昔日文人墨客詩詞歌賦(fu)中優雅恬淡(dan)的蘇州，如今已演變成資(zi)本(ben)蜂擁(yong)的商業高地。

　　5月31日-6月2日，蘇州集中供地連拍(pai)三天，一(yi)共32幅(fu)(fu)土(tu)地，其中25幅(fu)(fu)為(wei)純住(zhu)宅、商住(zhu)和涉(she)宅地塊。這批地塊出讓總面積為(wei)247.8萬平(ping)方米(mi)，總起拍(pai)價為(wei)405億元。

　　5月31日是蘇(su)州(zhou)第一天集中(zhong)供地，成功拍(pai)出了(le)12幅(fu)土地，其中(zhong)涉宅地塊9幅(fu)，成交金(jin)額(e)192.8億。

　　多年(nian)來，蘇(su)州(zhou)一直是(shi)環(huan)滬城市(shi)中最受關注的市(shi)場。由于(yu)(yu)接壤(rang)上(shang)海嘉定區，經濟高速發展，蘇(su)州(zhou)自(zi)然承接了上(shang)海人(ren)口外(wai)溢壓力，房(fang)地產市(shi)場也隨(sui)之上(shang)漲。今年(nian)蘇(su)州(zhou)首次(ci)集(ji)中供(gong)地連拍(pai)三天，吸引了90多家房(fang)企報(bao)名。土(tu)拍(pai)天數與(yu)報(bao)名房(fang)企數量這兩點刷新(xin)了此前杭州(zhou)、南京等城市(shi)集(ji)中供(gong)地數據。由于(yu)(yu)在(zai)長(chang)三角熱點城市(shi)杭州(zhou)、南京之后(hou)供(gong)地，上(shang)海土(tu)拍(pai)門檻更高，此前搶不(bu)到(dao)地或(huo)者投拓(tuo)指標還(huan)有很多的房(fang)企，難(nan)免不(bu)把(ba)蘇(su)州(zhou)當作補(bu)倉長(chang)三角的最后(hou)機會。

　　蘇州此次集中供(gong)地(di)，除了(le)有不少重磅地(di)塊之外，所有宅地(di)取消現房銷售，最高限價(jia)為(wei)28500元/平方米(mi)。

　　事實上，截至(zhi)5月31日(ri)(ri)土拍(pai)開(kai)始前，已有(you)21幅土地(di)出價；有(you)一幅將于(yu)6月1日(ri)(ri)開(kai)拍(pai)的奧體地(di)塊(kuai)，由于(yu)是蘇(su)州奧體板(ban)塊(kuai)最(zui)后一幅宅地(di)，截至(zhi)發(fa)稿時止，報(bao)名房企已接近30家。

　　無論從房企競拍結果還(huan)是土地(di)分(fen)布來看(kan)，這(zhe)一(yi)輪集(ji)(ji)中(zhong)拍地(di)將決定蘇(su)州(zhou)今(jin)年(nian)樓市(shi)走(zou)向。據3月份公(gong)布的年(nian)度出讓計劃，蘇(su)州(zhou)今(jin)年(nian)一(yi)共掛出116幅涉(she)宅(zhai)地(di)塊，分(fen)布于六個區(qu)，其中(zhong)吳江區(qu)有(you)32幅。首次集(ji)(ji)中(zhong)供(gong)(gong)地(di)只(zhi)有(you)25幅，還(huan)有(you)大(da)部分(fen)在第二(er)、第三次集(ji)(ji)中(zhong)供(gong)(gong)地(di)，后續還(huan)會有(you)更多資(zi)金蜂(feng)擁(yong)而至。

　　為防止土(tu)(tu)拍過熱，蘇(su)(su)州(zhou)早已(yi)做好阻擊狂(kuang)熱資本的準備(bei)，更新土(tu)(tu)拍規則的同(tong)時，出臺對房(fang)企違規操作的管控政策(ce)。5月(yue)27日，蘇(su)(su)州(zhou)召(zhao)開房(fang)地產調(diao)(diao)控和租(zu)賃住房(fang)建設專題會議。會上(shang)強調(diao)(diao)要全力做好“穩地價、穩房(fang)價、穩預期(qi)”工作，確保蘇(su)(su)州(zhou)房(fang)地產市場平穩健康發展。

　　做了這么(me)多布(bu)防(fang)的蘇州土拍，又是(shi)一番怎樣的景(jing)象？

　　華僑城表現耀眼

　　蘇州(zhou)土地市場有多(duo)熱？據統計，2021年一季度，蘇州(zhou)經營性建設用地（含吳江(jiang)區(qu)）出讓23宗(zong)地塊，成(cheng)交面積82.97萬平方米，同(tong)比上(shang)漲39.8%；成(cheng)交金(jin)額(e)198.59億元，同(tong)比上(shang)漲33.43%。

