隨著(zhu)7月20日(ri)LPR報價出爐，8月底前房(fang)貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率，成為非公積(ji)金(jin)貸款(kuan)的(de)“房(fang)貸一(yi)族”需要做出抉擇的(de)一(yi)道(dao)題。

　　“從(cong)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)角度(du)出發，關于(yu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)是否要轉換為LPR動態利率，最核心的(de)(de)(de)因素就是動態和靜態利率孰(shu)輕(qing)孰(shu)重的(de)(de)(de)問題。”昆侖資產管(guan)理中(zhong)心首席宏觀研究(jiu)員張瑋在接受(shou)《證券(quan)日報(bao)》記者(zhe)采(cai)訪時(shi)表示，購(gou)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)不(bu)同于(yu)一般的(de)(de)(de)消費(fei)貸(dai)，屬(shu)于(yu)長期貸(dai)款(kuan)，多(duo)數都是20年至30年的(de)(de)(de)償付期。所(suo)以對于(yu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)來講，緊盯住眼前的(de)(de)(de)利率變(bian)化是不(bu)夠的(de)(de)(de)，應該從(cong)中(zhong)長期角度(du)出發，考慮利率長期變(bian)化趨(qu)勢。

　　據央行授(shou)權(quan)全(quan)國(guo)銀行間同業(ye)拆借中心公(gong)布數據顯示，目前5年(nian)期以(yi)(yi)上(shang)(shang)LPR為4.65%，連續3個月呈現“原地踏步”態(tai)勢。整體上(shang)(shang)看，自去年(nian)8月份(fen)LPR報(bao)價機制改革以(yi)(yi)來(lai)，在截至目前的12次報(bao)價中，5年(nian)期以(yi)(yi)上(shang)(shang)LPR共下降3次，累計(ji)下行15個基點。

　　LPR利率(lv)的(de)(de)變動情況(kuang)，無疑(yi)直(zhi)接關乎購(gou)房者(zhe)(zhe)的(de)(de)月(yue)(yue)供(gong)增減(jian)。中(zhong)原地(di)產首席分(fen)析師張大偉向《證券日(ri)報(bao)》記者(zhe)(zhe)算(suan)了一(yi)筆(bi)賬，假定(ding)購(gou)房者(zhe)(zhe)選擇(ze)掛(gua)鉤LPR，由于(yu)重新(xin)定(ding)價日(ri)在明(ming)年(nian)1月(yue)(yue)1日(ri)，如果(guo)截至今年(nian)年(nian)底5年(nian)期LPR利率(lv)一(yi)直(zhi)延續當前的(de)(de)4.65%水平，那么按照100萬元(yuan)貸(dai)款本金、30年(nian)等額本息計(ji)(ji)算(suan)，購(gou)房者(zhe)(zhe)每個月(yue)(yue)的(de)(de)房貸(dai)月(yue)(yue)供(gong)將(jiang)減(jian)少(shao)約90元(yuan)。整(zheng)體上看，LPR利率(lv)每降低5個基點，購(gou)房者(zhe)(zhe)月(yue)(yue)供(gong)可減(jian)少(shao)約30元(yuan)，合計(ji)(ji)30年(nian)將(jiang)減(jian)少(shao)房貸(dai)利息約10800元(yuan)。

　　鑒于購(gou)房(fang)(fang)(fang)貸款的償付期較長(chang)，所(suo)以(yi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)在做選擇時，不僅要(yao)考慮當下(xia)，更(geng)要(yao)著眼于未(wei)來(lai)。部分接(jie)受(shou)《證(zheng)券(quan)日報》記者(zhe)采訪的購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)稱，目前看上去LPR浮(fu)動利率似乎更(geng)省錢。

　　比(bi)如家住(zhu)北(bei)京市豐臺區角門東附(fu)近的王女士，就在今(jin)年3月份存(cun)量(liang)個人住(zhu)房貸(dai)款定(ding)(ding)價基準(zhun)轉換工作(zuo)啟動后，于4月初將固定(ding)(ding)利(li)率(lv)轉換成(cheng)了LPR浮動利(li)率(lv)，并(bing)且(qie)她原有的固定(ding)(ding)利(li)率(lv)還是基準(zhun)利(li)率(lv)的八三折。

　　“選擇轉成LPR浮(fu)動利率(lv)，主要是(shi)因為我老公(gong)預期未來利率(lv)下(xia)行的(de)概率(lv)更大，所以換(huan)成LPR肯定(ding)要合適一些。”王(wang)女士(shi)告(gao)訴《證券日報》記者，不只是(shi)她(ta)，她(ta)的(de)妹妹以及身邊多(duo)位同事，目(mu)前也都陸(lu)陸(lu)續續地將(jiang)原(yuan)有固定(ding)利率(lv)轉成了LPR浮(fu)動利率(lv)。

　　但王女士(shi)也表示，選擇LPR浮動利(li)率(lv)，是預計(ji)近幾年(nian)LPR利(li)率(lv)還會(hui)(hui)下行，同時(shi)也是預計(ji)在未來十幾年(nian)或二十幾年(nian)的貸款期限內，LPR利(li)率(lv)不會(hui)(hui)出(chu)現大幅上漲的情況。

