近期(qi)，一線城市(shi)樓市(shi)熱(re)度不減，以深圳、上(shang)(shang)海(hai)、北京為(wei)代(dai)表的多(duo)(duo)地學區房回(hui)溫(wen)明(ming)顯(xian)，帶動二手(shou)房市(shi)場(chang)成(cheng)交量和(he)成(cheng)交價均(jun)出現攀升態勢。多(duo)(duo)地二手(shou)房市(shi)場(chang)呈(cheng)現明(ming)顯(xian)的春節前翹尾態勢。針對近期(qi)樓市(shi)熱(re)度回(hui)升，以上(shang)(shang)海(hai)為(wei)代(dai)表的熱(re)點(dian)地區調控打出“組合(he)拳”，從土地到規范市(shi)場(chang)秩序等多(duo)(duo)維度管控市(shi)場(chang)。

　　節前翹尾態(tai)勢明顯(xian)

　　貝殼研究院(yuan)數據顯示(shi)，1月(yue)，重(zhong)點(dian)城(cheng)市二手(shou)房(fang)市場普(pu)遍呈現(xian)春(chun)節前翹尾態(tai)勢，上周（1月(yue)11日(ri)至1月(yue)17日(ri)）鏈家重(zhong)點(dian)18城(cheng)二手(shou)住宅實際(ji)成交(jiao)(jiao)量環(huan)比(bi)(bi)增長5.8%，是(shi)2020年12月(yue)以來周度(du)成交(jiao)(jiao)量環(huan)比(bi)(bi)增幅最(zui)大(da)的。

　　國家統計局(ju)數據(ju)顯(xian)示，2020年(nian)12月，4個(ge)(ge)一線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)銷售(shou)價格環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.3%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)比上(shang)月擴大0.1個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。其(qi)中，北京(jing)、上(shang)海和(he)廣州新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)銷售(shou)價格環比分別上(shang)漲(zhang)(zhang)0.3%、0.2%和(he)0.7%，深圳下降0.1%。31個(ge)(ge)二線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)銷售(shou)價格環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.1%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)與(yu)上(shang)月相(xiang)同(tong)。35個(ge)(ge)三線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)銷售(shou)價格環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.1%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)與(yu)上(shang)月相(xiang)同(tong)。

　　二(er)手房(fang)方面，多數(shu)熱點城市(shi)二(er)手房(fang)價格比(bi)(bi)(bi)一手房(fang)價格漲(zhang)(zhang)幅大。2020年12月(yue)，一線(xian)城市(shi)二(er)手住宅銷售價格同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)8.6%，漲(zhang)(zhang)幅比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)擴大0.3個百(bai)分(fen)點。其(qi)中，北京地(di)區(qu)二(er)手住宅銷售價格環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)0.5%，同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)6.3%；上(shang)海地(di)區(qu)環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)0.6%，同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)6.3%；廣州地(di)區(qu)環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)0.7%，同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)7.5%；深圳地(di)區(qu)環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)0.5%，同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)14.1%。二(er)線(xian)城市(shi)二(er)手住宅銷售價格同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)2.2%，漲(zhang)(zhang)幅比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)擴大0.1個百(bai)分(fen)點。

　　針(zhen)對一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)的(de)原因(yin)，中原地產首席分析師張大偉指出(chu)，4個(ge)一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)二手房(fang)價(jia)(jia)格(ge)上(shang)漲(zhang)幅度明顯(xian)在加(jia)快，核心原因(yin)是受(shou)疫情影(ying)響，大量出(chu)國讀書(shu)人(ren)群回流，增(zeng)加(jia)了(le)市(shi)(shi)場需求，導致一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)學區房(fang)需求明顯(xian)上(shang)升。上(shang)海、深圳(zhen)等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)“打新潮”涌(yong)動(dong)，使得(de)少數新建住(zhu)宅(zhai)供(gong)應稀(xi)缺，投資客(ke)入市(shi)(shi)搶奪剛需客(ke)戶房(fang)源，二手房(fang)需求增(zeng)加(jia)。2020年部分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)企業貸款與個(ge)人(ren)按揭貸款均(jun)比(bi)較寬松，這也拉動(dong)了(le)一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)需求。此外，由于上(shang)海、廣州(zhou)、北京均(jun)處于調控(kong)抑(yi)制后的(de)市(shi)(shi)場反(fan)彈，所以價(jia)(jia)格(ge)上(shang)漲(zhang)速(su)度快。

