機(ji)構數據(ju)顯示，今年以來，以北京(jing)、上海(hai)為代表的(de)一(yi)線城市(shi)(shi)房地產(chan)大宗交易市(shi)(shi)場(chang)(chang)成(cheng)交額居高不下，寫字樓、商辦市(shi)(shi)場(chang)(chang)延續(xu)回(hui)暖態勢，市(shi)(shi)場(chang)(chang)呈現積極(ji)信號。業內人士預計，工業物(wu)流、醫藥產(chan)業園、長租公寓仍將(jiang)是投資人關(guan)注的(de)熱點領域。此(ci)外，消費類基礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs放(fang)開，優質購物(wu)中心(xin)將(jiang)迎新風口。

　　市場有所反彈

　　戴德(de)梁行(xing)數據(ju)顯示，2023年(nian)上半年(nian)，北京(jing)房地產(chan)大宗交易市(shi)場成交額合(he)計251億元，與2022年(nian)全年(nian)基(ji)本相(xiang)當；成交宗數創5年(nian)同(tong)期新高。

　　進入三季度(du)，市場延續(xu)回暖態(tai)勢。戴德梁行中(zhong)國區資(zi)本市場部主管劉(liu)兵對(dui)中(zhong)國證(zheng)券報記(ji)者表(biao)示(shi)，近(jin)期，以北(bei)京為代表(biao)的(de)商辦大宗(zong)市場有所反彈，主要原(yuan)因是國內利息降低、自用和投資(zi)的(de)交易有所恢(hui)復。當前(qian)，價格已經恢(hui)復到正常水平。

　　第一太平戴維(wei)斯華北(bei)區(qu)交易及咨詢服務(wu)業務(wu)負責人、高級(ji)董事(shi)溫書(shu)閱(yue)接受中國(guo)(guo)證券報記者(zhe)采訪(fang)時(shi)表(biao)示，2020年以來，國(guo)(guo)內的寫字樓(lou)市場出現深度調整，商辦大宗(zong)投資(zi)成交額處于(yu)相對低位。近期(qi)，一些海(hai)外(wai)資(zi)本購置國(guo)(guo)內商辦項(xiang)目，如寫字樓(lou)、長租公寓等引發(fa)廣泛關(guan)注(zhu)，這很(hen)大程度上說明了海(hai)外(wai)資(zi)本對我國(guo)(guo)的商辦市場及優質樓(lou)宇(yu)長期(qi)關(guan)注(zhu)并(bing)持有看多(duo)的判斷。

　　市(shi)場回(hui)暖背景(jing)下涌現了(le)一批典(dian)型成(cheng)交案例。據戴德(de)梁(liang)行介紹，上(shang)海松江天(tian)陽宿舍(she)項目(mu)為華東(dong)大(da)宗(zong)交易市(shi)場首個宿舍(she)型保障性(xing)租賃住(zhu)房(fang)成(cheng)交項目(mu)，深(shen)南萬科里項目(mu)則是消費基礎設(she)施REITs新規推(tui)出后大(da)灣(wan)區首宗(zong)商業成(cheng)交，二者均(jun)為其所在領(ling)域的典(dian)型案例。

　　增加經濟活力

　　在溫(wen)書(shu)閱看來，寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)市(shi)場比商業(ye)零售、酒店等業(ye)態更能(neng)反(fan)映國民經(jing)濟水平。海外(wai)資(zi)本購置(zhi)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)之后，一(yi)般會對收購后的(de)(de)樓(lou)宇進(jin)行升級改(gai)(gai)造，通(tong)過成熟的(de)(de)“募-投(tou)-改(gai)(gai)-管-退”模式，增(zeng)加(jia)資(zi)金收益率的(de)(de)同(tong)時(shi)形(xing)成投(tou)資(zi)閉環(huan)。越(yue)來越(yue)多的(de)(de)海外(wai)基(ji)金、資(zi)本參與到(dao)寫字(zi)(zi)(zi)樓(lou)市(shi)場的(de)(de)投(tou)資(zi)、更新活動中，起到(dao)了(le)盤活市(shi)場、增(zeng)加(jia)經(jing)濟活力的(de)(de)作(zuo)用。

　　一些海外資(zi)本近年(nian)(nian)來(lai)加(jia)大了對國(guo)內商辦、寫字(zi)樓(lou)(lou)項目的(de)投資(zi)力度(du)，并(bing)加(jia)速了城市更(geng)新(xin)的(de)進程。近年(nian)(nian)來(lai)興起(qi)的(de)設(she)計(ji)師事(shi)務所(suo)就是迎合(he)寫字(zi)樓(lou)(lou)等(deng)商務樓(lou)(lou)宇更(geng)新(xin)而設(she)立的(de)，在寫字(zi)樓(lou)(lou)收并(bing)購市場(chang)火熱之時，這類設(she)計(ji)師事(shi)務所(suo)的(de)生意(yi)也非常好。這類專業機構的(de)設(she)立，加(jia)速了以寫字(zi)樓(lou)(lou)為代表的(de)城市更(geng)新(xin)進度(du)。

