2021年對中國地產業(ye)而言非常特殊。

　　在以(yi)“三道紅(hong)線”為代表的(de)調控政策影響下(xia)，行業在下(xia)半年迅速降溫，絕大部(bu)分房(fang)企(qi)開啟“節衣縮食”模式，以(yi)求平穩發展；也(ye)有部(bu)分房(fang)企(qi)在去杠桿、降負債的(de)過程中(zhong)遭遇(yu)流動性危機(ji)，至今(jin)仍在靜靜等待“白衣騎士”的(de)出現。

　　受多方面因素影響，2021年(nian)(nian)中(zhong)國(guo)房地(di)產(chan)(chan)市場并(bing)購(gou)(gou)交易迎來寒潮。上證報資訊(xun)統計顯示，全年(nian)(nian)地(di)產(chan)(chan)業標的位于境內且已完成的并(bing)購(gou)(gou)數量達273起，并(bing)購(gou)(gou)總(zong)額(e)約827.83億元，以總(zong)金額(e)計，較2020年(nian)(nian)大幅下降(jiang)75.23%。

　　“一陽來(lai)復(fu)”。展望(wang)(wang)2022年，在政策、企業(ye)、投資人等積極推(tui)動下，房地產并購市場有望(wang)(wang)迎(ying)來(lai)復(fu)蘇。

　　棄房轉戰全新(xin)賽道

　　2021年1月7日，中國電(dian)建(jian)公(gong)(gong)告稱，擬與(yu)(yu)(yu)電(dian)建(jian)集(ji)團(tuan)(tuan)進(jin)行資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)置(zhi)(zhi)換(huan)，公(gong)(gong)司(si)以持有的房地產(chan)(chan)板塊資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)與(yu)(yu)(yu)電(dian)建(jian)集(ji)團(tuan)(tuan)持有的優質(zhi)電(dian)網輔業(ye)(ye)相(xiang)關資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)進(jin)行置(zhi)(zhi)換(huan)。置(zhi)(zhi)出(chu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)與(yu)(yu)(yu)置(zhi)(zhi)入資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)的差額由電(dian)建(jian)集(ji)團(tuan)(tuan)以現金方(fang)式向公(gong)(gong)司(si)支(zhi)付。通(tong)過(guo)此次資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)置(zhi)(zhi)換(huan)，一方(fang)面(mian)，有利于(yu)減少上市公(gong)(gong)司(si)與(yu)(yu)(yu)控股(gu)股(gu)東之間的同業(ye)(ye)競(jing)爭；另一方(fang)面(mian)，此次置(zhi)(zhi)入電(dian)建(jian)集(ji)團(tuan)(tuan)下屬18家優質(zhi)電(dian)網輔業(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)，有利于(yu)進(jin)一步優化公(gong)(gong)司(si)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)、完善公(gong)(gong)司(si)產(chan)(chan)業(ye)(ye)結構，置(zhi)(zhi)入資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)整(zheng)體盈(ying)利能力(li)高于(yu)置(zhi)(zhi)出(chu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)，有利于(yu)增厚公(gong)(gong)司(si)的凈(jing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)收益(yi)率(lv)和每股(gu)收益(yi)，提高公(gong)(gong)司(si)盈(ying)利水平和資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)質(zhi)量(liang)。

　　2021年央企(qi)騰挪旗下(xia)地產(chan)業務，中國電建并非孤例。

　　2021年12月6日(ri)，廣宇(yu)(yu)發展披(pi)露重(zhong)大資產重(zhong)組草案(an)，擬將(jiang)所持(chi)全部(bu)(bu)23家(jia)子公司股權置出，置入(ru)魯能(neng)集(ji)團與都(dou)城偉(wei)業(ye)合計持(chi)有(you)的魯能(neng)新能(neng)源100%股權，估值差額部(bu)(bu)分以現金方式補足。通(tong)過(guo)此次交易，廣宇(yu)(yu)發展將(jiang)原有(you)房地產業(ye)務置出，主營業(ye)務將(jiang)變更(geng)為風能(neng)和(he)(he)太(tai)陽能(neng)的開發、投資和(he)(he)運(yun)營。

　　廣宇發展的此番操作受到資本市場的追(zhui)捧，公司股價一度(du)上演13連板。

　　還有(you)(you)新能泰山(shan)，有(you)(you)意向大宗(zong)商(shang)品(pin)智慧供應鏈集成(cheng)服(fu)務(wu)商(shang)轉(zhuan)型。2021年6月25日，新能泰山(shan)公(gong)(gong)告稱，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)擬將持有(you)(you)的(de)(de)子公(gong)(gong)司(si)(si)(si)南(nan)京寧華(hua)(hua)(hua)世(shi)紀(ji)置業有(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)100%股權(quan)(quan)、南(nan)京寧華(hua)(hua)(hua)物產(chan)有(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)100%股權(quan)(quan)及重慶華(hua)(hua)(hua)渝股權(quan)(quan)投資基金合伙企(qi)業（有(you)(you)限(xian)(xian)合伙）19.98%的(de)(de)份(fen)額(e)，與(yu)南(nan)京華(hua)(hua)(hua)能南(nan)方實業開(kai)發股份(fen)有(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)等股東持有(you)(you)的(de)(de)上海華(hua)(hua)(hua)能電(dian)子商(shang)務(wu)有(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)全部(bu)或部(bu)分(fen)(fen)股權(quan)(quan)進(jin)行資產(chan)置換，差額(e)部(bu)分(fen)(fen)由一方向另一方以現金方式(shi)補足。此次交易完(wan)成(cheng)后，上海華(hua)(hua)(hua)能電(dian)子商(shang)務(wu)有(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)將成(cheng)為上市公(gong)(gong)司(si)(si)(si)全資或控股子公(gong)(gong)司(si)(si)(si)。

