購房者、地產中(zhong)介(jie)等各方歡欣鼓(gu)舞。

　　“國(guo)慶(qing)休假(jia)計劃(hua)臨時調整，這幾天制定新的(de)營(ying)銷(xiao)(xiao)計劃(hua)，全力沖擊‘金九(jiu)銀十’。”在降低存量房貸(dai)(dai)利率并統一(yi)房貸(dai)(dai)最(zui)低首付比例(li)等消(xiao)息公(gong)布后，深(shen)圳一(yi)家民營(ying)房企(qi)的(de)營(ying)銷(xiao)(xiao)負(fu)責(ze)人顯(xian)得非常興奮，“剛剛過去(qu)的(de)中秋假(jia)期銷(xiao)(xiao)售成(cheng)績一(yi)般，這次(ci)要好(hao)好(hao)沖一(yi)把！”

　　9月(yue)24日，國務(wu)院新聞(wen)辦公(gong)室舉(ju)行(xing)(xing)(xing)(xing)新聞(wen)發(fa)布會，中國人(ren)民銀行(xing)(xing)(xing)(xing)行(xing)(xing)(xing)(xing)長潘功勝在(zai)會上表示，將降(jiang)低(di)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)和統一房(fang)(fang)貸(dai)首付(fu)比(bi)例，引導商業銀行(xing)(xing)(xing)(xing)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)下降(jiang)至(zhi)新發(fa)放貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率(lv)水平，預計(ji)平均(jun)降(jiang)幅大約(yue)在(zai)0.5個百分(fen)點。此外，統一首套房(fang)(fang)二套房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)首付(fu)比(bi)例等。消息一出，房(fang)(fang)企、購(gou)房(fang)(fang)者以及(ji)市場(chang)各方(fang)都對新政(zheng)充滿期待。

　　提前還貸有望降溫

　　“大家(jia)都期待的(de)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)下調，終于(yu)迎來了官(guan)宣！”記(ji)者立(li)即采訪多位(wei)二手房(fang)(fang)(fang)業(ye)主，大家(jia)第(di)一(yi)反應都是感到很(hen)興奮，但也希(xi)望(wang)銀行能盡快出臺(tai)相(xiang)關(guan)細則。市場呼(hu)吁下調存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)的(de)一(yi)個深層次原因是，目前存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)普遍高于(yu)新(xin)發放貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)率(lv)。據克而瑞(rui)研究中心(xin)的(de)報告，目前30個重(zhong)點(dian)城市首套(tao)房(fang)(fang)(fang)平均商貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)為(wei)3.21%，而存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)的(de)平均利(li)(li)(li)率(lv)約為(wei)4%。

　　以深(shen)圳市場為例，深(shen)圳樂有家研究中心的(de)數據(ju)顯示，若(ruo)深(shen)圳存量(liang)房貸(dai)利(li)率(lv)下降0.5個百分點(dian)，此(ci)前買房的(de)業主(zhu)當前房貸(dai)利(li)率(lv)多為4.15%，利(li)率(lv)或(huo)將(jiang)調整為3.65%。按300萬純商業貸(dai)款額計算，貸(dai)款30年(nian)等額本息下，4.15%利(li)率(lv)的(de)月供是14583.1元(yuan)，3.65%利(li)率(lv)的(de)月供是13723.79元(yuan)，每月月供節(jie)省859.31元(yuan)，總利(li)息節(jie)省約30.93萬元(yuan)。

