近日，中央(yang)經濟工作會(hui)議在北京召(zhao)開，明確(que)2022年經濟工作要穩字當頭、穩中求(qiu)進(jin)。會(hui)議指出，要堅持房(fang)(fang)子是(shi)用來(lai)住的、不是(shi)用來(lai)炒(chao)的定(ding)位，加(jia)強預(yu)期引(yin)導，探索(suo)新的發展(zhan)模式，堅持租(zu)購并舉，加(jia)快發展(zhan)長(chang)租(zu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)，推進(jin)保障性(xing)住房(fang)(fang)建設，支持商(shang)品(pin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)更好滿足購房(fang)(fang)者(zhe)的合理住房(fang)(fang)需求(qiu)，因(yin)城施策促進(jin)房(fang)(fang)地產業良性(xing)循(xun)環和健康發展(zhan)。

　　業(ye)內人士(shi)指(zhi)出(chu)，中央經(jing)濟(ji)工作(zuo)會議不僅給(gei)2022年的中國經(jing)濟(ji)工作(zuo)定(ding)下基(ji)調(diao)，也(ye)給(gei)房地產行(xing)業(ye)定(ding)下了新基(ji)調(diao)。在滿足合(he)理需求(qiu)、行(xing)業(ye)良性循(xun)環(huan)下，預計2022年房地產市場將逐步修復，持續(xu)發揮經(jing)濟(ji)運行(xing)中的“穩定(ding)器”作(zuo)用。

　　房住不炒關鍵在“穩”

　　業內(nei)人士表示，“穩”是這次中央經濟工作(zuo)會議(yi)最(zui)為突出的(de)關鍵詞，房地產(chan)行業也不例(li)外(wai)。房地產(chan)業規模大(da)、鏈條長(chang)、牽涉(she)面廣，在國民經濟中，全(quan)社(she)會固定(ding)資產(chan)投資、地方財(cai)政收入、金融(rong)機(ji)構貸款(kuan)總(zong)額中都(dou)占有(you)較高份額，對于經濟金融(rong)穩定(ding)和風險(xian)防范(fan)具(ju)有(you)重要(yao)影(ying)響。

　　上述人士表(biao)示，2021年下半年以來，受調(diao)控(kong)等方面影(ying)響(xiang)，房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)進(jin)入深度調(diao)整階段(duan)，下行壓(ya)力有所加大。中國(guo)經濟轉型(xing)從長期來看(kan)還將逐步“去地(di)產(chan)化(hua)”，但從明(ming)年整體政(zheng)策(ce)(ce)來看(kan)，“穩”是著力點，收縮效應政(zheng)策(ce)(ce)將更(geng)加審慎，房(fang)地(di)產(chan)行業基本進(jin)入“政(zheng)策(ce)(ce)底”。

　　房(fang)地(di)產(chan)具(ju)(ju)有產(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈(lian)條長、關聯行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)眾多(duo)的特(te)點，對建筑業(ye)(ye)(ye)、工業(ye)(ye)(ye)、交通運輸業(ye)(ye)(ye)、批發(fa)和零售業(ye)(ye)(ye)、金(jin)融(rong)保險業(ye)(ye)(ye)等相關行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)具(ju)(ju)有較強拉動(dong)作用(yong)。房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)會(hui)直接消(xiao)耗(hao)水泥、鋼(gang)鐵(tie)、陶瓷(ci)、橡膠、玻璃、有色金(jin)屬等大量建筑材(cai)料(liao)，銷售后又(you)會(hui)帶動(dong)家具(ju)(ju)、家電、紡織、裝潢材(cai)料(liao)等多(duo)個(ge)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展，在其開(kai)發(fa)與(yu)銷售過程也拉動(dong)了物流、金(jin)融(rong)等眾多(duo)第三(san)服務業(ye)(ye)(ye)的發(fa)展。

　　華興證券（香港）首席經濟學家兼首席策略分(fen)析師龐溟(ming)表示，促進房(fang)地(di)產(chan)業(ye)(ye)良性循環和健康(kang)發(fa)(fa)展，這(zhe)一(yi)政策表態(tai)既是基于對目(mu)前(qian)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)形(xing)勢的(de)判斷和考量，更是為明年房(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的(de)發(fa)(fa)展指明了目(mu)標和方向。

