(chu)的加快推進(jin)保障性住房(fang)建(jian)設(she)、“平(ping)急兩用”公共基礎設(she)施(shi)建(jian)設(she)、城中村改(gai)造等“三(san)大工程”，無(wu)疑是(shi)銜(xian)接“穩(wen)中求進(jin)”與“先立(li)后破(po)(po)”的重要抓手(shou)，即“以進(jin)促穩(wen)”。

　　葉銀丹認為，要加大政策支持力度(du)，積極(ji)鼓勵房地(di)產(chan)企業參與保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房建(jian)設(she)項目，既(ji)緩解城投企業在保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房建(jian)設(she)方(fang)面的(de)壓力，同(tong)時也(ye)給房地(di)產(chan)企業轉型提供機會。

　　克而瑞研究中(zhong)(zhong)心副總(zong)經(jing)理楊科(ke)偉認為(wei)，總(zong)的(de)來說，“三大(da)工程”既(ji)是拉動投(tou)資(zi)的(de)重要引擎，也是構建新(xin)發展模式、形成多元住(zhu)房供給(gei)體系的(de)關(guan)鍵一環。預計(ji)2024年中(zhong)(zhong)央將加大(da)對“三大(da)工程”金(jin)融支(zhi)持力(li)度(du)，譬如由央行投(tou)放補充(chong)抵押貸(dai)款，提供中(zhong)(zhong)長期低成本資(zi)金(jin)等(deng)。