　　“剛把手(shou)上的(de)(de)50萬元存款提前(qian)還(huan)貸(dai)，整(zheng)個人都輕(qing)松不少。”近(jin)日，在(zai)2021年(nian)“高位”買房(fang)的(de)(de)陳程（化(hua)名）跟(gen)記(ji)者分享(xiang)了他(ta)的(de)(de)房(fang)貸(dai)“減負”過(guo)程，“我的(de)(de)房(fang)貸(dai)利率(lv)超過(guo)4.5%，壓力著(zhu)實(shi)有點大(da)，跟(gen)我一樣選擇提前(qian)還(huan)貸(dai)的(de)(de)購房(fang)者不在(zai)少數(shu)。”不過(guo)，他(ta)也表(biao)示，“如果存量房(fang)貸(dai)利率(lv)下調，提前(qian)還(huan)房(fang)貸(dai)的(de)(de)意愿就會降低，每個月(yue)省下的(de)(de)錢也能適當增加消費(fei)。”

　　廣東省城(cheng)規(gui)院住(zhu)房(fang)(fang)(fang)政策研究(jiu)中(zhong)心首席研究(jiu)員李宇嘉表示，目(mu)前承(cheng)擔高利(li)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)主(zhu)要是(shi)2017—2021年(nian)買房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)群體(ti)(ti)，這部分群體(ti)(ti)很多(duo)都是(shi)上一輪(lun)城(cheng)鎮(zhen)化高峰期進(jin)入城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)年(nian)輕人、新市(shi)(shi)民以(yi)及(ji)部分投(tou)資(zi)客。目(mu)前，很多(duo)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)已經(jing)跌回2017年(nian)左右，如果利(li)率(lv)(lv)太高導致償還壓力大，部分群體(ti)(ti)可(ke)能會(hui)產生斷(duan)供風險。“此次(ci)降息的(de)(de)(de)影響還包(bao)括利(li)好(hao)重點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)首套房(fang)(fang)(fang)存量(liang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款。目(mu)前，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)以(yi)及(ji)廈門、杭州等城(cheng)市(shi)(shi)首套房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)比較高，此次(ci)利(li)好(hao)幅度較大。在利(li)率(lv)(lv)大周(zhou)期下行的(de)(de)(de)背(bei)景下，延遲(chi)申請貸(dai)(dai)(dai)(dai)款是(shi)最優(you)選擇，但此次(ci)降息打消(xiao)了購房(fang)(fang)(fang)者的(de)(de)(de)這個(ge)擔憂，即存量(liang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款利(li)率(lv)(lv)可(ke)能會(hui)常態化下調，以(yi)保持其(qi)與增量(liang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款利(li)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)平衡性。此外，提前還貸(dai)(dai)(dai)(dai)會(hui)明顯(xian)緩解，有(you)利(li)于(yu)促進(jin)消(xiao)費(fei)(fei)。一方面支撐房(fang)(fang)(fang)地產消(xiao)費(fei)(fei)，另一方面通過房(fang)(fang)(fang)地產活躍(yue)度提升來穩(wen)定(ding)內需(xu)，特別是(shi)對沖通縮。同時，也(ye)為了打擊繞道經(jing)營貸(dai)(dai)(dai)(dai)、消(xiao)費(fei)(fei)貸(dai)(dai)(dai)(dai)等違規(gui)置換房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)的(de)(de)(de)行為。”

　　房企中介都很“忙”

　　“趕(gan)緊編輯各種微(wei)信，發給手(shou)上的(de)客戶(hu)，告訴(su)大家(jia)這個好消息。”在深圳羅湖一家(jia)房(fang)產中(zhong)(zhong)介門店，所有(you)(you)房(fang)產中(zhong)(zhong)介經理都(dou)很(hen)“忙(mang)”。“就(jiu)在今(jin)天上午，我已經接到十(shi)幾個平(ping)常聯系(xi)客戶(hu)的(de)電話，他們都(dou)在咨(zi)詢相關政策的(de)細節問題，特別是一些(xie)改善型客戶(hu)。而在剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)過去的(de)中(zhong)(zhong)秋假期，市(shi)場(chang)成交其(qi)實(shi)不及預期，買家(jia)的(de)顧慮(lv)還是很(hen)多(duo)，市(shi)場(chang)還需要更多(duo)政策托舉‘金九銀(yin)十(shi)’。”有(you)(you)房(fang)產中(zhong)(zhong)介經理表示。