　　中(zhong)(zhong)國科學(xue)院大學(xue)國家土(tu)地科學(xue)研究中(zhong)(zhong)心主任(ren)董祚繼認為，此次房地產行業(ye)(ye)在“結構政(zheng)策要著力暢通(tong)國民經濟循(xun)環”中(zhong)(zhong)提(ti)及，意味著房地產行業(ye)(ye)調控將(jiang)從“抑需求”轉向“穩(wen)供給”。同時，探索租購(gou)并舉、保障(zhang)、市場兩端發力的新發展模(mo)式(shi)，這一方(fang)面(mian)是(shi)長(chang)期(qi)構建多層次住房供給體(ti)系、補(bu)齊住房保障(zhang)短板(ban)，另一方(fang)面(mian)，也是(shi)“穩(wen)經濟”的有效(xiao)抓手之一。

　　貝(bei)殼研究院首(shou)席(xi)市(shi)場分(fen)析師許小樂表示(shi)，未來(lai)房(fang)地(di)(di)產“良性(xing)循(xun)環”指引(yin)下，前期過(guo)緊的金融政策(ce)將結構性(xing)調整，一(yi)方面(mian)適度放松對房(fang)企融資的管(guan)控，合理(li)發(fa)(fa)放房(fang)地(di)(di)產開發(fa)(fa)貸(dai)款、并(bing)購(gou)貸(dai)款等，緩解房(fang)企債務壓(ya)力；另一(yi)方面(mian)購(gou)房(fang)信貸(dai)環境改(gai)善(shan)(shan)，重(zhong)點(dian)滿足首(shou)套房(fang)、改(gai)善(shan)(shan)性(xing)住(zhu)房(fang)按揭需(xu)求，在“房(fang)住(zhu)不(bu)(bu)炒”的前提下，未來(lai)針對剛需(xu)、改(gai)善(shan)(shan)性(xing)購(gou)房(fang)需(xu)求可能有定(ding)(ding)向的支持政策(ce)。預(yu)計(ji)2022年(nian)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場將逐(zhu)步(bu)修復，不(bu)(bu)會出現硬著(zhu)陸，持續發(fa)(fa)揮經濟(ji)運行中的“穩定(ding)(ding)器”作用(yong)。

　　東方證券分析師(shi)趙旭翔認為，在“房(fang)住(zhu)(zhu)不炒”的(de)(de)框架下(xia)，考慮到仍有大(da)量的(de)(de)剛需(xu)和(he)改善(shan)住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)沒有得到滿足(zu)，現行的(de)(de)具體(ti)政策仍有一定的(de)(de)調整空間。尤其是行業銷(xiao)售額快速下(xia)滑、房(fang)企現金流(liu)受各方債權方“擠兌”的(de)(de)大(da)背景(jing)下(xia)，支持剛需(xu)和(he)改善(shan)性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)，是挽(wan)回(hui)銷(xiao)售額快速下(xia)滑的(de)(de)局面是重建全社會(hui)對房(fang)企信心(xin)的(de)(de)基礎(chu)，這(zhe)也(ye)是實現“良性(xing)循環”的(de)(de)核(he)心(xin)。

　　良性循環補齊住房保障短板

　　“此次會議對于地產行(xing)業(ye)來說(shuo)，最大變化是從‘穩(wen)市場’到(dao)‘穩(wen)行(xing)業(ye)’。”國金證券分析(xi)師杜昊旻表示，允許正常融資(zi)重啟，居民(min)房貸(dai)放款(kuan)，積極信號促進整(zheng)個行(xing)業(ye)平(ping)穩(wen)健康發展。預計(ji)地方在(zai)因(yin)城施策下(xia)，資(zi)金端(duan)、政策端(duan)等均將發力促進房地產業(ye)實(shi)現良性(xing)循環。

