化(hua)解房(fang)企風險，提振樓市信心(xin)，改善行(xing)(xing)業資產負(fu)債表……在(zai)“防風險、保民(min)生、促(cu)消費”目標驅動之(zhi)下，2023年的房(fang)地產行(xing)(xing)業，困難和壓力仍在(zai)，但迎來(lai)了突圍和改變(bian)。

　　這一年，取消限購(gou)、降低(di)首付(fu)比例(li)、調降房(fang)貸利率等政策(ce)接踵而至，各地(di)共計(ji)出臺700余次房(fang)地(di)產優化政策(ce)；銷(xiao)售市(shi)場表現為“前高中低(di)后穩(wen)”；行業邁入轉型(xing)調整期(qi)，倒逼開發商“節(jie)衣縮食”，全力保交(jiao)付(fu)，加快債務重組，構建新發展(zhan)模式(shi)……

　　“2023年是房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場‘突圍(wei)’的(de)一年。”北京住宅房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)商(shang)會會長黎乃超(chao)向《證(zheng)券日報(bao)》記者表示，各地(di)(di)頻繁發(fa)布樓市優化政(zheng)策(ce)，力促房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場平(ping)穩(wen)運(yun)行(xing)(xing)。隨著人口結構的(de)變化和(he)城市化進(jin)(jin)程的(de)推進(jin)(jin)，房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場供(gong)需關系發(fa)生了新變化，給行(xing)(xing)業(ye)未(wei)來發(fa)展帶來諸多挑戰。

　　政策持續落地重塑市場信心

　　2023年，房地產優化政策持續發力，力度空前，覆蓋面廣，利(li)好信號強烈(lie)。

　　諸葛數據研(yan)究中心高級分析師關(guan)榮雪向《證券(quan)日報》記者表示(shi)，今年(nian)(nian)以來截至(zhi)12月(yue)(yue)18日，各地共(gong)計出臺(tai)(tai)房地產優化政策(ce)(ce)達(da)751次(ci)(ci)，較去年(nian)(nian)增加(jia)140余次(ci)(ci)，其中，9月(yue)(yue)份出臺(tai)(tai)次(ci)(ci)數達(da)去年(nian)(nian)以來峰值，單月(yue)(yue)出臺(tai)(tai)政策(ce)(ce)超(chao)140次(ci)(ci)。

　　受政策(ce)持續落地影響，市場(chang)迎(ying)來一些變化。但不(bu)同于往年的“階梯式(shi)”復蘇(su)(su)，2023年樓(lou)市呈(cheng)現“脈沖式(shi)”復蘇(su)(su)。具體表現為兩輪(lun)活(huo)躍期，先是3月(yue)份—4月(yue)份剛(gang)(gang)需(xu)(xu)、剛(gang)(gang)改需(xu)(xu)求(qiu)集中釋放；后是9月(yue)份—10月(yue)份，隨著“認(ren)房不(bu)用認(ren)貸”等政策(ce)落地，市場(chang)又迎(ying)來一輪(lun)復蘇(su)(su)。

　　“今年我們抓住(zhu)了一(yi)(yi)季(ji)度末和三季(ji)度兩(liang)輪(lun)政策窗口期推盤(pan)強銷(xiao)，其中(zhong)重(zhong)點一(yi)(yi)二線城市回籠資金規模較高(gao)。”某房企北方大區操盤(pan)手向《證券(quan)日(ri)報》記者表(biao)示。

　　另以(yi)龍(long)(long)湖集團為例，2023年(nian)國慶長假期(qi)間，其(qi)北(bei)京改善紅盤(pan)御湖境加(jia)推(tui)的全新(xin)樓棟全部售罄，銷售額達1億(yi)元，西安高(gao)新(xin)·云河頌成(cheng)交量(liang)為3.85億(yi)元。彼時，龍(long)(long)湖集團相(xiang)關(guan)人士稱，政策惠及之下，一二線(xian)高(gao)能級城市，改善性(xing)需求(qiu)迅速(su)進入市場，成(cheng)交活(huo)躍度(du)率先(xian)提升。

