存(cun)量商品房的收(shou)購正在(zai)提速。

　　今年7月底(di)召開(kai)的(de)中共中央政(zheng)治局會議強調，要持續防范化解重點領域(yu)風險。要落(luo)實好促進房地產市場平穩健康發展的(de)新政(zheng)策，堅持消化存量(liang)和優化增量(liang)相結合，積極支持收購存量(liang)商(shang)品(pin)房用作保障性住(zhu)房。

　　而商(shang)品房收購用作保障(zhang)性住房，在此之前已有鋪墊(dian)。

　　自今年4月30日中共中央(yang)政治局會(hui)議(yi)提出“統籌(chou)研究消(xiao)化(hua)存量房(fang)(fang)產”后，存量商(shang)品房(fang)(fang)收購(gou)為各方所期(qi)待。5月17日召(zhao)開的全國切實(shi)做好保交房(fang)(fang)工作會(hui)議(yi)上再次明確，商(shang)品房(fang)(fang)庫存較多(duo)城市，政府可以需定(ding)購(gou)，酌(zhuo)情(qing)以合理價格收購(gou)部分商(shang)品房(fang)(fang)用作保障性住(zhu)房(fang)(fang)。

　　此后(hou)，各(ge)地(di)(di)加速布局。目(mu)前(qian)，已經(jing)有(you)多座城市(shi)(shi)出(chu)臺存(cun)量商品房(fang)的(de)收購(gou)(gou)(gou)細則。據(ju)中原(yuan)地(di)(di)產研(yan)究院統計，截(jie)至7月30日，全國各(ge)地(di)(di)已經(jing)有(you)超(chao)過60個城市(shi)(shi)出(chu)臺了各(ge)種內容的(de)地(di)(di)方政(zheng)府或者(zhe)國企收購(gou)(gou)(gou)存(cun)量住(zhu)宅、用(yong)作(zuo)保障房(fang)的(de)政(zheng)策，并對收購(gou)(gou)(gou)房(fang)源的(de)面(mian)積段、收購(gou)(gou)(gou)價(jia)格等作(zuo)出(chu)規定。

　　官方(fang)積(ji)極的作(zuo)為之下，市場(chang)能(neng)否(fou)被(bei)托(tuo)起、預期是否(fou)會因此被(bei)逆轉，仍待(dai)觀察。

　　五折收儲？

　　存量商品房收(shou)購的政策密(mi)集發布，資金配套也(ye)已(yi)陸續匹(pi)配落地。

　　“517”新政中就提到，央行設(she)立3000億元保障性(xing)住房再貸(dai)款，利率1.75%，期限1年(nian)。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則(ze)，支持地方國有企(qi)業(ye)以合理價格收購已建成未出售(shou)商(shang)品(pin)房，用(yong)作(zuo)配售(shou)型或配租型保障性(xing)住房，預計(ji)將帶動(dong)銀(yin)行貸(dai)款5000億元。

　　在此期間，各(ge)地政(zheng)府也(ye)在陸續出臺(tai)細則，部分城市也(ye)有一定成(cheng)效。

　　在這些城市(shi)之中，福(fu)州(zhou)是走(zou)得較(jiao)遠的城市(shi)。據福(fu)州(zhou)安住(zhu)發(fa)展有(you)限公司(si)副總經(jing)理潘景(jing)之近期透露，作(zuo)為國有(you)企業，福(fu)州(zhou)安住(zhu)承(cheng)接了(le)福(fu)州(zhou)市(shi)收(shou)儲存量房(fang)轉(zhuan)作(zuo)保(bao)障性租(zu)賃住(zhu)房(fang)的重任，目前(qian)已經(jing)收(shou)購(gou)了(le)約5000套(tao)存量住(zhu)房(fang)。房(fang)源(yuan)分(fen)散于鼓樓、臺(tai)江、晉安、倉(cang)山，覆蓋(gai)106個(ge)小區，計(ji)劃明(ming)年(nian)內分(fen)多(duo)個(ge)批次裝修(xiu)入市(shi)，為市(shi)民提供優質的租(zu)住(zhu)服務。

