房地(di)產(chan)領域再迎政策暖(nuan)風。中國(guo)人民銀行日前連(lian)發三份房地(di)產(chan)市場(chang)文件，宣布下調住房公積金貸(dai)款(kuan)利率、取消全(quan)國(guo)層面個人住房貸(dai)款(kuan)利率政策下限(xian)以及降低全(quan)國(guo)層面個人住房貸(dai)款(kuan)最低首(shou)付比例。

　　昔日(ri)壓制銀(yin)(yin)行股估(gu)值的涉(she)房指標，如今會否變成股價的助(zhu)推(tui)(tui)劑？業內人士(shi)預計(ji)，房地(di)產(chan)市場“組(zu)合拳”推(tui)(tui)出后，銀(yin)(yin)行相關風(feng)險(xian)將緩釋，資產(chan)質量將提(ti)升，銀(yin)(yin)行估(gu)值將迎來(lai)修復(fu)期(qi)。

　　涉房貸款指標負重前行

　　在銀(yin)(yin)(yin)行貸(dai)(dai)款(kuan)中，房(fang)(fang)地產貸(dai)(dai)款(kuan)一直占有重(zhong)要(yao)的(de)一席之地。中國人民銀(yin)(yin)(yin)行行長潘功勝此前在2023金融街論壇年會上表示，房(fang)(fang)地產相關貸(dai)(dai)款(kuan)占銀(yin)(yin)(yin)行貸(dai)(dai)款(kuan)余額的(de)23%，其中約80%為個人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)。

　　僅從對(dui)(dui)公貸(dai)款(kuan)來看，中(zhong)(zhong)國證券報記者梳(shu)理多家(jia)(jia)上(shang)(shang)市銀(yin)行(xing)(xing)(xing)年報發(fa)現，截至2023年末，中(zhong)(zhong)國銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、工(gong)商銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、建(jian)設(she)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、農(nong)業銀(yin)行(xing)(xing)(xing)4家(jia)(jia)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對(dui)(dui)公房地產(chan)(chan)貸(dai)款(kuan)相關余(yu)額(e)(e)均超(chao)(chao)8000億元；滬農(nong)商行(xing)(xing)(xing)、青農(nong)商行(xing)(xing)(xing)、貴陽銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、浙商銀(yin)行(xing)(xing)(xing)4家(jia)(jia)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對(dui)(dui)公房地產(chan)(chan)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)(e)占貸(dai)款(kuan)總額(e)(e)比(bi)(bi)重均超(chao)(chao)10%，分別(bie)為14.71%、13.02%、11.45%、10.40%。值得(de)一提的是，半(ban)數(shu)以上(shang)(shang)的上(shang)(shang)市銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對(dui)(dui)公房地產(chan)(chan)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)(e)占貸(dai)款(kuan)總額(e)(e)比(bi)(bi)重超(chao)(chao)5%。

　　然而，在(zai)近期系列房(fang)(fang)地產支(zhi)持政策(ce)出(chu)臺前，銀行涉房(fang)(fang)指(zhi)標在(zai)穩(wen)定基礎(chu)上普遍承壓。中國(guo)證券(quan)報記者梳理(li)央行披露(lu)的(de)數據發現，房(fang)(fang)地產開發貸(dai)款余額同(tong)比(bi)增(zeng)速(su)從2023年一(yi)(yi)季(ji)度(du)末(mo)的(de)5.9%一(yi)(yi)路下行到(dao)2024年一(yi)(yi)季(ji)度(du)末(mo)的(de)1.7%；個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款余額同(tong)比(bi)增(zeng)速(su)則從2022年一(yi)(yi)季(ji)度(du)末(mo)同(tong)比(bi)增(zeng)速(su)8.9%持續(xu)跌至今年一(yi)(yi)季(ji)度(du)末(mo)的(de)-1.9%。