　　總(zong)體(ti)而(er)言，分化行情貫穿全(quan)年(nian)，核心城市(shi)樓市(shi)韌(ren)性較強。而(er)對(dui)于行業全(quan)年(nian)的表(biao)現，中(zhong)指研究院市(shi)場(chang)研究總(zong)監(jian)陳(chen)文靜預(yu)測(ce)，2023年(nian)全(quan)國商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面積或難以達(da)(da)到12億(yi)平方米。中(zhong)原地產(chan)首席分析師張(zhang)大偉則(ze)更為樂觀，他表(biao)示，2023年(nian)全(quan)國商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面積仍有望(wang)達(da)(da)12.5億(yi)平方米、銷(xiao)售(shou)(shou)金額達(da)(da)12.5萬億(yi)元。

　　土地(di)(di)市場(chang)表現和新(xin)(xin)房(fang)市場(chang)基本一(yi)致。據中指研(yan)究(jiu)院數據，2023年前(qian)11個月，TOP100企業拿(na)地(di)(di)總額(e)10855億元，拿(na)地(di)(di)規模同比下降(jiang)6.6%。新(xin)(xin)變(bian)化(hua)出現在(zai)四季度，多城取(qu)消(xiao)“限地(di)(di)價”模式，土地(di)(di)市場(chang)重回“價高者得”時(shi)代(dai)，一(yi)定程度上(shang)提振(zhen)了舉牌情緒，優質地(di)(di)塊競拍熱度攀升，但(dan)分化(hua)加(jia)劇。

　　分(fen)化(hua)(hua)主要(yao)體現在兩方面(mian)，一是城市能級及區(qu)域分(fen)化(hua)(hua)，核心(xin)地塊競拍(pai)(pai)出高溢價，非核心(xin)區(qu)仍(reng)會出現底價成(cheng)交，甚至流拍(pai)(pai)；二是房(fang)企(qi)投資(zi)擴表能力分(fen)化(hua)(hua)，經(jing)營(ying)穩健的央企(qi)國企(qi)及部(bu)分(fen)頭部(bu)民營(ying)房(fang)企(qi)成(cheng)拿地“大戶(hu)”。

　　整體來看，銷售端(duan)尚未全(quan)面轉(zhuan)暖之下，政府(fu)推地(di)、房企拿地(di)均偏(pian)謹慎。正(zheng)如陳(chen)文靜所言(yan)，土地(di)市場低(di)溫態(tai)勢是否(fou)扭轉(zhuan)，仍取決于(yu)房企銷售端(duan)的恢復程度及融資(zi)渠道是否(fou)暢通(tong)。

　　商業不動產REITs正式開閘

　　為改善(shan)房企流動(dong)性困難及化解(jie)債務風(feng)險(xian)，過去一年，金融支持力度(du)不斷加碼。信貸、債權、股(gu)權“三支箭(jian)”齊發，在阻斷房企風(feng)險(xian)蔓延、緩(huan)解(jie)民營企業信用收縮(suo)等方面發揮(hui)了(le)積極作用。

　　“第(di)(di)一支(zhi)箭(jian)(jian)”信貸規模持續(xu)擴大(da)，“第(di)(di)二(er)支(zhi)箭(jian)(jian)”擴容增(zeng)量持續(xu)推進。關(guan)閉多年的上(shang)市(shi)(shi)房企(qi)再融(rong)(rong)資(zi)渠道正在打開，部分A股(gu)房企(qi)已拔(ba)得頭(tou)籌。據《證券日(ri)報》記者不完(wan)全(quan)統計，自去年年底房企(qi)股(gu)權融(rong)(rong)資(zi)開閘以來，27家(jia)A股(gu)上(shang)市(shi)(shi)房企(qi)發(fa)布相(xiang)關(guan)定(ding)(ding)增(zeng)預案(an)(an)，計劃募集資(zi)金超(chao)900億(yi)元，其(qi)中8家(jia)房企(qi)定(ding)(ding)增(zeng)方案(an)(an)獲監(jian)管部門批準通過，3家(jia)已完(wan)成融(rong)(rong)資(zi)，融(rong)(rong)資(zi)額約為200億(yi)元。

