上(shang)海(hai)易(yi)居(ju)房地產研究院日(ri)前發(fa)布的(de)《全(quan)國百城(cheng)住宅(zhai)庫(ku)(ku)存報(bao)告》顯示，全(quan)國100個城(cheng)市當前新建商品(pin)住宅(zhai)庫(ku)(ku)存總(zong)量為(wei)2016年8月份(fen)以來的(de)最高值，其中(zhong)三四線城(cheng)市庫(ku)(ku)存積壓較為(wei)明(ming)顯。據中(zhong)國證券報(bao)記者不(bu)完(wan)全(quan)統計，近期至少(shao)有19個城(cheng)市及地區出臺鼓勵性購(gou)房政策，激活剛需和(he)改善型購(gou)房需求，緩(huan)解(jie)庫(ku)(ku)存壓力。

　　庫存增長

　　12月(yue)(yue)10日，上(shang)海(hai)易(yi)居(ju)房地(di)產(chan)研究院發布《全(quan)國百(bai)城(cheng)(cheng)住宅庫存(cun)報告(gao)》。截(jie)至(zhi)11月(yue)(yue)底，全(quan)國100個(ge)城(cheng)(cheng)市新(xin)建商品(pin)住宅庫存(cun)總量為(wei)52110萬平方(fang)米，環比(bi)(bi)增長(chang)2.1%，同比(bi)(bi)增長(chang)2.1%；連續4個(ge)月(yue)(yue)環比(bi)(bi)增長(chang)，連續36個(ge)月(yue)(yue)同比(bi)(bi)增長(chang)。當前百(bai)城(cheng)(cheng)庫存(cun)規模(mo)為(wei)2016年8月(yue)(yue)份以(yi)來的最(zui)高(gao)值(zhi)，創(chuang)5年來新(xin)高(gao)。

　　截至11月底(di)，100個城市(shi)中一、二、三四(si)線城市(shi)的新建(jian)商品住宅庫存總(zong)量分別(bie)為(wei)3052萬、26571萬和22487萬平方米(mi)，環(huan)比增速(su)分別(bie)為(wei)3.2%、1.5%和2.6%，同比增速(su)分別(bie)為(wei)-2.9%、-0.9%和6.7%。三四(si)線城市(shi)庫存攀(pan)升明顯(xian)，連續(xu)37個月庫存同比增長。

　　從庫存去化周期(qi)看，11月(yue)，100個(ge)城市(shi)新建商(shang)品住宅(zhai)存銷(xiao)比(bi)，即庫存去化周期(qi)為(wei)12.5個(ge)月(yue)。2016年8月(yue)以來(lai)，百城去化周期(qi)在10個(ge)月(yue)上下波(bo)動；今年下半年開始(shi)，存銷(xiao)比(bi)出(chu)現(xian)拉升。其中，一、二、三四(si)線(xian)城市(shi)新建商(shang)品住宅(zhai)存銷(xiao)比(bi)分別為(wei)10.2、11.9和13.8個(ge)月(yue)。

　　激活需求

　　近期，湖南衡(heng)陽、江(jiang)蘇海安、重慶萬州(zhou)等19個城市(shi)和地(di)區出臺鼓勵性的購房政策，促進(jin)房地(di)產市(shi)場平穩健康發展，主(zhu)要(yao)通過三種方式激活(huo)剛需和改善型購房需求(qiu)。

　　部分城市(shi)推出購房補貼，并(bing)設置了(le)一定期(qi)限(xian)。以(yi)湖南衡陽為例，根(gen)據衡陽12月10日(ri)發布的(de)方案，2021年12月1日(ri)至2022年5月31日(ri)，在(zai)衡陽城區(qu)購買(mai)新建商品住房或(huo)地下車位，辦理了(le)網(wang)簽(qian)備(bei)案并(bing)繳納契稅，根(gen)據情況不同(tong)享受不同(tong)的(de)財政補貼額度。