　　對于房(fang)企而言(yan)，記(ji)者(zhe)此前采訪發現，房(fang)企推(tui)盤的(de)積極性似乎不及(ji)預(yu)期(qi)，一些(xie)項目甚至沒(mei)有針(zhen)對中秋假期(qi)推(tui)出相(xiang)應的(de)營銷活動(dong)。不過(guo)，降存量房(fang)貸利(li)(li)率和首(shou)付比例等(deng)利(li)(li)好政策(ce)將(jiang)刺(ci)激改善(shan)型(xing)客戶，多位房(fang)企營銷人士表示將(jiang)針(zhen)對改善(shan)型(xing)客戶推(tui)出新的(de)優惠。

　　中國(guo)人(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)(xing)行(xing)(xing)長潘功勝在會上表示(shi)，延(yan)長兩項房地(di)(di)(di)產金融(rong)(rong)政(zheng)(zheng)策(ce)文件(jian)的期(qi)限(xian)。此(ci)(ci)前，中國(guo)人(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)(xing)和金融(rong)(rong)監管總局出臺了金融(rong)(rong)十(shi)六條和經營性物業(ye)貸款(kuan)兩項階段性政(zheng)(zheng)策(ce)，將兩項政(zheng)(zheng)策(ce)的有(you)效期(qi)從2024年(nian)12月(yue)31日延(yan)長到(dao)2026年(nian)12月(yue)31日。此(ci)(ci)外，中國(guo)人(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)(xing)將支(zhi)(zhi)持收購(gou)房企存(cun)量土地(di)(di)(di)。在將部(bu)分地(di)(di)(di)方政(zheng)(zheng)府專項債(zhai)券用于土地(di)(di)(di)儲備基礎上，研究允許政(zheng)(zheng)策(ce)性銀(yin)(yin)行(xing)(xing)、商業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)貸款(kuan)支(zhi)(zhi)持有(you)條件(jian)的企業(ye)市場(chang)化收購(gou)房企土地(di)(di)(di)，盤活存(cun)量用地(di)(di)(di)，緩解房企資金壓(ya)力。必要時，中國(guo)人(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)(xing)可(ke)提供政(zheng)(zheng)策(ce)支(zhi)(zhi)持。

　　上海易居房(fang)地(di)產(chan)研(yan)究院副(fu)院長(chang)嚴躍進表(biao)示，專(zhuan)項債過(guo)去“涉(she)房(fang)涉(she)地(di)”是(shi)有(you)嚴格邊(bian)界管控的(de)，而(er)今年(nian)支持力度明顯加大，其(qi)實際上也是(shi)財政工(gong)具對消(xiao)化房(fang)企庫存房(fang)源和(he)待開(kai)發土地(di)的(de)盤活導向。對于(yu)房(fang)企去庫存和(he)消(xiao)化出險土地(di)項目具有(you)積極(ji)的(de)作用(yong)。

　　不(bu)過，李宇嘉也提醒(xing)，開(kai)發商存量(liang)土(tu)地部分(fen)已經抵押且債(zhai)務償(chang)還有(you)難度，部分(fen)有(you)隱(yin)性債(zhai)務而(er)難以(yi)解除。另(ling)外，開(kai)發商或(huo)許也不(bu)愿意以(yi)很(hen)低的價格售賣(mai)。即便想售賣(mai)，也很(hen)少有(you)主體入場買，一(yi)方面因為招拍掛(gua)市場上有(you)又(you)便宜、區(qu)位又(you)好的地塊。另(ling)一(yi)方面，原有(you)的地塊有(you)的有(you)配建、有(you)商辦或(huo)自持。在當時市場條件下(xia)這些規劃(hua)要求是可承(cheng)受的，現在來看難以(yi)承(cheng)受，而(er)修改規劃(hua)的難度比較大。