近期，筆者到(dao)粵西幾(ji)個縣去調研樓市，發現縣城的(de)商品房項(xiang)目普(pu)遍(bian)都有15-20層(ceng)，完全是大(da)城市的(de)手(shou)筆，這與想象(xiang)中的(de)縣域樓市很(hen)不同(tong)。而且，縣城的(de)主(zhu)政者都在談舊改、建(jian)(jian)新城、搞新區，動不動就要謀劃1000畝的(de)大(da)樓盤。問題(ti)是，縣城的(de)房子實在太多了(le)，比如縣城居(ju)民買(mai)地自建(jian)(jian)住房很(hen)普(pu)遍(bian)，到(dao)處都是5-10層(ceng)的(de)自建(jian)(jian)房，空置(zhi)率高、租金低（大(da)概10元左右/平米每月）。

　　同時，縣(xian)域(yu)樓市這幾年很熱鬧(nao)，在機關事業單位(wei)、國企(qi)等就業的家(jia)庭普(pu)遍(bian)有2套或以上(shang)住房了(le)(le)。筆者納悶了(le)(le)，哪來的這么多需(xu)求呢？一圈調研(yan)下來發(fa)現，縣(xian)域(yu)樓市有三(san)大購買(mai)力。

　　一(yi)是(shi)“進城(cheng)(cheng)(cheng)購房(fang)需求”。這幾年縣城(cheng)(cheng)(cheng)的(de)集中度在提升(sheng)，村鎮(zhen)小學(xue)中學(xue)裁(cai)撤了(le)很多(duo)，留下來的(de)，辦學(xue)質(zhi)量(liang)也(ye)不盡如人(ren)意。所以，即便(bian)是(shi)面對6000元/平方米左右的(de)縣城(cheng)(cheng)(cheng)房(fang)價，鄉鎮(zhen)村居民為了(le)小孩(hai)買房(fang)，勒(le)緊(jin)腰帶、進城(cheng)(cheng)(cheng)購房(fang)，絲毫(hao)不含糊。當然，各個縣的(de)教育政策也(ye)在有意識地引導，入(ru)學(xue)購房(fang)需求很旺盛。

　　二是(shi)“返鄉(xiang)置業”。粵西常住人(ren)口近2000萬，外出打工(gong)多，基(ji)本上在珠三角，廣州和深圳占了大半(ban)，返鄉(xiang)置業占到購房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的1/3左右。而且(qie)，即(ji)便在珠三角買(mai)了房(fang)(fang)，甚至(zhi)在縣(xian)城(cheng)也有自建房(fang)(fang)，但很多人(ren)還是(shi)有回鄉(xiang)買(mai)房(fang)(fang)的愿(yuan)望，或(huo)者給父(fu)母住，或(huo)計劃回鄉(xiang)創業，有的買(mai)房(fang)(fang)受到宗族觀念影響、同鄉(xiang)人(ren)買(mai)房(fang)(fang)的示范效應等(deng)。總之，返鄉(xiang)置業這幾年沒斷過(guo)。

　　三是文旅度(du)假項目。海(hai)南啟動(dong)全島住房限(xian)購后，靠(kao)近海(hai)南島的粵西(xi)，氣候環(huan)境(jing)適宜(yi)、海(hai)岸線長，很(hen)多文旅大盤熱(re)銷(xiao)。

　　筆者(zhe)參觀了(le)幾個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)，動輒就是規模上萬套(tao)的大項(xiang)目(mu)(mu)在開(kai)發(fa)，但還是很(hen)受歡迎，購買客(ke)戶主(zhu)要來(lai)自四川、重慶、湖南、湖北(bei)、東北(bei)等(deng)省市。看來(lai)，基本生活(huo)需求滿足以后(hou)(hou)，康(kang)養、休閑(xian)、度假等(deng)美(mei)好生活(huo)訴求確實很(hen)強烈(lie)。一套(tao)房(fang)子大概賣到(dao)50萬-80萬，對很(hen)多周(zhou)(zhou)邊省份或內地富裕的人群來(lai)說，并不(bu)算貴。同(tong)時，珠三角(jiao)居民周(zhou)(zhou)末度假的需求日(ri)益(yi)興盛，項(xiang)目(mu)(mu)開(kai)發(fa)后(hou)(hou)，不(bu)愁售后(hou)(hou)返(fan)租。

