中國網(wang)財經1月14日訊(xun)(見習記者 甘承浩)2021年，房地產行業(ye)風云變幻，多數企業(ye)的銷售、拿地甚至是融資金額均出(chu)現明(ming)顯下(xia)滑(hua)。

　　中(zhong)指研究院(yuan)數據顯示，2021年1-12月(yue)，房地產(chan)行(xing)業(ye)共實現非銀類(lei)融資17652.2億元，同比下(xia)降26.3%。對(dui)此，中(zhong)指研究院(yuan)企(qi)業(ye)事業(ye)部研究副總(zong)監(jian)陳星表示，除房企(qi)自身流動性及評(ping)級機構影響(xiang)外，部分金融機構存在(zai)對(dui)前期信貸(dai)政(zheng)策(ce)的(de)誤讀，也導致(zhi)信貸(dai)端處于過(guo)度收緊狀態，多重(zhong)因素疊加(jia)下(xia)，行(xing)業(ye)信用快速(su)消退。

　　全年融資“高開低走”

　　“高開低走(zou)”成為2021年(nian)房地產行業融(rong)資(zi)的整(zheng)體走(zou)向。

　　分階段來看，2021年開(kai)(kai)年融資狀況(kuang)良好。自3月(yue)開(kai)(kai)始(shi)，各部門開(kai)(kai)始(shi)對融資政(zheng)策(ce)進行(xing)補充與完善，多(duo)重“補丁”政(zheng)策(ce)出臺使房地產行(xing)業(ye)融資在(zai)二季度進入(ru)平穩期。隨后(hou)，受8月(yue)頭部房企(qi)流動性(xing)事件(jian)、9月(yue)海(hai)外(wai)評級機構連(lian)續(xu)下調房企(qi)級別或展望因素影響，房企(qi)融資出現大幅波動；10月(yue)以后(hou)，監管(guan)部門連(lian)續(xu)發聲，融資端釋放多(duo)重利好，融資壓力持續(xu)緩解。

　　中(zhong)指院(yuan)數據(ju)顯示，2021年(nian)(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)(nian)房(fang)地產行業融(rong)資(zi)(zi)總額(e)突破萬(wan)億(yi)，達到(dao)11103.2億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)全(quan)年(nian)(nian)(nian)融(rong)資(zi)(zi)總額(e)的(de)62.9%，占(zhan)比高出(chu)2020年(nian)(nian)(nian)同期近12個(ge)百分點。其中(zhong)，2021年(nian)(nian)(nian)1月(yue)單月(yue)融(rong)資(zi)(zi)達2664.6億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)全(quan)年(nian)(nian)(nian)的(de)15.1%。自2021年(nian)(nian)(nian)8月(yue)起，房(fang)地產融(rong)資(zi)(zi)單月(yue)降(jiang)幅超過(guo)50%，10月(yue)融(rong)資(zi)(zi)規(gui)模僅為532.0億(yi)元(yuan)(yuan)，同比下降(jiang)74.8%，僅為1月(yue)的(de)20%。2021年(nian)(nian)(nian)11、12月(yue)融(rong)資(zi)(zi)規(gui)模觸(chu)底回暖，但仍未破千億(yi)。去年(nian)(nian)(nian)8-12月(yue)5個(ge)月(yue)共(gong)融(rong)資(zi)(zi)3031.0億(yi)元(yuan)(yuan)，僅占(zhan)全(quan)年(nian)(nian)(nian)總額(e)的(de)25.6%。

