今(jin)年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)，全(quan)國樓市(shi)整體(ti)延續了去(qu)年(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)以來(lai)的(de)回暖態勢，商品房(fang)銷售面積創(chuang)下半年(nian)(nian)(nian)紀錄(lu)新高，熱點(dian)城市(shi)熱度不減(jian)。但隨著調控(kong)逐漸顯效(xiao)，進入(ru)6月(yue)，全(quan)國房(fang)價(jia)整體(ti)漲(zhang)幅開始回落。

　　國家統計局15日發布的(de)6月(yue)70大中城(cheng)(cheng)市房價數據變動情況顯示，70城(cheng)(cheng)新房、二手房價格的(de)整體漲幅(fu)均小幅(fu)收窄，價格上漲的(de)城(cheng)(cheng)市數量也均較上月(yue)有所減少，樓市呈穩中有落態(tai)勢。

　　與(yu)過去幾個月不同的是(shi)，新(xin)房(fang)和(he)二手(shou)房(fang)價(jia)格(ge)走勢分化的格(ge)局被打破。6月份(fen)，除了二手(shou)房(fang)市(shi)場繼續降(jiang)溫外，70城新(xin)房(fang)價(jia)格(ge)漲(zhang)幅也出現年內(nei)首(shou)降(jiang)。

　　同日統計局發(fa)布的(de)上半年經(jing)濟運行(xing)數據也顯示，1-6月份(fen)，全國(guo)房地產開發(fa)投資(zi)和商品房銷(xiao)售面積兩年平均增速(su)雖仍保(bao)持(chi)歷史(shi)較(jiao)(jiao)高水平，但均較(jiao)(jiao)前五月增速(su)有所回落。

　　“時至年中，在調(diao)(diao)控(kong)深化(hua)、細(xi)化(hua)和金融端不斷收(shou)緊(jin)趨(qu)勢下，一(yi)二(er)三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的樓市(shi)(shi)熱度(du)均(jun)有所收(shou)斂(lian)。” 諸葛找房(fang)數(shu)據研(yan)究(jiu)中心首(shou)席分(fen)析師陳霄(xiao)告訴第一(yi)財經(jing)，但(dan)同時，樓市(shi)(shi)分(fen)化(hua)仍在繼續，熱點(dian)一(yi)二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價保持強韌性。而在長三角核(he)心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)調(diao)(diao)控(kong)不斷升級下，次(ci)熱點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)如無(wu)錫(xi)、揚(yang)州、金華等的市(shi)(shi)場熱度(du)近期也出(chu)現(xian)抬升跡(ji)象。

　　展望(wang)(wang)下(xia)半年，中指研究院高級(ji)分析師馬琛(chen)稱，房地產(chan)調控政策(ce)環境仍整體(ti)偏緊，房地產(chan)金(jin)融監(jian)管(guan)會持(chi)續強(qiang)化(hua)。高基(ji)數下(xia)，下(xia)半年全國商品(pin)房銷售規模預計將同比(bi)高位回落，但全年仍有望(wang)(wang)創新高。

　　北上廣深二手房市場“退燒”

　　業界普遍認為，本輪樓(lou)市(shi)(shi)(shi)升(sheng)溫，始于熱點城市(shi)(shi)(shi)的二手房(fang)市(shi)(shi)(shi)場。二季度以來，伴隨(sui)二手房(fang)市(shi)(shi)(shi)場的降溫，部分城市(shi)(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)總體出現降溫。

　　數(shu)據顯示，4月(yue)(yue)份，統計局(ju)監測的70城中(zhong)，二手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格上漲的城市(shi)數(shu)量開始減少(shao)，新房(fang)市(shi)場(chang)(chang)熱(re)度(du)開始高于二手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場(chang)(chang)，5月(yue)(yue)份，70城二手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格漲幅(fu)降(jiang)到年內最低，并在(zai)6月(yue)(yue)份繼續探底。

