2021年(nian)，房地產市場(chang)走過了(le)跌宕起伏、極(ji)不平凡的(de)一年(nian)。2022年(nian)，商品房市場(chang)將更好滿足購房者的(de)合理住房需求(qiu)，房地產市場(chang)的(de)良(liang)性循環和健(jian)康發展值得期待。

　　經歷跌宕起伏

　　2021年(nian)上半(ban)年(nian)和下半(ban)年(nian)有(you)(you)截然不同的行情：上半(ban)年(nian)，無論是房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)貸款、銷售面積和銷售額均十(shi)分活躍，房(fang)(fang)價(jia)(jia)在一些城市有(you)(you)穩步抬升勢(shi)頭，房(fang)(fang)地(di)(di)產調控的關鍵(jian)詞還(huan)是約(yue)談(tan)、調控升級(ji)、二手房(fang)(fang)指(zhi)導價(jia)(jia)等；下半(ban)年(nian)以來(lai)，受個(ge)別房(fang)(fang)地(di)(di)產頭部企(qi)(qi)業債務違約(yue)風險顯(xian)現等因素(su)影響，市場預期(qi)發(fa)生變化。一些房(fang)(fang)企(qi)(qi)資金(jin)鏈緊張，多城市土(tu)地(di)(di)出(chu)現流拍，企(qi)(qi)業減員、降薪現象頻現。

　　國家統計局數(shu)據表明，70個(ge)(ge)大中城(cheng)市新建商品住宅和二(er)手(shou)住宅價格環比(bi)下(xia)跌的城(cheng)市個(ge)(ge)數(shu)，在2021年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)以來(lai)持續增多。貝殼研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)表明，自2017年(nian)(nian)以來(lai)，二(er)手(shou)房(fang)交(jiao)易規模在2021年(nian)(nian)第一(yi)次出現同比(bi)下(xia)降。數(shu)據顯示，2021年(nian)(nian)全國二(er)手(shou)房(fang)成交(jiao)金額、成交(jiao)套數(shu)、成交(jiao)面(mian)積分別同比(bi)下(xia)降6%、9%、9%。

　　市(shi)場(chang)為何會在(zai)2021年出現(xian)起伏？從表面(mian)上看，“三線四檔(dang)”房企融資管(guan)理規(gui)則(ze)和銀行業金融機構貸款(kuan)集中度管(guan)理等(deng)金融調控政策(ce)作用逐(zhu)步(bu)顯現(xian)，特別是(shi)個別房企出現(xian)流動性風險成為市(shi)場(chang)變化的(de)“導火索”。究其根本在(zai)于，過去20余年房地(di)產(chan)行業高杠(gang)桿、高負債(zhai)、高周轉的(de)發展模式難以(yi)為繼(ji)，行業再(zai)盲目擴張已經沒有出路。

　　隨著市(shi)場(chang)行(xing)情急轉直下(xia)(xia)，2021年下(xia)(xia)半年，房地產行(xing)業(ye)良(liang)性循(xun)環一定程度上被(bei)打(da)破。然(ran)而房地產業(ye)的支柱地位沒(mei)(mei)有變，房地產業(ye)的基本面沒(mei)(mei)有變，實(shi)現國民(min)經濟(ji)的穩字當頭、穩中求進，暢通(tong)國民(min)經濟(ji)循(xun)環，需要房地產業(ye)的良(liang)性循(xun)環和健康發展。

　　穩是共同期許

　　如果僅(jin)用一個詞匯概括對2022年和未來(lai)房(fang)地產市場發展的方向(xiang)，住房(fang)和城(cheng)鄉建(jian)設(she)部部長王(wang)蒙徽在接受記者采訪時給出(chu)的答(da)案僅(jin)有一個字：穩。

　　經歷了2021年房(fang)地產市(shi)場的(de)(de)風云變幻，不管是(shi)房(fang)地產企業還是(shi)廣大(da)購房(fang)者，想必穩定(ding)的(de)(de)市(shi)場預期(qi)(qi)，穩定(ding)的(de)(de)信貸環境，是(shi)大(da)家共同的(de)(de)期(qi)(qi)許。