　　調控進一步收緊

　　針對近(jin)期(qi)樓市(shi)熱度回升，1月21日晚，上(shang)海市(shi)房(fang)屋管理局(ju)等多部門發布《關(guan)于(yu)促進(jin)本市(shi)房(fang)地產市(shi)場平穩健(jian)康發展的意見》（簡稱《意見》），調控打(da)出“組(zu)合拳”。

　　《意見(jian)》要求嚴格(ge)執行(xing)(xing)差別化住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)信貸(dai)(dai)政策。實(shi)施好房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)貸(dai)(dai)款集中(zhong)度(du)管理，加(jia)強個人(ren)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款審(shen)慎管理，指導商業(ye)銀行(xing)(xing)嚴格(ge)控制個人(ren)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款投放(fang)節奏和增速(su)，防止突擊放(fang)貸(dai)(dai)。引(yin)導商業(ye)銀行(xing)(xing)進一(yi)步加(jia)強審(shen)貸(dai)(dai)管理，對購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)首付資金來源(yuan)、債務收(shou)入比(bi)加(jia)大核查力度(du)。嚴防信用貸(dai)(dai)、消費貸(dai)(dai)、經營貸(dai)(dai)等資金違規流入房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場。完(wan)善新建(jian)商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)公證搖號選房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)制度(du)，優先(xian)滿足(zu)“無(wu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)家庭”自住購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求。加(jia)強預售(shou)資金監(jian)管，保護購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)合法權益。嚴格(ge)執行(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)限(xian)購(gou)政策，夫妻(qi)離異(yi)的，任何一(yi)方自夫妻(qi)離異(yi)之日(ri)起3年內購(gou)買商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的，其擁有住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)套(tao)數按離異(yi)前家庭總套(tao)數計算。

　　58安居(ju)客房(fang)產研究院分(fen)院院長張波對中國證券報記(ji)者表示，新政的出臺(tai)并隨即落(luo)地(di)，可(ke)以視為(wei)對近期上海樓市(shi)熱度(du)非理性(xing)(xing)上升的快速(su)反應，也(ye)是(shi)釋放后續調控可(ke)能持(chi)續收緊信息。值得(de)關注(zhu)的是(shi)，政策(ce)落(luo)地(di)后，如果(guo)市(shi)場的非理性(xing)(xing)情(qing)緒沒有得(de)到(dao)有效緩解(jie)，部分(fen)區域二手房(fang)房(fang)價持(chi)續被惡意(yi)炒作，預計后續還會有持(chi)續性(xing)(xing)政策(ce)跟進落(luo)地(di)。

　　張波指出，2020年對嚴查(cha)(cha)違(wei)規(gui)資金流(liu)入房(fang)地產市場就已(yi)經從嚴，同時對于(yu)差別化(hua)的(de)(de)(de)信(xin)貸(dai)本身(shen)在上(shang)海執(zhi)行(xing)較為嚴格。預(yu)計下一步(bu)對于(yu)消費貸(dai)、經營貸(dai)違(wei)規(gui)流(liu)入樓市會有更明確(que)的(de)(de)(de)查(cha)(cha)處(chu)(chu)打擊。由(you)于(yu)上(shang)海近兩年執(zhi)行(xing)嚴格的(de)(de)(de)新房(fang)限(xian)價(jia)制度以保障房(fang)價(jia)穩定，部(bu)分(fen)板塊的(de)(de)(de)一手、二手房(fang)價(jia)倒掛現象(xiang)的(de)(de)(de)確(que)存在，這也導致新房(fang)銷售環節(jie)中(zhong)極易產生(sheng)違(wei)規(gui)現象(xiang)，私下收取“茶(cha)水費”、內部(bu)違(wei)規(gui)操作的(de)(de)(de)現象(xiang)有所抬頭，預(yu)計這一層面的(de)(de)(de)嚴控力(li)度將(jiang)進(jin)一步(bu)強化(hua)。一旦項目開盤中(zhong)有用戶舉報，查(cha)(cha)處(chu)(chu)的(de)(de)(de)力(li)度和范圍將(jiang)會明顯提升(sheng)。

