近日，“燕郊有房本就能落戶”的消息讓沉寂許久的環京樓市話題陡然提升。中國證券報記者深入調研發現，以北三縣為代表的環京樓市，自2017年限購以來，無論是新房還是二手房，依然有相對可觀的成交。不少新房開發商及二手房業主通過與沒有購房資質的購房者草簽合同，提前實現了銷售。而隨著房價下跌，購房者出于各種原因違約的情況頻頻出現，環京樓市風險整體較高。

　　買漲不買跌

　　“房(fang)(fang)地產(chan)市場都是買(mai)(mai)(mai)漲不(bu)買(mai)(mai)(mai)跌。2017年以來，環(huan)京房(fang)(fang)價持續下跌，很多(duo)人(ren)(ren)(ren)的(de)房(fang)(fang)子還沒有到手就賠了(le)一半，于是想到了(le)違(wei)約。”一位從事(shi)環(huan)京房(fang)(fang)地產(chan)銷售多(duo)年的(de)中介王明（化名(ming)）對中國證券報(bao)記者表示，“環(huan)京熱點地區剛限(xian)購的(de)時候(hou)，很多(duo)人(ren)(ren)(ren)都想盡(jin)辦法辦資(zi)質，草(cao)簽合(he)同買(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)子。此后很多(duo)人(ren)(ren)(ren)卻想把之前(qian)買(mai)(mai)(mai)的(de)房(fang)(fang)子違(wei)約了(le)。”

　　據王明介(jie)紹，2017年是環京(jing)發(fa)布樓市(shi)(shi)(shi)限購(gou)最嚴厲的(de)年份。此(ci)后(hou)，環京(jing)樓市(shi)(shi)(shi)成(cheng)交并非進入了(le)絕對冰點。由于距離北(bei)京(jing)較(jiao)近，很多在(zai)北(bei)京(jing)買不起房(fang)子(zi)的(de)剛需(xu)客戶，被開發(fa)商或(huo)者二(er)手中介(jie)營銷后(hou)，依然通(tong)過各(ge)種(zhong)手段，實(shi)現了(le)環京(jing)樓市(shi)(shi)(shi)的(de)購(gou)置。

　　購房者(zhe)李紅（化名(ming)）對(dui)中國證券報記者(zhe)表示，開發(fa)商和中介的說(shuo)辭都差不(bu)(bu)多，都說(shuo)限購不(bu)(bu)會持續很久。相(xiang)比其他一線城市周圍(wei)的房價，環(huan)京樓市依(yi)然是被(bei)低估的。被(bei)銷(xiao)售(shou)營銷(xiao)后，李紅開始在環(huan)京到處看房。彼(bi)時(shi)她認為，雖然商住房比住宅便宜不(bu)(bu)少，且(qie)很多地(di)區不(bu)(bu)限購，但還是住宅買起(qi)來比較踏實，且(qie)容易升(sheng)值(zhi)、保(bao)值(zhi)。于是，在樓盤(pan)銷(xiao)售(shou)人員的游說(shuo)下，沒有購房資質的李紅與(yu)廊坊地(di)區某(mou)新樓盤(pan)簽(qian)訂(ding)了(le)草簽(qian)合同。

　　“我(wo)和開(kai)發商都知道這是違(wei)規銷售，但(dan)是不(bu)違(wei)規就不(bu)能(neng)買。”李紅指出，“當時(shi)還很高興(xing)，以(yi)為撿了大便(bian)宜。周圍的人都買不(bu)了，我(wo)卻通(tong)過簽訂草簽合(he)同(tong)，提前(qian)鎖定(ding)了房(fang)源。開(kai)發商說，可(ke)以(yi)幫忙找機構攢資質，我(wo)自己也(ye)可(ke)以(yi)找機構繳納社保(bao)攢資質。只要社保(bao)年限夠(gou)了，房(fang)子就能(neng)過戶(hu)。”