　　2021年底(di)的(de)中央(yang)經濟(ji)工作會議指(zhi)出，要堅(jian)(jian)持(chi)房(fang)子是(shi)用(yong)來住的(de)、不是(shi)用(yong)來炒的(de)定位，加(jia)(jia)強預期引導，探索新(xin)的(de)發(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)，堅(jian)(jian)持(chi)租購并舉，加(jia)(jia)快發(fa)展(zhan)長租房(fang)市場，推進(jin)保(bao)障性住房(fang)建(jian)設，支持(chi)商(shang)品房(fang)市場更(geng)好滿足(zu)購房(fang)者的(de)合理住房(fang)需(xu)求(qiu)，因城施策促進(jin)房(fang)地產業(ye)良性循環(huan)和健康發(fa)展(zhan)。

　　2022年(nian)，房(fang)(fang)地(di)產市場的(de)(de)穩(wen)定將如何實現？王蒙徽表示，將牢牢堅持房(fang)(fang)子是(shi)用來住的(de)(de)、不(bu)是(shi)用來炒的(de)(de)定位，不(bu)將房(fang)(fang)地(di)產作為短期(qi)刺激經濟的(de)(de)工具和手段，加強預期(qi)引導，因(yin)城施策促進房(fang)(fang)地(di)產業良性循環和健康發展。

　　一是保持調控政策(ce)連續(xu)性(xing)穩定性(xing)。繼續(xu)穩妥實施房地(di)產長效(xiao)機制，保障剛性(xing)住房需(xu)求，滿足合理(li)的改善性(xing)住房需(xu)求，努力做到穩地(di)價(jia)(jia)、穩房價(jia)(jia)、穩預期。

　　二是增強(qiang)調控(kong)(kong)政(zheng)策協(xie)(xie)調性精準性。加(jia)強(qiang)各(ge)項調控(kong)(kong)政(zheng)策協(xie)(xie)同，加(jia)強(qiang)部(bu)省市(shi)縣調控(kong)(kong)聯(lian)動(dong)和對城市(shi)調控(kong)(kong)工(gong)作“一(yi)(yi)對一(yi)(yi)”的指導監(jian)督。

　　三是(shi)堅(jian)決(jue)有力處置(zhi)個別頭部(bu)房地產企業房地產項目逾期交(jiao)付風險。以(yi)“保(bao)(bao)交(jiao)樓、保(bao)(bao)民生、保(bao)(bao)穩(wen)定”為(wei)首要目標(biao)，確保(bao)(bao)社(she)會穩(wen)定、國家和群眾利益不受損(sun)失(shi)。

　　四(si)是持續整頓規(gui)范房地產市(shi)場(chang)秩序(xu)。完善市(shi)場(chang)監管機制，維護群眾(zhong)合法(fa)權益。

　　促進房(fang)地產業(ye)的良(liang)性(xing)循(xun)環(huan)和健康發展是當(dang)前和今后(hou)一個時(shi)期房(fang)地產業(ye)發展面臨的重要目標。對(dui)此，易居研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總監嚴(yan)躍(yue)進認(ren)為，房(fang)地產行業(ye)“良(liang)性(xing)循(xun)環(huan)”對(dui)重建行業(ye)信(xin)心(xin)、解(jie)決當(dang)前問題，都有至關重要的作用。“促進房(fang)地產業(ye)良(liang)性(xing)循(xun)環(huan)”被市場普遍認(ren)為是2022年房(fang)地產調(diao)控的主要思路(lu)。

　　近(jin)期，有關金(jin)融主(zhu)管部門提出(chu)“更好(hao)滿足購(gou)房(fang)(fang)者合理住房(fang)(fang)需求(qiu)”“做好(hao)重點(dian)房(fang)(fang)地(di)產企業(ye)風險處(chu)置項(xiang)目(mu)并購(gou)金(jin)融服務”等舉措，針對房(fang)(fang)地(di)產行業(ye)的政策(ce)暖風可謂頻(pin)吹；各地(di)也因城施(shi)策(ce)出(chu)臺穩(wen)(wen)樓(lou)市舉措。這些都有利于(yu)房(fang)(fang)地(di)產從業(ye)者、購(gou)房(fang)(fang)者、供應商和金(jin)融機構重拾(shi)對房(fang)(fang)地(di)產業(ye)發展的信心，有利于(yu)市場總體趨(qu)穩(wen)(wen)。

　　業內人士普遍認為(wei)，隨著新一(yi)年信貸額(e)度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定(ding)狀態，進而(er)向“良性循環”過渡。