　　中指院相關分析(xi)師表(biao)示，預計穩經濟(ji)要求(qiu)下(xia)短期地方將加快落實“因城施(shi)策(ce)”，扶持類政(zheng)策(ce)或將加快落地，支(zhi)持合理購房(fang)需(xu)求(qiu)正常釋(shi)放，重點滿足首套(tao)房(fang)和改善性住房(fang)按揭需(xu)求(qiu)。

　　龐溟稱，所謂(wei)“循(xun)環(huan)”，是支持房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業繼續開展依法合(he)規的(de)(de)(de)(de)規劃、開發、建設、銷售、購(gou)地(di)、融(rong)資等正(zheng)常經營行為，確保對房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業合(he)理穩(wen)定的(de)(de)(de)(de)開發貸款、并購(gou)貸款、按揭貸款等融(rong)資需求和流動(dong)性需求的(de)(de)(de)(de)滿足，鼓勵房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業繼續提(ti)升其資金(jin)管理能(neng)力(li)、風險控制能(neng)力(li)、合(he)規管理能(neng)力(li)以(yi)及產(chan)(chan)(chan)品、服務(wu)、創(chuang)新(xin)能(neng)力(li)，引(yin)導(dao)基本面穩(wen)健扎實(shi)、現金(jin)流優異、財(cai)務(wu)安全性高(gao)、抗風險能(neng)力(li)強的(de)(de)(de)(de)優質(zhi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業提(ti)升銷售和回款質(zhi)量(liang)并繼續探(tan)索(suo)新(xin)的(de)(de)(de)(de)、高(gao)質(zhi)量(liang)的(de)(de)(de)(de)、可持續的(de)(de)(de)(de)業務(wu)增長點，并妥善(shan)處理在過去的(de)(de)(de)(de)高(gao)杠桿高(gao)增長模式(shi)下難以(yi)自救(jiu)的(de)(de)(de)(de)、無法主動(dong)完(wan)成業務(wu)調整和經營轉型的(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業被(bei)市場自然出清和淘汰。

　　但除(chu)了處理(li)好(hao)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)自身供給與(yu)需求之(zhi)間的匹配發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，還應加強房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)租(zu)(zu)購并(bing)舉(ju)工(gong)作和預期引導工(gong)作的穩(wen)步發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)。龐(pang)溟(ming)表示，處理(li)好(hao)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)的長租(zu)(zu)房(fang)(fang)市場、保障性住(zhu)房(fang)(fang)建設與(yu)商品房(fang)(fang)市場的合理(li)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，處理(li)好(hao)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)長租(zu)(zu)房(fang)(fang)、共有產(chan)(chan)權(quan)房(fang)(fang)、保障性租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)等(deng)新形式的探索發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，處理(li)好(hao)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)住(zhu)宅地(di)(di)(di)產(chan)(chan)和商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、物流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、旅游地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、養(yang)老(lao)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)等(deng)其他(ta)領域(yu)的創新發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)。

　　許小樂說，未來將更多(duo)(duo)發揮市(shi)(shi)場(chang)效率(lv)，解決(jue)大(da)城(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)客多(duo)(duo)樣(yang)化、品質化的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)需求(qiu)(qiu)。隨(sui)著(zhu)城(cheng)鎮(zhen)化率(lv)的(de)(de)提升，大(da)城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)市(shi)(shi)場(chang)需求(qiu)(qiu)旺盛，租(zu)(zu)客停留在租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)時(shi)間拉長，依(yi)據貝(bei)殼平臺數據，2021年北(bei)上廣深的(de)(de)平均購房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年左右，很多(duo)(duo)租(zu)(zu)客租(zu)(zu)住(zhu)時(shi)間或超(chao)過10年，未來家庭化租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)需求(qiu)(qiu)逐步顯現。我國(guo)住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)體系主(zhu)要由(you)市(shi)(shi)場(chang)化租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房、保障性租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房和公租(zu)(zu)房構(gou)成，依(yi)托(tuo)多(duo)(duo)層次(ci)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房供(gong)應，能夠有效解決(jue)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)群體的(de)(de)多(duo)(duo)樣(yang)化需求(qiu)(qiu)。

