“三道紅(hong)線”與“兩集中”政策的實施，對行業帶(dai)(dai)來深(shen)遠影響，并在(zai)短時間內(nei)給企業帶(dai)(dai)來巨大挑戰(zhan)，房企需要及時在(zai)策略上做(zuo)出調整。該如何“擁抱變化”？

　　報(bao)告(gao)針(zhen)對上述兩項(xiang)政(zheng)策對房企全鏈(lian)條(tiao)的(de)影響，提(ti)出了七(qi)個(ge)方面(mian)的(de)策略建議。

　　一是維持(chi)適(shi)度杠(gang)桿。在(zai)新(xin)的(de)(de)(de)土地(di)供應方式下(xia)，房企在(zai)投資(zi)(zi)支出、資(zi)(zi)金(jin)回(hui)籠(long)兩方面(mian)都應有(you)準繩，例如在(zai)測算(suan)時(shi)，應該對回(hui)報率有(you)詳(xiang)盡的(de)(de)(de)分析；在(zai)銷售階(jie)段(duan)，也(ye)應該保持(chi)適(shi)當(dang)的(de)(de)(de)節奏，提升資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)滾(gun)動使用能(neng)力(li)。

　　報告表(biao)示，集中供地(di)是在短(duan)時間內(nei)讓房企(qi)投(tou)入大量的(de)(de)(de)資金(jin)拿地(di)，疊(die)加“三(san)道(dao)紅線”的(de)(de)(de)新規影響(xiang)，房企(qi)也(ye)更應該注重資金(jin)鏈安全，過往“十個(ge)鍋五個(ge)蓋(gai)”的(de)(de)(de)做法必須(xu)改變。因此，房企(qi)的(de)(de)(de)當務之急(ji)，是在不斷優化財務指標(biao)的(de)(de)(de)同時，保持適(shi)度投(tou)資規模，保持適(shi)度杠桿運營(ying)。

　　二是拓寬融(rong)資渠道。報告指(zhi)出，港股上(shang)市房企通常應用股權(quan)融(rong)資較多(duo)，引入(ru)戰(zhan)投降(jiang)低杠桿，而(er)對于資金面良好的(de)房企，適(shi)當的(de)配股融(rong)資也能夠讓它們在資金調配上(shang)更為從(cong)容。

　　除了銀行貸(dai)款、非(fei)標融資(zi)、股權融資(zi)、債券融資(zi)等方式(shi)(shi)外，面對集中供地短期內的大(da)量資(zi)金(jin)需求(qiu)，房(fang)企也在嘗試將保(bao)證金(jin)融資(zi)做成一種特殊(shu)的前融方式(shi)(shi)，只(zhi)是實(shi)現效果仍(reng)有待驗證。

　　實際上，在以往的慣例操(cao)作中，部分房企通(tong)過供應商(shang)(shang)、建筑商(shang)(shang)等上下游(you)合(he)作方或關聯方企業，將融(rong)來(lai)的資金(jin)多次轉化成(cheng)自有資金(jin)。

　　三是細化投資思路。集中(zhong)供地將(jiang)迫(po)使房企對不同能級(ji)的城市(shi)(shi)采取不同的經(jing)營(ying)策略(lve)。在核(he)心城市(shi)(shi)做規模(mo)、追求(qiu)現金流；而在非核(he)心城市(shi)(shi)更多追求(qiu)利(li)潤。

　　報告分析(xi)認為(wei)，首批集(ji)中(zhong)供地重(zhong)點(dian)22城(cheng)是(shi)房(fang)(fang)企(qi)仍需(xu)堅守的(de)(de)(de)價值城(cheng)市；在重(zhong)點(dian)城(cheng)市集(ji)中(zhong)競拍期間，關注(zhu)熱點(dian)三四(si)線(xian)城(cheng)市的(de)(de)(de)土地機會(hui)，或將在一定(ding)程度上分散(san)風(feng)險；碧桂(gui)園下(xia)沉非集(ji)中(zhong)供地城(cheng)市，深(shen)耕三四(si)線(xian)的(de)(de)(de)方法，也可以提(ti)供一定(ding)的(de)(de)(de)參考，有(you)助于提(ti)高房(fang)(fang)企(qi)市占(zhan)率，穩住利潤(run)率；另外，對于有(you)規模(mo)訴求的(de)(de)(de)中(zhong)小房(fang)(fang)企(qi)來說，一個較(jiao)為(wei)現實的(de)(de)(de)路徑是(shi)，通過(guo)區域深(shen)耕，在部分城(cheng)市中(zhong)獲得(de)比較(jiao)優勢。