　　具體(ti)看(kan)，對(dui)2021年(nian)12月(yue)1日-2022年(nian)1月(yue)31日期(qi)(qi)間購(gou)買新建商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)，補貼(tie)(tie)所(suo)(suo)交契(qi)稅(shui)的(de)(de)(de)50%。對(dui)2022年(nian)2月(yue)1日-3月(yue)31日期(qi)(qi)間購(gou)買新建商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)，補貼(tie)(tie)所(suo)(suo)交契(qi)稅(shui)的(de)(de)(de)30%。對(dui)2022年(nian)4月(yue)1日-5月(yue)31日期(qi)(qi)間購(gou)買新建商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)，補貼(tie)(tie)所(suo)(suo)交契(qi)稅(shui)的(de)(de)(de)15%。對(dui)2021年(nian)12月(yue)1日-2022年(nian)5月(yue)31日期(qi)(qi)間購(gou)買地下(xia)車(che)位的(de)(de)(de)，補貼(tie)(tie)所(suo)(suo)交契(qi)稅(shui)的(de)(de)(de)80%。

　　有(you)(you)的(de)(de)城市調(diao)整限(xian)購(gou)(gou)(gou)政(zheng)策。12月8日(ri)(ri)，西安(an)市住(zhu)房保障工(gong)作領導小(xiao)組辦公(gong)室發(fa)布(bu)的(de)(de)《關于(yu)調(diao)整限(xian)價商(shang)(shang)品(pin)房上市交易有(you)(you)關條款(kuan)的(de)(de)通(tong)知》明確，限(xian)價商(shang)(shang)品(pin)房自購(gou)(gou)(gou)買(mai)合同(tong)網(wang)簽(qian)備案(an)之日(ri)(ri)起5年(nian)內(nei)，不(bu)(bu)得上市交易、不(bu)(bu)得購(gou)(gou)(gou)買(mai)其它住(zhu)房。網(wang)簽(qian)備案(an)5年(nian)，可購(gou)(gou)(gou)買(mai)其他住(zhu)房。根據西安(an)2018年(nian)發(fa)布(bu)的(de)(de)政(zheng)策規定，限(xian)價商(shang)(shang)品(pin)房自不(bu)(bu)動產(chan)(chan)權證(zheng)登記(ji)之日(ri)(ri)起5年(nian)內(nei)，不(bu)(bu)得上市交易、不(bu)(bu)得購(gou)(gou)(gou)買(mai)其他住(zhu)房。對比來(lai)看，過去以(yi)產(chan)(chan)權證(zheng)辦理時間(jian)為起點，現在則以(yi)合同(tong)網(wang)簽(qian)備案(an)為起點。該政(zheng)策客觀上為限(xian)價房購(gou)(gou)(gou)房者認購(gou)(gou)(gou)商(shang)(shang)品(pin)房降低了相關條件(jian)。

　　11月30日，《保定市全面推進(jin)被(bei)(bei)(bei)動(dong)(dong)式超(chao)低能(neng)耗(hao)(hao)(hao)建(jian)筑產業發(fa)展實(shi)施方案(an)》發(fa)布。方案(an)明確，為積(ji)極促進(jin)市場需(xu)求，對被(bei)(bei)(bei)動(dong)(dong)式超(chao)低能(neng)耗(hao)(hao)(hao)建(jian)筑商品房項目取消銷售價格限制(zhi)。購(gou)(gou)買被(bei)(bei)(bei)動(dong)(dong)式超(chao)低能(neng)耗(hao)(hao)(hao)商品住(zhu)宅可不(bu)受區域性商品住(zhu)房限購(gou)(gou)政策的(de)限制(zhi)。此(ci)外，使用住(zhu)房公積(ji)金貸(dai)款購(gou)(gou)買被(bei)(bei)(bei)動(dong)(dong)式超(chao)低能(neng)耗(hao)(hao)(hao)建(jian)筑自住(zhu)住(zhu)宅的(de)，貸(dai)款額度上浮20%。