　　事(shi)實上(shang)(shang)，日前，人民(min)(min)銀行上(shang)(shang)海總(zong)部聯合上(shang)(shang)海銀保(bao)(bao)監局(ju)、市(shi)房(fang)(fang)(fang)屋管(guan)理局(ju)和(he)市(shi)地方金(jin)融(rong)(rong)監管(guan)局(ju)舉辦上(shang)(shang)海推進保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設銀企對接會就指(zhi)出，加快(kuai)推進上(shang)(shang)海保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設，引(yin)導金(jin)融(rong)(rong)機構加大(da)支持力度。增加保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供給(gei)，是(shi)為(wei)新市(shi)民(min)(min)、年輕人解決住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求的重(zhong)要(yao)途徑，是(shi)實現全體(ti)人民(min)(min)住(zhu)有所居的有效舉措(cuo)，有助于實現共同富裕。金(jin)融(rong)(rong)機構、房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企業要(yao)充分(fen)認識推進保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設的重(zhong)大(da)意義，將自身發(fa)展(zhan)與國家戰略(lve)更(geng)好地結合起來。金(jin)融(rong)(rong)機構和(he)金(jin)融(rong)(rong)市(shi)場要(yao)針對不(bu)同類(lei)型(xing)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的新特點，加大(da)金(jin)融(rong)(rong)產(chan)品和(he)服務(wu)創新力度；房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企業要(yao)聚焦主(zhu)業，穩慎經營。

　　房地產融資狀況有改善跡象

　　根(gen)據央行13日(ri)發布的數(shu)據顯示(shi)，金融(rong)(rong)機(ji)構房(fang)(fang)地(di)產貸款投放繼續(xu)增(zeng)(zeng)(zeng)長。11月(yue)末，個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款余額38.1萬億元(yuan)，當月(yue)增(zeng)(zeng)(zeng)加4013億元(yuan)，較10月(yue)份多(duo)(duo)(duo)增(zeng)(zeng)(zeng)532億元(yuan)。11月(yue)末，銀(yin)行業(ye)金融(rong)(rong)機(ji)構房(fang)(fang)地(di)產貸款同(tong)比多(duo)(duo)(duo)增(zeng)(zeng)(zeng)2000多(duo)(duo)(duo)億元(yuan)，其中(zhong)，個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款余額同(tong)比多(duo)(duo)(duo)增(zeng)(zeng)(zeng)1100多(duo)(duo)(duo)億元(yuan)，開發貸款同(tong)比多(duo)(duo)(duo)增(zeng)(zeng)(zeng)900多(duo)(duo)(duo)億元(yuan)。金融(rong)(rong)機(ji)構對房(fang)(fang)地(di)產融(rong)(rong)資行為(wei)持(chi)續(xu)改善(shan)。

　　克而(er)瑞研(yan)究中心研(yan)究員(yuan)楊(yang)科偉(wei)表示，近(jin)期個人(ren)按(an)揭(jie)(jie)貸款確(que)實有(you)邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等(deng)多(duo)城(cheng)放(fang)貸周(zhou)期大幅縮短(duan)，與(yu)此同時，廣州、深圳(zhen)、蘇州等(deng)多(duo)城(cheng)下(xia)調房(fang)貸利率，可以預期居(ju)民按(an)揭(jie)(jie)貸款仍(reng)有(you)望(wang)繼續松綁，主(zhu)要(yao)體現于提(ti)高個人(ren)按(an)揭(jie)(jie)貸款額度、縮短(duan)放(fang)貸周(zhou)期、下(xia)調房(fang)貸利率等(deng)，尤其要(yao)提(ti)高首套及改善性(xing)住(zhu)房(fang)按(an)揭(jie)(jie)貸款的授信額度，進(jin)而(er)支持居(ju)民自住(zhu)以及改善性(xing)購(gou)房(fang)消費。房(fang)地產市(shi)場(chang)的合理資金需求正(zheng)得(de)到滿足，這有(you)利于改善市(shi)場(chang)預期，將(jiang)促(cu)進(jin)市(shi)場(chang)成交筑底(di)回升。