　　交易(yi)目(mu)的五(wu)花八門

　　據上證報資(zi)訊統計，2021年(nian)中(zhong)國房地產行業標的位于境內，且已完(wan)成的并購(gou)(gou)數量達273起，較(jiao)2020年(nian)減少33起，并購(gou)(gou)總額約827.83億元，較(jiao)2020年(nian)下降(jiang)75.23%。

　　這些收購(gou)的目的五花八門，或(huo)是(shi)(shi)(shi)購(gou)入資(zi)(zi)產增厚業績，或(huo)是(shi)(shi)(shi)出售資(zi)(zi)產降(jiang)低(di)負債，或(huo)是(shi)(shi)(shi)設立基金尋(xun)找新的利潤增長點，或(huo)是(shi)(shi)(shi)籌謀企業轉型等。

　　以萬科為例，2021年(nian)12月(yue)18日，公(gong)司(si)(si)(si)公(gong)告稱(cheng)，下屬子公(gong)司(si)(si)(si)上海(hai)(hai)萬科企(qi)業有限(xian)(xian)公(gong)司(si)(si)(si)與國(guo)泰君安創新(xin)(xin)投資有限(xian)(xian)公(gong)司(si)(si)(si)、上海(hai)(hai)地產(chan)城(cheng)(cheng)市更新(xin)(xin)投資管理有限(xian)(xian)公(gong)司(si)(si)(si)等(deng)普通合伙(huo)人，以及上海(hai)(hai)世博土地控股有限(xian)(xian)公(gong)司(si)(si)(si)、上海(hai)(hai)招商置業有限(xian)(xian)公(gong)司(si)(si)(si)、中交房地產(chan)集團(tuan)有限(xian)(xian)公(gong)司(si)(si)(si)等(deng)其他有限(xian)(xian)合伙(huo)人簽署(shu)《上海(hai)(hai)城(cheng)(cheng)市更新(xin)(xin)引(yin)導私(si)募基(ji)金(jin)合伙(huo)企(qi)業（有限(xian)(xian)合伙(huo)）協議(yi)》，共同投資設立“上海(hai)(hai)城(cheng)(cheng)市更新(xin)(xin)引(yin)導私(si)募基(ji)金(jin)合伙(huo)企(qi)業（有限(xian)(xian)合伙(huo)）”。

　　上(shang)(shang)海(hai)城(cheng)市更(geng)新(xin)引導基金(jin)的募集(ji)規模為(wei)100.02億(yi)元，投(tou)資(zi)(zi)(zi)領域(yu)聚焦上(shang)(shang)海(hai)的舊城(cheng)改造、歷(li)史風(feng)貌保護、租賃住(zhu)房等城(cheng)市更(geng)新(xin)項目，主要通過投(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)符(fu)合前述領域(yu)范圍內的子基金(jin)及被(bei)投(tou)資(zi)(zi)(zi)企業開展活動。上(shang)(shang)海(hai)萬科認繳(jiao)出資(zi)(zi)(zi)20億(yi)元，占(zhan)上(shang)(shang)海(hai)城(cheng)市更(geng)新(xin)引導基金(jin)的比例為(wei)19.996%。萬科認為(wei)，該項投(tou)資(zi)(zi)(zi)有助(zhu)于(yu)公司(si)深度參與上(shang)(shang)海(hai)城(cheng)市有機更(geng)新(xin)，助(zhu)力提升超(chao)大城(cheng)市安居(ju)(ju)宜(yi)居(ju)(ju)水(shui)平。

　　藍光發展則是以1元的價格(ge)轉讓(rang)旗下部分資產給金科(ke)股份(fen)，從(cong)而(er)希望甩掉近百億元負債“包袱”。

　　2021年12月23日，藍光(guang)發展公(gong)(gong)告(gao)稱，下(xia)(xia)屬全資子公(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)四川藍光(guang)和駿實業(ye)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)及成都均鈺企業(ye)管(guan)(guan)理有(you)限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，計劃將(jiang)其擬持有(you)的(de)重慶(qing)(qing)煬(yang)玖商貿有(you)限(xian)責任公(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)100%股權轉讓給重慶(qing)(qing)悅(yue)寧山(shan)企業(ye)管(guan)(guan)理有(you)限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)。雙方一致確認，此(ci)次交(jiao)易采(cai)用承債(zhai)式(shi)收購的(de)方式(shi)進行。重慶(qing)(qing)煬(yang)玖100%股權的(de)對價僅(jin)為1元。隨即，藍光(guang)發展收到了(le)上交(jiao)所(suo)下(xia)(xia)發的(de)問詢函(han)。