　　轉型勢在必行

　　從過去(qu)一年的(de)房地產(chan)行業發(fa)展狀況不(bu)難得出結(jie)論：房地產(chan)業需(xu)要探索新的(de)發(fa)展模式，轉(zhuan)型已經勢在必行。

　　實現精耕細作，是房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)不得不面對的(de)現實。未來住(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求依然(ran)旺(wang)盛，區域之間(jian)的(de)發展不平衡使得房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)仍然(ran)有量的(de)需(xu)(xu)求。未來，不僅需(xu)(xu)要在量上(shang)尋求發展空間(jian)，更(geng)需(xu)(xu)要進(jin)一步解(jie)決“好不好”的(de)問題(ti)，考(kao)驗房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)能(neng)否(fou)給市(shi)場(chang)帶來品質上(shang)乘的(de)住(zhu)房(fang)，能(neng)否(fou)有更(geng)加完善的(de)居(ju)住(zhu)服(fu)務，讓廣大居(ju)民(min)享受美好生活。

　　形勢(shi)變化(hua)使企(qi)業需(xu)要認真思考未來之路(lu)。從(cong)追求規模向更注重品(pin)質(zhi)轉(zhuan)(zhuan)變，順應綠(lv)色發展和數字化(hua)提(ti)升等方向，從(cong)提(ti)供千篇一律的商品(pin)住房(fang)(fang)向租(zu)賃住房(fang)(fang)、城(cheng)市更新和老舊小區改(gai)造、適老化(hua)住房(fang)(fang)等方向轉(zhuan)(zhuan)變，都可能成為(wei)企(qi)業的新選擇，這(zhe)也將為(wei)行業開拓(tuo)更為(wei)廣闊的發展空間。

　　貝(bei)殼研究院(yuan)的(de)(de)報告(gao)認為，城市更新、資產運營(ying)、租賃保障、養老地產等方面的(de)(de)商業模式都還有很大的(de)(de)探索空間，在告(gao)別(bie)了(le)高增長預期、放下包袱后，行業將進入新的(de)(de)發展階段。

　　廣東省住(zhu)(zhu)房(fang)政策研(yan)究中心主任陳洋認為，保(bao)(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)所(suo)帶(dai)來的積極效應應該引起行業高度(du)(du)重視。他表示，保(bao)(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)不是(shi)傳(chuan)統(tong)意義上政府大(da)包大(da)攬的保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)，而是(shi)更具市場開放度(du)(du)的住(zhu)(zhu)房(fang)類(lei)型(xing)，是(shi)商品住(zhu)(zhu)房(fang)市場的重要補充而非沖(chong)擊(ji)。國家推動“租(zu)購并舉”，鼓(gu)(gu)勵用規模化的方式做租(zu)賃(lin)，將(jiang)有實(shi)際性(xing)舉措推進(jin)，也鼓(gu)(gu)勵房(fang)地(di)產企業積極參(can)與(yu)。

　　加快發展(zhan)保(bao)障(zhang)性租賃(lin)住房，是“十四五”時期(qi)我國住房保(bao)障(zhang)工作的重中之重。住房和(he)城鄉建設部(bu)住房保(bao)障(zhang)司負責人(ren)潘偉1月(yue)11日在國新辦新聞發布會上介紹，“十四五”期(qi)間(jian)，40個重點(dian)城市初步計劃新增保(bao)障(zhang)性租賃(lin)住房650萬(wan)套(tao)（間(jian)），預計可幫(bang)助1300萬(wan)新市民(min)、青年人(ren)等緩解住房困難。

　　各地(di)也積極推進保障(zhang)(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃住(zhu)房(fang)建設。如(ru)河(he)北省(sheng)政府辦公廳近日發(fa)布《關于加(jia)快(kuai)發(fa)展保障(zhang)(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃住(zhu)房(fang)的實施意見(jian)》，明確石家(jia)莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家(jia)口和雄安新區是“十(shi)四五”時期加(jia)快(kuai)發(fa)展保障(zhang)(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃住(zhu)房(fang)的重點城市(shi)。其中石家(jia)莊市(shi)“十(shi)四五”期間計劃籌集8萬套保障(zhang)(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃住(zhu)房(fang)。（記者 亢 舒）