　　根據貝(bei)殼(ke)研究(jiu)院(yuan)數據顯(xian)示(shi)，11月貝(bei)殼(ke)研究(jiu)院(yuan)監測的100+個(ge)城(cheng)市主流首套房貸(dai)利(li)(li)率(lv)為5.69%，較(jiao)(jiao)10月回落4個(ge)基點，二套利(li)(li)率(lv)為5.96%，較(jiao)(jiao)上月回落3個(ge)基點。平均放款周期為68天(tian)，較(jiao)(jiao)上月縮短5天(tian)。這已是房貸(dai)利(li)(li)率(lv)連續2月有下調跡象。

　　中國銀行(xing)間市(shi)場(chang)交(jiao)易(yi)商(shang)協會(hui)12月10日舉(ju)行(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)代表(biao)座談會(hui)，向(xiang)市(shi)場(chang)釋放出房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)融(rong)資(zi)環(huan)境(jing)將(jiang)繼(ji)續改善的信(xin)號。據悉，下一步，相關(guan)機構將(jiang)重點支(zhi)持符(fu)合房(fang)(fang)地(di)產(chan)調控政策(ce)的企(qi)(qi)業(ye)(ye)注冊發行(xing)中長期限債務融(rong)資(zi)工具，募集資(zi)金優先用于(yu)補充已售在建項目的資(zi)金缺口，以及(ji)用于(yu)房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目或資(zi)產(chan)的股(gu)權收購，支(zhi)持保交(jiao)樓、保民生、保穩(wen)定，積極滿(man)足房(fang)(fang)地(di)產(chan)合理融(rong)資(zi)需求(qiu)，促進房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)(ye)健康發展和(he)良(liang)性循(xun)環(huan)。

　　房(fang)企(qi)(qi)端金(jin)融環(huan)境明(ming)顯改(gai)善(shan)。從市(shi)場方面(mian)看，近期已有多家房(fang)企(qi)(qi)通過回購美(mei)(mei)元債(zhai)等方式(shi)應對市(shi)場疑(yi)慮、傳遞現金(jin)流(liu)充裕的信號(hao)。例如，11月7日新(xin)城控股發(fa)布(bu)公(gong)告稱，公(gong)司結合當前實際(ji)經(jing)營(ying)及財務狀況，計劃由新(xin)城環(huan)球提(ti)前贖回存續(xu)金(jin)額(e)為3.5億(yi)美(mei)(mei)元的美(mei)(mei)元債(zhai)券，并予以注銷。在此(ci)之前，雅居樂集團、中國(guo)金(jin)茂、世(shi)茂集團、中梁控股、建業(ye)地產、弘陽(yang)地產等多家房(fang)企(qi)(qi)紛紛啟動(dong)境外美(mei)(mei)元債(zhai)回購，表明(ming)其資金(jin)充足(zu)、以提(ti)振市(shi)場信心。

　　值得一(yi)提的(de)是，中國(guo)人(ren)民銀(yin)行近(jin)日(ri)宣布，決定于2021年(nian)12月15日(ri)下調金融(rong)機(ji)構存款(kuan)準備金率0.5個百分點（不含已執(zhi)行5%存款(kuan)準備金率的(de)金融(rong)機(ji)構）。此(ci)次降準為全(quan)面降準，共計釋放(fang)長期資金約1.2萬(wan)億(yi)元。

　　對此，許小樂表(biao)示，降(jiang)準釋放流動性的利好下，房(fang)(fang)企(qi)融資環(huan)境(jing)有(you)(you)望(wang)繼(ji)續(xu)邊際改善，房(fang)(fang)企(qi)合理的融資需求得(de)到滿足，利于降(jiang)低房(fang)(fang)企(qi)債(zhai)務風險。楊(yang)科(ke)偉(wei)也表(biao)示，按照歷年規律，房(fang)(fang)地(di)產行情波(bo)動與存款準備金率高(gao)度相關(guan)，凡(fan)降(jiang)準勢(shi)必會帶來一輪(lun)行情啟(qi)動，預計年底房(fang)(fang)地(di)產市場或(huo)將有(you)(you)所轉(zhuan)暖，成交有(you)(you)望(wang)企(qi)穩(wen)回升。