隨著樓市調控趨緊，不少房企轉戰三四線城市，通過降價方式加速項目去化，提高項目周轉。業內人士指出，房價上漲過快的城市可能被“重點關注”，預計更多三四線城市樓市調控會逐步展開。

　　銷售面臨壓力

　　克而瑞(rui)證券公布的2021年1-7月中國房(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)業TOP100銷售(shou)排行榜顯(xian)示，前7月百強房(fang)(fang)企(qi)累計銷售(shou)額(e)增(zeng)(zeng)速繼續收窄，錄(lu)得銷售(shou)額(e)79537億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)29.6%。7月百強房(fang)(fang)企(qi)全口(kou)徑銷售(shou)額(e)10118億元(yuan)，同(tong)比下降7%。其(qi)中，華僑城(cheng)、電建、綠地(di)(di)漲幅居前，恒大、陽(yang)光城(cheng)、越秀(xiu)跌(die)幅居前。

　　8月(yue)(yue)3日晚間，中(zhong)國恒(heng)(heng)(heng)大發布銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)簡報，7月(yue)(yue)中(zhong)國恒(heng)(heng)(heng)大物(wu)(wu)業(ye)(ye)實現(xian)合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)額437.8億(yi)(yi)元(yuan)，合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)543.5萬平方米。2021年1月(yue)(yue)至(zhi)(zhi)7月(yue)(yue)，中(zhong)國恒(heng)(heng)(heng)大物(wu)(wu)業(ye)(ye)累計實現(xian)合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)額4005.6億(yi)(yi)元(yuan)，合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)4844.9萬平方米。2020年7月(yue)(yue)，中(zhong)國恒(heng)(heng)(heng)大物(wu)(wu)業(ye)(ye)共實現(xian)合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)額約(yue)(yue)503億(yi)(yi)元(yuan)，合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)約(yue)(yue)538.7萬平方米。2020年1月(yue)(yue)至(zhi)(zhi)7月(yue)(yue)，集團物(wu)(wu)業(ye)(ye)累計合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)額約(yue)(yue)3991.4億(yi)(yi)元(yuan)，累計合(he)(he)約(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)約(yue)(yue)4401.9萬平方米。

　　拿地(di)方面，據首創證券監測，前7個月，百強房企(qi)共新增(zeng)土地(di)建筑面積35042.3萬(wan)平方米(mi)，同比下(xia)降5.8%。隨著部分熱點城(cheng)市調控升級以(yi)及(ji)房地(di)產貸(dai)款(kuan)增(zeng)速放緩(huan)，需求釋放節(jie)奏(zou)預計受(shou)到影響。同時，重點城(cheng)市房貸(dai)利(li)率(lv)有所(suo)上調，預計銷售增(zeng)速中(zhong)樞將(jiang)逐步下(xia)移。

　　樓市調控趨緊

　　8月(yue)2日，浙江省金(jin)華(hua)市(shi)(shi)(shi)住房和(he)城鄉建設局發(fa)布的《關于進(jin)一(yi)步促進(jin)我市(shi)(shi)(shi)房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場平穩(wen)健康發(fa)展的通知》明確(que)，金(jin)華(hua)市(shi)(shi)(shi)在(zai)實行住宅限售、實行公證(zheng)搖號銷售、加(jia)(jia)強(qiang)二手住宅價格監管、加(jia)(jia)強(qiang)金(jin)融監管、嚴格更名管理、落實主體責(ze)任等方面進(jin)行調控。《通知》指(zhi)出(chu)，凡在(zai)金(jin)華(hua)市(shi)(shi)(shi)區新購買的新建商品住宅和(he)二手住宅，在(zai)取得《不動產權證(zheng)》滿3年后方可上市(shi)(shi)(shi)交易。

　　7月29日(ri)，住房(fang)和(he)城(cheng)鄉建(jian)設部約(yue)談(tan)銀川(chuan)、徐州(zhou)、金華(hua)、泉州(zhou)、惠(hui)州(zhou)5個(ge)城(cheng)市。

　　7月，金華(hua)房價上(shang)漲(zhang)處于全國(guo)前列。同時，土地(di)市(shi)場持(chi)(chi)續(xu)活躍(yue)，高溢價率地(di)塊(kuai)成交頻現，樓市(shi)上(shang)漲(zhang)預期(qi)明顯。中原地(di)產首席分(fen)析師(shi)張大偉指出，約談房價上(shang)漲(zhang)過(guo)快(kuai)城(cheng)市(shi)成為房地(di)產調控的(de)一個重要特征(zheng)。在一城(cheng)一策的(de)基(ji)礎上(shang)，住建部的(de)督(du)導持(chi)(chi)續(xu)加強。

　　8月2日，廣州市(shi)黃埔(pu)區(qu)住(zhu)房和(he)城鄉(xiang)建(jian)設局、廣州開發區(qu)建(jian)設和(he)交通局聯合發布(bu)關于取消人才住(zhu)房政策的通知(zhi)，自(zi)2021年8月2日起執(zhi)行。