　　而相較于王(wang)女士這樣的“積極型風險投資者”來說，也有一些(xie)享(xiang)受(shou)了此前利率(lv)折扣的購房者表態稱，穩妥點沒壞處。

　　家住北京市朝陽區(qu)的(de)紀女士(shi)就對《證券日報》記者(zhe)表(biao)示，雖然短期看LPR利率(lv)走低的(de)可能(neng)性會(hui)更高，但(dan)這主要是近兩年(nian)的(de)經(jing)濟(ji)形勢所(suo)(suo)致，如果未(wei)來(lai)中國(guo)經(jing)濟(ji)逐步(bu)好轉，LPR浮動利率(lv)也存(cun)在上漲可能(neng)。所(suo)(suo)以從(cong)個(ge)人角(jiao)度來(lai)說，與(yu)浮動利率(lv)相比會(hui)更看好固定折扣利率(lv)，相當于提前(qian)鎖定了(le)未(wei)來(lai)的(de)房貸(dai)利率(lv)，風險要小(xiao)一些。

　　張瑋(wei)分析稱，當(dang)前國(guo)內宏(hong)觀經(jing)(jing)濟(ji)面臨的(de)(de)(de)是周期(qi)性經(jing)(jing)濟(ji)下(xia)(xia)行(xing)(xing)以及疫情所(suo)致的(de)(de)(de)雙重(zhong)影響，致使實(shi)(shi)(shi)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)受到(dao)(dao)了一定程(cheng)度的(de)(de)(de)沖擊，這也是今年(nian)(nian)以來LPR連續(xu)下(xia)(xia)調(diao)的(de)(de)(de)直接原因。而在(zai)(zai)政策(ce)節奏上(shang)，國(guo)務院(yuan)常(chang)務會議明確指出，要(yao)進一步通過引(yin)導(dao)貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)(li)率(lv)和債(zhai)券(quan)利(li)(li)(li)(li)率(lv)下(xia)(xia)行(xing)(xing)等(deng)政策(ce)，推動(dong)金(jin)(jin)融系(xi)統(tong)全(quan)年(nian)(nian)向(xiang)各類企業合理讓(rang)利(li)(li)(li)(li)1.5萬億元(yuan)。隨(sui)后(hou)央行(xing)(xing)方面進一步表示(shi)，在(zai)(zai)這1.5萬億元(yuan)的(de)(de)(de)讓(rang)利(li)(li)(li)(li)中，通過利(li)(li)(li)(li)率(lv)下(xia)(xia)行(xing)(xing)實(shi)(shi)(shi)現(xian)金(jin)(jin)融市場或金(jin)(jin)融體(ti)(ti)系(xi)對實(shi)(shi)(shi)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)讓(rang)利(li)(li)(li)(li)規模約9300億元(yuan)，包括債(zhai)券(quan)利(li)(li)(li)(li)率(lv)、再貸(dai)(dai)款、再貼現(xian)利(li)(li)(li)(li)率(lv)等(deng)。這可以理解為，在(zai)(zai)經(jing)(jing)濟(ji)下(xia)(xia)行(xing)(xing)壓力增(zeng)大(da)時(shi)，需(xu)要(yao)包括銀(yin)行(xing)(xing)在(zai)(zai)內的(de)(de)(de)金(jin)(jin)融系(xi)統(tong)將一部分利(li)(li)(li)(li)潤(run)讓(rang)渡給實(shi)(shi)(shi)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)，但其實(shi)(shi)(shi)這種(zhong)“讓(rang)渡”在(zai)(zai)某種(zhong)程(cheng)度上(shang)帶有“借”的(de)(de)(de)成分。所(suo)以，通過調(diao)低LPR貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)(li)率(lv)來實(shi)(shi)(shi)現(xian)金(jin)(jin)融對實(shi)(shi)(shi)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)讓(rang)利(li)(li)(li)(li)，更多屬(shu)于(yu)短期(qi)行(xing)(xing)為，而考慮(lv)到(dao)(dao)房(fang)貸(dai)(dai)屬(shu)于(yu)中長期(qi)貸(dai)(dai)款，不排(pai)除購房(fang)者在(zai)(zai)還(huan)房(fang)貸(dai)(dai)的(de)(de)(de)后(hou)半階(jie)段(duan)迎(ying)來經(jing)(jing)濟(ji)上(shang)行(xing)(xing)周期(qi)的(de)(de)(de)可能，由此(ci)引(yin)發LPR利(li)(li)(li)(li)率(lv)隨(sui)之上(shang)漲。

　　58安居客房產研究院(yuan)分院(yuan)院(yuan)長張(zhang)波在(zai)接受《證券日報》記者采訪時表示，整體(ti)上(shang)看，對于存量(liang)購房者來(lai)說，是否(fou)選(xuan)擇轉換LPR浮(fu)動利率，主要應從兩個維度(du)進行考量(liang)：一(yi)是對于未來(lai)風險的可接受程度(du)，即(ji)為(wei)(wei)風險冒進型還(huan)是風險穩健型；二是考慮貸(dai)款本身的剩余還(huan)款期限。如果剩余時間較(jiao)短，相對來(lai)說LPR浮(fu)動利率會(hui)更適合(he)。此外，對于前期房貸(dai)利率為(wei)(wei)上(shang)浮(fu)型的購房者來(lai)說，選(xuan)擇LPR浮(fu)動利率同樣會(hui)更有(you)優勢一(yi)些。