　　盡管房(fang)企(qi)覬覦蘇(su)州土地(di)，但也(ye)有(you)有(you)心無力的(de)。去年(nian)在蘇(su)州受罰的(de)金地(di)、雅居樂旗(qi)下子(zi)公司(si)禁(jin)止(zhi)入市(shi)三(san)年(nian)，還(huan)有(you)今年(nian)年(nian)初被處罰的(de)龍湖子(zi)公司(si)，這意味著競爭對(dui)手少了(le)；但在上海(hai)被禁(jin)止(zhi)入市(shi)三(san)年(nian)的(de)萬科、中海(hai)、華(hua)潤卻來了(le)，還(huan)有(you)融創、旭輝(hui)、新希望、龍光、融信等(deng)等(deng)各路近兩(liang)年(nian)市(shi)場(chang)熱度較高(gao)的(de)房(fang)企(qi)也(ye)悉數(shu)到(dao)來。

　　不僅如此，據(ju)媒體報道，金地(di)近日內新(xin)增(zeng)15家房地(di)產咨(zi)詢(xun)(xun)公(gong)司，其中除了太(tai)倉棲吳房地(di)產咨(zi)詢(xun)(xun)有限公(gong)司成(cheng)立(li)于5月17日外，另外14家均(jun)于5月18日成(cheng)立(li)，注(zhu)冊地(di)為(wei)蘇(su)州(zhou)太(tai)倉；5月7日，旭(xu)輝(hui)在(zai)蘇(su)州(zhou)太(tai)倉新(xin)增(zeng)6家商務(wu)咨(zi)詢(xun)(xun)公(gong)司，均(jun)持股100%，法定代(dai)表人均(jun)為(wei)旭(xu)輝(hui)集團副總裁(cai)兼上海(hai)區域集團總裁(cai)方軼群；綠城也(ye)在(zai)短時(shi)間新(xin)注(zhu)冊6家公(gong)司。業內人士認為(wei)，這(zhe)樣的操作很(hen)顯然(ran)是(shi)為(wei)了去蘇(su)州(zhou)“搶(qiang)地(di)”。

　　5月21日晚(wan)間，蘇州(zhou)市自(zi)然(ran)資(zi)(zi)(zi)源規劃局(ju)緊急(ji)掛出(chu)《關于嚴格(ge)落實競買要求的(de)通告》，再次重申(shen)同一自(zi)然(ran)人、法人或其他組織直接控股的(de)公司不(bu)(bu)得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出(chu)讓金的(de)資(zi)(zi)(zi)金來源應為(wei)(wei)自(zi)有資(zi)(zi)(zi)金，違規參與競買將被認(ren)定為(wei)(wei)失信行為(wei)(wei)人，三(san)年內不(bu)(bu)得參與蘇州(zhou)土拍。

　　蘇州再次重申了競買規則，限制房(fang)企的(de)(de)報名條件(jian)，要求子公司(si)不得參(can)與，同一自(zi)然人(ren)、法人(ren)或其(qi)他組織直接絕(jue)對控股的(de)(de)公司(si)不得參(can)與如同一幅地塊的(de)(de)競拍。

　　蘇州緊急阻擊(ji)過熱的(de)土拍資金，一方(fang)面是對各家房(fang)企起到提前警示的(de)作用，另一方(fang)面也意味著(zhu)集中供地的(de)事后(hou)審查或比去(qu)年更加嚴(yan)格。

　　此前(qian)，為(wei)(wei)了降溫土地(di)市(shi)場，蘇州(zhou)已修改土地(di)出讓規(gui)則(ze)，由原本(ben)的自主報價(jia)改為(wei)(wei)一次報價(jia)，并(bing)對違規(gui)房企公開處罰。比如上(shang)述金(jin)地(di)、雅居樂等。

