榮盛發展首席經濟(ji)學家(jia)、中(zhong)(zhong)國社會(hui)科學院(yuan)房地產(chan)金融(rong)研究中(zhong)(zhong)心主(zhu)任尹中(zhong)(zhong)立(li)，東(dong)方證券(quan)(quan)首席經濟(ji)學家(jia)邵(shao)宇日前接受(shou)中(zhong)(zhong)國證券(quan)(quan)報記(ji)者專(zhuan)訪(fang)時表示，2020年房地產(chan)市(shi)場呈(cheng)現(xian)(xian)的最大特點是分(fen)化：房價(jia)與租(zu)金出現(xian)(xian)分(fen)化，大城(cheng)市(shi)與中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)房價(jia)出現(xian)(xian)分(fen)化，南北城(cheng)市(shi)的房地產(chan)市(shi)場出現(xian)(xian)分(fen)化。預(yu)計2021年房地產(chan)將會(hui)平穩增長，結構(gou)會(hui)進(jin)一(yi)步分(fen)化，但分(fen)化幅度可能會(hui)收緊。

　　銀行業(ye)金融機構(gou)房(fang)地(di)產貸(dai)款集中度管理制度的(de)建立，意味著開(kai)發企業(ye)和按揭貸(dai)款的(de)總體(ti)增速將下降。但(dan)不(bu)同(tong)銀行有(you)差異，規模較小的(de)商業(ye)銀行總體(ti)影響不(bu)大(da)，可能(neng)會對(dui)短(duan)期房(fang)地(di)產需(xu)求(qiu)端形成較大(da)沖擊。我國的(de)住房(fang)不(bu)論是(shi)人均(jun)面積和戶(hu)均(jun)套(tao)數，都(dou)已(yi)經(jing)基(ji)本告別總量短(duan)缺階段，但(dan)在結構(gou)上還需(xu)進一步(bu)優化。

　　結構分化特征明顯

　　中國證(zheng)券報：受(shou)疫(yi)情等因(yin)素影響，樓市近期(qi)呈(cheng)現出(chu)哪些新特點和發(fa)展(zhan)趨(qu)勢？

　　尹中立：2020年(nian)房(fang)地(di)產市(shi)場呈現(xian)(xian)(xian)(xian)的(de)最大(da)特點是分(fen)化，主要表現(xian)(xian)(xian)(xian)在以下(xia)(xia)幾個(ge)(ge)方(fang)面：首先，房(fang)價(jia)(jia)(jia)與租(zu)(zu)金(jin)出(chu)現(xian)(xian)(xian)(xian)分(fen)化。從數據看，2020年(nian)的(de)新房(fang)價(jia)(jia)(jia)格和(he)二手房(fang)價(jia)(jia)(jia)格出(chu)現(xian)(xian)(xian)(xian)7%左右的(de)上漲(zhang)，但租(zu)(zu)金(jin)卻出(chu)現(xian)(xian)(xian)(xian)小(xiao)幅(fu)下(xia)(xia)跌(die)。在四個(ge)(ge)一(yi)線城市(shi)中，按照每套(tao)平(ping)均租(zu)(zu)金(jin)計(ji)算，上海(hai)租(zu)(zu)金(jin)小(xiao)幅(fu)上漲(zhang)2.93%，北(bei)京和(he)深(shen)圳的(de)租(zu)(zu)金(jin)分(fen)別(bie)下(xia)(xia)跌(die)了(le)4.07%和(he)5.44%左右，其他城市(shi)的(de)租(zu)(zu)金(jin)也有(you)不(bu)同(tong)程度下(xia)(xia)跌(die)。房(fang)價(jia)(jia)(jia)與租(zu)(zu)金(jin)分(fen)化程度最大(da)的(de)應該是深(shen)圳，今年(nian)的(de)深(shen)圳房(fang)價(jia)(jia)(jia)出(chu)現(xian)(xian)(xian)(xian)了(le)較(jiao)大(da)幅(fu)度上漲(zhang)，但住房(fang)租(zu)(zu)金(jin)卻下(xia)(xia)跌(die)。