　　如何確定(ding)收(shou)購的房源與(yu)價格？

　　根據中指研(yan)究院統(tong)計，各地對存量商品房(fang)收(shou)購的房(fang)源(yuan)(yuan)大(da)致(zhi)要(yao)求是已(yi)取(qu)得(de)竣(jun)工驗(yan)收(shou)備案證明；單套建(jian)筑面積要(yao)求多在120平(ping)方(fang)米及(ji)以下，部分城市要(yao)求在70平(ping)方(fang)米及(ji)以下；房(fang)源(yuan)(yuan)權(quan)屬(shu)清晰且可交易；周邊交通便(bian)利、配套設施完善，滿足(zu)一定車位配比；優先(xian)選取(qu)整棟(dong)或整單元未售、可實現(xian)封閉管理的樓棟(dong)項目(mu)。

　　而在收(shou)購價(jia)(jia)格方(fang)面，多數(shu)城(cheng)市要求以(yi)同(tong)地(di)段保障性住(zhu)房(fang)(fang)重置(zhi)價(jia)(jia)格作(zuo)為參考上限(xian)（土地(di)劃撥成本(ben)和建安成本(ben)加不(bu)超過(guo)5%的利潤(run)），對于(yu)收(shou)儲轉(zhuan)作(zuo)保租房(fang)(fang)的可以(yi)以(yi)收(shou)益法進行測(ce)算。

　　以廣東已經(jing)發布存量商品房收購(gou)細則的(de)(de)(de)城市佛山為(wei)例，佛山要求(qiu)須(xu)同時符合四項條件：用于配售型保障性(xing)住房的(de)(de)(de)，單套(tao)建(jian)筑面(mian)(mian)積在50平(ping)方米以上、不(bu)超(chao)過120平(ping)方米，以100平(ping)方米以下(xia)戶型為(wei)主(zhu)；用于保障性(xing)租賃住房的(de)(de)(de)，以單套(tao)建(jian)筑面(mian)(mian)積不(bu)超(chao)過70平(ping)方米的(de)(de)(de)小戶型為(wei)主(zhu)。

　　價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)方面，可以參(can)考的(de)有沈(shen)陽近(jin)期發(fa)布的(de)細則，其中要(yao)求將以同地段保障性住(zhu)房重置(zhi)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)為(wei)參(can)考，按照基本覆蓋土地劃(hua)撥(bo)成本、建安成本等(deng)合理(li)支出以及不(bu)超過5%的(de)經營(ying)利潤(run)測算(suan)確定收購(gou)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)。

　　華泰證(zheng)券根(gen)據各(ge)個城市的(de)細則并參考(kao)西安、福(fu)州的(de)保障房(fang)將以同區位(wei)商品房(fang)價格(ge)5折左右進行配售的(de)情(qing)況推算，按照保本(ben)微利的(de)原則，未來部分城市可能將收(shou)儲房(fang)源(yuan)的(de)價格(ge)上(shang)限(xian)設定在同區位(wei)商品房(fang)價格(ge)5折以下。

　　一位中型(xing)房企投資拓(tuo)展部的人士(shi)在接受(shou)21世紀經濟(ji)報道記者采(cai)訪時(shi)也表(biao)示(shi)，按照他們的推(tui)算，5折收儲將會是一個(ge)比較平均(jun)、普遍并可以接受(shou)的價格。

　　難點在哪

　　存(cun)量商品房收購用于保障性住房的(de)建(jian)設(she)，被認為是(shi)“去(qu)庫存(cun)”的(de)重(zhong)要(yao)方向。從房企(qi)的(de)反(fan)饋來看，多(duo)數房企(qi)對政策的(de)反(fan)應偏向保守。