　　這一(yi)次(ci)，蘇州(zhou)又(you)更(geng)新(xin)了土拍規(gui)則(ze)(ze)，采取“指導價(jia)+價(jia)格(ge)上(shang)(shang)限+一(yi)次(ci)報(bao)(bao)價(jia)”規(gui)則(ze)(ze)。本輪28幅(fu)土地設置了市(shi)場指導價(jia)，分為(wei)網(wang)上(shang)(shang)掛牌自(zi)由報(bao)(bao)價(jia)和限時競價(jia)階段，在(zai)網(wang)上(shang)(shang)自(zi)由報(bao)(bao)價(jia)階段，如果(guo)報(bao)(bao)價(jia)超過中止價(jia)，轉為(wei)網(wang)上(shang)(shang)一(yi)次(ci)性(xing)報(bao)(bao)價(jia)，房企需要在(zai)規(gui)定時間內完(wan)成一(yi)次(ci)報(bao)(bao)價(jia)資格(ge)確認(ren)和報(bao)(bao)價(jia)，所(suo)有(you)報(bao)(bao)價(jia)中，報(bao)(bao)價(jia)最(zui)接近各家出(chu)價(jia)均(jun)價(jia)的(de)競拍人(ren)將獲得土地。

　　第一天土拍(pai)的(de)結(jie)果降溫作用(yong)就顯現(xian)了(le)，土拍(pai)溢(yi)價(jia)(jia)率并沒(mei)有大幅(fu)上漲。成(cheng)(cheng)功出(chu)讓的(de)涉(she)宅地(di)(di)塊(kuai)有9幅(fu)，其(qi)(qi)中7幅(fu)進入了(le)一次(ci)性(xing)報價(jia)(jia)區間。當(dang)天華僑城、萬科(ke)先后(hou)拿(na)地(di)(di)。萬科(ke)拿(na)下的(de)太湖新城一幅(fu)宅地(di)(di)，以大約10億(yi)(yi)元一次(ci)性(xing)報價(jia)(jia)競得(de)，樓面價(jia)(jia)1.7萬元/平(ping)方米，溢(yi)價(jia)(jia)率14.42%，成(cheng)(cheng)為(wei)當(dang)天成(cheng)(cheng)交(jiao)溢(yi)價(jia)(jia)率最(zui)高的(de)地(di)(di)塊(kuai)；華僑城第一天拿(na)了(le)3幅(fu)土地(di)(di)，金(jin)額超過(guo)80億(yi)(yi)，其(qi)(qi)中57.77億(yi)(yi)拿(na)下的(de)元和(he)街道(dao)商業綜合體地(di)(di)塊(kuai)，或是蘇州(zhou)此次(ci)集中供地(di)(di)最(zui)貴地(di)(di)塊(kuai)。

　　房企投拓城市分化

　　第(di)一天拿地(di)(di)以大(da)房(fang)(fang)企(qi)居多(duo)，包(bao)括(kuo)萬(wan)科、華僑(qiao)(qiao)城、綠(lv)城等。其中華僑(qiao)(qiao)城曾經在(zai)(zai)2019年將(jiang)上海(hai)蘇河灣項目一半股權轉(zhuan)讓，手握資金有備(bei)而來(lai)。有參拍房(fang)(fang)企(qi)向21世紀經濟報道記者(zhe)分(fen)析道，由于大(da)部(bu)分(fen)地(di)(di)塊即(ji)便達(da)到價(jia)格上限，對(dui)于競拍房(fang)(fang)企(qi)而言仍有不錯的(de)利潤空(kong)間。很(hen)多(duo)地(di)(di)塊地(di)(di)價(jia)房(fang)(fang)價(jia)比在(zai)(zai)50%左右(you)，測算比上周(zhou)的(de)寧(ning)波土拍大(da)部(bu)分(fen)70%以上的(de)地(di)(di)塊地(di)(di)價(jia)房(fang)(fang)價(jia)比要低，凈利潤率尚有空(kong)間。

　　蘇州當地(di)有房企(qi)人士(shi)對21世紀(ji)經濟(ji)報道(dao)記者(zhe)表示，房企(qi)內(nei)卷厲害，集中供(gong)地(di)之后，資金實(shi)力(li)(li)(li)與內(nei)部管控能力(li)(li)(li)薄弱的小房企(qi)生(sheng)存將更為艱難(nan)；集中供(gong)地(di)導致集中供(gong)應，可(ke)能導致同區域多競(jing)品的現象(xiang)，房企(qi)趕工對于房企(qi)產品力(li)(li)(li)、去化能力(li)(li)(li)都是一(yi)場考驗。

　　盡管如此，外來房企(qi)還(huan)是不停入駐蘇州(zhou)(zhou)(zhou)。反觀(guan)環(huan)滬市場，是從蘇州(zhou)(zhou)(zhou)開(kai)始火起來的。自(zi)從2016年(nian)上(shang)海開(kai)啟最嚴調控以來，位于上(shang)海北出口的蘇州(zhou)(zhou)(zhou)等地樓市就不斷上(shang)漲，尤以南通為甚(shen)。