　　房價上漲(zhang)而(er)租(zu)(zu)金(jin)(jin)下(xia)(xia)跌(die)(die)，在過去(qu)的(de)20多年里是不曾有過的(de)。主要(yao)原(yuan)因與今(jin)年的(de)疫情(qing)有關。在疫情(qing)影(ying)響(xiang)下(xia)(xia)，服務業受到較大(da)沖擊，上半年的(de)對外貿(mao)易也一度(du)受到沖擊，受此影(ying)響(xiang)，2020年的(de)居民收(shou)入(ru)(ru)增速放緩，有些城市(shi)的(de)居民收(shou)入(ru)(ru)出(chu)現下(xia)(xia)跌(die)(die)，這與部分城市(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)出(chu)現小幅下(xia)(xia)跌(die)(die)是吻合的(de)。但房價的(de)決定因素不僅取決于居民收(shou)入(ru)(ru)增速，還(huan)與市(shi)場預(yu)期(qi)有關，在寬(kuan)松貨幣(bi)政策刺激下(xia)(xia)，全球資(zi)產價格均出(chu)現不同程(cheng)度(du)上漲(zhang)。另外，新房與二(er)手房價格倒掛，吸引了大(da)量(liang)套利資(zi)金(jin)(jin)進入(ru)(ru)樓市(shi)。

　　其次(ci)，大城(cheng)市(shi)(shi)與(yu)中小城(cheng)市(shi)(shi)的房價出現分化。在去年初的疫情沖(chong)擊下，2020年2月(yue)份所(suo)有城(cheng)市(shi)(shi)的市(shi)(shi)場交(jiao)(jiao)易量(liang)(liang)(liang)均出現大幅度(du)(du)下跌，但(dan)隨后一(yi)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)恢(hui)復速度(du)(du)明顯快于其他(ta)城(cheng)市(shi)(shi)。前(qian)11月(yue)一(yi)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)累計成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)增(zeng)(zeng)長0.6%，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)價格同(tong)比上漲8.2%左(zuo)右，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)(liang)與(yu)價格均實現正增(zeng)(zeng)長。但(dan)二線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)(liang)同(tong)比下降2.6%左(zuo)右，三線(xian)(xian)(xian)(xian)和四(si)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)(liang)下降7.7%左(zuo)右。

　　再次，南(nan)北(bei)城(cheng)市(shi)的房(fang)地產市(shi)場出現分化。從成交(jiao)量看，珠三(san)(san)角(jiao)、長三(san)(san)角(jiao)城(cheng)市(shi)群二手住宅成交(jiao)量同(tong)(tong)比增(zeng)速在10%以上(shang)，環渤海城(cheng)市(shi)群同(tong)(tong)比小幅(fu)下(xia)降(jiang)(jiang)，哈長城(cheng)市(shi)群中兩核心(xin)城(cheng)市(shi)成交(jiao)同(tong)(tong)比降(jiang)(jiang)幅(fu)約24%。長三(san)(san)角(jiao)和珠三(san)(san)角(jiao)城(cheng)市(shi)二手房(fang)價格普漲(zhang)，深(shen)圳(zhen)與周邊莞惠漲(zhang)幅(fu)靠前，長三(san)(san)角(jiao)中無錫、上(shang)海、南(nan)京(jing)及杭州等城(cheng)市(shi)房(fang)價漲(zhang)幅(fu)均在7%以上(shang)。北(bei)方城(cheng)市(shi)除少數(shu)城(cheng)市(shi)價格小幅(fu)上(shang)漲(zhang)外(wai)，其余城(cheng)市(shi)均下(xia)跌(die)。

　　房地產市場的(de)(de)南北(bei)分化反映的(de)(de)是區域(yu)經濟格局(ju)的(de)(de)趨(qu)勢(shi)，今年的(de)(de)疫(yi)情(qing)進一步加(jia)劇該趨(qu)勢(shi)。從最近幾年的(de)(de)經濟增(zeng)速看，南強北(bei)弱的(de)(de)格局(ju)仍然有增(zeng)無(wu)減，預示著(zhu)房地產市場的(de)(de)南北(bei)分化仍將繼續。

　　邵宇：房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業2020年出現了V型反轉(zhuan)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發投資起到了穩定經濟增(zeng)長的(de)作用，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)還是(shi)經濟“壓艙石”。數據顯示(shi)，今年樓市(shi)(shi)銷售金(jin)額和面積都在歷史(shi)高位。但房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)三大指標(biao)(biao)(biao)后續增(zeng)長乏力，一手(shou)房(fang)銷售月度成(cheng)(cheng)交指標(biao)(biao)(biao)、二手(shou)房(fang)月度成(cheng)(cheng)交指標(biao)(biao)(biao)和土地(di)(di)市(shi)(shi)場月度成(cheng)(cheng)交指標(biao)(biao)(biao)，下(xia)半年沒有進一步向上攀(pan)升。未(wei)來(lai)在“房(fang)住(zhu)不炒”的(de)大背景(jing)下(xia)，且“三道紅線(xian)”收緊杠桿也開始執行，預計房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場會平穩增(zeng)長，結構會出現分化。