　　四是豐富(fu)拿地(di)方式。合作開發(fa)、城(cheng)市更(geng)新、產業(ye)勾地(di)、收并(bing)購等方式，將更(geng)加受到(dao)追捧。

　　據報告總(zong)結，在北京參與首(shou)批集中(zhong)土拍的(de)50多家房企中(zhong)，有37個聯合體，其中(zhong)“金地(di)(di)+華潤+保利(li)”堪稱最(zui)熱(re)聯合體，本次一共(gong)報名了16宗地(di)(di)塊的(de)土拍；城市更新雖對能力沉淀(dian)有要(yao)求(qiu)，但擋不住房企熱(re)情，招(zhao)商蛇(she)口(kou)、萬科均在加緊布(bu)局城市更新；產業(ye)(ye)勾(gou)(gou)地(di)(di)則包括商業(ye)(ye)勾(gou)(gou)地(di)(di)、文旅(lv)養老(lao)勾(gou)(gou)地(di)(di)、產業(ye)(ye)園勾(gou)(gou)地(di)(di)、小(xiao)鎮等模式(shi)；收并(bing)購此前已是企業(ye)(ye)常用的(de)方(fang)式(shi)，未來預計將(jiang)更加受到歡(huan)迎。

　　五是(shi)提高周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)速度。銷售(shou)回款是(shi)房(fang)(fang)企(qi)到位資金的(de)(de)主要(yao)來(lai)源(yuan)。集中(zhong)供地(di)的(de)(de)新(xin)政下(xia)，項目起跑時間固定，房(fang)(fang)企(qi)之(zhi)間關于高周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)的(de)(de)競爭將加劇(ju)。集中(zhong)供地(di)實際上是(shi)拉長了(le)項目的(de)(de)操作流程。拿地(di)之(zhi)前(qian)，聯合體各方(fang)(fang)對于份額、授權等(deng)都會有協議，如果超越了(le)協議范圍，合作幾方(fang)(fang)可(ke)能會繼續(xu)談判。而產品入(ru)市的(de)(de)硬標(biao)準(zhun)，將要(yao)求房(fang)(fang)企(qi)前(qian)期提高周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)速度。

　　六是(shi)提升產(chan)品(pin)能(neng)力(li)。集中供地本身(shen)就容易引發后面的(de)項(xiang)目集中上(shang)市，如果是(shi)同區域內的(de)連片供地，將來就會形成(cheng)強烈的(de)同質化競(jing)爭，要(yao)求房企更加重視產(chan)品(pin)設計。

　　七是(shi)強化(hua)內控能(neng)力(li)。內控能(neng)力(li)的(de)(de)(de)強化(hua)，乃至組織(zhi)架(jia)構的(de)(de)(de)調整，是(shi)行業(ye)競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的(de)(de)(de)背景(jing)下，對(dui)房(fang)地產企業(ye)提出的(de)(de)(de)普(pu)遍要(yao)求。在(zai)“三(san)條紅線(xian)”背景(jing)下，房(fang)企的(de)(de)(de)融資規(gui)模(mo)受到限制，通過管理(li)對(dui)成本實施管控，成為一種更加重要(yao)的(de)(de)(de)能(neng)力(li)。“兩集中”供地更是(shi)對(dui)調動內部資源的(de)(de)(de)能(neng)力(li)提出了更高的(de)(de)(de)要(yao)求。

　　在此基礎上(shang)，強(qiang)化(hua)內控(kong)能力勢必成(cheng)為房企(qi)(qi)的重要(yao)戰略之一。近(jin)年來，房企(qi)(qi)普遍實施組織(zhi)架構調整，并(bing)推出扁(bian)平化(hua)管理、預算管控(kong)等策(ce)略，這有可能成(cheng)為常態(tai)。此外，總部職能的強(qiang)化(hua)也(ye)有望重回主流。

　　還有就是(shi)服務能(neng)力。它既是(shi)項(xiang)目(mu)溢價的呈現，也(ye)對房企其(qi)他能(neng)力形成(cheng)了反哺。