深圳正在全渠道嚴控(kong)房(fang)價走高。日前，一份名為《深圳市(shi)住建(jian)局(ju)關(guan)(guan)于進一步規范新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住房(fang)和(he)商(shang)務公(gong)寓(yu)(yu)銷(xiao)售價格(ge)指(zhi)導工(gong)作的(de)(de)通知》的(de)(de)文(wen)件(jian)在網上(shang)流傳，文(wen)件(jian)指(zhi)出：預、現售商(shang)品(pin)住房(fang)和(he)商(shang)務公(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)批(pi)準銷(xiao)售價格(ge)原則上(shang)不(bu)得超過上(shang)一年(nian)度至(zhi)今(jin)同地段(duan)、同類(lei)型新(xin)房(fang)的(de)(de)網簽價格(ge)；同時，對(dui)于分期開發的(de)(de)項(xiang)目，兩(liang)次(ci)申請(qing)價格(ge)備案時間間隔未超過一年(nian)的(de)(de)，原則上(shang)按照前期備案價格(ge)進行批(pi)復。對(dui)于這(zhe)一文(wen)件(jian)的(de)(de)真實性，《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)向深圳市(shi)住建(jian)局(ju)相關(guan)(guan)工(gong)作人員核(he)實，其(qi)表示“（這(zhe)是）真的(de)(de)，并非(fei)征求意(yi)見稿”。

　　廣(guang)東(dong)省住房政(zheng)策研究中心首席研究員李宇嘉在(zai)接受記者(zhe)采訪(fang)時(shi)表示，2016年10月深圳啟(qi)動(dong)過一輪限(xian)價，后來擴(kuo)大到(dao)全國(guo)20余(yu)個城市(shi)，此(ci)后由(you)于(yu)地價走高(gao)和市(shi)場回(hui)落，限(xian)價政(zheng)策在(zai)2018年、2019年逐漸被放開，此(ci)次深圳啟(qi)動(dong)的限(xian)價措(cuo)施(shi)明顯要嚴于(yu)上(shang)輪。

　　新房價格預計相對穩(wen)定

　　文(wen)件指(zhi)出，按照(zhao)深圳市房(fang)地產調控政(zheng)策相關規定(ding)，要(yao)求預、現售(shou)(shou)商品住房(fang)和商務(wu)公(gong)寓的(de)批準銷售(shou)(shou)價格(ge)(ge)原(yuan)則上不(bu)得超(chao)過上一年(nian)度(du)至今同(tong)(tong)地段、同(tong)(tong)類型新房(fang)的(de)網簽價格(ge)(ge)。而網簽價格(ge)(ge)對標(biao)樓(lou)盤(pan)的(de)選取(qu)(qu)原(yuan)則，文(wen)件明確(que)，根據(ju)項(xiang)目所在(zai)位置，選取(qu)(qu)同(tong)(tong)區(qu)域(yu)范圍內周(zhou)邊不(bu)超(chao)3公(gong)里的(de)同(tong)(tong)類型、同(tong)(tong)品質(zhi)的(de)在(zai)售(shou)(shou)或(huo)已批售(shou)(shou)未網簽新盤(pan)進行比對，選取(qu)(qu)新盤(pan)數量原(yuan)則上不(bu)少于(yu)3個。若同(tong)(tong)片區(qu)新盤(pan)無法(fa)滿足可比要(yao)求，可按照(zhao)“同(tong)(tong)片區(qu)-同(tong)(tong)街道-同(tong)(tong)行政(zheng)區(qu)”的(de)優先順序擴展范圍。