　　2021年，從二手房(fang)房(fang)價來看，一線(xian)城(cheng)市的(de)(de)需(xu)求仍將十分(fen)(fen)堅挺，考慮到全(quan)球較為寬松的(de)(de)貨幣環境(jing)，2021年應該會繼續保(bao)持一二三線(xian)城(cheng)市出(chu)現分(fen)(fen)化的(de)(de)趨勢，但幅度可(ke)能會收緊。

　　創新審慎管理制度

　　中(zhong)國(guo)證券報：銀(yin)行(xing)業(ye)金融機構房地產貸款集中(zhong)度(du)管理制度(du)的建(jian)立，將對房地產市場產生哪些影響(xiang)？

　　尹中(zhong)立：為了(le)(le)實現房地產(chan)市場與(yu)實體經濟均衡(heng)發(fa)展，中(zhong)央不僅在住房制(zhi)度改革進行了(le)(le)部署，在短期的政策方面也開始采取(qu)措施。2020年(nian)8月份出(chu)臺了(le)(le)針對房地產(chan)開發(fa)企業(ye)財務指(zhi)標(biao)的“三道紅(hong)線(xian)”，2020年(nian)末又出(chu)臺了(le)(le)銀行業(ye)金融機構(gou)房地產(chan)貸款(kuan)集中(zhong)度管理(li)制(zhi)度。

　　無(wu)論是(shi)對(dui)房(fang)地產(chan)開(kai)發企(qi)業的財務(wu)指標設置(zhi)監(jian)(jian)管紅(hong)線，還是(shi)對(dui)商業銀行(xing)的房(fang)地產(chan)金(jin)(jin)融業務(wu)設置(zhi)監(jian)(jian)管紅(hong)線，都是(shi)我國(guo)(guo)在(zai)宏(hong)觀(guan)審慎(shen)管理(li)制度方面的創新，在(zai)國(guo)(guo)際上是(shi)沒有(you)先例的。這兩(liang)項(xiang)監(jian)(jian)管制度將(jiang)對(dui)房(fang)地產(chan)市場產(chan)生深遠(yuan)(yuan)影響(xiang)，我們不(bu)能簡單地理(li)解為打(da)壓房(fang)地產(chan)市場，但在(zai)這些政策實施(shi)之初，會(hui)出現房(fang)地產(chan)金(jin)(jin)融邊際收(shou)緊(jin)的效果(guo)。不(bu)僅對(dui)房(fang)地產(chan)行(xing)業產(chan)生影響(xiang)，也會(hui)對(dui)其他部門產(chan)生深遠(yuan)(yuan)影響(xiang)。

　　“三(san)道紅線”無疑將迫使房(fang)地產開發(fa)企(qi)業(ye)改變過去的“三(san)高(gao)”經(jing)營模式（高(gao)負債、高(gao)杠(gang)桿(gan)、高(gao)周轉），包括排名靠前的龍頭企(qi)業(ye)也必須放慢(man)擴張速度，做到穩健經(jing)營。小型房(fang)地產開發(fa)企(qi)業(ye)面臨被市場淘汰的風(feng)險(xian)加劇(ju)。

　　對商業銀行(xing)的(de)房(fang)(fang)地產金融設置(zhi)考(kao)核(he)要求，意味著(zhu)(zhu)今后(hou)的(de)房(fang)(fang)地產貸款(kuan)增(zeng)速(su)要與(yu)其他貸款(kuan)增(zeng)速(su)保持一致，而(er)過去幾年房(fang)(fang)地產貸款(kuan)的(de)增(zeng)速(su)一直在20%左右，遠高(gao)于其他貸款(kuan)增(zeng)速(su)（12%）。這意味著(zhu)(zhu)開(kai)發企業和按揭貸款(kuan)的(de)總體增(zeng)速(su)必須下(xia)降(jiang)，但不同(tong)的(de)銀行(xing)又有差異。

　　邵宇：日前(qian)出臺(tai)的(de)銀行業金融(rong)機構房地產(chan)貸款集中度管理制度，對整個(ge)房地產(chan)的(de)需求(qiu)、個(ge)人貸款的(de)總量會(hui)有(you)較(jiao)大的(de)壓(ya)制作用，這可(ke)能會(hui)對房地產(chan)需求(qiu)端短期形(xing)成較(jiao)大沖擊(ji)。