　　針對未來(lai)的(de)融(rong)資環境(jing)，保利投(tou)顧研(yan)究院認(ren)為，2022年，預(yu)計房(fang)(fang)企(qi)(qi)融(rong)資環境(jing)局部修復，悲觀預(yu)期有所(suo)緩解，政策將進一步支持滿足房(fang)(fang)企(qi)(qi)合理融(rong)資需求。實際上(shang)，去年政策利好釋放后(hou)，保利發展、招商蛇口、中(zhong)海、首開股份等(deng)在內的(de)國央企(qi)(qi)率(lv)先破冰，成功發行中(zhong)期票據或(huo)公司債，且(qie)融(rong)資利率(lv)小幅下(xia)調。隨后(hou)傳導(dao)至頭部民企(qi)(qi)，碧桂園、龍湖等(deng)發債相繼(ji)獲批，但融(rong)資利率(lv)普遍高(gao)于央國企(qi)(qi)。

　　“未來很長(chang)一段(duan)時(shi)間(jian)，‘維(wei)定’、‘健康’、‘良(liang)性(xing)循環’將是房地產行業相關政(zheng)策(ce)(ce)的主(zhu)旋(xuan)律”，同(tong)策(ce)(ce)研究院分析師(shi)陳舒指(zhi)出。

　　海外債及信托發行顯著下滑

　　中指院數(shu)據顯(xian)示(shi)，2021年全年信(xin)用債(zhai)全年融(rong)(rong)資5490.3億元(yuan)(yuan)，海外(wai)債(zhai)發行2682.9億元(yuan)(yuan)，信(xin)托融(rong)(rong)資5452.7億元(yuan)(yuan)，ABS融(rong)(rong)資4026.3億元(yuan)(yuan)。其中，信(xin)用債(zhai)、信(xin)托成為(wei)融(rong)(rong)資主(zhu)力渠(qu)道，除ABS外(wai)，其余(yu)融(rong)(rong)資渠(qu)道同(tong)比均出現(xian)不同(tong)程(cheng)度下滑(hua)。

　　值得關注的是，2021年(nian)(nian)(nian)全(quan)(quan)年(nian)(nian)(nian)房地(di)(di)產行業信用債(zhai)(zhai)發(fa)行規(gui)模(mo)(mo)占總(zong)融資(zi)(zi)規(gui)模(mo)(mo)的31.1%，較2020年(nian)(nian)(nian)上升4.7個百(bai)分點，發(fa)行主體以(yi)央企、地(di)(di)方國企為(wei)主，占全(quan)(quan)年(nian)(nian)(nian)發(fa)行額的75.5%。相比之下，2021年(nian)(nian)(nian)房地(di)(di)產行業海(hai)外債(zhai)(zhai)和信托(tuo)融資(zi)(zi)遭遇(yu)迅速冷卻。其中，海(hai)外債(zhai)(zhai)全(quan)(quan)年(nian)(nian)(nian)發(fa)行規(gui)模(mo)(mo)為(wei)2682.9億(yi)元(yuan)，同比大幅下降40.9%，占總(zong)融資(zi)(zi)規(gui)模(mo)(mo)的15.2%；信托(tuo)全(quan)(quan)年(nian)(nian)(nian)融資(zi)(zi)規(gui)模(mo)(mo)為(wei)5452.7億(yi)元(yuan)，同比大幅下降40.9%，占總(zong)融資(zi)(zi)規(gui)模(mo)(mo)的30.9%，同比下降7.7個百(bai)分點。

　　陳星表示(shi)，截至目前，尚(shang)有債券在存續期的(de)(de)93家房企中，有17家海外(wai)信用評級已降至CCC或相同等級及以下。境外(wai)投(tou)資(zi)人(ren)失去的(de)(de)信心短時(shi)間內無法修復，海外(wai)債發行的(de)(de)低迷態(tai)勢將(jiang)持(chi)續一段(duan)時(shi)間。

　　另外，ABS則為(wei)2021年房地產(chan)行業唯一正向增長的融資渠道(dao)，全年融資規模為(wei)3850.9億元，同(tong)比上升4.6%。