　　對(dui)于(yu)(yu)待入(ru)市項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)價格測算，原則上(shang)(shang)(shang)以(yi)新盤(pan)(pan)網(wang)簽價格為測算依據(ju)(ju)(ju)，具體(ti)測算流程如(ru)下：第(di)一，原則上(shang)(shang)(shang)預(yu)(yu)售項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)選(xuan)取預(yu)(yu)售網(wang)簽數據(ju)(ju)(ju)進行參(can)考(kao)；現售項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)選(xuan)取現售網(wang)簽數據(ju)(ju)(ju)進行參(can)考(kao)。第(di)二，原則上(shang)(shang)(shang)選(xuan)取上(shang)(shang)(shang)一年度(du)至今(jin)的(de)(de)(de)所(suo)有同質可比新盤(pan)(pan)的(de)(de)(de)網(wang)簽數據(ju)(ju)(ju)。對(dui)于(yu)(yu)在上(shang)(shang)(shang)一年度(du)之前審批的(de)(de)(de)預(yu)(yu)售項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，若網(wang)簽數據(ju)(ju)(ju)小(xiao)于(yu)(yu)等于(yu)(yu)50條(tiao)，不(bu)作參(can)考(kao)；對(dui)于(yu)(yu)上(shang)(shang)(shang)一年度(du)至今(jin)審批的(de)(de)(de)預(yu)(yu)售項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，若網(wang)簽數據(ju)(ju)(ju)小(xiao)于(yu)(yu)等于(yu)(yu)50條(tiao)，則直接參(can)考(kao)其備案均價。

　　此外，文件對分期(qi)(qi)開發、商(shang)務公(gong)寓(yu)、預售(shou)(shou)(shou)轉(zhuan)現售(shou)(shou)(shou)以及零(ling)星銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)均作出(chu)了明(ming)確規(gui)定(ding)。其中，分期(qi)(qi)開發的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，兩(liang)次申請價格備案(an)(an)時(shi)間間隔(ge)未超過一年的(de)(de)(de)，原則上(shang)按照(zhao)前期(qi)(qi)備案(an)(an)價格進(jin)行(xing)(xing)批復；商(shang)務公(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)價格指導規(gui)則與住(zhu)宅相同，原則上(shang)采(cai)用同時(shi)期(qi)(qi)、同項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)商(shang)品住(zhu)宅與商(shang)務公(gong)寓(yu)網簽價格的(de)(de)(de)比值。預售(shou)(shou)(shou)商(shang)品住(zhu)房和商(shang)務公(gong)寓(yu)項(xiang)(xiang)目(mu)轉(zhuan)現售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)，原則上(shang)備案(an)(an)價格不得(de)向(xiang)上(shang)調整(zheng)。而對于(yu)零(ling)星銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)尾盤項(xiang)(xiang)目(mu)，原則上(shang)由各區（新(xin)區）住(zhu)房和建設局、前海(hai)管理(li)局自行(xing)(xing)審定(ding)，并在(zai)深圳市房地(di)產(chan)信息系(xi)統中進(jin)行(xing)(xing)備案(an)(an)。

　　美(mei)聯物業全國研究中(zhong)心(xin)總監何倩茹在接(jie)受《每日(ri)經濟新(xin)(xin)聞》記者采(cai)訪時表示(shi)，新(xin)(xin)規規定了新(xin)(xin)建住宅及公寓的價(jia)格(ge)(ge)制定，需要參考近一年同(tong)地(di)段、同(tong)類(lei)型新(xin)(xin)房的網簽價(jia)格(ge)(ge)，可以預見未來幾年，深圳(zhen)各區(qu)新(xin)(xin)房價(jia)格(ge)(ge)將保持相對(dui)穩(wen)定。

　　將總(zong)體把控精裝修價格(ge)

　　值得注(zhu)意的是(shi)，文(wen)件(jian)對通(tong)(tong)過(guo)精(jing)裝(zhuang)修變相(xiang)拉高(gao)(gao)房價(jia)的方式也進(jin)行了徹(che)底(di)圍堵(du)。文(wen)件(jian)指出，為防止房地產開發企(qi)業(ye)通(tong)(tong)過(guo)提(ti)高(gao)(gao)裝(zhuang)修價(jia)格(ge)變相(xiang)抬高(gao)(gao)房價(jia)，對新房市場的價(jia)格(ge)水平造成影響(xiang)，要求(qiu)各區局在審(shen)查項目(mu)裝(zhuang)修、裝(zhuang)飾材料(liao)的基(ji)礎上(shang)，對精(jing)裝(zhuang)修價(jia)格(ge)進(jin)行總(zong)體把控。

