2018年，頭部(bu)房企萬科提出(chu)“活下去(qu)”的(de)(de)口號，還(huan)被(bei)認為是好學生(sheng)的(de)(de)杞人憂天。卻沒想到，謹慎派的(de)(de)“一家之(zhi)言(yan)”，竟成為了全行業的(de)(de)“集體焦慮”。

　　逾8成(cheng)典型房(fang)企未(wei)完成(cheng)全年目標(biao)的2021，“活下去”成(cheng)為了房(fang)地產行(xing)業(ye)的主要命題(ti)。

　　目標落空，頭部房企紛紛折戟

　　房(fang)(fang)地(di)產數據平臺克而瑞發布的(de)數據顯示，2021年百強房(fang)(fang)企(qi)目(mu)(mu)標(biao)完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)率遠不(bu)及歷(li)史同(tong)期，披露年度業績目(mu)(mu)標(biao)的(de)規模房(fang)(fang)企(qi)中(zhong)，逾8成(cheng)(cheng)未(wei)完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)目(mu)(mu)標(biao)。

　　這一(yi)年，從土地(di)(di)端(duan)的(de)集中供地(di)(di)、融資(zi)端(duan)的(de)三道紅線，到房貸端(duan)的(de)大舉收緊，調控裹(guo)挾(xie)著行業蹣跚前行。對于房企(qi)而言，銷售(shou)困難、回款(kuan)困難、利潤(run)下滑，乃至債務(wu)違約、資(zi)金鏈斷裂、裁員降薪，都成為了壓在駱駝身(shen)上的(de)一(yi)根根稻草。

　　據中指研究(jiu)院統計，從公布銷售目(mu)標(biao)的32家典型房(fang)地產(chan)企業(ye)看，恒大以僅(jin)61.5%的完成(cheng)(cheng)率墊底。風雨(yu)飄搖之前，恒大在(zai)2020年還交出(chu)了以108.3%超額(e)完成(cheng)(cheng)目(mu)標(biao)的成(cheng)(cheng)績單(dan)。首創(chuang)置業(ye)排名(ming)倒數第二(er)，僅(jin)完成(cheng)(cheng)800億元(yuan)目(mu)標(biao)的68.3%。

　　全年(nian)銷售額三甲的(de)龍(long)頭房企碧桂園(yuan)、萬科和融(rong)創的(de)表現(xian)也不甚(shen)理想，目標(biao)完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%，均(jun)未(wei)達標(biao)，且在32家房企中(zhong)處于中(zhong)后部位(wei)置(zhi)。

　　連續(xu)多年未(wei)披露銷售目標的萬科，在(zai)2021年罕見立(li)下7900億(yi)元的flag。這一數(shu)字(zi)較其2020年銷售業(ye)績超出12%，但最(zui)終(zhong)僅完成(cheng)78.5%，直接將(jiang)尚(shang)未(wei)在(zai)7000億(yi)+陣營站穩腳(jiao)跟的萬科再(zai)度拉回6000億(yi)行列。

　　11月，網(wang)上流傳一份萬(wan)科內部的倡議書(shu)，曾高(gao)喊“活(huo)下去”的萬(wan)科再度倡議“節衣(yi)縮食”，打造“戰時氛圍”。

　　但這次，萬科不再(zai)是“一個(ge)人(ren)”了(le)。12月，旭輝控股集團(tuan)CEO、執(zhi)行董(dong)事(shi)林峰也發(fa)文(wen)表示：“地產已經進入青銅時代，是一個(ge)冰(bing)河期與(yu)寒武紀(ji)，要做好漫(man)長冬天的準備。”

　　腰部走強，中小房企殺入修羅場

　　大批企(qi)業“重回(hui)青(qing)銅”令人唏噓，也讓完成銷(xiao)售目標(biao)的房(fang)企(qi)更加引人關(guan)注。

　　32家(jia)(jia)房(fang)企(qi)中，僅有6家(jia)(jia)房(fang)企(qi)完成銷售(shou)目標，分別是(shi)(shi)綠(lv)城中國(guo)、濱江(jiang)集(ji)團(tuan)、越秀地產(chan)(chan)、大發地產(chan)(chan)、正榮集(ji)團(tuan)和華潤置地，都是(shi)(shi)體量較大的腰(yao)部房(fang)企(qi)。其(qi)中，綠(lv)城中國(guo)、濱江(jiang)集(ji)團(tuan)與大發地產(chan)(chan)更是(shi)(shi)“提前交(jiao)卷(juan)”，于11月(yue)份便(bian)完成全年(nian)目標。

　　公告顯示(shi)，2021年綠城實(shi)現銷售額(e)超3509億元，同比(bi)(bi)增長(chang)約21%。濱江(jiang)集團2021全年累計(ji)銷售金(jin)額(e)1691億元，同比(bi)(bi)增長(chang)24%，二者目標完(wan)成率分別達113.2%和112.8%。