　　中(zhong)國(guo)證券報：日前召(zhao)開(kai)的中(zhong)央(yang)經濟(ji)工作會議強調，2021年要解決好大城市住房(fang)突出問題，有何深意？

　　尹中(zhong)立：當(dang)前(qian)我國(guo)住房問題的(de)(de)突出(chu)矛(mao)盾主要表現在大(da)城市(shi)(shi)(shi)新市(shi)(shi)(shi)民的(de)(de)住房問題。從(cong)城市(shi)(shi)(shi)發展(zhan)的(de)(de)趨勢看，人(ren)口(kou)趨向(xiang)于(yu)往大(da)城市(shi)(shi)(shi)集中(zhong)，但我們的(de)(de)土地(di)供給指標(biao)傾(qing)向(xiang)于(yu)控制大(da)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)發展(zhan)，導致了土地(di)與(yu)人(ren)口(kou)的(de)(de)錯配，大(da)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)土地(di)價(jia)格(ge)上漲過快，很多(duo)年輕人(ren)無法通過市(shi)(shi)(shi)場化(hua)途徑解決居(ju)住問題。為此，中(zhong)央強(qiang)調“深化(hua)戶籍制度改革，完(wan)善財政轉(zhuan)移(yi)支付和城鎮新增建設用(yong)地(di)規模與(yu)農(nong)業(ye)轉(zhuan)移(yi)人(ren)口(kou)市(shi)(shi)(shi)民化(hua)掛鉤政策，強(qiang)化(hua)基本公共服務(wu)保障(zhang)，加快農(nong)業(ye)轉(zhuan)移(yi)人(ren)口(kou)市(shi)(shi)(shi)民化(hua)”。

　　從經(jing)濟運行的(de)角(jiao)度(du)(du)看，促使中(zhong)央改革(ge)住房(fang)制度(du)(du)模式的(de)原因與經(jing)濟發展(zhan)進入新(xin)發展(zhan)格局有(you)關。在(zai)新(xin)發展(zhan)格局下，經(jing)濟增長的(de)主要動力必然(ran)倚重于國內消(xiao)費(fei)需求。在(zai)房(fang)價持續上漲的(de)壓力下，房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)對其他消(xiao)費(fei)品市(shi)場(chang)產(chan)生了越來越大的(de)“擠出效應(ying)”。

　　邵宇：提供更多的(de)讓新居民可以負(fu)擔的(de)住房(fang)是當務之急，新居民包括大學生、新就業者等。大城(cheng)市商(shang)品房(fang)價高企(qi)，使新居民無法置業“上車(che)”，缺乏(fa)對城(cheng)市的(de)歸屬(shu)感和融入(ru)感，如(ru)果透支(zhi)買(mai)入(ru)高價物業，則壓縮消費影(ying)響生活質量。

　　下一步(bu)應注(zhu)重開源節流，一方(fang)面增加(jia)土地供應和平價(jia)住(zhu)房供應，尤其是增加(jia)近(jin)郊農村建(jian)設用地的供應，現(xian)(xian)在僅僅用于(yu)租賃用途(tu)，是擔(dan)心直(zhi)接用于(yu)商品房用途(tu)會影響現(xian)(xian)有房地產(chan)價(jia)格體系(xi)。另(ling)一方(fang)面，通(tong)過適當增加(jia)持有環節稅收體系(xi)改革和推出，壓制投資性(xing)需求，有效(xiao)釋放存量供應，減少空置，從而解決該突出問題。

　　擴大保障性租賃住房供給

　　中國證券(quan)報：未來(lai)住房租賃(lin)市場發展將出現哪些變化？

　　尹(yin)中立：日前召開的(de)中央(yang)(yang)經(jing)(jing)濟(ji)工作(zuo)會(hui)(hui)議(yi)明確提出要(yao)高度(du)重視保障性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)建(jian)設(she)，規范發展長租(zu)房(fang)(fang)市場(chang)。我認為(wei)，中央(yang)(yang)經(jing)(jing)濟(ji)工作(zuo)會(hui)(hui)議(yi)與《中共中央(yang)(yang)關于(yu)制(zhi)定國民經(jing)(jing)濟(ji)和社會(hui)(hui)發展第十四(si)個五(wu)(wu)年規劃和二〇三五(wu)(wu)年遠景目(mu)標的(de)建(jian)議(yi)》精(jing)(jing)神(shen)是一致的(de)。因此，要(yao)理解(jie)中央(yang)(yang)經(jing)(jing)濟(ji)工作(zuo)會(hui)(hui)議(yi)精(jing)(jing)神(shen)，必須分析十四(si)五(wu)(wu)規劃建(jian)議(yi)關于(yu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度(du)與房(fang)(fang)地(di)產政策的(de)邏(luo)輯(ji)思路。