　　一(yi)位龍頭房(fang)企(qi)市(shi)(shi)(shi)場研究(jiu)部的(de)人士告訴21世(shi)紀經(jing)濟報道記者，如果是城市(shi)(shi)(shi)能(neng)級不錯的(de)城市(shi)(shi)(shi)，這(zhe)類城市(shi)(shi)(shi)5折(zhe)以上(shang)的(de)價格放在市(shi)(shi)(shi)場上(shang)也能(neng)夠賣掉，房(fang)企(qi)被(bei)收購的(de)意向會(hui)比較弱；而如果市(shi)(shi)(shi)場價已經(jing)到了5折(zhe)或以下(xia)才能(neng)出(chu)貨(huo)，這(zhe)種城市(shi)(shi)(shi)即便有(you)(you)大量存(cun)量商品房(fang)可以收，官(guan)方與企(qi)業也會(hui)相對謹慎，“因為雖然有(you)(you)中(zhong)央撥款，但地方也需要配資(zi)，還(huan)是需要一(yi)定的(de)資(zi)金而且(qie)要考慮后續(xu)的(de)運營。”

　　因(yin)此，收儲雖然在一定(ding)程度(du)上能夠降低存量規模(mo)，但能否帶動市場情緒仍(reng)待觀察。這其中，房企主要關注的是(shi)，整體(ti)的收購規模(mo)仍(reng)然較小。根據央行發布的數據，截至今年6月底(di)，3000億元保障性住房再貸款(kuan)余額為121億元。

　　上述龍(long)頭房企(qi)人士分析稱，“收(shou)儲(chu)的(de)總規(gui)模目(mu)前(qian)來看還是比較低，而且收(shou)購條件也很難匹配(pei)上，很多要(yao)求70平方米(mi)左右，這(zhe)兩年(nian)房企(qi)這(zhe)產品都(dou)不太(tai)多，屬于非(fei)主流產品。龍(long)頭房企(qi)就更少涉及了。”

　　可供對比的(de)是(shi)，以收儲啟動較早的(de)鄭(zheng)州(zhou)為例(li)，鄭(zheng)州(zhou)目前存量房收購的(de)名單中(zhong)多數是(shi)公寓產(chan)品，例(li)如寶(bao)能中(zhong)心、華潤置地旗下的(de)時代廣場等。

　　但是(shi)(shi)，在收儲的過(guo)程中，房(fang)企(qi)也(ye)在相應發(fa)掘(jue)一(yi)些機會(hui)。一(yi)家頭(tou)部房(fang)企(qi)代建(jian)板塊的人士告訴21世紀經濟報道記者，“雖然收購的規模我們認為(wei)是(shi)(shi)杯(bei)水車薪，但是(shi)(shi)也(ye)會(hui)關注(zhu)代建(jian)是(shi)(shi)否有(you)合作的可(ke)能，也(ye)有(you)項目在談。因(yin)為(wei)多數國企(qi)收回來，他們并不匹(pi)配開發(fa)的能力。”

　　從市場(chang)各方(fang)反饋來(lai)看，存量商品(pin)房的收儲(chu)雖然還有(you)一些操作(zuo)上的難點待突破，但整體的進程(cheng)仍將加快。廣東省(sheng)住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究員李(li)宇(yu)嘉(jia)表示，下半年(nian)“收儲(chu)”的步伐肯定(ding)會加快，后續也(ye)會推動再貸款3000億元額(e)度的落地。

　　中指研究院市(shi)場研究總(zong)監陳文(wen)靜則(ze)分析稱，短期來看，各地回購(gou)存量商品(pin)房(fang)作為(wei)保障性住房(fang)的(de)進(jin)(jin)度或(huo)加快，持續(xu)的(de)資金落位有望進(jin)(jin)一(yi)步修復市(shi)場預期。“保交房(fang)”力度不(bu)減(jian)，保障購(gou)房(fang)人合法權益，將(jiang)進(jin)(jin)一(yi)步緩解居民對于期房(fang)交付的(de)擔憂。

　　而隨著預期逐漸(jian)好轉，市場也有望迎(ying)來一些積極的變化(hua)。陳(chen)文靜續(xu)稱，下(xia)半年隨著宏觀政策加(jia)力、“去庫存”工作提(ti)速、各地房(fang)地產供需政策持(chi)(chi)續(xu)調整優化(hua)，二(er)手(shou)房(fang)市場有望保持(chi)(chi)較(jiao)高活躍(yue)度，在高基數效應(ying)減弱影響下(xia)，預計新房(fang)銷售下(xia)行態(tai)勢將放緩，同比降幅將有所收窄。