　　“但是我沒想(xiang)到房(fang)(fang)子(zi)(zi)跌了這(zhe)么多。”李紅對(dui)中(zhong)國(guo)證券報記者表示，“我之前(qian)買(mai)的(de)時(shi)候，已經有所回落，價格在3萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)左(zuo)右，現(xian)在這(zhe)個(ge)樓(lou)盤(pan)周圍二(er)手(shou)房(fang)(fang)，最高的(de)每平(ping)方(fang)米(mi)也就1.7萬元(yuan)左(zuo)右。資質還(huan)沒攢(zan)夠，就跌了一(yi)半。一(yi)起買(mai)房(fang)(fang)的(de)人有的(de)希望全額退(tui)款(kuan)，因為涉及違(wei)規(gui)銷售。草簽合同上寫的(de)是如果不要(yao)這(zhe)房(fang)(fang)子(zi)(zi)了，需要(yao)賠償總房(fang)(fang)款(kuan)的(de)20%。我覺得不管(guan)是全款(kuan)退(tui)還(huan)是賠償20%退(tui)，都比以(yi)之前(qian)的(de)價格買(mai)了合適。”

　　違約頻頻出現

　　北京金訴律(lv)(lv)師事務所主任王玉臣對(dui)中國證券報記(ji)者表示，限(xian)購(gou)(gou)地區(qu)這(zhe)(zhe)類糾紛非常多。從(cong)源(yuan)頭上講，與不(bu)(bu)具備購(gou)(gou)房資(zi)質的(de)購(gou)(gou)房者簽(qian)(qian)訂草(cao)簽(qian)(qian)合同(tong)(tong)，進行銷(xiao)售屬于違法銷(xiao)售。限(xian)購(gou)(gou)本身就(jiu)是不(bu)(bu)允許不(bu)(bu)具備購(gou)(gou)房資(zi)格的(de)人買(mai)房。但是，草(cao)簽(qian)(qian)合同(tong)(tong)本身是受(shou)法律(lv)(lv)保護的(de)，這(zhe)(zhe)種合同(tong)(tong)也(ye)是有(you)效的(de)。其(qi)實，嚴格從(cong)法律(lv)(lv)上來說，不(bu)(bu)存在所謂草(cao)簽(qian)(qian)或正式的(de)，只要簽(qian)(qian)署了合同(tong)(tong)，對(dui)雙方就(jiu)有(you)約(yue)束力。如果買(mai)房人違約(yue)，就(jiu)要受(shou)到草(cao)簽(qian)(qian)合同(tong)(tong)的(de)約(yue)束。

　　“我們(men)最近幾(ji)年遇到(dao)這(zhe)類糾紛非常多。在(zai)(zai)民事(shi)上(shang)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)是(shi)受(shou)保護的(de)，因為開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)往往會(hui)在(zai)(zai)協議里約定相關責(ze)任(ren)由購房人承擔(dan)。但是(shi)在(zai)(zai)行政管理上(shang)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)這(zhe)種銷售是(shi)違法的(de)。雙方都有(you)責(ze)任(ren)，但是(shi)關鍵責(ze)任(ren)在(zai)(zai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)往往會(hui)采用一些方式誘(you)使購房人放心大膽地去買，有(you)若干套的(de)話(hua)術和銷售策(ce)略。”王玉臣指(zhi)出，“我們(men)遇到(dao)的(de)退房案件主(zhu)要針對開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)違法行為，通過一些法律(lv)手(shou)段(duan)施壓(ya)退房。”

　　中原(yuan)地產首(shou)席分析師張大(da)偉對中國(guo)證券報記(ji)者表示，這些糾紛大(da)部分原(yuan)因都是在(zai)市場(chang)明顯上漲過(guo)程中，地方政(zheng)府(fu)出臺限(xian)購政(zheng)策，而購房(fang)(fang)者為了投資(zi)，在(zai)明知(zhi)自己沒有購房(fang)(fang)資(zi)格的(de)情況下(xia)，與(yu)開(kai)發商簽約(yue)。這本身就屬于(yu)高風(feng)險(xian)行(xing)為，不值得(de)鼓勵。在(zai)房(fang)(fang)價下(xia)跌后又開(kai)始要求解約(yue)，核(he)心還是炒房(fang)(fang)思想，這個(ge)過(guo)程必然有所損失。所以還是建議(yi)購房(fang)(fang)者量(liang)力而行(xing)，不違反政(zheng)策。