　　“‘三支箭’鼓勵提供有效(xiao)的(de)風(feng)險(xian)緩(huan)釋工具(ju)，或(huo)者通過優(you)先股、共益債權模式實現房(fang)企紓困，將有助于防止房(fang)地產風(feng)險(xian)蔓延。”易居研究院研究總監嚴(yan)躍(yue)進向《證券(quan)日報》記(ji)者表示。

　　更重(zhong)要的是，基礎設(she)施領(ling)域REITs取得突破(po)性進(jin)展，其底層(ceng)資產已于2023年正式擴容至商業(ye)地產領(ling)域。

　　今年3月份，相關部門明確(que)表態，支持購(gou)物中心、社區商(shang)業等(deng)項目(mu)(mu)發(fa)行(xing)基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)REITs。10月26日，首批(pi)四(si)單消費基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)REITs項目(mu)(mu)開啟受(shou)理，僅僅月余，首批(pi)消費基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)REITs項目(mu)(mu)即獲準予注(zhu)冊的批(pi)復，這意味著商(shang)業不動產REITs正式(shi)開閘。

　　“目前(qian)市場上已經出(chu)現了一些積極(ji)變化，許多私募基(ji)金(jin)、保(bao)險資(zi)(zi)(zi)金(jin)在(zai)(zai)關注合適(shi)的(de)商業(ye)(ye)類、產業(ye)(ye)園(yuan)等資(zi)(zi)(zi)產，計劃成立Pre-REITs基(ji)金(jin)提前(qian)布局培育(yu)，將來以發(fa)(fa)行REITs為(wei)導向實現‘投融管退’再投資(zi)(zi)(zi)的(de)循環(huan)發(fa)(fa)展。”戴德(de)梁(liang)行北(bei)京公司負責(ze)人胡峰(feng)此前(qian)在(zai)(zai)接(jie)受(shou)《證券日報》記者采訪(fang)時表示，對發(fa)(fa)行人來說，REITs有其獨特的(de)價值。一方面(mian)，作(zuo)(zuo)為(wei)融資(zi)(zi)(zi)工(gong)具，REITs本質(zhi)上并非債權(quan)類產品(pin)，可以有效降低企(qi)業(ye)(ye)負債率；另一方面(mian)，REITs作(zuo)(zuo)為(wei)戰略發(fa)(fa)展工(gong)具，可以幫助企(qi)業(ye)(ye)實現輕資(zi)(zi)(zi)產運行，轉變以往重資(zi)(zi)(zi)產、長周期的(de)發(fa)(fa)展模(mo)式(shi)。

　　在多位業內(nei)人士看來，我國商業不動產(chan)體量龐大，這一融資通道大有(you)可為(wei)。據共研(yan)網數(shu)據，國內(nei)僅購物中心(xin)這一業態的(de)存量面積就高達5億(yi)平方(fang)米，資產(chan)總估值達十(shi)萬億(yi)元量級(ji)。未來，租金穩(wen)定、回報率有(you)上(shang)升空間、底層(ceng)資產(chan)干凈的(de)項目將(jiang)成(cheng)REITs市場(chang)的(de)“寵兒”。另外(wai)，基(ji)礎設施REITs的(de)加速推(tui)進，將(jiang)推(tui)動開發商向(xiang)房地產(chan)服務(wu)經營商轉變。

　　種(zhong)種(zhong)跡象顯(xian)示，一系列支持房企(qi)合(he)理融(rong)(rong)資政策和金融(rong)(rong)機構紓困舉(ju)措落地(di)實(shi)施，將改善相關企(qi)業(ye)的(de)融(rong)(rong)資環(huan)境及(ji)經營環(huan)境，有效遏制債(zhai)務違約增長勢頭，助其回歸正常經營軌道(dao)，加快(kuai)行(xing)業(ye)風險出清。

　　行業風險逐步出清

　　2023年，部分房企(qi)疏(shu)通了債(zhai)(zhai)務(wu)重組之路，加(jia)快行業(ye)風險(xian)出清步(bu)伐(fa)。11月下(xia)旬，努(nu)力(li)了18個月的(de)融創中國宣(xuan)布境(jing)外債(zhai)(zhai)務(wu)重組各項(xiang)條件已獲滿足，公司整體化解約900億元債(zhai)(zhai)務(wu)風險(xian)。這意味著其(qi)成為首(shou)家完(wan)成境(jing)內外債(zhai)(zhai)務(wu)重組所有流(liu)程的(de)大型房企(qi)。

