證券(quan)時報記者 吳家明

　　近期，全(quan)國(guo)多地發布的房(fang)地產市場(chang)系列新(xin)政(zheng)中，已有“收儲商品房(fang)”模式具體落地。與(yu)此(ci)同時，一線城(cheng)市也開(kai)啟了(le)“以購代建”的模式。

　　8月7日，據深安居(ju)(ju)發布的消息(xi)，深圳(zhen)(zhen)市安居(ju)(ju)集團(tuan)有限(xian)公司所屬企業擬開展收購(gou)商(shang)品房用(yong)作保障性住房工作，向深圳(zhen)(zhen)市域征集商(shang)品房用(yong)作保障性住房項目，征集范圍包括深圳(zhen)(zhen)市（不含深汕特別合作區）范圍內商(shang)品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整(zheng)棟(dong)或整(zheng)單元未售、可實現封(feng)閉管理的樓棟(dong)項目（房源）。

　　關于征集(ji)房(fang)源條(tiao)件，包括所(suo)處位置(zhi)交通便(bian)(bian)利(li)、戶型(xing)面積合(he)適、生活便(bian)(bian)利(li)以(yi)及手續齊全等(deng)。其中，原則上項(xiang)目（房(fang)源）主力戶型(xing)面積應滿(man)足深圳市保障性住房(fang)戶型(xing)、面積（65平方(fang)米以(yi)下(xia)）要求；擬收購項(xiang)目須四證齊全，保證項(xiang)目的(de)合(he)法合(he)規(gui)性，滿(man)足金融機構的(de)貸款要求。

　　一般(ban)來(lai)(lai)說，收購(gou)已(yi)建(jian)(jian)成(cheng)存量商品(pin)房(fang)用(yong)作(zuo)(zuo)保(bao)障(zhang)性(xing)住房(fang)，即地(di)方政(zheng)府組(zu)織當地(di)國企從開發商手(shou)里買房(fang)，這項(xiang)政(zheng)策(ce)(ce)被(bei)業內稱之為商品(pin)房(fang)“收儲(chu)(chu)”。中(zhong)國人民(min)銀行此(ci)前明確設立3000億元保(bao)障(zhang)性(xing)住房(fang)再(zai)貸(dai)款，鼓勵(li)引(yin)導金融機構按照市(shi)場化、法治化原則，支持(chi)地(di)方國有企業以合(he)理價格收購(gou)已(yi)建(jian)(jian)成(cheng)未(wei)出售商品(pin)房(fang)。另外(wai)(wai)，自“5·17新政(zheng)”以來(lai)(lai)，多地(di)已(yi)出臺(tai)政(zheng)策(ce)(ce)鼓勵(li)國企收儲(chu)(chu)已(yi)建(jian)(jian)成(cheng)未(wei)出售商品(pin)房(fang)，其中(zhong)包括河(he)南新鄉、山(shan)東煙臺(tai)等城(cheng)(cheng)市(shi)。此(ci)外(wai)(wai)，云南昆明、江蘇(su)徐州等城(cheng)(cheng)市(shi)出臺(tai)相(xiang)關(guan)政(zheng)策(ce)(ce)，推(tui)動(dong)收儲(chu)(chu)工作(zuo)(zuo)的(de)落地(di)。

　　易(yi)居(ju)房地(di)產研(yan)究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長嚴躍(yue)進(jin)認為(wei)，繼(ji)深圳之后(hou)，一線城市已經開啟了(le)“以(yi)購代建(jian)”的模式，預計京(jing)滬后(hou)續也有望(wang)跟(gen)進(jin)。記者梳理(li)發現，廣州(zhou)則在今(jin)年5月(yue)進(jin)行了(le)局部(bu)的探索。當時，增(zeng)城區新塘(tang)鎮表示擬(ni)采用(yong)購買市場化商(shang)品房作為(wei)廣州(zhou)（新塘(tang)）至汕尾鐵路(lu)項目（新塘(tang)段）的安置房源(yuan)，房源(yuan)交易(yi)單價以(yi)成本法的評估方式確定，原則上為(wei)“土地(di)成本+建(jian)安成本”。

