上(shang)海(hai)樓(lou)市(shi)“暖冬”行情持(chi)續(xu)燥熱。中國證券報記(ji)者走訪上(shang)海(hai)多家樓(lou)盤(pan)和房產中介(jie)發現，樓(lou)市(shi)“打新(xin)”活躍，二(er)手房市(shi)場氛(fen)圍(wei)焦躁，甚(shen)至出(chu)現業主抱團漲價的情況。業內人士指出(chu)，價格“瘋漲”或成為交易量(liang)“殺手”，有價無市(shi)局面或加速到來，瘋狂游戲終有散場時，房子將(jiang)回歸其(qi)應有的屬性。

　　利益捆綁形成默契

　　馬林是上(shang)海市(shi)(shi)閔行區的一(yi)家中介機(ji)構負責人，其業務所(suo)在(zai)區域靠(kao)近黃浦(pu)江閔行段的濱(bin)江，離市(shi)(shi)區稍遠。這個“偏安”于上(shang)海西南的安靜角落，在(zai)二手房市(shi)(shi)場(chang)的狂潮(chao)之下已(yi)經熱鬧非(fei)凡。

　　離馬(ma)林所在中介機構三四公里的(de)地方，2020年年中僅五、六(liu)萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)的(de)房子已(yi)漲至十一(yi)、十二萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)。背后(hou)的(de)推動因素在于學區(qu)房的(de)“稀缺”。

　　“上(shang)海外環以外難得的(de)優質學區，再加上(shang)即將開通的(de)地鐵新(xin)線路(lu)，通往(wang)市中(zhong)心(xin)縮短到1小(xiao)時(shi)以內(nei)。因此，價(jia)格迅速被抬高。”馬林解釋稱。

　　除(chu)了(le)學區房(fang)的(de)“稀缺”，業主(zhu)們通過(guo)利益捆綁在一起(qi)也掀(xian)起(qi)了(le)不(bu)小的(de)浪潮(chao)。

　　業(ye)主(zhu)們通過利益(yi)同盟迅速集(ji)結(jie)。“去年底，就有人在(zai)小區(qu)(qu)業(ye)主(zhu)群里(li)說(shuo)小區(qu)(qu)二手(shou)房單價(jia)(jia)不允許(xu)在(zai)每平(ping)方米10萬(wan)元以(yi)下(xia)掛單。雖然不是(shi)硬性要求，但(dan)房價(jia)(jia)飆(biao)漲你(ni)好我好大家(jia)好。于是(shi)，在(zai)利益(yi)面前(qian)形成了(le)一種默契。”馬林告訴(su)中國證券(quan)報記者。

　　記者從小區(qu)(qu)業主那里也得到了證實，盡管具體細(xi)節有所出(chu)入(ru)。不過，再堅固的陣營(ying)也有“異見(jian)分子”。“我想早點賣掉(diao)置換到市區(qu)(qu)，但不敢掛(gua)低(di)(di)，誰家掛(gua)低(di)(di)了大家一查就(jiu)知(zhi)道了。”該小區(qu)(qu)業主章先生(sheng)告訴中國證券報(bao)記者。

　　附近一小區的業主們也(ye)想(xiang)“復(fu)制”這(zhe)(zhe)種模式。“雖然學(xue)區沒有(you)那么好，但這(zhe)(zhe)里(li)學(xue)校齊(qi)全。那邊十一、十二(er)萬元（每平(ping)方米），這(zhe)(zhe)里(li)怎么也(ye)得八、九萬元（每平(ping)方米），而不是現在的6萬元（每平(ping)方米）。”業主群(qun)里(li)有(you)人“仗義執言(yan)”，并引(yin)來業主們一片贊同。于(yu)是，新的價(jia)格攻守同盟似乎(hu)正在形成。

　　“我當然(ran)希(xi)望有成交，但現在(zai)的(de)價格(ge)不建(jian)議去買(mai)。”馬(ma)林強調(diao)，這是用“朋(peng)友”的(de)身份與記(ji)者交流，“每平(ping)方米十一、十二萬(wan)元在(zai)徐匯濱江(jiang)都可(ke)以買(mai)到新房了。”

　　價格瘋漲，對有置(zhi)換(huan)需求(qiu)的業主并不一(yi)定有利。據記者了(le)解，上(shang)(shang)海(hai)二手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)目前置(zhi)換(huan)需求(qiu)較為強(qiang)烈，一(yi)些房(fang)(fang)東想賣了(le)舊房(fang)(fang)購置(zhi)新房(fang)(fang)，或換(huan)一(yi)套更好的二手(shou)房(fang)(fang)。但現(xian)在上(shang)(shang)海(hai)二手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)幾乎要陷入“無(wu)房(fang)(fang)可賣”的怪圈。