　　除融創中國(guo)外(wai)，富力地產等企(qi)業亦基(ji)(ji)本實現境(jing)內外(wai)債(zhai)務重(zhong)組(zu)(zu)或展期。龍(long)光(guang)集團(tuan)、花樣年、碧桂(gui)園等基(ji)(ji)本完(wan)(wan)成境(jing)內債(zhai)務展期，華夏幸福、綠(lv)地控股(gu)等房企(qi)基(ji)(ji)本完(wan)(wan)成境(jing)外(wai)債(zhai)務展期或重(zhong)組(zu)(zu)。

　　而尚未完(wan)成債(zhai)務重(zhong)組的房企也取(qu)得(de)階段性(xing)成果。如旭(xu)輝控股(gu)(gu)已(yi)于2023年(nian)9月份向境外債(zhai)權人及顧問提(ti)供(gong)境外債(zhai)務重(zhong)組最新(xin)方(fang)案。旭(xu)輝控股(gu)(gu)相關人士向《證券日(ri)(ri)報》記者表(biao)示，境外銀團和債(zhai)權人小(xiao)組認可“短端削債(zhai)、中端轉股(gu)(gu)、長(chang)端保本降息(xi)”的重(zhong)組方(fang)向，也理解(jie)公(gong)司的降杠(gang)桿邏輯，能為公(gong)司提(ti)供(gong)緩沖期(qi)，助力(li)保交付(fu)和日(ri)(ri)常經營。

　　中指研究院企(qi)業(ye)研究總(zong)監(jian)劉(liu)水表示，債務風(feng)險(xian)的化解和出清(qing)有助(zhu)于出險(xian)企(qi)業(ye)恢復正常經營、恢復自我造血能力(li)，促進市(shi)場企(qi)穩復蘇(su)。

　　出(chu)險(xian)房企加速風險(xian)出(chu)清之(zhi)際，頭(tou)部優質房企則忙于筑牢安全底線(xian)。四季度，房地(di)產債券市場出(chu)現不理性波動(dong)，多家大型房企主動(dong)出(chu)擊，穩定投資者信心。

　　12月中(zhong)旬，保利發展宣布擬以10億(yi)(yi)元(yuan)—20億(yi)(yi)元(yuan)回(hui)購股份。同(tong)時，公(gong)(gong)司實際控制人保利集團計(ji)劃在未來12個(ge)月內增持(chi)公(gong)(gong)司A股股份，金額不(bu)(bu)低于2.5億(yi)(yi)元(yuan)，不(bu)(bu)超過5億(yi)(yi)元(yuan)。

　　更早(zao)之前的(de)11月(yue)初，深圳市國資委力挺萬(wan)科(ke)(ke)。彼時，萬(wan)科(ke)(ke)大股東深圳地鐵表示，未(wei)來將以市場化、法(fa)治(zhi)化方式，承接萬(wan)科(ke)(ke)在深圳的(de)部分(fen)城市更新項目，幫(bang)助萬(wan)科(ke)(ke)盤(pan)活大宗資產，為其注入新的(de)流動性，交易金額預計超過100億(yi)元。

　　再比如，龍湖(hu)集(ji)團(tuan)(tuan)近期(qi)(qi)提(ti)(ti)前(qian)(qian)償還了2024年(nian)(nian)(nian)1月份到期(qi)(qi)的20億港元銀(yin)(yin)團(tuan)(tuan)貸款(kuan)，至(zhi)此，公司(si)已(yi)(yi)提(ti)(ti)前(qian)(qian)償還153億港元銀(yin)(yin)團(tuan)(tuan)貸款(kuan)。“2025年(nian)(nian)(nian)前(qian)(qian)，公司(si)將無到期(qi)(qi)需(xu)償還的境外銀(yin)(yin)團(tuan)(tuan)貸款(kuan)；至(zhi)2027年(nian)(nian)(nian)前(qian)(qian)，亦無到期(qi)(qi)美元債。此外，龍湖(hu)集(ji)團(tuan)(tuan)已(yi)(yi)無存續的供應鏈ABS，商票目前(qian)(qian)也(ye)已(yi)(yi)清(qing)零。”接近龍湖(hu)集(ji)團(tuan)(tuan)相關人士向《證券(quan)日報》記者(zhe)表示。