　　易居研(yan)究(jiu)院智庫中(zhong)心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進指(zhi)出，需要(yao)購(gou)房(fang)(fang)者清醒認識到一點，如果后(hou)續購(gou)房(fang)(fang)政策變動，合同要(yao)違約(yue)，無論是(shi)房(fang)(fang)企要(yao)去(qu)維權還是(shi)業(ye)主要(yao)去(qu)維權，可能(neng)很多(duo)部(bu)門都不會接手，換句話說(shuo)，吃虧的還是(shi)自己，尤其是(shi)在購(gou)房(fang)(fang)者明知自身不符合購(gou)房(fang)(fang)資(zi)質的情況下。

　　陷入兩難境地

　　以燕郊(jiao)地區為例，疫情期(qi)間，不少(shao)購房(fang)者在社交平(ping)臺(tai)指出，由于買到了頂(ding)部(bu)，銀(yin)行貸款比例較高(gao)。房(fang)價腰斬后，房(fang)屋目前的價值(zhi)接近(jin)甚至低(di)于銀(yin)行貸款。只(zhi)要(yao)有買家肯接盤，繼續還(huan)貸款，就白送(song)房(fang)屋。

　　多位熟悉(xi)燕郊(jiao)市(shi)場的(de)資深(shen)房(fang)(fang)(fang)(fang)產中介人(ren)(ren)(ren)士指出，燕郊(jiao)此次放開購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)落(luo)戶(hu)，很大程度上是(shi)為了化(hua)解前期(qi)(qi)高貸款炒房(fang)(fang)(fang)(fang)客“套牢(lao)”引發的(de)風險。很多人(ren)(ren)(ren)確實(shi)有在燕郊(jiao)落(luo)戶(hu)居住(zhu)(zhu)的(de)真實(shi)需求，這(zhe)些人(ren)(ren)(ren)落(luo)戶(hu)后，存在可(ke)能“抄底”再買(mai)一套。這(zhe)樣看(kan)(kan)來，燕郊(jiao)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)成交量可(ke)能會(hui)放大。但(dan)從目(mu)前看(kan)(kan)，燕郊(jiao)樓市(shi)限購(gou)并未放開，很多人(ren)(ren)(ren)通過購(gou)買(mai)不限購(gou)的(de)商(shang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，滿(man)足了住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求。但(dan)商(shang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)不能落(luo)戶(hu)的(de)，前期(qi)(qi)擁有能落(luo)戶(hu)房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)人(ren)(ren)(ren)占比有限。

　　“對于(yu)還(huan)沒(mei)有過(guo)戶、只(zhi)是(shi)簽(qian)訂了(le)草簽(qian)合同(tong)的買賣雙方來說，目(mu)前(qian)(qian)這個(ge)節(jie)點比(bi)較尷尬(ga)。”環京樓盤某中介(jie)人士宋茜（化名）對中國(guo)證券(quan)報記者(zhe)表(biao)示(shi)，“相比(bi)前(qian)(qian)期高(gao)點，高(gao)價(jia)位買房(fang)(fang)者(zhe)還(huan)沒(mei)過(guo)戶就已經(jing)浮虧，很(hen)多人想違(wei)約止損。隨著落戶等政策放開(kai)(kai)，房(fang)(fang)價(jia)有可(ke)能會(hui)起(qi)底回升(sheng)。違(wei)約的人手里沒(mei)有房(fang)(fang)子了(le)，結果就只(zhi)能認賠出局(ju)。對于(yu)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)來說，一旦出現糾紛，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)違(wei)規銷售就會(hui)被公開(kai)(kai)，可(ke)能會(hui)引發(fa)相應的查處。清退后(hou)的房(fang)(fang)源(yuan)大概率賣不(bu)到之前(qian)(qian)的價(jia)格(ge)，利潤也會(hui)受到損失。”