　　上海市徐匯區(qu)一(yi)房(fang)(fang)產中介負責人朱(zhu)婷對記(ji)者(zhe)表示，“掛(gua)牌的(de)房(fang)(fang)源，房(fang)(fang)東(dong)大多(duo)不愿意收(shou)定金，只接受買家(jia)看(kan)房(fang)(fang)，希望拴住買家(jia)，等自己搖到新房(fang)(fang)或確定好其他(ta)房(fang)(fang)子時(shi)再收(shou)定金。不過，到時(shi)候(hou)就是出價高(gao)者(zhe)得。”

　　“基本上賣得(de)差不多了(le)，庫存(cun)房源(yuan)一個小區能簽字的(de)就一兩(liang)套。”某負(fu)責(ze)上海市浦東新區三林區域的(de)中介人員說。

　　貝(bei)殼找房(fang)(fang)APP數據顯示(shi)，截至1月(yue)19日(ri)，上海(hai)僅有3.41萬套二手房(fang)(fang)房(fang)(fang)源可供出售。然(ran)而，過去幾個月(yue)，上海(hai)二手房(fang)(fang)的去化速(su)度一個月(yue)高達3萬套。

　　樓盤“瑕疵”難擋“打新”潮涌

　　記(ji)者來到一處冠以“濱(bin)江”概念(nian)的(de)新樓(lou)盤。該樓(lou)盤從1月15日開始認籌，1月19日認籌進(jin)入(ru)尾(wei)聲。“主打160、170和180平(ping)方米的(de)精裝修戶型(xing)，首(shou)套購(gou)房(fang)者需(xu)(xu)要700萬元的(de)活(huo)期(qi)存款證明(ming)，二套房(fang)購(gou)房(fang)者需(xu)(xu)要1400萬元的(de)活(huo)期(qi)存款證明(ming)。”在樓(lou)盤現(xian)場，項目方工(gong)作人員介(jie)紹。

　　幾(ji)天下(xia)來，該樓(lou)(lou)盤的認購比(bi)例(li)大概是(shi)1.2：1。“周邊配套比(bi)較陳舊，離地(di)鐵站也遠(yuan)，說(shuo)是(shi)徐匯區(qu)其實快(kuai)接近閔行區(qu)了。這次新開的樓(lou)(lou)盤集中(zhong)在(zai)小(xiao)區(qu)后部遠(yuan)離黃浦江(jiang)的地(di)方，所謂‘江(jiang)景(jing)’基(ji)本都是(shi)‘斷(duan)江(jiang)’。”售樓(lou)(lou)處現場有競品樓(lou)(lou)盤工作人員混雜其中(zhong)，并小(xiao)聲(sheng)給記者“科普”其中(zhong)的“暗坑”。

　　但(dan)這些“瑕疵”并未擋住購房(fang)者(zhe)的步(bu)伐。十多分(fen)鐘時間，售樓處就有七、八(ba)組購房(fang)者(zhe)準備好了資料(liao)，前來參加認籌搖號。其中(zhong)一(yi)(yi)位女士行色(se)匆匆抱著文(wen)件袋趕來，一(yi)(yi)只手還匆忙在手機上打字，或(huo)許是(shi)找人(ren)商量(liang)；一(yi)(yi)對年輕(qing)人(ren)比較篤定，牽著手走進(jin)售樓處遞交材料(liao)，然后(hou)喜笑顏開地出來，并和售樓處工作(zuo)人(ren)員(yuan)打招呼。記者(zhe)旁邊一(yi)(yi)位老阿姨(yi)嘀咕，“這么年輕(qing)，錢都是(shi)哪(na)里來的？”

　　對于(yu)資金(jin)來源，作為買房大軍一(yi)員的翟先生說(shuo)，“大頭是我(wo)和(he)太太兩邊湊，雙方老(lao)(lao)人各自賣了(le)一(yi)套(tao)在(zai)老(lao)(lao)家的房子(zi)。我(wo)們夫妻在(zai)上海工作時(shi)間(jian)不長，沒有多少積蓄(xu)。”

　　至于買房(fang)(fang)的策略(lve)，翟先(xian)生兩手準備：一(yi)邊參(can)加“打新”，一(yi)邊去(qu)看優質地(di)段的二(er)手房(fang)(fang)，從(cong)去(qu)年10月開始準備到現在(zai)。不過，翟先(xian)生現在(zai)感覺壓力較大，“好的新房(fang)(fang)沒有搖(yao)到，二(er)手房(fang)(fang)又瘋(feng)漲(zhang)，兩家老人嫌我(wo)們下手太慢，都有矛盾了。老家房(fang)(fang)子不值錢，經不起(qi)上海房(fang)(fang)價瘋(feng)漲(zhang)，小半(ban)套房(fang)(fang)子已被漲(zhang)沒了。”