　　“無論是(shi)(shi)回(hui)購還是(shi)(shi)提前償(chang)債，都(dou)是(shi)(shi)房企釋(shi)放(fang)的積(ji)極信號。大部分(fen)頭(tou)部房企的基本面(mian)并沒有大問題，相(xiang)信能(neng)夠安全(quan)穿越市場周期。”鏡鑒(jian)咨(zi)詢創(chuang)始人(ren)張(zhang)宏(hong)偉向《證券日(ri)報》記者表示(shi)。

　　但暫時(shi)謀(mou)得安(an)全(quan)，并不意(yi)味著(zhu)擁有長期優勢。當下，房地產市場仍(reng)處于轉(zhuan)型(xing)調(diao)整期，尋得新(xin)發展動(dong)能，是制(zhi)勝(sheng)未(wei)來(lai)的要領(ling)。

　　加快構建新發展模式

　　2023年(nian)10月份，萬科董事會主席郁亮(liang)在媒(mei)體交流會上表示，陣痛還(huan)在持(chi)續(xu)當中(zhong)，但無論是否愿意(yi)或是否接受，行業(ye)都(dou)將進入新的發展階(jie)段。“只有順(shun)應時代改變(bian)的企業(ye)，才有可能穿(chuan)越周期。”

　　無(wu)疑，房地(di)產蒙眼狂(kuang)奔擴規模(mo)的(de)時代已(yi)落幕，開發(fa)業(ye)務增速放緩(huan)已(yi)成定局(ju)。那么，如何在(zai)房地(di)產下半場(chang)謀得一席之(zhi)地(di)？答案或許來自兩大方(fang)面(mian)，一是抓住結構性機會，追求開發(fa)業(ye)務的(de)“有質量增長”；二(er)是探索(suo)新業(ye)務模(mo)式，拓(tuo)展第二(er)增長曲線。事實(shi)上，有想法的(de)房企已(yi)洞悉市場(chang)變化(hua)，調(diao)整產品策略(lve)，逐(zhu)漸轉為(wei)重點滿足改善性及多(duo)元化(hua)需求。

　　如(ru)(ru)此一來，經營(ying)性(xing)(xing)業(ye)(ye)務成為房企(qi)構(gou)建第二增(zeng)長曲線(xian)的首選。比(bi)如(ru)(ru)，在(zai)嘗(chang)試新(xin)業(ye)(ye)務方面(mian)，已(yi)(yi)有房企(qi)邁出了重(zhong)要一步。例如(ru)(ru)，龍湖(hu)集團旗下商業(ye)(ye)綜合體“天街”品牌已(yi)(yi)經越來越被人所(suo)熟知。2022年，龍湖(hu)經營(ying)性(xing)(xing)業(ye)(ye)務的運(yun)營(ying)及服務利潤占(zhan)(zhan)比(bi)已(yi)(yi)達27%，其對未來5年非地(di)產開發利潤占(zhan)(zhan)比(bi)達到50%以上有信心。

　　事實(shi)上，2023年(nian)以來，多家(jia)大型(xing)房企均公開表示，經營性業務收入增速較快，利潤占比(bi)正逐步提升(sheng)。

　　但這(zhe)并不輕松(song)，以目(mu)前正在實踐開(kai)發與經(jing)營服務并重戰(zhan)略(lve)的萬(wan)科為例，郁亮曾重點分享了兩大難點，首(shou)先需要(yao)培養(yang)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦(ku)錢的能(neng)力；其(qi)次，商業模式(shi)能(neng)否(fou)實現閉環。