　　另一方面，蘇(su)(su)州在城(cheng)建上相當給(gei)力，5月份釋(shi)放了一波教育、醫療、交通、產業等(deng)利好(hao)。比如華中(zhong)(zhong)師范大學(xue)附屬蘇(su)(su)州太湖實驗(yan)中(zhong)(zhong)學(xue)施教區(qu)已獲官方發布；蘇(su)(su)州高新區(qu)融入(ru)滬蘇(su)(su)同城(cheng)發展推介會共有92個項目簽約落(luo)地(di)高新區(qu)，投資金(jin)額高達(da)536億；長三角一體(ti)化示(shi)范區(qu)異地(di)就(jiu)醫結算(suan)免備案(an)政(zheng)策實現(xian)再升級，免備案(an)范疇，從門(men)診結算(suan)擴大至住院結算(suan)等(deng)等(deng)。

　　易居研究院研究總(zong)監嚴躍(yue)進指出，蘇(su)州土地市(shi)場(chang)有兩個優勢。第一，隨著宏觀(guan)經(jing)濟(ji)復蘇(su)，蘇(su)州購(gou)房(fang)需求(qiu)明顯(xian)會釋放，尤(you)其(qi)是(shi)產業基(ji)礎較(jiao)好，勢必有助(zhu)于后(hou)續房(fang)產項目(mu)的消(xiao)化；第二，蘇(su)州過去幾年(nian)調控較(jiao)為嚴厲(li)，所以(yi)市(shi)場(chang)容易反彈(dan)，這種情況(kuang)下，房(fang)企認為拿地機會是(shi)較(jiao)好的。

　　從22城已經進行過首次(ci)集中供地的(de)城市(shi)來看，大部分城市(shi)熱度較高，如(ru)重(zhong)(zhong)慶(qing)、廣(guang)州、深(shen)圳、廈門、杭州、南京等(deng)，其中重(zhong)(zhong)慶(qing)、廈門樓板價漲幅(fu)均(jun)超45%。

　　上(shang)海中原市(shi)(shi)場(chang)分析師盧(lu)文曦指(zhi)出(chu)，長三角已經出(chu)現城市(shi)(shi)分化。相(xiang)比寧波、無錫等地(di)(di)，蘇(su)州的(de)土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)熱度(du)較(jiao)高。第一天的(de)土(tu)拍結果顯示，除了(le)三幅商辦地(di)(di)零(ling)溢價(jia)之外(wai)，其他涉(she)宅(zhai)地(di)(di)塊均有溢價(jia)。這說(shuo)明城市(shi)(shi)內部(bu)土(tu)地(di)(di)根(gen)據地(di)(di)段、土(tu)地(di)(di)性質等，房(fang)企投資分化也較(jiao)為明顯。盧(lu)文曦進一步指(zhi)出(chu)，由(you)于房(fang)企開發凈利(li)潤大幅下跌，運(yun)營(ying)能(neng)力不強的(de)房(fang)企在投資上(shang)更注重區域的(de)商業成(cheng)熟度(du)，不愿意(yi)耗費時間去運(yun)營(ying)一個項目，盡(jin)量規避盈利(li)上(shang)的(de)不確定因素(su)。

　　此外，房(fang)企“內卷(juan)”，也體現在(zai)持(chi)續深(shen)耕上。2020年，蘇(su)(su)州姑蘇(su)(su)區(qu)政(zheng)府與華僑(qiao)城簽訂了(le)(le)虎丘(qiu)大型文(wen)旅(lv)綜改項目(mu)(mu)，投資金額(e)達到了(le)(le)60億，目(mu)(mu)前還沒有(you)進入(ru)收獲期，此次拿了(le)(le)一(yi)幅綜合(he)體地(di)塊(kuai)，可以(yi)通過住宅部分(fen)提前回收部分(fen)資金。華僑(qiao)城當天(tian)還拿了(le)(le)兩(liang)幅姑蘇(su)(su)區(qu)地(di)塊(kuai)，用于文(wen)旅(lv)項目(mu)(mu)開發(fa)。而近(jin)期對(dui)國內文(wen)旅(lv)項目(mu)(mu)投入(ru)較大的(de)復星集(ji)團，也入(ru)局蘇(su)(su)州，在(zai)太湖新城旁(pang)邊拿了(le)(le)一(yi)幅綜合(he)地(di)塊(kuai)。

　　6月1日、6月2日，蘇州還有20幅(fu)地塊(kuai)開拍(pai)，大概率溢價率不會(hui)超過15%，市場更關注的則是哪些房企能(neng)獲(huo)得入場券。