　　十四五規劃(hua)建(jian)議里，除了繼續強調“房住(zhu)不炒”之(zhi)外，還(huan)強調“有效(xiao)增加(jia)(jia)保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房供給，完善土地(di)(di)出讓收入(ru)分(fen)配機制，探索支持利(li)用集(ji)體建(jian)設用地(di)(di)按照規劃(hua)建(jian)設租賃住(zhu)房，完善長租房政策，擴大(da)保(bao)障(zhang)性(xing)租賃住(zhu)房供給”。這些(xie)內容的(de)核心思想是增加(jia)(jia)保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房在住(zhu)房供給中的(de)比例(li)，意在完善住(zhu)房制度。

　　1998年之后，由于(yu)房(fang)改是(shi)在(zai)住(zhu)房(fang)短缺(que)的背景下(xia)展開的，導(dao)致從一開始就偏重(zhong)于(yu)商品住(zhu)房(fang)建設，保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)尤其是(shi)保(bao)障(zhang)性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的配套制(zhi)度(du)(du)重(zhong)視(shi)程度(du)(du)不夠。十(shi)(shi)九大(da)以來，中央開始高度(du)(du)重(zhong)視(shi)保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)制(zhi)度(du)(du)的建設與(yu)完善工(gong)作(zuo)。增加保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)供(gong)給(gei)的最大(da)難題是(shi)土(tu)地(di)成本的控制(zhi)，十(shi)(shi)四五規(gui)劃(hua)建議提出要(yao)“探索支(zhi)持利(li)用集體建設用地(di)按照規(gui)劃(hua)建設租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)，完善長租(zu)(zu)房(fang)政策，擴大(da)保(bao)障(zhang)性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)供(gong)給(gei)”，其實是(shi)把住(zhu)房(fang)制(zhi)度(du)(du)改革(ge)與(yu)土(tu)地(di)制(zhi)度(du)(du)改革(ge)結(jie)合起來。

　　邵宇：近(jin)期(qi)一(yi)些長(chang)租(zu)(zu)公寓模式轉(zhuan)為金融模式甚(shen)至龐(pang)氏騙局。長(chang)租(zu)(zu)房市(shi)場并(bing)非暴利領域，需要可(ke)靠運營(ying)和(he)(he)低融資成本做支持，經歷(li)此次(ci)教訓，應(ying)該淘汰套利和(he)(he)投機機構，規范(fan)準(zhun)(zhun)入的同時準(zhun)(zhun)備(bei)政(zheng)策優(you)化(hua)和(he)(he)長(chang)期(qi)資金支持。“租(zu)(zu)售(shou)并(bing)舉”政(zheng)策執行至今(jin)已五年，各城市(shi)應(ying)根據自身市(shi)場情(qing)況，進(jin)一(yi)步推(tui)動完善住房租(zu)(zu)賃市(shi)場健康發展。

　　中國證券報：有觀點認為(wei)，“十四五”時期住(zhu)房拐點將來臨，如何看？

　　邵宇(yu)：從銷售、建設(she)、土地購買的(de)(de)指標來看，房地產市(shi)(shi)場一直是(shi)在(zai)高位盤(pan)整。我國的(de)(de)住(zhu)房不論是(shi)人均(jun)面積和戶均(jun)套(tao)數，都已(yi)經基本告別了總量短缺階段，但在(zai)結構(gou)上還需(xu)不斷優化，住(zhu)房剛性需(xu)求(qiu)會(hui)向(xiang)導入人口較多的(de)(de)城市(shi)(shi)群集中，這些區域(yu)的(de)(de)住(zhu)房供(gong)應還會(hui)有(you)(you)所增加，而改善性需(xu)求(qiu)，即對更大人均(jun)面積、更好居住(zhu)環(huan)境和更富有(you)(you)科技含量的(de)(de)住(zhu)房的(de)(de)升級需(xu)求(qiu)還會(hui)持續存在(zai)，并且空間巨大。