　　去年下(xia)半(ban)年以來(lai)，上(shang)海樓市(shi)“打(da)新(xin)”就(jiu)熱(re)情高漲(zhang)。中國(guo)證券報(bao)記者元(yuan)(yuan)旦期間走訪(fang)上(shang)海多個新(xin)盤(pan)發現，2021年開年上(shang)海新(xin)房市(shi)場“打(da)新(xin)”熱(re)度猶存，多個樓盤(pan)的(de)認籌率超過100%。某接(jie)近千萬元(yuan)(yuan)起步的(de)豪宅項目認籌率更(geng)是達到441%，有的(de)客戶樣板(ban)房都沒看就(jiu)直接(jie)交350萬元(yuan)(yuan)認籌金準備“打(da)新(xin)”。

　　2020年12月(yue)，有上(shang)海市民通(tong)過網絡向上(shang)海市領(ling)導(dao)反映(ying)新(xin)房(fang)(fang)市場搖(yao)號火熱的現象，并建議(yi)政策傾(qing)向無房(fang)(fang)的剛需。2021年1月(yue)，上(shang)海市房(fang)(fang)屋管理局對此回復稱，“正(zheng)在(zai)積極(ji)研究進一步完善認籌規則(ze)等相關(guan)政策規定。”

　　一線城市總體回暖

　　面對上海樓市的(de)(de)(de)(de)“暖(nuan)冬”行(xing)情，上海中原地(di)產市場(chang)分(fen)析師盧(lu)文曦(xi)表(biao)示，市場(chang)表(biao)現(xian)的(de)(de)(de)(de)確好于預期，認(ren)籌超過(guo)100%的(de)(de)(de)(de)項目不少。不過(guo)，過(guo)熱局面不可(ke)持續。央行(xing)金融司(si)司(si)長(chang)日前再次重申“房(fang)(fang)(fang)住不炒(chao)”，再加上信貸方(fang)面的(de)(de)(de)(de)管控，成交壓力會逐漸(jian)顯現(xian)。此外，一(yi)、二月份是傳統(tong)淡季，房(fang)(fang)(fang)企對于新房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)投(tou)放(fang)會有所(suo)控制，預計后續會維持震蕩(dang)調(diao)整的(de)(de)(de)(de)走勢(shi)。

　　今年(nian)以來，上海一手房市場(chang)成交(jiao)量連(lian)續回落。據(ju)上海中(zhong)原地產數據(ju)顯示，1月(yue)(yue)4日(ri)(ri)至1月(yue)(yue)10日(ri)(ri)上海新建商品住(zhu)宅成交(jiao)面(mian)(mian)積23.7萬(wan)平方米，環(huan)比減少(shao)36%；1月(yue)(yue)11日(ri)(ri)至1月(yue)(yue)17日(ri)(ri)上海新建商品住(zhu)宅成交(jiao)面(mian)(mian)積16.9萬(wan)平方米，環(huan)比減少(shao)28.8%。

　　“另外，上海(hai)二手房市場(chang)已經過熱，繼(ji)續升溫可(ke)能性不大(da)，預計1月成(cheng)交量會(hui)下降，但市場(chang)熱度短(duan)期(qi)仍會(hui)慣性延續，價格不一定會(hui)降下來。1-2月上海(hai)二手房市場(chang)可(ke)能進入僵持(chi)、博弈(yi)階段。”盧文曦(xi)說(shuo)。

　　從(cong)其他一線(xian)城市看(kan)，樓市紛紛上演回暖行情。

　　1月15日，國(guo)家(jia)統計局發(fa)布的2020年12月份70個大中(zhong)城市商(shang)品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)價(jia)(jia)(jia)格變動情況統計數據顯(xian)示，4個一線城市新建商(shang)品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)價(jia)(jia)(jia)格環(huan)(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.3%，漲(zhang)(zhang)幅比上(shang)月擴(kuo)大0.1個百(bai)分(fen)點。其中(zhong)，北(bei)京(jing)、上(shang)海(hai)和廣州(zhou)分(fen)別(bie)上(shang)漲(zhang)(zhang)0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)價(jia)(jia)(jia)格環(huan)(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.6%，漲(zhang)(zhang)幅比上(shang)月擴(kuo)大0.1個百(bai)分(fen)點。其中(zhong)，北(bei)京(jing)、上(shang)海(hai)、廣州(zhou)和深圳分(fen)別(bie)上(shang)漲(zhang)(zhang)0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

　　中(zhong)原地產首席分(fen)析師張大偉表示，2020年，樓(lou)市(shi)(shi)7至8月沖高后，四季(ji)度整體漲(zhang)(zhang)幅放緩。但12月份在二三線城市(shi)(shi)房價基(ji)本穩定的情況(kuang)下，一(yi)線城市(shi)(shi)出現(xian)明顯的翹尾現(xian)象(xiang)，4個一(yi)線城市(shi)(shi)二手房價格(ge)上漲(zhang)(zhang)明顯加快。“預計2021年一(yi)季(ji)度房價繼續上漲(zhang)(zhang)的趨勢會延續，而調控政策趨緊有望平穩市(shi)(shi)場。”