　　此前的(de)政(zheng)策規(gui)定(ding)，經區(qu)(qu)(qu)認定(ding)的(de)在(zai)(zai)黃(huang)埔區(qu)(qu)(qu)連續工作(zuo)半(ban)年(nian)以上(shang)的(de)各類人(ren)才(cai)，可不(bu)受戶籍限(xian)制，在(zai)(zai)黃(huang)埔區(qu)(qu)(qu)范(fan)圍(wei)內(nei)購買(mai)1套(tao)商(shang)品住(zhu)房；在(zai)(zai)黃(huang)埔區(qu)(qu)(qu)工作(zuo)，持有廣州市人(ren)才(cai)綠卡或經區(qu)(qu)(qu)認定(ding)的(de)杰出人(ren)才(cai)、優(you)秀人(ren)才(cai)、精英人(ren)才(cai)、名校（園）長、名教師、優(you)秀醫學專家(jia)、黃(huang)埔工匠，其父母(mu)、配偶父母(mu)、成年(nian)子(zi)女均可在(zai)(zai)黃(huang)埔區(qu)(qu)(qu)范(fan)圍(wei)內(nei)購買(mai)1套(tao)商(shang)品住(zhu)房。

　　易居研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進(jin)指(zhi)出(chu)，樓(lou)市調控進(jin)入到新(xin)的模式(shi)，及(ji)(ji)時(shi)發(fa)現問(wen)題，及(ji)(ji)時(shi)解決(jue)問(wen)題，有(you)助于進(jin)一步(bu)促進(jin)房地產市場(chang)健康(kang)發(fa)展。

　　全面提高周轉

　　在此背景(jing)下，房企持續強化節點目標和資源保障協同，全面提高(gao)項目周轉。

　　深(shen)物業(ye)A預計(ji)2021年(nian)上半年(nian)實現歸屬于上市公(gong)司股東的凈利(li)潤6.76億元，同(tong)比(bi)增長(chang)218.91%。公(gong)司表示，報告期內房(fang)地產(chan)板塊持續強化節點目(mu)(mu)標和資(zi)源保障(zhang)協同(tong)，項目(mu)(mu)周轉(zhuan)全面提(ti)速。預計(ji)2021年(nian)1-6月(yue)各項目(mu)(mu)合(he)計(ji)結(jie)算收入(ru)比(bi)上年(nian)同(tong)期大幅增加，結(jie)算項目(mu)(mu)的毛利(li)率(lv)比(bi)上年(nian)同(tong)期有所(suo)提(ti)升。

　　值(zhi)得(de)注意的(de)是，熱點城(cheng)市(shi)調控(kong)政策頻發，不(bu)少房企開始轉戰三四線城(cheng)市(shi)，通(tong)過大(da)幅(fu)降價的(de)方式，加速項目去化，提高項目周(zhou)轉。

　　58安居客(ke)房產(chan)研(yan)究院分院院長(chang)張波指出，房價上漲過(guo)快是(shi)住建部約談5個城市的(de)直接(jie)(jie)原因。預計房地產(chan)市場降溫的(de)概率加大，下(xia)半年樓市調控不會放松，約談所產(chan)生的(de)威懾效力將直接(jie)(jie)作(zuo)用于整個下(xia)半年。房地產(chan)調控將進入以“控房價”為錨點(dian)，強化(hua)(hua)穩定房地產(chan)秩序，保障房地產(chan)市場規范化(hua)(hua)運行(xing)，平穩健(jian)康(kang)發展。房價上漲過(guo)快的(de)城市都有可能被“重(zhong)點(dian)關注”。

　　張波指(zhi)出(chu)，今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，一二線(xian)城(cheng)市出(chu)臺政(zheng)策的(de)情況較(jiao)多，對離(li)婚(hun)買(mai)房(fang)、落戶買(mai)房(fang)、贈與、法拍等環節存在的(de)漏洞“打補(bu)丁(ding)”。從目前約談(tan)的(de)城(cheng)市看，三(san)四線(xian)城(cheng)市也被覆(fu)蓋，這預示著更多三(san)四線(xian)城(cheng)市的(de)調控會逐步展開。

　　首創(chuang)證券研報顯示(shi)，當前板塊估(gu)值及主流(liu)房(fang)企(qi)股價均為(wei)全年新低水平。預計行業(ye)基本面(mian)及估(gu)值的(de)(de)持(chi)續背(bei)離(li)將得到改(gai)善(shan)。建議(yi)關注擁有優質土地(di)資源(yuan)的(de)(de)房(fang)地(di)產企(qi)業(ye)；業(ye)績改(gai)善(shan)、財務指標健康的(de)(de)公司以及運營能(neng)力、成本管控能(neng)力、融(rong)資能(neng)力具有優勢的(de)(de)房(fang)企(qi)。