　　這兩位表現(xian)亮眼的“優等生”，最大的共(gong)同點便是都屬于浙(zhe)系房(fang)(fang)企(qi)。從二者2021年的項目來看不難(nan)發現(xian)，以(yi)杭州為重點的布局策略(lve)是兩家(jia)房(fang)(fang)企(qi)銷售業績逆勢上揚的關鍵。

　　熱(re)火朝天的杭州樓市在這一年依(yi)然走出了獨立行(xing)情(qing)：新(xin)房(fang)成交量近(jin)19萬套，創近(jin)5年新(xin)高；全(quan)年銷售額超6200億(yi)元，一舉(ju)刷新(xin)了2020年4500億(yi)元的記錄。

　　大(da)發地產(chan)則是完成銷(xiao)售目(mu)標的(de)(de)房企(qi)中唯一(yi)目(mu)標未(wei)過(guo)千億的(de)(de)。未(wei)進入“千億俱樂部(bu)”的(de)(de)剩下5家房企(qi)分別為弘陽地產(chan)、銀城國際、花(hua)樣年、當(dang)(dang)代(dai)置(zhi)(zhi)業(ye)、首(shou)創置(zhi)(zhi)業(ye)。這(zhe)5個“難(nan)兄難(nan)弟”不僅目(mu)標完成率未(wei)達(da)到行(xing)業(ye)均(jun)值，還包含(han)2家暴雷企(qi)業(ye)，即花(hua)樣年和當(dang)(dang)代(dai)置(zhi)(zhi)業(ye)。

　　規模與(yu)資金(jin)、盈利(li)與(yu)負債(zhai)，似乎(hu)已成為(wei)中小房企頭(tou)上的緊箍(gu)咒。易居研究院(yuan)智(zhi)庫中心研究總(zong)監嚴躍進對此表(biao)示，研究后疫情時代下的市場新(xin)機會，是(shi)中小房企謀(mou)求生(sheng)存(cun)的重(zhong)要邏輯。

　　進入負增長時代，房企還能做什么？

　　以(yi)上種種無不證明著，房地產行業正(zheng)在面臨大洗牌。曾經“碧萬恒”三強格局隨著融創的(de)加入和(he)恒大的(de)掉隊被打(da)破(po)，三強的(de)門檻也在逐步降低。

　　中指(zhi)研究院數據(ju)顯示，2021年碧桂園、萬科(ke)、融創分(fen)別以累(lei)計銷售7588.2億元(yuan)(yuan)、6203億元(yuan)(yuan)和5976億元(yuan)(yuan)位(wei)列前三，合計19767億元(yuan)(yuan)。相比(bi)2020年碧桂園、恒(heng)大、萬科(ke)銷售分(fen)別達(da)到7888.1億元(yuan)(yuan)、7038億元(yuan)(yuan)和7011億元(yuan)(yuan)，縮水明顯。

　　“領頭羊”的乏力也讓行業大盤的變天成為意料之中。

　　據(ju)克而(er)瑞發布于12月31日的年(nian)度(du)銷售排行(xing)榜，以操盤口徑(jing)統計(ji)，百強(qiang)房(fang)企2021年(nian)全年(nian)銷售額總計(ji)11.08萬(wan)億元，同比降低3.5%。百強(qiang)房(fang)企權益口徑(jing)2021年(nian)合(he)計(ji)銷售8.88萬(wan)億元，同比負增(zeng)長6%。

　　房地產(chan)(chan)業上一(yi)次出現明顯下行(xing)走勢，還(huan)要回(hui)溯(su)到(dao)2008年。易居企(qi)業集團CEO丁祖昱認為，房地產(chan)(chan)行(xing)業已告別“白金(jin)時代”，進入“零增長時代”。

　　好在(zai)監管層并(bing)沒有對房地(di)產業發展(zhan)陷(xian)入(ru)不利局面視(shi)而不見，自2021年9月以來屢屢釋放(fang)糾偏信號。從中央經濟工作會議(yi)均提出的(de)(de)“更好滿足購房者(zhe)的(de)(de)合(he)理(li)住房需求”“促進房地(di)產業良(liang)性循環”，到官方(fang)重提“房地(di)產是(shi)支柱產業”，無疑是(shi)給心(xin)灰意(yi)冷的(de)(de)行業注(zhu)入(ru)強心(xin)劑。

　　這也使得往(wang)年(nian)是(shi)樓市(shi)傳統(tong)冬歇(xie)期的歲末年(nian)初，依然(ran)有多地從放松預售(shou)資金監(jian)管、人(ren)才購房補(bu)貼、出臺(tai)“限跌令”等(deng)方面出手(shou)不斷，各大開發商促銷推貨動作頻頻。

　　仿佛(fo)都(dou)在昭示著，2022年的樓市依(yi)然(ran)不會平凡(fan)。