　　“作為專(zhuan)業的資產(chan)管理者(zhe)，凱(kai)(kai)德(de)發揮運(yun)營和(he)資管能力優勢，通過(guo)對(dui)項目的重新定位和(he)升級改(gai)造(zao)，打造(zao)出符合市場需求(qiu)的產(chan)品(pin)，實現資產(chan)增值。例(li)如，公(gong)(gong)(gong)(gong)司看(kan)到企業和(he)用戶對(dui)辦公(gong)(gong)(gong)(gong)空間的需求(qiu)日益多(duo)(duo)元化，對(dui)靈活性(xing)、跨區域辦公(gong)(gong)(gong)(gong)等方面需求(qiu)提升，通過(guo)打造(zao)差異化的辦公(gong)(gong)(gong)(gong)產(chan)品(pin)，為企業提供多(duo)(duo)樣(yang)的增值服務(wu)，滿足(zu)企業多(duo)(duo)樣(yang)化需求(qiu)。”凱(kai)(kai)德(de)集團相關負責人(ren)告訴記者(zhe)。

　　呈現諸多新變化

　　溫(wen)書閱(yue)表示，寫字樓在經(jing)歷了近幾年的深度調整(zheng)后，需(xu)(xu)求端更(geng)加理性(xing)(xing)，行(xing)業(ye)(ye)呈(cheng)現出(chu)良(liang)性(xing)(xing)發展的態勢。未來，重點看好大健康、新(xin)基建(jian)、硬科(ke)技(ji)、平臺(tai)經(jing)濟等(deng)新(xin)近崛起的產業(ye)(ye)所產生的寫字樓辦公空間(jian)租賃需(xu)(xu)求，這(zhe)些行(xing)業(ye)(ye)有(you)望推(tui)動(dong)寫字樓市場邁向(xiang)新(xin)的發展階段。對于(yu)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)方來講，在市場深度調整(zheng)時，需(xu)(xu)要(yao)用更(geng)好的服務、更(geng)優(you)質和(he)專業(ye)(ye)的租賃策略來增加客戶(hu)黏性(xing)(xing)；需(xu)(xu)要(yao)相關主(zhu)(zhu)體(ti)更(geng)具有(you)服務意識，帶領整(zheng)個(ge)寫字樓、商辦市場向(xiang)更(geng)高(gao)品(pin)質方向(xiang)發展。

　　“近年來，國內寫(xie)字樓(lou)(lou)市場呈現出諸(zhu)多新變(bian)(bian)化。以北京為例，麗澤、通州(zhou)等新興商務區的(de)(de)(de)崛起，讓(rang)市場呈現多元化、多中心的(de)(de)(de)特點。此(ci)外，甲級寫(xie)字樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)租戶結構(gou)也發生(sheng)了(le)新的(de)(de)(de)變(bian)(bian)化。過去幾年，聯(lian)合辦公(gong)、教育培訓、互聯(lian)網行業(ye)是甲級寫(xie)字樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)‘風(feng)口(kou)(kou)型(xing)’租戶。但隨著行業(ye)變(bian)(bian)遷，寫(xie)字樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)主力客(ke)群也在不斷(duan)發生(sheng)調(diao)整、改變(bian)(bian)。新風(feng)口(kou)(kou)、新賽道的(de)(de)(de)涌現，也讓(rang)寫(xie)字樓(lou)(lou)行業(ye)的(de)(de)(de)增長極(ji)相應發生(sheng)改變(bian)(bian)。”溫書(shu)閱表示。

　　對于北京(jing)市(shi)(shi)場來說(shuo)，麗(li)澤、通州運(yun)河商(shang)務(wu)區(qu)(qu)等新(xin)興寫字樓商(shang)圈的(de)(de)興起，為市(shi)(shi)場和租戶提供(gong)了更多(duo)選擇。例如，隨著(zhu)通州作為城市(shi)(shi)副中(zhong)(zhong)心快(kuai)速崛起，城市(shi)(shi)副中(zhong)(zhong)心的(de)(de)現代產(chan)業體系也初步成形。其(qi)中(zhong)(zhong)，運(yun)河商(shang)務(wu)區(qu)(qu)作為城市(shi)(shi)副中(zhong)(zhong)心的(de)(de)重要組成部分(fen)，承(cheng)接了北京(jing)高端商(shang)務(wu)服(fu)務(wu)業的(de)(de)東遷(qian)，并重點培育發(fa)展金(jin)融服(fu)務(wu)和總部經濟，已形成建設全球財富(fu)管理中(zhong)(zhong)心、北京(jing)綠(lv)色(se)金(jin)融國際中(zhong)(zhong)心、金(jin)融科技創新(xin)中(zhong)(zhong)心重要承(cheng)載區(qu)(qu)的(de)(de)產(chan)業功能定位(wei)。

　　對于未(wei)來(lai)房地產大宗交易市場的(de)(de)走勢，劉兵預計，宏(hong)觀經濟回暖疊加(jia)信貸政(zheng)策有望進一(yi)步(bu)放松，一(yi)線城(cheng)市地標寫字樓或迎(ying)來(lai)新的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)機會(hui)。工業(ye)物流、醫藥(yao)產業(ye)園、長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)仍將(jiang)是(shi)投(tou)(tou)資(zi)人關注的(de)(de)熱(re)點(dian)領域；消費類基(ji)礎設(she)施公(gong)募REITs放開，優質購(gou)物中(zhong)心將(jiang)迎(ying)新風口。

　　“在(zai)投(tou)資策(ce)略上，凱德將(jiang)(jiang)繼續聚焦一二線核心(xin)城市，在(zai)多元領域尋求(qiu)投(tou)資機會，除了辦公樓、購(gou)物(wu)(wu)中心(xin)等傳統資產類(lei)別(bie)，將(jiang)(jiang)重(zhong)點(dian)加大對產業(ye)園區、物(wu)(wu)流(liu)及數據中心(xin)等新經濟類(lei)別(bie)的投(tou)資布局，持續擴大資管(guan)規(gui)模(mo)。”上述凱德集團相關負責人(ren)表示。