　　中指研究院市(shi)(shi)場研究總監陳文靜(jing)認為，“收儲”有利于市(shi)(shi)場庫(ku)存的(de)去化，緩解開發企業的(de)資金(jin)壓力，去庫(ku)存效果(guo)最為直接。不(bu)過(guo)，從(cong)已出臺相(xiang)關政策(ce)的(de)城市(shi)(shi)來看(kan)，多數城市(shi)(shi)未明(ming)確具體定(ding)(ding)價(jia)規則，少(shao)數城市(shi)(shi)明(ming)確按照(zhao)周邊房源進行定(ding)(ding)價(jia)。有房企相(xiang)關人士(shi)則告訴記者，“收儲”的(de)關鍵是價(jia)格，仍需(xu)綜合考慮“收儲”參與各(ge)方資金(jin)和收益需(xu)求(qiu)的(de)平(ping)衡，要“因城施策(ce)”合理(li)評估房產(chan)交易價(jia)格。

　　中指研究(jiu)院研究(jiu)副總監徐躍進認為，國企(qi)收(shou)儲的(de)(de)推進可(ke)能(neng)會面臨一(yi)(yi)定(ding)挑戰，包括收(shou)儲價格、供需錯配等，比(bi)如在(zai)一(yi)(yi)些房(fang)企(qi)庫(ku)存(cun)壓(ya)(ya)力大、出(chu)售意(yi)愿(yuan)較強的(de)(de)城市(shi)(shi)，保(bao)障房(fang)需求相(xiang)對有(you)(you)限，國企(qi)收(shou)儲規模可(ke)能(neng)較小；而在(zai)一(yi)(yi)些保(bao)障房(fang)需求相(xiang)對強烈的(de)(de)城市(shi)(shi)，市(shi)(shi)場(chang)(chang)庫(ku)存(cun)水平可(ke)能(neng)也(ye)(ye)不高(gao)，房(fang)企(qi)折價出(chu)售存(cun)量(liang)房(fang)的(de)(de)意(yi)愿(yuan)也(ye)(ye)相(xiang)對較低。目(mu)前“促(cu)需求+去庫(ku)存(cun)”的(de)(de)政(zheng)策方向已經明確(que)，“去庫(ku)存(cun)”相(xiang)關政(zheng)策有(you)(you)利于(yu)(yu)緩解企(qi)業資(zi)金壓(ya)(ya)力，同時也(ye)(ye)有(you)(you)助于(yu)(yu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)情緒(xu)的(de)(de)恢復及增加保(bao)障性住房(fang)供給。若下半年(nian)各項措(cuo)施落實(shi)到位(wei)，則(ze)將對去庫(ku)存(cun)、穩市(shi)(shi)場(chang)(chang)起(qi)到積極作(zuo)用，有(you)(you)利于(yu)(yu)加快房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)企(qi)穩恢復。

　　除央行提供的(de)低(di)成本(ben)保障性(xing)(xing)住房再(zai)貸款(kuan)資(zi)(zi)金外，記者(zhe)了解(jie)到，目(mu)前已有(you)城市通過(guo)財(cai)政補(bu)貼的(de)方式支持(chi)消化存量住房。比如，鄭州對(dui)于參與保障性(xing)(xing)租賃住房的(de)企業，前期收購(gou)階段(duan)一次(ci)性(xing)(xing)補(bu)貼每(mei)平(ping)方米200元(yuan)，相當(dang)于一次(ci)性(xing)(xing)貼息2%左右。那么，如何(he)提高地方政府(fu)收儲的(de)積極性(xing)(xing)？有(you)分析人士建議，由(you)于當(dang)前地方政府(fu)的(de)財(cai)政壓力較大(da)，國家在融資(zi)(zi)方面(mian)可考(kao)慮再(zai)進一步降(jiang)低(di)利(li)率，適(shi)當(dang)降(jiang)低(di)成本(ben)。