　　加大土地供應

　　值得(de)注意的是，針對土(tu)地(di)市(shi)(shi)場的調控，上海市(shi)(shi)明確要完善土(tu)地(di)市(shi)(shi)場管理，優化土(tu)地(di)供(gong)(gong)應結構，增加商(shang)品住(zhu)房用地(di)供(gong)(gong)應，特別是在郊區軌道(dao)交通站點周邊、五大新(xin)城(cheng)（南(nan)匯、松江、嘉定(ding)、青(qing)浦、奉(feng)賢(xian)新(xin)城(cheng)）加大供(gong)(gong)應力度。堅持(chi)房地(di)聯動機制，引導企業理性(xing)拿(na)地(di)，穩定(ding)土(tu)地(di)價格。

　　對此(ci)，中指研究院分析(xi)認為，近兩年(nian)(nian)，上海逐年(nian)(nian)加大(da)商品住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)成交(jiao)規模，2018至(zhi)2020年(nian)(nian)成交(jiao)建面分別是374萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)、571萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)和(he)928萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，商品住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)占(zhan)涉(she)宅用(yong)地(di)(di)的(de)比重(zhong)也從2018年(nian)(nian)的(de)34%提升(sheng)至(zhi)2020年(nian)(nian)的(de)60%。2020年(nian)(nian)，出讓的(de)宅地(di)(di)入市后將(jiang)在(zai)一定程度(du)上緩(huan)解當前新(xin)房市場(chang)供(gong)不應(ying)(ying)求的(de)緊張(zhang)關系，后期進一步加大(da)商品住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)供(gong)應(ying)(ying)將(jiang)使中長期的(de)住(zhu)房供(gong)求關系更(geng)為均衡(heng)。同(tong)時，隨著(zhu)城(cheng)(cheng)市發展不斷(duan)外(wai)拓，購房需求向城(cheng)(cheng)市新(xin)興板塊溢出的(de)趨勢更(geng)加明顯，郊區(qu)軌道交(jiao)通站點(dian)周邊及(ji)五大(da)新(xin)城(cheng)(cheng)的(de)土地(di)(di)供(gong)應(ying)(ying)力度(du)會(hui)進一步加大(da)，區(qu)域市場(chang)供(gong)地(di)(di)的(de)調整同(tong)樣旨在(zai)優先保障剛需購房群體。此(ci)外(wai)，土地(di)(di)價格穩定對建立房地(di)(di)聯(lian)動機制、防范地(di)(di)價上漲(zhang)并傳導(dao)至(zhi)房價至(zhi)關重(zhong)要。

　　中(zhong)(zhong)國證券報(bao)記者觀察到，除了住宅用(yong)地(di)外，一線熱點城市(shi)還加(jia)大了其(qi)他品(pin)種(zhong)地(di)塊的(de)出讓力度。1月20日，上(shang)海市(shi)集中(zhong)(zhong)出讓18宗征收(shou)安置房用(yong)地(di)。其(qi)中(zhong)(zhong)，寶山區(qu)3宗、浦東新區(qu)15宗，總起始價達42億元。最終，18宗地(di)塊均(jun)以底價成交。