　　分(fen)城(cheng)市能(neng)級來看，率先開(kai)啟二手(shou)房(fang)市場調控的一線城(cheng)市，其市場降(jiang)溫的信號更早(zao)傳出(chu)。4月份，北(bei)上(shang)廣深的二手(shou)房(fang)價格(ge)環(huan)比上(shang)漲(zhang)0.8%，漲(zhang)幅比上(shang)月回(hui)落0.2個(ge)百分(fen)點(dian)，連續(xu)三個(ge)月處在(zai)下行通道。其中，深圳當月二手(shou)房(fang)價格(ge)漲(zhang)幅首(shou)次出(chu)現環(huan)比零(ling)增長，并(bing)在(zai)隨后兩個(ge)月降(jiang)至負區間。

　　深(shen)圳二手房(fang)市(shi)場熱度(du)的(de)降溫，與其率先推出二手住(zhu)房(fang)參考價(jia)格發布(bu)機(ji)制(zhi)密切相關。2月8日，深(shen)圳市(shi)住(zhu)建局(ju)發布(bu)消息，建立(li)二手住(zhu)房(fang)參考價(jia)格發布(bu)機(ji)制(zhi)，并(bing)發布(bu)了全(quan)市(shi)3595個小區的(de)指導價(jia)。

　　隨后，深(shen)圳二手房(fang)成(cheng)交(jiao)量迅速(su)萎縮。深(shen)圳住(zhu)建(jian)局數據顯示，4月深(shen)圳二手房(fang)成(cheng)交(jiao)4877套(tao)，環比(bi)下跌(die)(die)28%；5月成(cheng)交(jiao)3027套(tao)，環比(bi)下跌(die)(die)37.9%，6月成(cheng)交(jiao)2575套(tao)，環比(bi)下跌(die)(die)14.9％。

　　馬琛認為，調控政策對(dui)二(er)(er)手(shou)房(fang)著力難度大，但二(er)(er)手(shou)房(fang)指(zhi)導價格的推出，無疑是抑制二(er)(er)手(shou)房(fang)市場虛火(huo)的一大利器。

　　“二手(shou)房(fang)指(zhi)導(dao)(dao)價出(chu)臺后，部分(fen)城市(shi)、部分(fen)銀行(xing)房(fang)貸投(tou)放將以(yi)參考(kao)價格(ge)為準，若實(shi)際成(cheng)交價高于參考(kao)價，則實(shi)際首付比(bi)例(li)將有(you)所(suo)提升，對購房(fang)者(zhe)的(de)資金提出(chu)了(le)(le)更高要求，在一(yi)定程(cheng)度(du)上驅動了(le)(le)城市(shi)二手(shou)房(fang)成(cheng)交量下(xia)降。同時二手(shou)房(fang)指(zhi)導(dao)(dao)價一(yi)定程(cheng)度(du)上影(ying)響了(le)(le)購房(fang)者(zhe)對房(fang)價的(de)預期，市(shi)場觀(guan)望情(qing)緒增加，導(dao)(dao)致市(shi)場成(cheng)交量有(you)所(suo)下(xia)降。”他進一(yi)步分(fen)析(xi)稱。

　　除了深圳(zhen)外，其他三個(ge)一線(xian)城(cheng)市(shi)也為降溫(wen)二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)市(shi)場使出招(zhao)數(shu)。例如，上海(hai)著力于打擊二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)源(yuan)掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)虛(xu)高，并于7月9日(ri)實施二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)源(yuan)價(jia)(jia)格(ge)核(he)驗；北京則將整治重點放在了打擊二(er)手(shou)(shou)(shou)學區房(fang)(fang)炒作上；而廣(guang)州在5月下旬(xun)收緊房(fang)(fang)貸(dai)后(hou)，6月份二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)漲幅環(huan)比回落0.3個(ge)百(bai)分點，低于一線(xian)城(cheng)市(shi)環(huan)比漲幅均值。