　　有的城市(shi)給(gei)予人才(cai)(cai)(cai)購(gou)(gou)房(fang)補(bu)貼。根據《蕪湖市(shi)青年英(ying)(ying)才(cai)(cai)(cai)購(gou)(gou)房(fang)補(bu)貼發放實施細則》，對符合(he)條件的青年英(ying)(ying)才(cai)(cai)(cai)給(gei)予購(gou)(gou)房(fang)款最(zui)高10%的補(bu)貼。其中，青年英(ying)(ying)才(cai)(cai)(cai)購(gou)(gou)、租房(fang)補(bu)貼不同時享受。12月7日(ri)，江蘇南通下轄海安市(shi)發布通知稱(cheng)，可最(zui)高按每(mei)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)600元、最(zui)低(di)每(mei)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)300元標準(zhun)給(gei)予購(gou)(gou)房(fang)補(bu)貼。具體補(bu)貼標準(zhun)按照人才(cai)(cai)(cai)層次劃分。

　　易居研究院(yuan)智(zhi)庫(ku)中心研究總監嚴躍進(jin)(jin)預計，12月份和(he)(he)明年一(yi)季(ji)度，三四線城市將在購(gou)房(fang)政(zheng)策方面進(jin)(jin)一(yi)步(bu)松綁，以激活(huo)剛(gang)需和(he)(he)改善型購(gou)房(fang)需求，緩解去庫(ku)存壓(ya)力。

　　中指研(yan)(yan)究院指數事業部研(yan)(yan)究副總監陳文靜認為，預計將有(you)更(geng)多城(cheng)市(shi)(shi)(shi)跟(gen)進，以(yi)穩定市(shi)(shi)(shi)場。部分(fen)市(shi)(shi)(shi)場調整較大、去庫存壓(ya)力較大的城(cheng)市(shi)(shi)(shi)會發(fa)放購(gou)房補貼、提升公積金貸款額度，或采取其(qi)他措(cuo)施促進成交。樓市(shi)(shi)(shi)調控(kong)政(zheng)策存在邊際放松(song)(song)預期，但大幅放松(song)(song)的可能性(xing)很小。

　　房貸利率回落

　　從房貸利率看，11月(yue)(yue)貝殼研究院監(jian)測的100多(duo)個(ge)(ge)城市主流首套房貸利率為5.69%，較(jiao)(jiao)10月(yue)(yue)回(hui)落4個(ge)(ge)基(ji)(ji)點，二套房利率為5.96%，較(jiao)(jiao)上月(yue)(yue)回(hui)落3個(ge)(ge)基(ji)(ji)點。11月(yue)(yue)平均(jun)放(fang)款(kuan)周期為68天，較(jiao)(jiao)上月(yue)(yue)縮短5天。

　　貝殼研究院(yuan)首(shou)席市(shi)場分(fen)析(xi)師許小樂表示，自10月(yue)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)出(chu)現年內首(shou)次環比回(hui)調(diao)(diao)后，11月(yue)利(li)率(lv)再(zai)次下(xia)(xia)降，信貸(dai)環境繼續改(gai)善；放(fang)款(kuan)(kuan)周(zhou)期(qi)自4月(yue)以來首(shou)次縮短，銀行(xing)放(fang)款(kuan)(kuan)力度加強，房(fang)地產市(shi)場的(de)合(he)理資(zi)金需(xu)(xu)(xu)求正得到滿(man)足。當(dang)前，部分(fen)城市(shi)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)較高，放(fang)款(kuan)(kuan)周(zhou)期(qi)超過4個月(yue)，在滿(man)足合(he)理資(zi)金需(xu)(xu)(xu)求的(de)導向(xiang)下(xia)(xia)，后期(qi)有向(xiang)下(xia)(xia)調(diao)(diao)整的(de)空間，預(yu)計下(xia)(xia)月(yue)市(shi)場房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)繼續回(hui)調(diao)(diao)，放(fang)款(kuan)(kuan)速度加快，利(li)于(yu)改(gai)善購房(fang)預(yu)期(qi)，促進市(shi)場成交(jiao)筑底(di)回(hui)升。預(yu)計明年房(fang)貸(dai)供需(xu)(xu)(xu)關系將回(hui)歸(gui)正常，有利(li)于(yu)市(shi)場平穩發展。