　　藍光(guang)發展在回復函中表示，此(ci)次交(jiao)易的主要(yao)目的是解決困難項目的建設和交(jiao)付(fu)問題。同時(shi)交(jiao)易采用了(le)承債式收購，在出售資產的同時(shi)也(ye)能(neng)降低負債91.91億元。

　　并(bing)購市場(chang)料將趨暖(nuan)

　　過去(qu)10多(duo)年，房企通過高(gao)負債、高(gao)杠(gang)桿(gan)、高(gao)周轉的模式(shi)實現了(le)規模的快(kuai)速(su)提升(sheng)，但(dan)同時也(ye)積(ji)累了(le)巨大風(feng)險。

　　隨著2020年(nian)下半年(nian)“三(san)道紅線(xian)”、房地產貸(dai)款集中度管理制度等政策相繼出臺，地產業進(jin)入管理紅利時代，去杠桿、降負債(zhai)，盡快滿足“三(san)道紅線(xian)”要求成為當務(wu)之急。

　　易(yi)居研究院副院長楊(yang)紅旭(xu)表示，2021年下半年以來大(da)部分房企(qi)的(de)(de)在手資金都(dou)不(bu)寬裕，加(jia)之按照(zhao)“三道(dao)紅線”之前的(de)(de)要求(qiu)，房企(qi)通(tong)過并(bing)購(gou)帶來的(de)(de)存量負債要記入“三道(dao)紅線”相關(guan)指標，因此(ci)即使(shi)房企(qi)手握現金，也不(bu)敢輕易(yi)投(tou)出去。此(ci)外，隨著市(shi)場明顯降溫，房企(qi)對于(yu)并(bing)購(gou)項目(mu)更趨謹慎，畢竟市(shi)場遇(yu)冷(leng)的(de)(de)情況下，收來的(de)(de)項目(mu)有可(ke)(ke)能面(mian)臨打折(zhe)甚至難(nan)以變現的(de)(de)風險。因此(ci)，交(jiao)易(yi)的(de)(de)定價非常關(guan)鍵，如果被收購(gou)一方不(bu)愿將(jiang)項目(mu)交(jiao)易(yi)條件降下來，可(ke)(ke)能就難(nan)以達成交(jiao)易(yi)。

　　在(zai)廣東(dong)省(sheng)住(zhu)房政策研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇嘉看(kan)來，2021年房地產(chan)并(bing)購市場表現不甚(shen)理想(xiang)的一(yi)個主要原(yuan)因(yin)，在(zai)于市場仍在(zai)尋底，房企此時(shi)寧愿等待也不愿“抄底”。

　　李宇嘉進一(yi)步表示，一(yi)方(fang)(fang)面，“三道紅線”、房(fang)地產(chan)貸款(kuan)集(ji)中度(du)管(guan)理(li)制度(du)、房(fang)企須(xu)用自有(you)(you)資金拿地、預售資金監(jian)管(guan)等政策顯著(zhu)加大了(le)房(fang)企并購的難度(du)，另一(yi)方(fang)(fang)面，2021年部分(fen)房(fang)企出現流動性(xing)問(wen)題，加之房(fang)企儲備的項(xiang)目普遍地價和成本(ben)都(dou)比較高，致使(shi)大型優質(zhi)房(fang)企并購意愿有(you)(you)所降(jiang)低。

　　“項目(mu)(mu)是否具有(you)可(ke)(ke)收(shou)購(gou)性的(de)考量因素，一(yi)般包(bao)括兩個層面：第(di)一(yi)，項目(mu)(mu)當前(qian)的(de)市場(chang)售價(jia)是否可(ke)(ke)覆蓋成本，只有(you)有(you)利可(ke)(ke)圖的(de)項目(mu)(mu)才會有(you)人愿意接盤；第(di)二(er)，項目(mu)(mu)較多且(qie)有(you)虧有(you)賺，則可(ke)(ke)以考慮收(shou)購(gou)公(gong)司股權，公(gong)司層面是否資不抵債需要專業機(ji)構(gou)進行(xing)評估，情(qing)況較復雜，因此并(bing)購(gou)交易不活躍也(ye)很正常。”楊紅旭表示(shi)，2022年房地產(chan)行(xing)業收(shou)并(bing)購(gou)市場(chang)會比2021年下(xia)半(ban)年更活躍，可(ke)(ke)以看到目(mu)(mu)前(qian)相(xiang)關部門都在積(ji)極推動，政策上也(ye)比較支持。此外，隨著時間推移(yi)，部分城市的(de)市場(chang)預期或逐步向好，市場(chang)預期的(de)變化也(ye)將推動買(mai)家表現(xian)更加(jia)積(ji)極。