　　縣域樓市表面的紅火，難掩背后的隱憂。為入學而進城購房，看似需(xu)(xu)求剛(gang)性，但本該(gai)在鎮(zhen)(zhen)域滿足的教(jiao)育需(xu)(xu)求、住(zhu)房及消(xiao)費(fei)需(xu)(xu)求，卻(que)被動在縣城以(yi)更高的成本解決。農民傾囊(nang)而出(chu)的群體(ti)性購房，是以(yi)犧(xi)牲和透支其(qi)他消(xiao)費(fei)為代價，結果就是弱化了(le)鎮(zhen)(zhen)域經濟，村鎮(zhen)(zhen)建(jian)設(she)水平與縣城差(cha)距(ju)越來越大。

　　另外(wai)，不(bu)管(guan)是農民進城(cheng)購房(fang)，還是“返(fan)鄉(xiang)置業”，抑或是康養(yang)度假需求，一窩蜂地釋(shi)放，顯著(zhu)推高(gao)了(le)縣(xian)城(cheng)的(de)房(fang)價(jia)，助長不(bu)合理(li)的(de)消費模(mo)式。調(diao)研發現，3-4房(fang)、100平米(mi)以上戶型的(de)新房(fang)項目在縣(xian)城(cheng)最(zui)受歡迎，這就(jiu)導致縣(xian)域主政者盲目樂觀，行為(wei)短期化、縣(xian)城(cheng)超能力建(jian)設、“小馬拉(la)大(da)車”，甚至走上大(da)城(cheng)市(shi)才有的(de)“高(gao)密度、建(jian)新區、搞(gao)舊改(gai)”的(de)空間擴展路徑。

　　購房需求(qiu)看(kan)似紅火，但(dan)并(bing)未(wei)帶來等(deng)量的(de)(de)人(ren)口集聚、居住需求(qiu)。這就要命了，人(ren)不在(zai)這里住，對樓市而言就是無(wu)(wu)(wu)本(ben)之(zhi)木，因為給當地(di)貢獻不了可持續(xu)的(de)(de)就業和稅收。結(jie)果(guo)就是，房子密(mi)密(mi)麻麻的(de)(de)，但(dan)本(ben)該配套的(de)(de)水電管網氣路等(deng)市政設施，學校、醫院、環(huan)衛等(deng)公共服務設施，當下的(de)(de)縣(xian)域財政和投融資模式根(gen)本(ben)無(wu)(wu)(wu)法支撐(cheng)，結(jie)果(guo)是斷頭(tou)路到處(chu)都是，社區公共部(bu)分無(wu)(wu)(wu)人(ren)打理(li)。

　　過(guo)去十(shi)幾年，各地做強(qiang)大(da)城(cheng)市(shi)、圍(wei)繞(rao)大(da)城(cheng)市(shi)打造都市(shi)圈，人口過(guo)分(fen)向(xiang)大(da)城(cheng)市(shi)集中，導致(zhi)高(gao)房價(jia)、城(cheng)市(shi)病等。鼓(gu)勵(li)縣(xian)域發展(zhan)是(shi)我國新型(xing)城(cheng)鎮(zhen)化的(de)一條路子，既(ji)能(neng)滿足(zu)農村居民對城(cheng)鎮(zhen)公共服(fu)務、就業的(de)需(xu)求，也能(neng)降(jiang)低城(cheng)鎮(zhen)化成(cheng)本，還能(neng)培育內需(xu)的(de)支(zhi)撐點(dian)。但是(shi)，縣(xian)域經濟并不(bu)是(shi)“一縣(xian)獨(du)大(da)”、更不(bu)是(shi)“房地產化”，而是(shi)鄉村振興、鎮(zhen)域經濟、縣(xian)域經濟協(xie)同推進。