　　同時，記者(zhe)梳理發現，在31家披露房(fang)(fang)地產(chan)(chan)不良貸(dai)款(kuan)(kuan)率的(de)銀(yin)行(xing)中，約半數(shu)2023年末對公(gong)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)不良貸(dai)款(kuan)(kuan)率較上(shang)(shang)年末有所(suo)上(shang)(shang)升(sheng)，對公(gong)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)貸(dai)款(kuan)(kuan)不良率最高者(zhe)達(da)9.27%。其中，杭州(zhou)銀(yin)行(xing)、鄭州(zhou)銀(yin)行(xing)等5家銀(yin)行(xing)對公(gong)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業不良貸(dai)款(kuan)(kuan)率上(shang)(shang)升(sheng)逾2個(ge)百分點，杭州(zhou)銀(yin)行(xing)升(sheng)幅最大，達(da)2.91個(ge)百分點。

　　將一改承壓態勢

　　5月17日，央行發布(bu)三項有關(guan)房(fang)地(di)產(chan)的通知，其(qi)中包括下調個人住房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)利率(lv)0.25個百分點、下調個人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)最低首付款(kuan)(kuan)比例、取(qu)消首套(tao)住房(fang)和(he)二套(tao)住房(fang)商(shang)業(ye)性(xing)個人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)利率(lv)政策(ce)下限，并同步設(she)立3000億元保障(zhang)性(xing)住房(fang)再(zai)貸款(kuan)(kuan)，加大存量商(shang)品(pin)房(fang)去庫存與保障(zhang)性(xing)住房(fang)供給(gei)。

　　今年1月(yue)初(chu)，《關于建(jian)(jian)立城市(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)資協調(diao)機制(zhi)的(de)通(tong)(tong)知(zhi)》發布，提(ti)出可以給予融(rong)資支(zhi)持的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)“白名(ming)單”，向(xiang)本(ben)行(xing)政區域內(nei)的(de)商業銀行(xing)推送(song)，支(zhi)持在建(jian)(jian)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)融(rong)資和建(jian)(jian)設交付。全國297個地(di)(di)級及以上城市(shi)已建(jian)(jian)立房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)資協調(diao)機制(zhi)。截至5月(yue)16日，商業銀行(xing)已按內(nei)部審批流程(cheng)審批通(tong)(tong)過“白名(ming)單”項(xiang)目(mu)貸款金額9350億元。

　　出臺“金融16條”、優化經營(ying)性物業貸(dai)款(kuan)政(zheng)策、推出保交樓(lou)貸(dai)款(kuan)支(zhi)持計(ji)劃、房(fang)企紓困再貸(dai)款(kuan)、下調個人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)首付比例和(he)利率政(zheng)策下限、降低(di)存量首套房(fang)貸(dai)利率……近年來，為促進(jin)房(fang)地產市(shi)場平穩運行，國家(jia)從供(gong)需(xu)兩端綜合施(shi)策，采取了一系列穩定房(fang)地產市(shi)場的措施(shi)。

　　隨著系(xi)列房(fang)地產(chan)支持(chi)政策陸續出臺，銀行涉房(fang)貸款各項指標(biao)有望一改以往承(cheng)壓(ya)態(tai)勢(shi)。

　　“從居(ju)民端來(lai)看，購(gou)房需(xu)求有望轉暖(nuan)，進(jin)(jin)而推動按(an)揭貸(dai)款增長。地(di)方政(zheng)府收購(gou)待(dai)售商品房用作保障(zhang)性(xing)住房也有助于存量商品房去庫存，助力穩定房價，一(yi)定程度(du)上(shang)能(neng)夠改善(shan)居(ju)民預期，激發購(gou)房需(xu)求。從企(qi)業端來(lai)看，保障(zhang)性(xing)住房再貸(dai)款有助于推進(jin)(jin)‘白(bai)名單’機制運行，增強房企(qi)融(rong)資可得性(xing)，房地(di)產開發貸(dai)投放(fang)也有望進(jin)(jin)一(yi)步轉暖(nuan)。”光(guang)大證券金融(rong)業首席分(fen)析師王一(yi)峰分(fen)析。