　　業內人士分(fen)析認為(wei)，2022年信(xin)(xin)用(yong)(yong)債、ABS或(huo)將繼續回暖(nuan)，成為(wei)房企相對(dui)穩(wen)定的融(rong)(rong)資渠(qu)道，尤其是ABS受(shou)(shou)政策支持，融(rong)(rong)資規模或(huo)將提升。而海(hai)外債受(shou)(shou)信(xin)(xin)用(yong)(yong)環(huan)境影響較大(da)，修復(fu)時間較長；信(xin)(xin)托(tuo)則(ze)是受(shou)(shou)政策抑制，融(rong)(rong)資潛力難(nan)以完(wan)全(quan)釋放。

　　2022開年迎償債高峰

　　值(zhi)得(de)注意的是，2021年(nian)房企(qi)違(wei)(wei)約事(shi)件增加，包含理財產品違(wei)(wei)約、美元債違(wei)(wei)約、信托(tuo)違(wei)(wei)約等，特別是大型(xing)房企(qi)增多。中指研(yan)究(jiu)院(yuan)認為，2021年(nian)發生(sheng)違(wei)(wei)約風險事(shi)件的房企(qi)有(you)12家，另有(you)7家企(qi)業雖未(wei)發生(sheng)實質(zhi)性違(wei)(wei)約，但存在進入債務展(zhan)期程序(xu)、或有(you)商票到(dao)期拒付(fu)等潛(qian)在違(wei)(wei)約事(shi)件。

　　據中指研究院數據統(tong)計，2022年(nian)1月房企(qi)需(xu)償還(huan)到(dao)期信用債(zhai)、海外債(zhai)金(jin)額總計達到(dao)681.4億(yi)元，占(zhan)全年(nian)需(xu)償還(huan)6589.4億(yi)元到(dao)期債(zhai)務的10.3%，而(er)3月份到(dao)期債(zhai)務達到(dao)776.3億(yi)元，占(zhan)比增至11.8%。這意味著，2022年(nian)開年(nian)，各大房企(qi)便(bian)要面對償債(zhai)高峰。

　　此外，據中(zhong)(zhong)國網財經統計，2022年(nian)-2024年(nian)三(san)年(nian)間，房(fang)(fang)企需要償(chang)還(huan)到期信用(yong)債(zhai)(zhai)、海(hai)外債(zhai)(zhai)達18403.7億(yi)元，僅2022年(nian)占(zhan)比35.8%，為未來(lai)3年(nian)償(chang)債(zhai)(zhai)壓(ya)(ya)力(li)最大(da)。另(ling)據中(zhong)(zhong)指研(yan)究院數據統計，房(fang)(fang)地產(chan)行業2022年(nian)到期債(zhai)(zhai)務中(zhong)(zhong)信用(yong)債(zhai)(zhai)占(zhan)比47.0%，海(hai)外債(zhai)(zhai)占(zhan)比53.0%。其中(zhong)(zhong)，海(hai)外債(zhai)(zhai)償(chang)債(zhai)(zhai)高峰集中(zhong)(zhong)在上半年(nian)，信用(yong)債(zhai)(zhai)集中(zhong)(zhong)在3-9月(yue)。此外，2020年(nian)房(fang)(fang)地產(chan)行業信托發行規模為9231.0億(yi)元，按(an)照平(ping)均發行期限1.6年(nian)計算，2022年(nian)房(fang)(fang)企同樣(yang)面臨較(jiao)大(da)的償(chang)還(huan)壓(ya)(ya)力(li)。

　　業內人士分析認為，盡(jin)管(guan)近期相關部門頻繁發聲(sheng)，房企融資政(zheng)策已有(you)(you)松動跡象，房企融資環境有(you)(you)所好轉，資金壓力得到(dao)一定程度(du)緩(huan)解(jie)，但(dan)為應對償債高峰，房企仍需開源節流，加大(da)營銷、緊抓(zhua)回款(kuan)，量入為出(chu)、審慎拿地(di)，必要(yao)時通過(guo)出(chu)售項(xiang)目或尋求(qiu)股權(quan)合作(zuo)等方式(shi)來穩定資金鏈、盤活自身現金流。