　　由(you)此可見(jian)，新(xin)商(shang)業模(mo)式(shi)正有待房(fang)(fang)(fang)企逐步探索。不(bu)過(guo)，更(geng)值得期(qi)待的(de)是(shi)，保障(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)建設、“平急兩用(yong)”公共基礎設施建設、城(cheng)中村改造等“三大工程(cheng)”已孕(yun)育新(xin)機(ji)，現已接(jie)連獲(huo)得資金支(zhi)持(chi)，被業內視(shi)為構建房(fang)(fang)(fang)地(di)產新(xin)發(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)的(de)有力抓手(shou)。

　　山東健康集團2023年度(du)第二期中期票據項(xiang)(xiang)目(mu)成功發(fa)行(xing)，標志(zhi)著(zhu)全國債(zhai)(zhai)券(quan)市(shi)場(chang)首單(dan)(dan)“平急兩用”債(zhai)(zhai)務融資工具(ju)項(xiang)(xiang)目(mu)正式落(luo)地(di)(di)。而近(jin)日，建(jian)發(fa)房(fang)(fang)產在上交所發(fa)行(xing)一期保障房(fang)(fang)領域的企業(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)，規模為9億元，部分(fen)所募資金用于廈門市(shi)安置房(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)建(jian)設(she)，是交易(yi)所債(zhai)(zhai)券(quan)市(shi)場(chang)支持“三(san)大工程”建(jian)設(she)的第二單(dan)(dan)落(luo)地(di)(di)項(xiang)(xiang)目(mu)。此外，國家開發(fa)銀行(xing)福建(jian)省(sheng)分(fen)行(xing)向福州新區(qu)雙龍(long)新居保障性住房(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)授信(xin)2.02億元，并發(fa)放(fang)首筆貸(dai)款(kuan)1000萬(wan)元……

　　“‘三大工(gong)程(cheng)’建設著(zhu)眼于(yu)房地產(chan)長期健康運(yun)行(xing)與(yu)穩定(ding)增長，力圖解決發展不平(ping)衡(heng)的(de)結構性短板以及供需錯配(pei)、需求斷層等(deng)長期問題(ti)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報(bao)》記者表示，這是未來行(xing)業投資擴表的(de)重要領域。

　　當下，相關建(jian)設(she)項(xiang)目陸續啟動(dong)。例如，12月7日，重慶市“平急兩(liang)用”重點保(bao)供基地建(jian)設(she)項(xiang)目在潼南啟動(dong)。據悉，該項(xiang)目總投資約25億元。

　　“城中(zhong)村(cun)改造(zao)亦(yi)將(jiang)對房地產投(tou)資產生明顯支撐。”陳文靜表示，根(gen)據中(zhong)指研究(jiu)院測算，22個(ge)超大(da)特大(da)城市待改造(zao)城中(zhong)村(cun)規模約10億平方米(mi)。另(ling)有(you)房企(qi)高管曾直言，城市更新(xin)領(ling)域是一個(ge)10萬億元量級的(de)黃金賽(sai)道，有(you)望成為行(xing)業發展新(xin)的(de)重要驅動力。

　　正如(ru)黎乃超所言(yan)，2024年(nian)，新房銷售市場依然面臨調整壓(ya)力，新的(de)業務(wu)模(mo)式和(he)方向會成(cheng)為(wei)行業發展(zhan)(zhan)“破題”的(de)關鍵。比如(ru)，房地產企業需“輕重并舉”尋求多維度(du)發展(zhan)(zhan)空間(jian)，積(ji)極探索布局代建、物業服務(wu)、商(shang)業運營(ying)、長租公寓等業務(wu)。但無論是怎樣(yang)的(de)經(jing)營(ying)環境，本(ben)質在(zai)于“好產品、好服務(wu)才是房企立(li)足(zu)市場的(de)核心競爭力”。

　　樹木因(yin)相依而(er)生(sheng)長(chang)，星辰因(yin)輝映而(er)璀璨(can)。當(dang)前(qian)，房地(di)產行業(ye)正在(zai)進行重(zhong)大轉(zhuan)型并尋找新的均(jun)衡點，道阻且長(chang)。2024年希望在(zai)各方聚力下，房地(di)產業(ye)盡快實(shi)現從“信心修復(fu)”轉(zhuan)入(ru)“行業(ye)康復(fu)”，步(bu)入(ru)健康發(fa)展(zhan)新階段。