　　中國人(ren)(ren)民(min)銀(yin)(yin)行副行長(chang)陶玲(ling)表示，3000億元保障性住房(fang)再貸(dai)款，鼓勵引導金融機(ji)構按(an)照(zhao)市場(chang)化、法治化原則，支持(chi)地(di)方國有企業(ye)以合(he)理價(jia)格收購已建(jian)成(cheng)未(wei)出(chu)售商品房(fang)。人(ren)(ren)民(min)銀(yin)(yin)行按(an)照(zhao)貸(dai)款本(ben)金的60%發放(fang)再貸(dai)款，可帶動銀(yin)(yin)行貸(dai)款5000億元。

　　“截至3月末，存量房地產開發貸款展期(qi)同比增(zeng)長(chang)147%。”國家金(jin)融監(jian)督(du)管理總(zong)局副局長(chang)肖遠企在5月17日舉行的國務院政策例行吹(chui)風會(hui)上介紹，今(jin)年一季度，商業(ye)銀行新(xin)發放(fang)(fang)房地產開發貸款9636億(yi)元，新(xin)發放(fang)(fang)個人按揭貸款1.3萬億(yi)元。

　　銀行股估值有望修復

　　截至5月20日，銀行(xing)（申(shen)萬）市凈(jing)率(lv)（整體(ti)法）僅有0.50倍(bei)，整體(ti)估值水平較低。在42家A股上市銀行(xing)中，超六成市凈(jing)率(lv)低于(yu)0.6倍(bei)。

　　“當前(qian)銀(yin)行估(gu)值較低，重要原因(yin)是地(di)(di)產(chan)(chan)、城投等領域(yu)風險導致(zhi)銀(yin)行資(zi)產(chan)(chan)質量承(cheng)壓(ya)。此次(ci)房地(di)(di)產(chan)(chan)‘一攬子方案’落地(di)(di)，有望(wang)改善房企經營狀況與現金流壓(ya)力(li)，銀(yin)行在地(di)(di)產(chan)(chan)領域(yu)風險有望(wang)緩(huan)釋(shi)，估(gu)值料(liao)得(de)到(dao)修復。”國聯證券(quan)分析師劉雨辰認(ren)為。

　　房地(di)產市場“組合拳(quan)”有(you)望(wang)助力銀行資(zi)產質量(liang)企穩。中(zhong)信證券銀行業首席分析(xi)師肖斐(fei)斐(fei)認為，就當前地(di)產金融邏輯(ji)來看，新政對銀行的(de)影(ying)響(xiang)是質量(liang)重于定(ding)價。雖(sui)然下(xia)階段(duan)新發放按(an)揭貸(dai)款利率(lv)可能進一(yi)步(bu)下(xia)降，預計對資(zi)產收(shou)益率(lv)有(you)一(yi)定(ding)負面影(ying)響(xiang)，但今年以來包括(kuo)“手工補息(xi)”規范、高息(xi)產品壓(ya)降在內(nei)的(de)負債成本管控，有(you)望(wang)為凈息(xi)差帶來更強的(de)邊際支撐。

　　在肖(xiao)斐斐看來，下階段涉房(fang)貸(dai)款質量(liang)變化更為重要(yao)，2023年末上市(shi)全國性銀(yin)行的(de)房(fang)地產對公貸(dai)款不良率(lv)均值為3.98%。

　　“收儲與再貸款帶來(lai)的流(liu)動性注入對(dui)房地產市場風險起(qi)到了(le)積極的緩釋(shi)作用，同時房價的邊際(ji)企穩將帶來(lai)居(ju)民財富效應(ying)改善(shan)，兩者均有利(li)于(yu)銀行資產質量改善(shan)。”中泰證(zheng)券研究(jiu)所所長戴志鋒表(biao)示。