　　“一線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)二(er)手房(fang)調(diao)控的機(ji)制具(ju)有(you)借鑒意義。”易居研究院智庫中(zhong)(zhong)心(xin)總監嚴躍進表示，二(er)季度以來，二(er)手房(fang)調(diao)控從一線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)延伸至熱(re)點二(er)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)，而二(er)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)的調(diao)控手段(duan)大都(dou)為“模仿作業”，但(dan)調(diao)控效果依然顯著(zhu)。根據統計局數據，6月份，在各等級城市(shi)(shi)中(zhong)(zhong)，二(er)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)的二(er)手房(fang)市(shi)(shi)場(chang)降(jiang)溫(wen)最為明顯。

　　政策“補漏”有望深化

　　今年(nian)年(nian)中(zhong)，全國樓市(shi)整(zheng)體出(chu)現了剎(cha)車跡象。進(jin)入下半(ban)年(nian)，房地產市(shi)場的政(zheng)策環(huan)境如何？樓市(shi)調控又將如何發力(li)？

　　“短期來看，房(fang)地產調控政策(ce)環(huan)境仍趨緊。”中指研(yan)究院常務副院長黃(huang)瑜稱，下半(ban)年，會有更多三四線城(cheng)市(shi)從限(xian)購(gou)、限(xian)貸、限(xian)售(shou)等方面加碼調控，而熱點一二線效仿深(shen)圳出臺成交價參考(kao)機制的城(cheng)市(shi)有望(wang)擴圍。

　　7月8日(ri)，西(xi)安市(shi)住(zhu)建(jian)局發布《關于建(jian)立二(er)手(shou)住(zhu)房(fang)成交參考價格發布機制的通知》，其中明確，進一步規范二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場，而早于3月底，西(xi)安市(shi)政府辦公廳就曾在相關文件(jian)中提出，要(yao)逐步建(jian)立二(er)手(shou)住(zhu)房(fang)交易參考價格發布機制，規范中介(jie)機構房(fang)源信息發布行為。

　　從統計局數(shu)據來看，今年5月、6月西(xi)安二手(shou)房(fang)價環比漲幅分別為1.0%和0.9％，位(wei)列全國第(di)三和第(di)四位(wei)。

　　除了推廣二手房(fang)(fang)指導價，陳霄認為，熱點城(cheng)市的二手學區(qu)房(fang)(fang)市場也需(xu)持續關注(zhu)。據機構統(tong)計，截至目前，全國已有(you)北京、深圳(zhen)、廣州(zhou)、重慶、西安、廈門、成(cheng)都(dou)、大連、南京、合肥、太原和溫州(zhou)等13個城(cheng)市出手整治學區(qu)房(fang)(fang)炒(chao)作亂象。

　　新房(fang)方面，針對二季度新房(fang)市(shi)場(chang)(chang)熱度一度高(gao)于(yu)二手房(fang)市(shi)場(chang)(chang)的(de)現(xian)象(xiang)，貝殼(ke)研究院(yuan)首席(xi)分析師許小樂認(ren)為，局部新房(fang)市(shi)場(chang)(chang)熱度較高(gao)的(de)城市(shi)或將(jiang)面臨調控進一步收(shou)緊的(de)可能。

　　為平抑有抬升勢頭的(de)新房(fang)市場(chang)和進一(yi)步(bu)降溫(wen)二手房(fang)市場(chang)，黃瑜(yu)表(biao)示(shi)，除(chu)了對房(fang)價的(de)調(diao)控(kong)外，房(fang)地產(chan)調(diao)控(kong)的(de)長效機制也將(jiang)進一(yi)步(bu)落實(shi)和深化。例(li)如(ru)，房(fang)地產(chan)金(jin)融監管持續(xu)強化，信(xin)貸(dai)環境進一(yi)步(bu)收緊(jin)；土(tu)拍(pai)政策中，上海模式或將(jiang)成為熱點城(cheng)市細化完善土(tu)拍(pai)規則(ze)的(de)借鑒模板(ban)。