　　毛坯(pi)交(jiao)樓的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，區(qu)(qu)局按照(zhao)毛坯(pi)價(jia)(jia)審批；精(jing)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)交(jiao)樓的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，由區(qu)(qu)局根據(ju)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修清單核(he)定裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修價(jia)(jia)格(ge)，不(bu)得超過(guo)最(zui)高裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修價(jia)(jia)。對于社會關注度(du)高的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，指導價(jia)(jia)格(ge)由局房地(di)產調控領(ling)導小組(zu)會議(yi)審定。原則上(shang)，精(jing)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)價(jia)(jia)格(ge)核(he)定需按照(zhao)工程造價(jia)(jia)方法進行(xing)核(he)算，由區(qu)(qu)造價(jia)(jia)部門或第三方評(ping)估機(ji)構進行(xing)審核(he)，精(jing)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修價(jia)(jia)格(ge)梯(ti)度(du)區(qu)(qu)間隨著項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)均(jun)價(jia)(jia)不(bu)同以千元每(mei)平米梯(ti)度(du)遞增，最(zui)高精(jing)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修標準不(bu)得超過(guo)6000元/平方米。

　　“以前(qian)對(dui)(dui)現(xian)房價(jia)格是(shi)不限制的(de)”，李宇嘉認為，此(ci)次文件對(dui)(dui)預(yu)售轉現(xian)售也進行(xing)了限制，此(ci)外，關于精裝(zhuang)修價(jia)格梯(ti)度的(de)規定，勢(shi)必將對(dui)(dui)開(kai)發(fa)商進入深圳市場的(de)積(ji)極(ji)性產生一定影響。開(kai)發(fa)商在深圳拿地(di)成(cheng)本(ben)較高，并(bing)需要(yao)配建一定量的(de)人(ren)才房、公共設施等，此(ci)前(qian)可以通過裝(zhuang)修走高端化路線，實現(xian)盈利(li)。

　　在何倩茹看來，精裝(zhuang)修(xiu)價(jia)格(ge)梯度(du)的規定，為深圳房價(jia)平穩上了雙保(bao)險。原本開發商通過(guo)搭配裝(zhuang)修(xiu)來提(ti)高(gao)整體房價(jia)的方法行(xing)不通了，此舉有利于保(bao)證實際的交易價(jia)格(ge)不會(hui)被(bei)大幅提(ti)高(gao)，整體房價(jia)將更為穩定。

　　值(zhi)得注意(yi)的(de)是，在深圳此(ci)前(qian)公(gong)(gong)布的(de)2021年(nian)度計(ji)劃供應(ying)居住用(yong)(yong)地中(zhong)，商品住房用(yong)(yong)地149.3公(gong)(gong)頃，將(jiang)按照自(zi)然資源部(bu)關于住宅(zhai)用(yong)(yong)地“兩集中(zhong)”公(gong)(gong)開出(chu)讓(rang)的(de)工作要求集中(zhong)分三(san)批(pi)次供應(ying)。這些住宅(zhai)預計(ji)將(jiang)成為(wei)2022年(nian)新(xin)房市場的(de)主力。此(ci)外(wai)，據深圳中(zhong)原(yuan)研(yan)究中(zhong)心(xin)統計(ji)，截至5月底，深圳在售的(de)樓盤(pan)共有(you)101個(ge)，其中(zhong)36個(ge)樓盤(pan)有(you)住宅(zhai)在售，公(gong)(gong)寓項(xiang)目(mu)有(you)64個(ge)，公(gong)(gong)寓數量將(jiang)近在售住宅(zhai)項(xiang)目(mu)的(de)兩倍，且各(ge)區(qu)均有(you)存貨(huo)，主要集中(zhong)在寶安(an)、福田和(he)龍(long)崗三(san)區(qu)。